Almanya’da Gayrimenkul Alım Satım Koşulları: Kimler Satabilir, Hangi Şartlar Gereklidir?

---

I. Giriş

Almanya, Avrupa Birliği’nin en büyük ekonomisine sahip olmasıyla birlikte, yabancı yatırımcılar açısından da cazip bir gayrimenkul pazarına sahiptir. Özellikle Türkiye’den bireyler, Almanya’da konut, ticari mülk ya da arazi edinimi yoluyla yatırım yapmayı ve ikamet sağlamayı hedeflemektedir. Ancak Almanya’da taşınmaz alım ve satımı, belirli hukuki düzenlemelere tabidir ve satış işlemleri yalnızca yetkili kişilere ve belirli prosedürlerle gerçekleştirilebilmektedir.

Bu makalede, Almanya’da kimlerin gayrimenkul satabileceği, satın alım ve satış işlemlerinde aranan yasal koşullar, noter zorunluluğu, tapu kayıt sistemi ve yabancılar için geçerli sınırlamalar ayrıntılı şekilde incelenecektir.

---

II. Almanya’da Gayrimenkul Satışı Hukuki Çerçevesi

1. Temel Hukuki Dayanaklar

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – Alman Medeni Kanunu

• Grundbuchordnung (GBO) – Tapu Sicili Yönetmeliği

• Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) – Emlak ve Müteahhit Yönetmeliği

• Aufenthaltsgesetz – Yabancılar İkamet Yasası

• Gewerbeordnung – Ticaret Kanunu

• Grunderwerbsteuergesetz – Taşınmaz Alım Vergisi Kanunu

---

III. Almanya’da Gayrimenkul Satışı Yapabilecek Kişiler

A. Gerçek Kişiler

Alman vatandaşları veya yasal oturuma sahip yabancı gerçek kişiler mülk sahibi olabilir ve satabilir. Satış için herhangi bir vatandaşlık sınırlaması yoktur.

📌 Önemli: Satış işlemini gerçekleştirmek isteyen kişinin mülk üzerindeki mülkiyet hakkı tapu kayıtları (Grundbuch) ile belgelenmiş olmalıdır.

B. Tüzel Kişiler

Şirketler (örneğin GmbH, AG, UG) mülk sahibi olabilir ve satış yapabilir. Şirketin esas sözleşmesinde taşınmaz edinme ve tasarruf yetkisinin bulunması gerekir.

C. Ortak Sahiplik

Birden fazla ortaklı gayrimenkullerde, tüm maliklerin birlikte satışa onay vermesi veya vekaletname ile yetkilendirme yapması gerekir.

---

IV. Satış Süreci ve Gerekli Hukuki Prosedürler

1. Noter Onayı (Notarielle Beurkundung)

Almanya’da tüm gayrimenkul satış işlemleri noter huzurunda gerçekleştirilmelidir. BGB m.311b gereğince, tapu devrine ilişkin sözleşmelerin yazılı şekilde noter onayıyla yapılması zorunludur.

• Noter, tarafları dinler, sözleşme taslağını açıklar ve yasal sonuçlar hakkında bilgilendirir.

• Sözleşme onaylandıktan sonra noter, tapu idaresine tescil başvurusunda bulunur.

2. Tapu Tescili (Grundbucheintrag)

Satış sözleşmesinin geçerliliği için tapu kaydının yeni alıcı adına tescili gerekir. Tescil yapılmadan önce aşağıdaki belgeler tamamlanır:

• Satış sözleşmesi (Kaufvertrag)

• Vergi dairesinden alınan taşınmaz alım vergisi ödeme belgesi (Grunderwerbsteuerbescheid)

• Ön alım hakkı (Vorkaufsrecht) belgesi (belediye veya kamu idaresi için)

📌 Tescil işlemi genellikle sözleşmeden sonraki 4–8 hafta içinde tamamlanır.

---

V. Yabancıların Gayrimenkul Alım-Satım Hakları

1. AB Vatandaşları

Herhangi bir sınırlama olmaksızın Almanya’da taşınmaz alabilir ve satabilirler.

2. Üçüncü Ülke Vatandaşları (Örn. Türk Vatandaşları)

Türk vatandaşları da dahil olmak üzere AB dışından gelen bireylerin taşınmaz edinmesi Almanya’da mümkündür. Önemli olan, taşınmazın alınma nedeninin:

• Yatırım

• İkamet

• Ticari faaliyet olmasıdır.

📌 Ancak: Mülk edinimi, ikamet izni hakkı sağlamaz. Oturum izni ayrı bir süreçtir.

---

VI. Vergisel ve Harçsal Yükümlülükler

1. Taşınmaz Alım Vergisi (Grunderwerbsteuer)

Satıcı tarafından değil, alıcı tarafından ödenir. Oran eyaletten eyalete değişir:

2. Noter ve Tapu Harcı

Genelde toplam satış bedelinin %1,5 ila %2’si arasında bir maliyet doğurur. Bu bedel:

• Noter ücreti

• Tapu kayıt ücreti

• Başvuru harçları içerir.

---

VII. Sözleşme İçeriği ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Satış sözleşmesi genellikle şu unsurları içerir:

• Taşınmazın açık tanımı

• Satış bedeli

• Teslim tarihi

• Tapu tescil şartları

• Gecikme faizi ve ceza hükümleri

• Banka kredisi şartları (varsa)

• Emlakçı komisyonuna ilişkin yükümlülük

⚠️ Dikkat:

Noter, genellikle taraflar arasında arabuluculuk yapmaz. Satıcı ve alıcı ayrı danışmanlık almakla sorumludur.

---

VIII. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

• Tapu üzerinde ipotek veya şerh olup olmadığı araştırılmadan satış yapılması

• Taşınmazın imar durumu veya kullanım izninin kontrol edilmemesi

• Fiyatın elden ödenmesi ve vergisel kayıt dışı işlem yapılması

• Kiracı bulunan taşınmazlarda tahliye süreçlerinin düzenlenmemesi

---

IX. Türkiye’den Alıcılar İçin Tavsiyeler

1. Almanya’daki hukukçular ve vergi danışmanlarıyla çalışmak

2. Tapu kayıtlarını önceden inceletmek

3. Yabancı yatırımcıya özel vergi yükümlülüklerini öğrenmek

4. Alım amacına uygun bir şirket kurarak işlem yapmak (örneğin GmbH)

---

X. Sonuç

Almanya’da gayrimenkul satışı, hem Alman vatandaşları hem de yabancılar için mümkün ve yasal olarak açıktır. Ancak işlem süreci, noter zorunluluğu, vergi yükümlülükleri ve tapu sicil işlemleri açısından detaylı bir planlama ve hukuki destek gerektirir. Özellikle yabancı yatırımcıların, taşınmaz alımının ikamet izniyle karıştırılmaması ve her aşamada profesyonel danışmanlık alması önem arz eder.

                                                                                                                              STAJYER HUKUK FAKÜLTESİ ÖĞRENCİSİ

                                                                                                                                             YAĞMUR YORULMAZ