Alacaklarından Kaynaklanan Haciz ve İflas Durumlarında Arsa Sahibinin Korunması

---

1. Giriş

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi ile yüklenici arasında karşılıklı menfaat ilişkisi kurar. Arsa sahibi, arsa paylarını devretmeyi; yüklenici ise inşa ettiği bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlenir. Ancak yüklenicinin mali durumu her zaman öngörüldüğü gibi olmaz. Yüklenicinin borçlarından kaynaklanan haciz işlemleri veya iflas etmesi durumunda arsa sahibinin menfaatleri ciddi tehlike altına girer.

Bu makalede, haciz ve iflas süreçlerinde arsa sahibinin korunması, Türk Medeni Kanunu, Türk İcra ve İflas Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve tapu siciline güven ilkesi çerçevesinde ele alınacaktır.

---

2. Hukuki Çerçeve

• Türk Medeni Kanunu (TMK): Taşınmaz mülkiyeti, resmi şekil şartı, şerh kurumu.

• Türk Borçlar Kanunu (TBK): Eser sözleşmesi ve karşılıklı edimlerin ifası.

• İcra ve İflas Kanunu (İİK): Haciz ve iflas işlemleri, üçüncü kişilerin haklarının korunması.

• Tapu Kanunu: Taşınmazın devri ve tapu siciline güven ilkesi.

---

3. Yüklenicinin Alacaklıları Karşısında Arsa Sahibinin Durumu

3.1. Yüklenicinin Borçları ve Haciz Riski

• Yüklenici, arsa paylarını devraldıysa bu paylar onun malvarlığına girer.

• Alacaklılar, yüklenicinin malvarlığına haciz koydurabilir.

• Bu durumda arsa sahibi, kendi edimlerini henüz tam alamamışken taşınmaz üzerinde hak kaybı yaşayabilir.

3.2. Yüklenicinin İflası

• Yüklenici iflas ederse, malvarlığı iflas masasına girer.

• Yükleniciye devredilmiş arsa payları da masaya dahil edilir.

• Arsa sahibi, diğer alacaklılarla aynı sırada veya daha geride hak aramak zorunda kalabilir.

---

4. Arsa Sahibinin Korunması İçin Araçlar

4.1. Tapuya Şerh

• TMK m. 1009’a göre kişisel haklar tapuya şerh edilebilir.

• Arsa sahibinin yükleniciden olan haklarını üçüncü kişilere karşı ileri sürebilmesini sağlar.

4.2. Kademeli Devir

• Arsa payının tamamı peşin devredilmemeli.

• İnşaatın ilerleme seviyesine göre kademeli devir yapılmalıdır.

• Böylece yüklenicinin alacaklılarının haczi, yalnızca devredilen kısmı etkiler.

4.3. Teminat Mekanizmaları

• Banka teminat mektubu,

• İpotek tesisi,

• Cezai şart hükümleri.

4.4. İhtiyati Tedbir

• Arsa sahibi, yüklenicinin malvarlığını üçüncü kişilere devretmesini engellemek için mahkemeden ihtiyati tedbir isteyebilir.

---

5. Haciz Durumunda Arsa Sahibinin Hakları

5.1. Henüz Devredilmemiş Arsa Payı

• Haciz riski yoktur; çünkü pay arsa sahibindedir.

5.2. Devredilmiş Arsa Payı

• Yüklenicinin borçlarından dolayı alacaklılar haciz koyabilir.

• Şerh varsa, arsa sahibinin hakkı korunur.

• Şerh yoksa, arsa sahibinin talebi yalnızca yükleniciye yöneltilebilir.

5.3. Tasarrufun İptali Davası

• Yüklenici alacaklılardan mal kaçırma amacıyla işlem yapmışsa, İİK m. 277 vd. uyarınca tasarrufun iptali davası açılabilir.

---

6. İflas Halinde Arsa Sahibinin Hakları

6.1. İflas Masasına Dahil Olan Mallar

• Yükleniciye devredilmiş arsa payları da iflas masasına girer.

6.2. Arsa Sahibinin Talepleri

• Şerh verilmişse, arsa sahibi hakkını masaya karşı ileri sürebilir.

• Şerh verilmemişse, alacaklılar arasında sıraya girer.

6.3. İstihkak Davası

• Arsa sahibi, mülkiyet hakkının kendisinde olduğunu iddia ederse istihkak davası açabilir.

---

7. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

1. Arsa payının peşin devredilmesi sonucu tüm riskin yükleniciye geçmesi.

2. Tapuya şerh verilmemesi nedeniyle üçüncü kişilere karşı korunamama.

3. Yüklenicinin iflası halinde arsa sahibinin alacaklılarla aynı sırada beklemesi.

4. Uzun yargılama süreçleri nedeniyle arsa sahibinin mağdur olması.

---

8. Çözüm ve Öneriler

• Sözleşmelerde kademeli devir sistemi öngörülmeli.

• Tapuya şerh mutlaka konulmalı.

• Arsa sahibinin menfaati için teminatlar alınmalı.

• Yüklenici hakkında mali analiz yapılmalı, riskler öngörülmeli.

• Arabuluculuk ve tahkim şartları sözleşmeye eklenmeli.

---

9. Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin haciz ve iflas durumları, arsa sahibini ciddi zararlara uğratabilir. Bu nedenle:

• Tapuya şerh kurumu,

• Kademeli devir,

• Teminat mekanizmaları,

• İhtiyati tedbir

gibi araçlar kullanılmalı ve arsa sahibinin menfaatleri korunmalıdır.

Uygulamada karşılaşılan sorunların önüne geçmek için tarafların bilinçli hareket etmesi, sözleşmeleri ayrıntılı düzenlemesi ve gerektiğinde profesyonel hukuki destek alması büyük önem taşır.