Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Kira Sözleşmeleri

 

1) Adi Kira (Genel Hükümler) — TBK m. 299–338

1.1. Tanım ve kapsam

• Tanım (m.299): Kiraya veren, kiracıya bir şeyin kullanımını (ve kararlaştırılmışsa yararlanmasını) bırakmayı; kiracı ise kira bedelini ödemeyi üstlenir.

• Konu: Taşınır veya taşınmaz; yapılı/yapısız alan (ör. arsa, otopark yeri, depo alanı, makine, araç, tekne vb.).

• Sistematik: Adi kira temel rejimdir; konut ve çatılı işyeri ile ürün kirasına ilişkin hükümler, bu genel rejimin özel görünümleridir.

1.2. Sözleşmenin kurulması ve şekil

• Şekil serbestisi: Yazılı şekil şartı yoktur; ispat açısından yazılılık önerilir.

• Belirli–belirsiz süre: Başlangıçta belirlenebilir; belirsiz sürede fesih bildirim süreleri devreye girer (aşağıda).

1.3. Tarafların borçları

Kiraya verenin borçları

• Teslim ve kullanıma elverişlilik (m.301): Sözleşme amacına uygun, ayıpsız teslim ve bu halin sürdürülmesi (m.301/2).

• Ayıba karşı tekeffül: Başlangıç ayıpları ve sonradan ortaya çıkan ayıplardan sorumluluk; kiracı seçimlik haklara gider (bkz. 1.5).

Kiracının borçları

• Özen ve komşuluk (m.316): Kiralananı sözleşmeye uygun kullanma; başkalarına rahatsızlık vermeme.

• Bedel ve yan giderler (m.313–314, m.341 kıyasen): Kararlaştırılan bedelin vadesinde ödenmesi; sözleşmede kararlaştırılmış veya teamüle uygun yan giderler.

1.4. Kira bedeli, artış ve güvence

• Bedelin belirlenmesi: Taraflarca serbestçe; belirlilik ilkesi önemlidir (tutar, hesap yöntemi, vade).

• Artış (m.344 genel prensip): Sözleşmede bir artış ölçütü (ör. TÜFE 12 aylık ortalama) öngörülebilir; hâkim, hakkaniyet ve emsal denetimi yapabilir. (Konut/çatılı işyerinde emredici sınırlar ayrıca bkz. Bölüm 2.)

• Güvence/depozito (m.342): En çok 3 aylık kira bedeli; para (vadeli hesap) veya teminat mektubu. (Konut/çatılı işyeri bölümünde emredici düzen; adi kirada da uygulama için iyi pratik.)

1.5. Ayıp, bakım–onarım ve kira indimi

• Ayıp (m.305, m.306, m.307–308 kıyasen): Kiralananın kullanım amacını etkileyen ayıplarda kiracı; ayıbın giderilmesi, kira bedelinden indirim, zararın tazmini, ağır hallerde fesih talep edebilir.

• Onarım: Olağan bakım–onarım kiraya verene; küçük bakım ve kullanım sırasında zorunlu–acil giderler kiracıya aittir; ancak kiracı yaptığı zorunlu faydalı giderleri isteyebilir (kıyasen sebepsiz zenginleşme/vekaletsiz iş görme hükümleri).

1.6. Alt kira ve kullanım hakkının devri (m.322)

• Kural: Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı tamamen devredemez veya alt kiraya veremez.

• Sorumluluk: Alt kirada kiracı, kiraya verene karşı müteselsil sorumlu olabilir; sözleşmeyle sıkılaştırılabilir.

• İşyeri ve taşınır kiralarında uygulamada rıza şartı dikkatle aranır; rıza yoksa haklı fesih zemini oluşabilir (m.316).

1.7. Sözleşmenin sona ermesi ve fesih bildirim süreleri

• Belirli süreli: Süre bitiminde kendiliğinden sona erer; konut/çatılı işyeri için farklı uzama rejimi vardır (bkz. Bölüm 2).

• Belirsiz süreli: TBK m.328–329 uyarınca sözleşme türüne ve kira dönemine göre uygun fesih bildirim süreleri (genellikle en az üç ay önce; kira döneminin sonu itibarıyla).

• Haklı sebeple derhal fesih (m.331): Çekilmez hale gelen haller; objektif ölçüt.

• Temerrüt ve tahliye: İki haklı ihtar kurumu konut/çatılı işyeri rejiminde özel tahliye sebebidir (bkz. Bölüm 2.8).

 

1) Giriş ve Sorunun Çerçevesi

Akaryakıt istasyonları, yalnızca bir taşınmazın basit kiralanmasından ibaret olmayan; çoğu kez gelir üretmeye yönelik, ruhsat ve ekipmanla desteklenen, bazen de marka/bayilik haklarını içeren bütüncül bir ticari işletme görünümü arz eder. Bu karma yapı, sözleşmenin hukuki niteliğinin belirlenmesini güçleştirir: Sözleşme adi kira mıdır, ürün (hasılat) kirası mıdır, yoksa karma nitelikli bir sözleşme midir? Ayrıca istasyonun çatılı mı/çatısız mı sayılacağı ayrımı, TBK’nın (Türk Borçlar Kanunu) konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü koruyucu hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağını doğrudan etkiler.

Bu nedenle hukuki nitelendirme yapılırken sözleşmenin başlığı değil, ekonomik içeriği ve fiilî işleyişi esas alınmalı; kiraya konu unsurların kapsamı, kira bedelinin belirlenme yöntemi, tarafların üstlendikleri roller ve istasyonun fiilî kullanım biçimi birlikte değerlendirilmelidir.

2) Normatif Temel ve Kavramsal Ayrımlar

2.1. Adi Kira – Ürün (Hasılat) Kirası – Karma Sözleşme

• Adi kirada kiraya veren, kiralananı kullanma (ve varsa ondan yararlanma) hakkını bırakır; kira bedeli genellikle sabit veya endekse bağlı olarak belirlenir, fakat işletme gelirinin bizzat paylaşılması tipik değildir.

• Ürün (hasılat) kirası (TBK m. 357 ve devamı) ise, kiralananın doğrudan gelir üreten nitelikte olması; kira bedelinin çoğu kez gelire/hasılata endekslenmesi ve ticari faaliyetin doğrudan kiracı tarafından yürütülmesi özellikleriyle temayüz eder.

• Karma sözleşme, unsurları itibarıyla ne tamamen adi kira ne de tamamen ürün kirasıdır; bünyesinde sözleşme özgürlüğü ve işlem güvenliği ilkeleriyle uyumlu şekilde birden fazla sözleşme tipine ait edimler içerebilir (ör. taşınmaz + ekipman + işletme hakkı + müşteri çevresi devri).

2.2. Çatılı – Çatısız İşyeri Ayrımı ve TBK m. 339–356

TBK m. 339–356’daki konut ve çatılı işyeri kira hükümleri, yalnızca “çatılı” yerler için öngörülmüştür. Akaryakıt istasyonunda kapalı alanların baskınlığı (market, ofis, restoran vb.) “çatılı işyeri” nitelendirmesini destekleyebilir; buna karşılık açık pompaj sahasının kullanımda baskın olduğu durumlarda, bazı kapalı hacimler bulunsa dahi “çatısız işyeri” değerlendirmesi gündeme gelebilir. Burada belirleyici ölçüt, Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında “galip vasıf” (üstün kullanım amacı) ilkesidir.

3) Sınıflandırma Kriterleri: İçerik, Ekonomik Fonksiyon ve Fiilî Uygulama

3.1. Kiraya Konu Unsurların Kapsamı

Sadece arsa/taşınmazın kiralandığı basit düzenlemelerde adi kira hükümleri baskın olur. Fakat uygulamada istasyon kiraları; pompalar, yeraltı tankları, otomasyon, işletme ruhsatı, müşteri çevresi, markaya bağlı bayilik hakları ve kimi hâllerde ticari itibar gibi ekonomik değer taşıyan unsurların devrini de içerir. Bu hâllerde sözleşme, başlığı “kira” olsa dahi ürün kirasına özgü nitelikler ağır basabilir.

3.2. Kira Bedelinin Belirlenme Yöntemi

Kira bedelinin gelire/ciroya/akaryakıt fiyatına endeksli olması, işletmeden doğrudan hasılat elde edilmesi ve bunun kiraya esas alınması, Yargıtay tarafından ürün (hasılat) kirası lehine bir emare olarak değerlendirilir.

3.3. Taraf İradeleri ve Fiilî İşleyiş

Kiracının ticari faaliyeti bizzat yürütmesi, işletme riskini üstlenmesi; kiraya verenin ise gelirden pay alan konumda bulunması (veya bedelin gelire bağlanmış olması) somut olayda ürün kirası nitelendirmesini kuvvetlendirir. Tersi yönde, yalnızca kullanım hakkı verilmesi ve sabit bedel ödenmesi adi kiraya işaret edebilir.

3.4. Çatılı/Çatısız Ayrımı İçin Teknik Ölçütler

Uygulamada “galip vasıf” kriteri çoğunlukla bilirkişi raporları, metrekare oranları ve fiilî kullanım yoğunluğu gibi teknik tespitler ile somutlaştırılır. Bu teknik veriler, çatılı/çatısız ayrımını belirleyerek TBK m. 339–356’nın uygulanma alanını doğrudan etkiler.

4) Yargıtay’ın Yaklaşımı ve Örnek İçtihatlar

4.1. Ürün Kirası Lehine Değerlendirmeyi Destekleyen İçtihat

Aşağıdaki Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararı, akaryakıt istasyonunda hasılata/akaryakıt fiyatına endeksli bedel ve önceki içtihatlara atıfla ürün (hasılat) kirası nitelendirmesini öne çıkarır. (Alıntı değiştirilmeden, aynen aktarılmıştır):

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 05.07.2019 Tarihli 2018/7771 E. ve 2019/6309 K. sayılı kararı
“**…Davalı, dava konusu kiralananın akaryakıt istasyonu olduğunu ve niteliği itibariyle hasılat kirası hükümlerine tabi olması sebebiyle kira bedelinin tespiti davası açılamayacağını, kira bedelinin motorin fiyatına endeksli olduğunu akaryakıt fiyatlarındaki artışa bağlı olarak her ay artırılarak ödendiğini, sözleşmede artış şartı olmadığından kira bedelinin tespitine ilişkin dönemin de doğru olmadığını belirterek davanın reddini dilemiştir.

… Somut olayda; Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 22.09.2008 tarihli ve 2008/8024 -2008/10005 esas-karar sayılı ilamı ile dava konusu kira sözleşmesinin 818 Sayılı Borçlar Kanununun 270 (TBK 357.) ve devamı maddelerinde düzenlenen hasılat/ürün kirası hükümlerine tabi olduğu belirlenmiştir. Uyuşmazlığa konu olan kiralanan Türk Borçlar Kanunu’nun ürün kirası hükümlerine tabi bir taşınmaz kirası olup konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanan TBK.nun 339. 344. maddesi ve devamı maddeleri hükümlerinden faydalanamaz…”**

Bu karar, sözleşmenin başlığından ziyade ekonomik içeriğin esas alındığını; bedel mekanizmasının akaryakıt fiyatı/hasılat endeksli olmasının TBK m. 357 vd. kapsamında ürün kirası lehine güçlü bir karine oluşturduğunu ortaya koymaktadır.

4.2. Çatılı/Çatısız Ayrımı İçin “Galip Vasıf” İlkesi

Çatılı/çatısız nitelendirmesinde Yargıtay’ın “galip vasıf (üstün kullanım amacı)” ölçütünü uyguladığı; taşınmazın açık ve kapalı alanlarının birlikte değerlendirilerek baskın kullanım biçiminin tespit edildiği görülmektedir. Aşağıdaki kararda alıntı metin (soruya konu metinde yer aldığı şekliyle) aynen aktarılmıştır:

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 26.6.2019 tarihli 2019/3021 E. ve 2019/5814 K. sayılı kararı
“…Dava konusu taşınmazın 43 m2 kapalı alan, 70 m2 açık alandan oluştuğu ve çay ocağı olarak kullanılmak üzere kiralandığı anlaşılmaktadır. Bozma kararı üzerine mahallinde yeniden keşif yapılarak inşaat mühendisi bilirkişiden rapor alınmış olup bilirkişi raporunda; 43 m2 lik alanlı kısmı yığma tarzda yapılmış, tek katlı, içi dışı sıvalı ve badanalı kapalı çay ocağı, takriben 70 m2lik alan ise masa sandalye koymak suretiyle açık çay ocağı olarak kullanıldığı tespit edilmiştir. Üstün olan nitelik veya galip vasıftan anlaşılması gereken, kiralananın tahsis olunduğu kullanım amacına göre onu tanımlayan nitelik olmalıdır. Plaj, çay bahçesi, akaryakıt istasyonu olarak kiralanan arsalar üzerine bunlardan yararlanabilmek için zorunlu binalar yapılsa bile bu taşınmazlar üstün yararlanma biçimi açısından üstü örtülü-musakkaf olarak kabul edilemez. Bu itibarla, yığma tarzda yapılmış kiralananın üstü örtüsüz-gayrimusakkaf olduğundan, kira sözleşmesinin Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine tabi olduğu anlaşılmaktadır.”

Karar, kapalı alanların varlığının tek başına “çatılı” niteliği garanti etmediğini; baskın kullanım alanının açık sahada toplanması hâlinde yerin çatısız işyeri olarak değerlendirilebileceğini açıkça göstermektedir.

5) Uyuşmazlık Çözümünde Deliller ve İspat Yükü

5.1. Sözleşme Metni ve Ekleri

• Kiralanan unsurların tek tek sayımı (taşınmaz, ekipman, ruhsat, marka/bayilik, müşteri portföyü vb.)

• Kira bedeli formülü (sabit, TÜFE/ÜFE, gelire/akaryakıt fiyatına endeks, karma)

• Taraf rollerinin tanımı (işletmeyi kim yürütür, risk paylaşımı nedir, bakım-onarım/ruhsat sorumluluğu kimdedir?)

5.2. Fiilî Uygulama ve Teknik Tespitler

• Bilirkişi raporları, keşif, metrekare oranları (açık/kapalı alan dağılımı), işletme yoğunluğu

• Ciro/hasılat kayıtları, otomasyon verileri, akaryakıt fiyat endeksi bağlantıları

• İşletme ruhsatı ve bayilik sözleşmeleri (kiraya verenin/marka sahibinin konumu)

5.3. Değerlendirme Mantığı

• Ekonomik içerik ve fiilî işleyiş ile sözleşme metni birlikte değerlendirilir.

• Kira bedelinin hasılata/akaryakıt fiyatına bağlanması, ürün kirası lehine güçlü emaredir.

• Galip vasıf ilkesiyle çatılı/çatısız ayrımı belirlenir; bu belirleme TBK m. 339–356’nın uygulanıp uygulanmayacağını doğrudan etkiler.

6) Sözleşme Tasarımı Açısından Pratik Öneriler

1. Kapsamın Açık Yazımı: Kiralanan unsurları (taşınmaz, ekipman, ruhsat, marka/bayilik, müşteri çevresi) tek tek sayın.

2. Bedel Formülü: Sabit mi, endeksli mi, gelire/ciroya/akaryakıt fiyatına mı bağlı? Formülü netleştirin ve örnek hesap ekleyin.

3. Faaliyeti Yürüten ve Risk: İşletmeyi kim yürütüyor; ruhsat, bakım, güvenlik, çevre/tehlikeli madde yükümlülükleri kimde?

4. Çatılı/Çatısız Tespiti: Açık/kapalı alan metrekare dökümü ve kullanım yoğunluğu sözleşmeye eklenebilir (ileride delil kolaylığı sağlar).

5. Uygulanacak Hükümlere Atıf: Karma yapı varsa her unsur için uygulanacak hukuki rejim (TBK m. 299 vd. / 357 vd.) işaretlenebilir.

6. Uyuşmazlık Çözümü: İhtilaf hâlinde bilirkişilik ve teknik tespitlerin esas alınacağı, keşif yapılacağı ve galip vasıf ölçütünün uygulanacağı öngörülebilir.

7. Uyum ve İzinler: Lisans/ruhsat ve marka-bayilik sözleşmeleriyle iç uyum sağlanmalı; rekabet, çevre ve teknik mevzuata uygunluk açık yükümlülük haline getirilmelidir.

7) Uygulama Senaryoları (Örnekleştirme)

• Senaryo A (Adi Kira Ağırlıklı): Sadece arsa + yapı kiralanmış, sabit/TÜFE endeksli bedel, işletmeyi kiracı yürütüyor ama gelire endeks yok, ruhsat/müşteri devri yok → Adi kira hükümleri baskın.

• Senaryo B (Ürün Kirası Ağırlıklı): Arsa + ekipman + ruhsat + müşteri çevresi + marka/bayilik birlikte devredilmiş; bedel akaryakıt fiyatına/ciroya bağlı → Ürün (hasılat) kirası hükümleri baskın.

• Senaryo C (Karma): Taşınmaz sabit bedelle, ekipman ve işletme hakkı hasılata bağlı bedelle tahsis edilmiş → Unsurlar itibarıyla karma rejim (her unsur için uygun TBK hükümleri).

---

SONUÇ ve DEĞERLENDİRME

1. Nitelendirme Ölçütü: Akaryakıt istasyonlarına ilişkin kira ilişkilerinde sözleşmenin başlığı değil, ekonomik içerik, bedel sistemi ve fiilî uygulama belirleyicidir. Kiralanan unsurlar, bedelin hasılata/akaryakıt fiyatına bağlanması ve faaliyetin kiracı tarafından yürütülmesi hâllerinde TBK m. 357 vd. anlamında ürün (hasılat) kirası nitelendirmesi güçlenir.

2. Çatılı/Çatısız Ayrımı: TBK m. 339–356’nın uygulanabilirliği, istasyonun çatılı mı/çatısız mı olduğuna bağlıdır. Yargıtay’ın “galip vasıf/üstün kullanım amacı” ilkesi gereğince, açık sahadaki kullanımın baskın olduğu hâllerde bazı kapalı hacimler bulunsa dahi çatısız işyeri kabulü mümkündür; teknik tespitler (bilirkişi, metrekare oranları) burada kritik delil niteliğindedir.

3. Yargıtay’ın Yön Verici İlkeleri:

   • Hasılata/akaryakıt fiyatına endeksli bedel ve işletme faaliyetinin doğrudan kiracı tarafından yürütülmesi → ürün kirası lehine emare (Yargıtay 3. HD, 05.07.2019, 2018/7771 E., 2019/6309 K.).

   • Galip vasıf ölçütüyle çatılı/çatısız ayrımı; kapalı alanların varlığı tek başına belirleyici değildir; baskın kullanım esastır (Yargıtay 3. HD, 26.06.2019, 2019/3021 E., 2019/5814 K.).

4. Uygulama Önerisi: Uyuşmazlıklarda, sözleşme metni ve ekleri yanında fiilî uygulama ve teknik veriler mutlaka değerlendirilmelidir. Sözleşme tasarlanırken; kiralanan unsurların kapsamı, bedel formülü, taraf rollerinin paylaşımı, açık/kapalı alan metrekareleri ve mevzuata uyum yükümlülükleri tereddüde yer bırakmayacak şekilde kaleme alınmalıdır.

5. Genel Değerlendirme: Akaryakıt istasyonu kiralarında yeknesak bir nitelendirme yapmak mümkün değildir. Somut olayda unsurların kapsamı + bedel mekanizması + fiilî işletme yapısı + galip vasıf birlikte ele alınarak; sözleşmenin adi kira mı, ürün kirası mı yahut karma sözleşme mi olduğu ve buna bağlı olarak TBK hükümlerinin (özellikle m. 339–356 ve m. 357 vd.) hangi ölçüde uygulanacağı belirlenmelidir.