Afet Riski Altındaki Alanların Kentsel Dönüşüm Sürecinde Tespit Aşaması

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Afet Riski Altındaki Alanların Kentsel Dönüşüm Sürecinde Tespit Aşaması

Giriş

Türkiye, aktif fay hatları üzerinde yer alması sebebiyle deprem, heyelan ve sel gibi doğal afetlere karşı yüksek risk altındadır. Bu gerçek, yapı stoğunun yenilenmesini ve güvenli hale getirilmesini zorunlu kılmıştır. İşte tam da bu noktada, 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”, halk arasında bilinen adıyla Kentsel Dönüşüm Kanunu, devreye girmektedir.
Bu kanunun en önemli aşamalarından biri ise hiç şüphesiz tespit aşamasıdır. Çünkü bir yapının veya alanın “riskli” olarak kabul edilmesi, dönüşüm sürecinin başlangıç noktasıdır.

Bu yazıda, 6306 sayılı kanunun amacı, riskli alan ve riskli yapı tespit süreci, tespit sonrası hukuki haklar ve itiraz yolları ayrıntılı biçimde ele alınacaktır. Ayrıca, uygulamada karşılaşılan sorunlar ve yargı kararları ışığında pratik değerlendirmelere de yer verilecektir.

1. 6306 Sayılı Kanunun Amacı ve Hukuki Dayanağı

6306 sayılı Kanun’un amacı, afet riski taşıyan yapıların ve alanların dönüştürülmesi, can ve mal kaybının önlenmesi, çevreye duyarlı ve yaşanabilir şehirlerin oluşturulmasıdır.
Kanunun 1. maddesinde açıkça belirtildiği üzere, hedef “afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların dönüştürülmesi suretiyle fen ve sanat normlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam alanları oluşturmak”tır.

Bu çerçevede kanun, hem riskli yapı kavramını (bina bazında tehlike) hem de riskli alan kavramını (mahalle veya bölge ölçeğinde tehlike) düzenlemiştir. Böylece, bireysel bazda bir apartman binası da dönüşüm kapsamına alınabilirken, bütün bir semt de aynı şekilde “kentsel dönüşüm alanı” ilan edilebilmektedir.

2. Riskli Alan ve Riskli Yapı Kavramları

2.1. Riskli Alan

Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal güvenliği açısından risk taşıdığı tespit edilen bölgeleri ifade eder.
Riskli alan kararı; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından veya idarenin teklifi üzerine Cumhurbaşkanı kararı ile alınır.
Bu alanlarda dönüşüm uygulamaları, genellikle proje bütünlüğü içinde ve toplu şekilde yürütülür.

2.2. Riskli Yapı

Riskli yapı ise, yıkılma veya ağır hasar görme ihtimali yüksek olan, can güvenliği açısından risk arz eden yapıdır.
Riskli yapı tespitleri, Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş kuruluşlar, mühendisler veya lisanslı firmalar tarafından yapılır.
Her bir binanın kendine özgü statik özellikleri, taşıyıcı sistemi ve zemin koşulları dikkate alınır. Tespit sonucunda riskli olduğu belirlenen yapılar için yıkım ve yeniden inşa süreci başlar.

3. Tespit Aşaması: Sürecin Kalbi

3.1. Başvuru

Tespit süreci, genellikle yapı maliklerinden birinin başvurusu ile başlar. Kanuna göre kat maliklerinden herhangi biri veya kanuni temsilci, lisanslı kuruluşa başvurarak risk tespiti talebinde bulunabilir.
Başvurunun ardından, yapıdan alınan numuneler laboratuvar ortamında test edilir ve yapı güvenliği değerlendirilir.

3.2. Teknik İnceleme

Bu aşamada;
• Taşıyıcı sistem,
• Beton dayanımı,
• Zemin özellikleri,
• Mevcut çatlak ve deformasyonlar,
• Yapının yaşı ve proje uygunluğu incelenir.

Sonuçta, yapı “riskli” veya “risksiz” olarak raporlanır.

3.3. Raporun İdareye Bildirilmesi

Hazırlanan rapor, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne gönderilir.
İdare, raporu teknik olarak inceler ve uygun bulursa “riskli yapı tespitini onaylar”.
Onaylanan yapı, tapu kütüğüne şerh edilir ve maliklere yazılı bildirim yapılır.

4. Maliklerin Hakları ve İtiraz Süreci

Riskli yapı tespitine karşı, maliklerin 15 gün içinde itiraz hakkı vardır.
İtiraz, yine Bakanlıkça oluşturulan teknik heyet tarafından değerlendirilir.
Heyet, gerekirse yerinde inceleme yaparak raporu onaylar veya iptal eder.

İtirazın reddedilmesi halinde, riskli yapı kararı kesinleşir ve yıkım süreci başlar.
Bu aşamada yapı sahiplerinin iki seçeneği vardır:
1. Kendi aralarında anlaşarak dönüşümü kendileri yürütmek,
2. Bakanlık veya belediye eliyle dönüşüm sürecine dahil olmak.

Anlaşma sağlanamayan hallerde, üçte iki çoğunluk ilkesi devreye girer.
Yapı maliklerinin üçte ikisinin kararı yeterli olup, geri kalan hissedarlar paylarının satışına zorlanabilir.

5. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

5.1. Malikler Arası Anlaşmazlıklar

Uygulamada en sık rastlanan sorunlardan biri, maliklerin farklı beklentiler içinde olmasıdır.
Bazı maliklerin yüksek kat, fazla daire veya lüks konut talebi süreci tıkayabilmektedir.
Bu tür durumlarda arabuluculuk ve uzlaşma yöntemleri giderek önem kazanmaktadır.

5.2. Tespit Raporlarının Güvenirliği

Bazı riskli yapı tespitlerinde, yeterli teknik inceleme yapılmadığı veya laboratuvar analizlerinin hatalı olduğu iddia edilmiştir.
Bu durumlar yargıya taşınmış, Danıştay ve idare mahkemeleri birçok kararda “tespit raporunun somut verilerle desteklenmesi gerektiğini” vurgulamıştır.

5.3. İdarenin Takdir Yetkisi

Riskli alan belirlenirken idareye tanınan geniş takdir yetkisi, zaman zaman eleştirilmiştir.
Bazı bölgelerde sosyoekonomik nedenlerle kentsel dönüşüm değil, rant amaçlı dönüşüm eleştirileri gündeme gelmiştir.
Bu nedenle uygulamada şeffaflık, vatandaş bilgilendirmesi ve bilimsel raporlamanın önemi büyüktür.

6. Yargı Kararlarında Tespit Süreci

Yargıtay ve Danıştay kararlarında, 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan tespitlerin bilimsel, objektif ve teknik verilere dayanması gerektiği sıkça vurgulanmaktadır.
Örneğin Danıştay 6. Dairesi’nin birçok kararında, idarenin sadece “kentsel yenileme” amacıyla riskli alan kararı alamayacağı, mutlaka afet riski gerekçesinin somut olarak ortaya konulması gerektiği belirtilmiştir.

Benzer şekilde, mahkemeler maliklerin itirazlarını değerlendirirken, sadece şekli değil maddi yönden inceleme yaparak raporun içeriğini değerlendirmektedir.
Bu durum, tespit sürecinin keyfî değil, bilimsel esaslara dayalı yürütülmesi gerektiğini göstermektedir.

7. Tespit Sonrası Süreç: Yıkım, Yeniden Yapım ve Finansal Destek

Tespit aşamasının tamamlanmasının ardından, yapının 60 gün içinde yıkılması gerekir.
Yıkım gönüllü olarak yapılmazsa, idare tarafından resen yıkım yapılır.
Malikler için önemli bir avantaj da devlet destekleridir.
Kanuna göre;
• Kira yardımı,
• Taşınma yardımı,
• Faiz destekli kredi,
• Rezerv alan tahsisi
gibi teşvikler sağlanmaktadır.

Bu desteklerin amacı, vatandaşların mağduriyetini önlemek ve dönüşüm sürecini hızlandırmaktır.

8. Tespit Aşamasının Hukuki Önemi

Tespit aşaması, 6306 sayılı Kanun’un uygulama zincirinde en kritik halka olarak kabul edilir.
Çünkü doğru bir tespit yapılmadığında, dönüşümün tüm aşamaları hukuken sakatlanabilir.
Bir yapının riskli sayılması;
• Mülkiyet hakkına müdahale,
• Yıkım kararı,
• Zorunlu satış,
• Yeni inşaat ruhsatı gibi sonuçlar doğurur.

Bu nedenle, tespit süreci sadece teknik bir işlem değil, temel bir hukuki belirlemedir.

9. Sonuç ve Değerlendirme

6306 sayılı Kanun, afet riskine karşı Türkiye’nin kentsel dönüşüm stratejisinin omurgasını oluşturur.
Ancak kanunun başarısı, sadece metin düzeyinde değil, uygulama kalitesiyle ölçülür.
Tespit aşamasında adil, şeffaf ve bilimsel yöntemlerin kullanılması, hem vatandaşın güvenini artıracak hem de dönüşümün sosyal kabulünü güçlendirecektir.

Unutulmamalıdır ki, kentsel dönüşüm sadece binaların yenilenmesi değil; aynı zamanda şehrin hafızasının, toplumsal dayanışmanın ve yaşam kalitesinin yeniden inşasıdır.
Dolayısıyla, tespit aşaması yalnızca bir mühendislik işlemi değil, hukuki, teknik ve sosyal bir yeniden yapılanma adımıdır.