ABD’de Gayrimenkul Alımı ile Oturum veya Yatırımcı Statüsü Kazanmanın Hukuki Boyutu
Giriş
ABD, 50 eyaletiyle dünyanın en büyük gayrimenkul pazarlarından biridir. New York, Miami, Los Angeles gibi kentler yabancı yatırımcıların cazibe merkezidir. Ancak “ABD’de ev almak Green Card verir mi?” sorusu en sık sorulan yanlış inanışlardan biridir. ABD’de gayrimenkul almak tek başına oturum izni sağlamaz, ancak yatırımcı vizeleri (E-2, EB-5) ile ilişkilendirilirse oturum veya vatandaşlık yolunu açabilir.
Bu yazıda, ABD’de yabancıların gayrimenkul satın alma hakkından, yatırımın hukuki boyutlarına; vergi düzenlemelerinden vize bağlantılarına kadar her detayı ele alacağız.
I. ABD’de Yabancıların Gayrimenkul Alım Hakkı
1. Federal Düzeyde Düzenleme
ABD federal yasaları, yabancıların gayrimenkul edinmesini yasaklamaz. ABD’de konut, arsa, ticari bina satın almak serbesttir.
2. Eyalet Bazında Farklılıklar
Her eyaletin tapu ve vergi sistemi farklıdır:
-
Florida: Yabancılara satış kolaydır, emlak piyasası çok gelişmiştir.
-
New York: Lüks konut vergileri yüksektir.
-
California: Yüksek property tax (emlak vergisi) yükümlülüğü vardır.
-
Texas: Eyalet gelir vergisi yoktur, yabancılar için avantajlıdır.
3. Yabancı Yatırımcıların Hakları
-
ABD’de mülk sahibi olan yabancılar, mülkü istedikleri gibi satabilir, kiraya verebilir.
-
Ancak, mülk sahipliği ABD’de oturma izni vermez.
II. Gayrimenkul Alımının Oturum Hakkı ile İlişkisi
1. Yanlış Algılar
-
“ABD’de ev al, Green Card kazan” → YANLIŞ
-
“Gayrimenkul yatırımcılarına otomatik oturum izni var” → YANLIŞ
2. Doğru Bağlantı
Gayrimenkul yatırımı yatırımcı vizeleriyle bağlantılı olduğunda oturum imkânı doğar:
-
E-2 Vizesi: Gayrimenkulü aktif ticari işletmeye dönüştürmek şartıyla.
-
EB-5 Vizesi: Gayrimenkul geliştirme projeleri aracılığıyla.
III. E-2 Vizesi ve Gayrimenkul Yatırımı
1. E-2 Vizesinin Genel Şartları
-
ABD ile anlaşmalı ülke vatandaşı olmak (Türkiye ✔).
-
Kayda değer yatırım yapmak.
-
Yatırımın pasif değil, aktif olması.
2. Gayrimenkul Yatırımının Uygunluğu
-
Pasif yatırım: Ev alıp kiraya vermek → Uygun değil.
-
Aktif yatırım: Otel işletmek, restoran açmak, ticari kiralama → Uygun.
3. Yatırım Miktarı
Belirli bir minimum yok, ancak genellikle 100.000 USD+ yatırım tercih edilir.
4. Hukuki Boyut
-
İş planı hazırlanmalı (USCIS standartlarına göre).
-
Yatırımın sürdürülebilirliği kanıtlanmalı.
-
Konsolosluk mülakatında yatırımın gerçekliği sorgulanır.
IV. EB-5 Vizesi ve Gayrimenkul Yatırımı
1. EB-5’in Genel Şartları
-
Minimum 800.000 USD (TEA bölgesi)
-
TEA dışı: 1.050.000 USD
-
En az 10 tam zamanlı istihdam
2. Gayrimenkul Projeleri
-
Regional Center Programları aracılığıyla gayrimenkul geliştirme yatırımları EB-5 için uygundur.
-
Örneğin, bir alışveriş merkezi veya otel inşaatına yatırım yapılabilir.
3. Süreç
-
I-526E formu doldurulur.
-
USCIS incelemesi yapılır.
-
Onay halinde “Conditional Green Card” verilir.
-
2 yıl sonunda istihdam şartı sağlanırsa kalıcı Green Card alınır.
V. ABD Gayrimenkul Hukukunun Boyutları
1. Tapu ve Kayıt Sistemi
-
ABD’de tapu işlemleri noter değil, title company aracılığıyla yürütülür.
-
Title insurance (tapu sigortası) şarttır.
2. Sözleşme Hukuku
-
Gayrimenkul alım-satım sözleşmeleri eyalet bazında farklıdır.
-
Satıcı ve alıcıyı koruyan “escrow” sistemi vardır.
3. Vergi Düzenlemeleri
-
Property Tax: Her yıl ödenir, %0.5 – %2.5 arasında değişir.
-
Capital Gains Tax: Satıştan elde edilen kâr üzerinden vergi.
-
FIRPTA: Yabancıların satışında %15 stopaj kesilir.
VI. Hukuki Riskler
-
Geçmiş ipotekler ve hacizler: Title search ile kontrol edilmeli.
-
Dolandırıcılık riski: Özellikle internet üzerinden satışlarda.
-
Eyalet farklılıkları: Florida’da kolaylık, New York’ta yüksek vergi yükü.
-
Göçmenlik hukuku riski: Yanlış beyan → vize reddi.
VII. Türk Vatandaşları İçin Stratejik Önemi
1. Türkiye’nin E-2 Anlaşması
Türk yatırımcılar için E-2 büyük avantajdır.
2. EB-5 ile Green Card
Türkiye’den büyük sermaye sahipleri için EB-5, doğrudan kalıcı oturum yoludur.
3. Stratejik Yatırım Alanları
-
Florida: Turizm odaklı ticari yatırımlar.
-
Texas: Vergi avantajları.
-
New Jersey / New York: Yüksek kira getirisi.
VIII. Stratejik Yatırım Modelleri
-
Küçük Ölçekli: Restoran, küçük otel → E-2 vizesi.
-
Orta Ölçekli: Gayrimenkul geliştirme + istihdam → EB-5.
-
Büyük Ölçekli: Regional Center yatırımları → EB-5 + Green Card.
IX. Red Sebepleri ve İtiraz
-
Yatırımın pasif görülmesi.
-
Kaynağın belgelenmemesi.
-
İstihdam şartının sağlanmaması.
İtiraz yolları:
-
Motion to Reopen (yeni delil sunma)
-
Administrative Appeals Office (AAO)
-
Federal dava
X. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar
-
Türk yatırımcıların genellikle “ev alarak Green Card kazanacağını sanması.”
-
Yanlış danışmanlarla çalışılması nedeniyle yüksek ret oranları.
-
Vergi yükümlülüklerinin göz ardı edilmesi.
XI. Sık Sorulan Sorular
-
Ev almak Green Card verir mi? Hayır.
-
Gayrimenkul yatırımını E-2’de nasıl kullanabilirim? Aktif işletmeye dönüştürerek.
-
EB-5 için gayrimenkul yatırımı nasıl yapılır? Büyük ölçekli projelere katılarak.
-
Vergiler nasıl? Yıllık emlak vergisi + gelir vergisi + capital gains tax.
Sonuç
ABD’de gayrimenkul yatırımı, tek başına oturum hakkı vermez. Ancak E-2 ve EB-5 vizeleriyle birlikte ele alındığında, Türk yatırımcılar için hem ticari hem de göçmenlik açısından büyük fırsatlar yaratır.
Profesyonel hukuki danışmanlık olmadan yapılan yatırımlar ciddi kayıplara yol açabilir. Bu nedenle hem gayrimenkul hukuku hem de göçmenlik hukuku birlikte değerlendirilmelidir.
About Post Author
