Simsarlık Sözleşmesi Nedir ve Emlakçı Ne Zaman Komisyona Hak Kazanır? Emlakçı Komisyonu 2026

Simsarlık sözleşmesi nedir ve emlakçı ne zaman komisyona hak kazanır? Türk Borçlar Kanunu m.520’ye göre simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşmenin kurulması imkanını hazırlamayı veya sözleşmenin kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği; buna karşılık aracılık edilen sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.

Taşınmaz alım satımı ve kiralamasında faaliyet gösteren emlakçılar bakımından bu ilişki çoğunlukla taşınmaz simsarlığı niteliğindedir.

Ancak bir emlakçının;

• Evi göstermesi,
• Alıcı ile satıcıyı tanıştırması,
• Telefon numarası vermesi

tek başına her durumda komisyon hakkı doğurmaz.

Özellikle iki temel şart önemlidir:

Geçerli bir yazılı taşınmaz simsarlık sözleşmesinin bulunması

ve

emlakçının faaliyeti sonucunda asıl sözleşmenin kurulması.

Türk Borçlar Kanunu m.520 ve m.521 ile Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik birlikte değerlendirildiğinde, emlakçının ücret hakkının hangi anda doğduğu konusunda açık kurallar bulunmaktadır.

Simsarlık Sözleşmesi Nedir?

Simsar;

“Ben bu kişiye ev satacağım.”

şeklinde satış sözleşmesinin tarafı olmaz.

Temel görevi;

• Alıcı ile satıcıyı,
• Kiracı ile kiraya vereni

bir araya getirmek ve sözleşmenin kurulmasına aracılık etmektir.

Örneğin ev sahibi;

“Dairemi 10 milyon TL’ye satmak istiyorum.”

diyerek emlakçıya yetki verir.

Emlakçı alıcı bulur.

Taraflar emlakçının faaliyeti sonucunda satış yapar.

Bu durumda şartları varsa emlakçının simsarlık ücreti veya emlak komisyonu doğar.

Emlakçılık Sözleşmesi Yazılı Olmak Zorunda mı?

Taşınmazlar bakımından evet.

Türk Borçlar Kanunu m.520 açıkça;

taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağını

düzenlemektedir.

Buradaki yazılı şekil yalnız ispat için değil, geçerlilik şartıdır.

Dolayısıyla taşınmaz simsarlığında;

“Biz sözlü anlaşmıştık.”

iddiası kural olarak geçerli komisyon alacağı yaratmaz.

Sözlü Emlakçılık Anlaşması Geçerli mi?

Taşınmaz simsarlığında kural olarak hayır.

Emlakçı;

“Ev sahibi bana sözlü olarak %2 komisyon vereceğini söyledi.”

dese dahi yazılı şekil bulunmuyorsa komisyon alacağı bakımından ciddi geçerlilik sorunu doğar.

Yargıtay’ın 8 Nisan 2026 tarihli güncel kararında da yazılı simsarlık sözleşmesi bulunmayan emlakçının komisyon talebi reddedilmiştir.

WhatsApp Mesajları Yazılı Simsarlık Sözleşmesi Yerine Geçer mi?

Her durumda hayır.

Özellikle 2026 tarihli Yargıtay kararında, taraflar arasında geçerli şekilde imzalanmış yazılı simsarlık sözleşmesi bulunmadığı durumda WhatsApp kayıtlarının sözleşmenin şekil eksikliğini gidermediği kabul edilmiştir.

Bu nedenle yalnız;

“Evi sen sat, komisyonunu alırsın.”

şeklindeki WhatsApp yazışmalarına dayanmak emlakçı açısından risklidir.

Taşınmaz simsarlığı ilişkisinin usulüne uygun yazılı sözleşmeyle kurulması gerekir.

Emlakçı Ne Zaman Komisyona Hak Kazanır?

TBK m.521’e göre simsar;

ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa

ücrete hak kazanır.

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik bunu daha da somutlaştırmaktadır.

Taşınmaz satışında

Emlakçı, satışın tapu siciline tesciliyle hizmet bedeline hak kazanır.

Kiralamada

Emlakçı, kiraya veren ile kiracı arasında kira sözleşmesinin kurulmasıyla hizmet bedeline hak kazanır.

Dolayısıyla emlakçı;

“Evi gösterdim, komisyonum doğdu.”

diyemez.

Evi Göstermek Tek Başına Komisyon Hakkı Doğurur mu?

Hayır.

Taşınmazı göstermiş olmak tek başına satış veya kiralama komisyonuna hak kazandırmaz.

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ayrıca taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında ücret talep edilemeyeceğini açıkça düzenlemektedir.

Dolayısıyla tüketicinin;

“Evi gördüm ama satın almadım.”

demesi halinde sırf gösterim yapılmış olması nedeniyle komisyon talep edilemez.

Emlakçı Yer Gösterme Parası İsteyebilir mi?

Kural olarak hayır.

Taşınmazın gösterilmesi karşılığında ayrı bir;

• Yer gösterme ücreti,
• Ev gösterme bedeli,
• Dosya açma parası

talep edilmesi Yönetmelik bakımından mümkün değildir.

Taşınmazın gösterilmesi emlakçının aracılık faaliyetinin bir parçasıdır.

Yer Gösterme Belgesi İmzalandıysa Komisyon Ödemek Zorunlu mu?

Yer gösterme belgesi ile simsarlık sözleşmesinin hukuki içeriği birbirinden ayrılmalıdır.

Yer gösterme belgesi;

• Hangi taşınmazın gösterildiğini,
• Kime gösterildiğini,
• Gösterim tarihini

ispatlamak açısından önemlidir.

Ancak satış veya kiralama gerçekleşmeden sırf;

“Yer gösterme belgesi imzaladın.”

denilerek normal emlak komisyonunun otomatik olarak doğduğu söylenemez.

Komisyon hakkı bakımından geçerli aracılık ilişkisi ve asıl sözleşmenin kurulması önemlidir.

Emlakçının Gösterdiği Evi Sonradan Sahibinden Alırsam Komisyon Öder miyim?

Şartları varsa evet.

Simsarlık hukukunda yalnız satış sözleşmesinin emlakçının ofisinde imzalanıp imzalanmadığına bakılmaz.

Temel soru şudur:

Satış, emlakçının yaptığı faaliyet sonucunda mı gerçekleşti?

Emlakçı;

• Taşınmazı göstermiş,
• Tarafları tanıştırmış,
• İletişimi sağlamış

ve taraflar daha sonra emlakçıyı devreden çıkarıp kendi aralarında anlaşmış olabilir.

Geçerli yazılı simsarlık sözleşmesi bulunuyor ve satış ile emlakçının faaliyeti arasında gerekli nedensellik varsa emlakçının komisyon hakkı devam edebilir.

Emlakçıyı Aradan Çıkarmak Komisyon Ödememeyi Sağlar mı?

Her durumda hayır.

Örneğin alıcı emlakçı aracılığıyla evi görmüş ve ev sahibini öğrenmiştir.

Daha sonra;

“Emlakçıya komisyon vermeyelim, tapuya kendimiz gidelim.”

denilerek satış gerçekleştirilmiş olabilir.

Geçerli simsarlık sözleşmesi varsa ve emlakçının faaliyetinin satışın gerçekleşmesine neden olduğu gösterilebiliyorsa emlakçı komisyon talep edebilir.

Simsarın tapuya bizzat gitmesi veya satış sözleşmesinin imzalandığı anda masada bulunması zorunlu değildir.

Emlakçının Faaliyeti ile Satış Arasında Bağ Olması Gerekir mi?

Evet.

TBK m.521;

simsarın yaptığı faaliyet sonucunda sözleşmenin kurulmasını

aramaktadır.

Bu nedenle emlakçı yalnız;

“Ben de bir dönem bu evi ilan etmiştim.”

diyerek komisyon alamaz.

Satışın gerçekleşmesinde simsarlık faaliyetinin etkisi bulunmalıdır.

Alıcı Evi Zaten Önceden Biliyorsa Emlakçı Komisyon İsteyebilir mi?

Somut olaya göre değişir.

Alıcı;

• Taşınmazı,
• Satıcıyı,
• Satış imkanını

emlakçıdan tamamen bağımsız olarak biliyor ve işlemi emlakçı faaliyetinden bağımsız gerçekleştiriyorsa nedensellik tartışmalı hale gelir.

Ancak emlakçı;

• Görüşmeleri yürütmüş,
• Tarafları fiilen bir araya getirmiş,
• Fiyat pazarlığını sağlamış

ise salt alıcının evi önceden görmüş olması komisyon hakkını otomatik olarak ortadan kaldırmayabilir.

Emlakçı Komisyonu Satıştan Önce İsteyebilir mi?

Taşınmaz satışı bakımından Yönetmeliğe göre hizmet bedeli hakkı tapu siciline tescille doğar.

Bu nedenle yalnız;

• Kapora verilmesi,
• Tarafların sözlü anlaşması,
• Teklif kabulü

her durumda normal satış komisyonunun kesin olarak doğduğu anlamına gelmez.

Ancak taraflar arasındaki diğer sözleşmesel yükümlülükler ve özellikle haksız şekilde işlemden kaçınmaya ilişkin hükümler ayrıca incelenebilir.

Tapuda Satış Yapılmazsa Emlakçı Komisyon Alabilir mi?

Kural olarak alım-satıma aracılık hizmet bedeli satışın tapu siciline tesciliyle doğar.

Satış gerçekleşmemişse normal komisyon alacağı da kural olarak doğmaz.

Ancak simsarlık sözleşmesinde;

• Giderlerin karşılanacağı,
• Haklı sebep olmadan işlemden vazgeçilmesi halinde cezai şart veya başka yükümlülükler

kararlaştırılmış olabilir.

Bunların geçerliliği ayrıca incelenmelidir.

Kapora Verildi Ama Satış Olmadı: Emlakçı Komisyon Alabilir mi?

Yalnız kapora verilmiş olması tapuda satışın gerçekleştiği anlamına gelmez.

Dolayısıyla normal satış komisyonu bakımından;

“Kapora verildi, komisyon tamamen hak edildi.”

sonucu otomatik değildir.

Ancak;

• Simsarlık sözleşmesinin hükümleri,
• Kaporanın niteliği,
• Satışın neden gerçekleşmediği,
• Taraflardan birinin haklı sebep olmadan vazgeçip vazgeçmediği

ayrıca değerlendirilir.

Kiralamada Emlakçı Ne Zaman Komisyon Hak Eder?

Kiralamada emlakçının hizmet bedeli hakkı;

kiraya veren ile kiracı arasında kira sözleşmesinin kurulmasıyla

doğar.

Örneğin emlakçı evi gösteriyor ancak kiracı başka bir eve karar veriyorsa komisyon hakkı doğmaz.

Buna karşılık emlakçının aracılığıyla gösterilen konut için kira sözleşmesi kurulursa hizmet bedeli gündeme gelir.

Emlakçı Komisyonu Ne Kadar Olabilir?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğe göre alım-satımda toplam hizmet bedeli;

satış bedelinin KDV hariç %4’ünden fazla olamaz.

Bu oran toplam üst sınırdır.

Örneğin taşınmaz;

10.000.000 TL

bedelle satılmışsa toplam azami hizmet bedeli:

400.000 TL + KDV

olabilir.

Emlakçı Alıcıdan %4, Satıcıdan Ayrı %4 Alabilir mi?

Hayır.

Yönetmelikteki %4, alım-satım hizmeti için toplam azami hizmet bedelidir.

Dolayısıyla;

%4 alıcıdan + %4 satıcıdan = toplam %8

şeklinde standart komisyon alınamaz.

Taraflar arasında aksi yazılı kararlaştırılmadıkça toplam hizmet bedeli alıcı ile satıcı arasında eşit paylaşılır.

Uygulamadaki yaygın sistem bu nedenle;

alıcı %2 + KDV

ve

satıcı %2 + KDV

şeklindedir.

Emlakçı Komisyonunu Sadece Alıcı Ödeyebilir mi?

Evet.

Yönetmeliğe göre hizmet bedeli kural olarak alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır.

Ancak taraflar yazılı olarak aksini kararlaştırabilir.

Dolayısıyla toplam yasal üst sınırı aşmamak şartıyla;

“Komisyonun tamamını alıcı ödeyecektir.”

şeklinde geçerli bir yazılı anlaşma yapılabilir.

Satıcı Hiç Komisyon Ödemeden Satış Yapabilir mi?

Taraflar yazılı olarak toplam hizmet bedelinin alıcı tarafından karşılanacağını kararlaştırmışsa mümkün olabilir.

Ancak böyle bir anlaşma bulunmuyorsa Yönetmeliğin genel kuralı hizmet bedelinin taraflar arasında eşit paylaşılmasıdır.

Kiralamada Emlakçı Komisyonu Ne Kadar?

Kiralama işlemlerinde emlakçının toplam hizmet bedeli;

KDV hariç bir aylık kira bedelinden fazla olamaz.

Örneğin aylık kira:

40.000 TL

ise azami hizmet bedeli:

40.000 TL + KDV

olabilir.

Kiralamada Bir Aylık Komisyonu Kim Öder?

Kural olarak hizmet bedeli;

• Ev sahibi,
• Kiracı

arasında eşit paylaşılır.

Ancak taraflar yazılı olarak aksini kararlaştırabilir.

Bu nedenle uygulamada komisyonun tamamının kiracı tarafından karşılanmasına ilişkin yazılı anlaşma yapılması mümkündür.

Fakat emlakçının toplam hizmet bedeli KDV hariç bir aylık kira tutarını aşamaz.

Emlakçı Kiracıdan İki Kira Komisyon İsteyebilir mi?

Normal kiralama hizmetinde toplam hizmet bedeli bir aylık kira tutarını aşamaz.

Dolayısıyla;

“Bir kira ev sahibinden, iki kira kiracıdan.”

gibi toplam yasal sınırı aşan talepler Yönetmeliğe aykırı olabilir.

KDV Komisyon Sınırına Dahil mi?

Yönetmelik komisyon üst sınırlarını KDV hariç belirlemektedir.

Dolayısıyla örneğin satışta %4’lük azami hizmet bedelinin üzerine mevzuata uygun şekilde KDV eklenebilir.

Emlakçı Komisyon Oranını Sözleşmeye Yazmak Zorunda mı?

Taşınmaz ticaretine ilişkin yetkilendirme ve aracılık belgelerinde hizmet bedeli ve tarafların mali yükümlülüklerinin açıkça gösterilmesi gerekir.

Komisyon oranının yazılı biçimde düzenlenmesi ileride;

“%1 konuşmuştuk.”

“Hayır, %2 anlaşmıştık.”

gibi uyuşmazlıkları önler.

Komisyon Oranı Hiç Yazılmamışsa Ne Olur?

TBK m.522’ye göre simsarlık ücreti belirlenmemişse;

• Varsa tarifeye,
• Tarife yoksa teamüle

göre belirlenebilir.

Ancak taşınmaz ticareti bakımından ayrıca Yönetmelikteki azami hizmet bedeli sınırları aşılmaz.

Emlakçı Aşırı Komisyon Yazmışsa Ne Olur?

Türk Borçlar Kanunu m.525’e göre sözleşmede aşırı bir simsarlık ücreti kararlaştırılmışsa borçlunun istemi üzerine hâkim bu ücreti hakkaniyete uygun biçimde indirebilir.

Taşınmaz ticaretinde ayrıca Yönetmelikte doğrudan üst sınırlar bulunduğundan;

• Satışta %4,
• Kiralamada bir aylık kira

sınırları da dikkate alınmalıdır.

Emlakçı Hem Alıcıdan Hem Satıcıdan Komisyon Alabilir mi?

Evet, mevzuattaki toplam sınırlar içerisinde kalmak şartıyla.

Hatta Yönetmeliğin genel sistemi hizmet bedelinin, aksi yazılı kararlaştırılmamışsa, alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılmasıdır.

Ancak emlakçı;

“%4 alıcıdan, %4 satıcıdan.”

şeklinde toplam %8 hizmet bedeli talep edemez.

Emlakçı Hem Kiracıdan Hem Ev Sahibinden Komisyon Alabilir mi?

Evet; ancak toplam ücret bir aylık kira bedelini geçmemelidir.

Aksi yazılı kararlaştırılmadıkça bu bedel taraflar arasında eşit paylaşılır.

Emlakçı Satıcı İçin Çalışırken Gizlice Alıcıdan Ek Para Alabilir mi?

Bu durum emlakçının simsarlık sözleşmesinden doğan sadakat yükümlülüğünü gündeme getirir.

TBK m.523’e göre simsar;

üstlendiği borca aykırı biçimde diğer tarafın menfaatine hareket eder veya dürüstlük kurallarına aykırı biçimde diğer taraftan ücret sözü alırsa;

ücret ve gider haklarını kaybedebilir.

Bu nedenle iki taraftan ücret alınması ile gizli ve dürüstlüğe aykırı çıkar çatışması aynı şey değildir.

Tarafların ücret yükümlülüklerinin açık ve şeffaf olması gerekir.

Emlakçı Satış Fiyatını Sahibinden Habersiz Artırıp Aradaki Farkı Alabilir mi?

Böyle bir uygulama hukuken ciddi sorun doğurabilir.

Emlakçının görevi, kendisine verilen yetki ve sadakat yükümlülüğü çerçevesinde aracılık yapmaktır.

Örneğin ev sahibi;

“10 milyon TL istiyorum.”

demiş, emlakçı alıcıya;

“Ev 11 milyon TL.”

deyip aradaki 1 milyon TL’yi gizlice kendisine bırakmayı planlamışsa;

• Simsarlık ücreti,
• Vekalet ve sadakat borcu,
• Sebepsiz zenginleşme,
• Somut olayda başka hukuki sorumluluklar

gündeme gelebilir.

Yetkisiz Emlakçı Komisyon İsteyebilir mi?

Taşınmaz ticaretiyle profesyonel olarak uğraşan işletmelerin yetki belgesi yükümlülükleri bulunmaktadır.

Yetki belgesi olmadan faaliyet gösterilmesi idari yaptırım ve taşınmaz ticareti mevzuatı bakımından sorun doğurabilir.

Komisyon alacağı bakımından ise yalnız yetki belgesine bakmak yerine;

• TBK’daki yazılı şekil,
• Simsarlık faaliyeti,
• Asıl sözleşmenin kurulması,
• Yönetmelik hükümleri

birlikte değerlendirilmelidir.

Emlakçıyla Münhasır Yetki Sözleşmesi Yapılabilir mi?

Taraflar belirli süre için yalnız bir emlakçıyı yetkilendiren sözleşme yapabilir.

Ancak böyle bir sözleşmede;

• Süre,
• Komisyon,
• Satıcının kendisinin müşteri bulması hali,
• Başka emlakçıyla çalışma yasağı,
• Cezai şart

açıkça düzenlenmelidir.

Münhasır yetki verilmiş olması dahi her türlü yüksek cezai şartın otomatik geçerli olduğu anlamına gelmez.

Ev Sahibi Kendi Bulduğu Alıcıya Satarsa Emlakçı Komisyon Alır mı?

Cevap sözleşmeye göre değişir.

Normal simsarlıkta emlakçı ücret için kendi faaliyeti sonucunda sözleşmenin kurulmasını göstermelidir.

Ancak münhasır yetki sözleşmesinde malikin sözleşme süresi boyunca kendi bulduğu alıcıya satış yapması halinde de ücret veya cezai şart öngörülmüş olabilir.

Bu hükümlerin;

• Açık olup olmadığı,
• Genel işlem koşulları,
• Tüketici hukuku,
• Aşırı ceza koşulu

bakımından geçerliliği ayrıca incelenmelidir.

Emlakçının Bulduğu Alıcıyla Sözleşme Bittikten Sonra Satış Yapılırsa Komisyon İstenebilir mi?

Şartları varsa evet.

Sözleşmenin süresi bitmiş olsa bile satışın gerçekte emlakçının önceki aracılık faaliyeti sonucunda gerçekleştiği ispatlanabiliyorsa TBK m.521 bakımından nedensellik gündeme gelebilir.

Örneğin emlakçı;

• Alıcıyı bulmuş,
• Evi göstermiş,
• Tarafları tanıştırmış,
• Pazarlığı başlatmış

ancak taraflar iki hafta bekleyip simsarlık sözleşmesi sona erdikten sonra aynı şartlarla satış yapmış olabilir.

Bu durumda sırf tapunun birkaç hafta sonra yapılmış olması komisyon hakkını otomatik ortadan kaldırmayabilir.

Emlakçı Hiçbir Katkı Sağlamadıysa Komisyon Alabilir mi?

Normal simsarlık ücretinin temel koşullarından biri emlakçının faaliyeti ile sözleşmenin kurulması arasında nedensellik bağıdır.

Dolayısıyla;

“Benim portföyümdeydi.”

demek tek başına yeterli olmayabilir.

Satış veya kiralamanın emlakçının faaliyeti sonucunda gerçekleştiği gösterilmelidir.

Alıcı Evi Emlakçıdan Görüp Eşi Üzerine Alırsa Komisyon Ödenir mi?

Sırf tapunun;

• Eş,
• Çocuk,
• Şirket,
• Yakın akraba

adına geçirilmesi emlakçının komisyon hakkını otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

İşlemin ekonomik ve hukuki bütünlüğü değerlendirilir.

Eğer asıl amaç emlakçıyı aradan çıkarıp komisyon ödememekse ve satış simsarlık faaliyeti sonucunda gerçekleşmişse komisyon talebi gündeme gelebilir.

Satıcı Tapuda Daha Düşük Bedel Gösterirse Emlakçı Komisyonu Nasıl Hesaplanır?

Hizmet bedelinin hesabında Yönetmeliğin öngördüğü aracılık sözleşmesi ve gerçek işlem koşulları dikkate alınır.

Vergisel amaçla tapuda gerçek satış bedelinden düşük bedel gösterilmesi ayrıca ciddi vergi ve harç sorunları yaratabilir.

Tarafların komisyon ödememek amacıyla muvazaalı şekilde farklı bedel göstermeleri de uyuşmazlığa yol açabilir.

Satış Geciktirici Şarta Bağlıysa Emlakçı Ne Zaman Ücret Alır?

TBK m.521’e göre simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşul gerçekleştiğinde ödenir.

Örneğin satış;

“Bankadan kredi çıkması şartıyla.”

yapılmış olabilir.

Bu durumda kredi çıkmadığı ve şart gerçekleşmediği takdirde ücret hakkı ayrıca değerlendirilir.

Emlakçı Masraflarını Satış Olmasa da İsteyebilir mi?

Normal komisyon ile giderler birbirinden farklıdır.

TBK m.521’e göre simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, asıl sözleşme kurulmamış olsa bile bu giderlerin ödenmesi gerekebilir.

Ancak gider talebinin sözleşmesel dayanağı bulunmalıdır.

Emlakçı İlan Ücreti İsteyebilir mi?

İlan, fotoğraf veya özel pazarlama giderlerinin ayrıca iş sahibine yükletilmesi isteniyorsa bunun sözleşmede açıkça düzenlenmesi önemlidir.

Normal hizmet bedeli ile ayrıca kararlaştırılmış gerçek giderler birbirinden ayrılmalıdır.

Satış Gerçekleşti Ama Sonradan İptal Edildi: Emlakçı Komisyonu Ne Olur?

Emlakçının faaliyeti sonucu taraflar geçerli satış sözleşmesini kurmuş ve taşınmaz tapuda devredilmişse komisyon hakkı doğmuş olabilir.

Tarafların daha sonra kendi aralarında satıştan dönmeleri her durumda doğmuş komisyon hakkını ortadan kaldırmaz.

Ancak satış işleminin baştan itibaren;

• Geçersiz olması,
• İptal edilmesi,
• Şarta bağlı olması

gibi durumlar ayrıca değerlendirilmelidir.

Alıcı Kredi Bulamadığı İçin Satış Olmazsa Emlakçı Komisyon İsteyebilir mi?

Satış tapuda gerçekleşmemişse normal satış hizmet bedeli bakımından kural olarak komisyon hakkı doğmaz.

Ancak taraflar;

kredi alınamaması riskini

sözleşmede farklı şekilde düzenlemiş olabilir.

Kapora, cezai şart ve gider hükümleri ayrıca incelenmelidir.

Emlakçı “Alıcıyı Buldum, Satıcı Vazgeçti” Derse Komisyon Alabilir mi?

Bu durumda yalnız TBK m.521’deki normal komisyon hakkı değil, tarafların aracılık sözleşmesindeki;

• Cezai şart,
• Haklı sebep olmadan vazgeçme,
• Münhasır yetki

hükümleri de değerlendirilir.

Taşınmaz satışı tapuda gerçekleşmediyse Yönetmelikteki normal hizmet bedelinin hak edilme şartı gerçekleşmemiş olabilir.

Ancak satıcının sözleşmeye aykırı davranışından doğan başka bir alacak söz konusu olabilir.

Emlakçı Komisyonu Ödenmezse Ne Yapabilir?

Geçerli simsarlık sözleşmesi ve hak edilmiş ücret bulunuyorsa emlakçı;

• İcra takibi,
• Alacak davası,
• İtirazın iptali davası

gibi hukuki yolları kullanabilir.

Ancak taşınmaz simsarlığında öncelikle yazılı sözleşmenin geçerli olup olmadığı incelenmelidir.

Nitekim Yargıtay’ın 8 Nisan 2026 tarihli kararında yazılı sözleşme bulunmadığı için emlakçının icra takibine dayalı alacak talebi reddedilmiştir.

Komisyonu Ödeyen Kişi Geri İsteyebilir mi?

Emlakçı;

• Geçerli simsarlık sözleşmesi olmadan,
• Yasal üst sınırı aşarak,
• Hak kazanmadığı halde

komisyon tahsil etmişse bedelin iadesi somut şartlara göre talep edilebilir.

Uyuşmazlık tarafların tüketici veya tacir olmasına göre farklı görev ve usul hükümlerine tabi olabilir.

Emlakçıyla Uyuşmazlıkta Hangi Mahkeme Görevlidir?

Bu, tarafların sıfatına göre değişir.

Kişi taşınmazı;

ticari veya mesleki olmayan amaçlarla

satın alıyor, satıyor veya kiralıyorsa tüketici işlemi gündeme gelebilir.

Buna karşılık iki tacirin ticari faaliyeti kapsamında kurulan simsarlık ilişkisinde ticaret mahkemesi görevli olabilir.

Bu nedenle dava açmadan önce;

• Tüketici Mahkemesi,
• Asliye Ticaret Mahkemesi,
• Genel görevli mahkeme

ayrımı doğru yapılmalıdır.

Emlakçı Komisyonu İçin En Önemli 5 Kural

Emlakçı komisyonu uyuşmazlıklarında temel olarak şu sorular cevaplanmalıdır:

1. Geçerli yazılı simsarlık sözleşmesi var mı?
2. Emlakçı gerçekten aracılık faaliyeti yaptı mı?
3. Satış veya kiralama bu faaliyet sonucunda gerçekleşti mi?
4. Komisyon mevzuattaki azami sınırı aşıyor mu?
5. Komisyonu hangi tarafın ödeyeceği yazılı olarak belirlendi mi?

Bu beş soruya cevap verilmeden;

“Emlakçı kesin komisyon alır.”

veya

“Emlakçı hiçbir şekilde alamaz.”

sonucuna varılması doğru değildir.

Örnek 1: Emlakçı Evi Gösteriyor, Alıcı Satın Almıyor

Emlakçı evi gösteriyor.

Alıcı beğenmiyor ve başka bir taşınmaz alıyor.

Satış veya kira sözleşmesi kurulmadığından sırf gösterim nedeniyle normal emlak komisyonu doğmaz.

Örnek 2: Taraflar Emlakçıyı Aradan Çıkarıyor

Emlakçı alıcıyı buluyor ve evi gösteriyor.

Geçerli yazılı simsarlık sözleşmesi mevcut.

Alıcı ve satıcı daha sonra doğrudan görüşüp aynı taşınmazı satın alıyor.

Emlakçının faaliyeti satışın gerçekleşmesine neden olmuşsa komisyon hakkı gündeme gelebilir.

Örnek 3: Sadece WhatsApp Konuşması Var

Ev sahibi ile emlakçı arasında yalnız WhatsApp mesajları bulunmaktadır.

Usulüne uygun imzalanmış yazılı taşınmaz simsarlık sözleşmesi yoktur.

Yargıtay’ın 2026 tarihli yaklaşımı doğrultusunda taşınmaz simsarlığındaki yazılı geçerlilik şartı sağlanmadığından komisyon talebi reddedilebilir.

Örnek 4: 10 Milyon TL’lik Ev Satılıyor

Satış bedeli:

10.000.000 TL

Azami toplam hizmet bedeli:

%4 = 400.000 TL + KDV

Aksi yazılı kararlaştırılmamışsa;

Alıcı:

200.000 TL + KDV

Satıcı:

200.000 TL + KDV

şeklinde paylaşım gündeme gelir.

Örnek 5: 50.000 TL Aylık Kira

Aylık kira:

50.000 TL

Azami toplam kiralama hizmet bedeli:

50.000 TL + KDV

olabilir.

Taraflar aksini yazılı kararlaştırmamışsa kural olarak bu ücret kiracı ve kiraya veren arasında eşit paylaşılır.

Sık Sorulan Sorular

Simsarlık sözleşmesi nedir?

Simsarın taraflar arasında sözleşme kurulmasını hazırladığı veya buna aracılık ettiği ve işlem gerçekleşirse ücrete hak kazandığı sözleşmedir.

Emlakçı sözleşmesi yazılı olmak zorunda mı?

Taşınmazlar bakımından evet. TBK m.520’ye göre yazılı şekil geçerlilik şartıdır.

Sözlü anlaşan emlakçı komisyon alabilir mi?

Taşınmaz simsarlığında kural olarak geçerli yazılı sözleşme bulunmalıdır.

WhatsApp konuşması yeterli mi?

2026 tarihli Yargıtay kararında, usulüne uygun yazılı sözleşme olmadan WhatsApp kayıtları yeterli kabul edilmemiştir.

Emlakçı ne zaman komisyon alır?

Satışta tapuya tescil, kiralamada kira sözleşmesinin kurulmasıyla hizmet bedeline hak kazanır.

Ev göstermek komisyon hakkı doğurur mu?

Tek başına hayır.

Emlakçı yer gösterme ücreti alabilir mi?

Kural olarak hayır.

Emlakçı komisyonu yüzde kaçtır?

Satışta toplam azami hizmet bedeli KDV hariç %4’tür.

Alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı %4 alınabilir mi?

Hayır. %4 toplam üst sınırdır.

Kiralamada emlakçı komisyonu ne kadar?

Toplam olarak KDV hariç bir aylık kira bedelini aşamaz.

Emlakçıyı aradan çıkarırsam komisyon ödemez miyim?

Geçerli sözleşme bulunuyor ve satış emlakçının faaliyeti sonucunda gerçekleşiyorsa komisyon talebi devam edebilir.

Satış olmazsa komisyon ödenir mi?

Normal hizmet bedeli kural olarak satış gerçekleşmeden doğmaz. Ancak sözleşmedeki gider veya başka hükümler ayrıca değerlendirilebilir.

Emlakçı hem alıcı hem satıcıdan para alabilir mi?

Evet, toplam yasal sınırı aşmamak şartıyla. Aksi yazılı kararlaştırılmadıkça toplam hizmet bedeli eşit paylaşılır.

Aşırı emlakçı komisyonu düşürülebilir mi?

TBK m.525 uyarınca aşırı simsarlık ücreti borçlunun talebi üzerine hâkim tarafından indirilebilir.

Emlakçı Komisyonu ve Simsarlık Sözleşmesi Uyuşmazlıklarında Hukuki Destek

Emlakçı komisyonu uyuşmazlıklarında yalnız;

“Emlakçı evi gösterdi.”

veya

“Satış gerçekleşti.”

şeklinde değerlendirme yapmak yeterli değildir.

Öncelikle geçerli bir yazılı taşınmaz simsarlık sözleşmesinin bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.

Yargıtay’ın 8 Nisan 2026 tarihli güncel kararında da TBK m.520’deki yazılı şeklin bir geçerlilik şartı olduğu açıkça vurgulanmış; imzalı yazılı simsarlık sözleşmesi bulunmayan olayda emlakçının komisyon talebi reddedilmiştir.

İkinci olarak emlakçının faaliyeti ile satış veya kiralama arasında nedensellik bulunmalıdır.

Emlakçı alıcıyı ve satıcıyı bir araya getirmiş, taşınmazı göstermiş ve taraflar yalnız komisyon ödememek amacıyla emlakçıyı devre dışı bırakarak doğrudan satış yapmışlarsa, geçerli sözleşmenin de bulunması halinde komisyon hakkı devam edebilir.

Üçüncü olarak hizmet bedelinin yasal sınırları kontrol edilmelidir.

2026 itibarıyla Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik gereğince;

satışta toplam hizmet bedeli KDV hariç satış bedelinin %4’ünü, kiralamada ise KDV hariç bir aylık kira bedelini aşamaz.

Aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça hizmet bedeli taraflar arasında eşit paylaşılır.

Avukat Ferhat Küle Hukuk Bürosu olarak emlakçı komisyonu alacakları, simsarlık sözleşmelerinin geçerliliği, yer gösterme belgeleri, münhasır yetki sözleşmeleri, alıcı ve satıcının emlakçıyı devre dışı bırakması, haksız komisyon tahsilatı ve emlak komisyonuna ilişkin icra ve alacak davalarında hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktayız.

Somut dosyada simsarlık sözleşmesi, yetkilendirme belgesi, yer gösterme belgesi, WhatsApp ve e-posta yazışmaları, tapu satış kaydı ve emlakçının aracılık faaliyetleri birlikte incelenerek komisyon hakkının doğup doğmadığı ve ne miktarda talep edilebileceği belirlenebilir.

Av. Ferhat Küle
İstanbul