Aidatını Ödemeyen Kat Maliki Hakkında Ne Yapılabilir?

Apartman ve site yaşamında en sık karşılaşılan sorunlardan biri, bazı kat maliklerinin aidat ve ortak gider borçlarını zamanında ödememesidir. Ödenmeyen aidatlar; temizlik, güvenlik, bakım, asansör, ortak alanların onarımı ve diğer işletme giderlerinin karşılanmasını güçleştirebilir.

Peki aidatını ödemeyen kat maliki hakkında hangi hukuki yollar kullanılabilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu, bu konuda hem icra takibi ve dava yolunu hem de belirli koşullarda daha ağır hukuki yaptırımları düzenlemektedir.

Kat maliki aidat ödemek zorunda mı?

Evet. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca kat malikleri, ana taşınmazın ortak giderlerine ve giderler için toplanan avanslara katılmakla yükümlüdür.

Kanunda, aksine bir anlaşma olmadıkça bazı giderlerin eşit, bazı giderlerin ise arsa payı oranında karşılanacağı düzenlenmiştir. Örneğin kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit şekilde; ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile ortak tesislerin işletme giderlerine ise kural olarak arsa payı oranında katılım öngörülmektedir.

Kat malikinin ortak alanı veya tesisi kullanmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınması da kural olarak mümkün değildir.

Aidatını ödemeyen kat maliki için icra takibi yapılabilir mi?

Evet.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinin her biri veya yönetici tarafından dava açılabileceğini ve icra takibi yapılabileceğini açıkça düzenlemektedir.

Bu nedenle apartman veya site yönetiminin, biriken aidat borcunun tahsili için yasal takip başlatması mümkündür.

İcra takibinde borcun hangi döneme ait olduğu, borcun miktarı ve dayanağının doğru şekilde ortaya konulması önemlidir. Yargıtay uygulamasında da ortak gider alacağının dayanağının; kat malikleri kurulu kararları, işletme projesi ve gerektiğinde giderlere ilişkin belgelerle ortaya konulması gerektiği kabul edilmektedir.

Aidat borcuna gecikme tazminatı uygulanabilir mi?

Evet.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre gider veya avans payını tamamen ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde 5 oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Bu nedenle aidat borcu yalnızca ödenmeyen ana para üzerinden değerlendirilmemelidir. Borcun ne zaman muaccel olduğu ve gecikmenin hangi tarihte başladığı da hesaplamada önem taşır.

Kiracı aidat borcundan sorumlu olur mu?

Burada önemli bir ayrım vardır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesine göre, bağımsız bölümden kira sözleşmesine veya başka bir hukuki nedene dayanarak devamlı şekilde yararlanan kişi de kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumlu olabilir.

Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır. Kiracının yaptığı ödeme de kira borcundan düşülür.

Dolayısıyla “Aidat borcundan her durumda yalnızca kiracı sorumludur” demek doğru değildir. Kat malikinin sorumluluğu devam eder ve kiracının sorumluluğunun kanuni sınırları bulunmaktadır.

Kat maliki aidat ödemiyor diye ortak hizmetler kesilebilir mi?

Aidatını ödemeyen bağımsız bölüm malikinin ortak giderlere katılma yükümlülüğü bulunması, yönetimin her türlü ortak hizmeti bu kişiye karşı tek taraflı olarak kesebileceği anlamına gelmez.

Örneğin asansör, su, ısınma veya diğer ortak hizmetlerin engellenmesi gibi uygulamalar ayrıca hukuki sorunlara yol açabilir.

Bu nedenle yönetimin aidat borcunu tahsil etmek için kanunun öngördüğü icra ve dava yollarını kullanması daha güvenli hukuki yöntemdir.

Aidat borcu için dava açılabilir mi?

Evet.

Yönetici veya diğer kat malikleri, gerekli şartların bulunması halinde aidat ve ortak gider alacağının tahsili amacıyla dava açabilir.

Ancak dava yoluna başvurulmadan önce borcun dayanağının ve miktarının doğru şekilde belirlenmesi önemlidir.

Örneğin;

• Kat malikleri kurulunun ilgili kararı,
• Yönetim planı,
• İşletme projesi,
• Aidat çizelgeleri,
• Gelir-gider kayıtları,
• Ödeme makbuzları,
• Banka kayıtları

gibi belgeler uyuşmazlığın ispatında önem taşıyabilir.

Yargıtay da ortak gider alacağının hangi karara veya giderlere dayandığının araştırılması gerektiğini vurgulamaktadır.

Kat malikinin dairesine haciz konulabilir mi?

Aidat borcu için başlatılan icra takibinin kesinleşmesi ve gerekli şartların oluşması halinde borçlunun malvarlığına yönelik haciz işlemleri gündeme gelebilir.

Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesinde, kat malikinin borcunun belirli şartlarda bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek hakkıyla güvence altına alınabilmesi de düzenlenmiştir.

Bu, aidat borçlarının yalnızca sıradan bir apartman içi anlaşmazlık olmadığını; kanunda özel hukuki güvenceler öngörüldüğünü göstermektedir.

Aidat ödemeyen kat malikinin dairesinin satılması istenebilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesinde, kat malikinin kanundan kaynaklanan borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle diğer kat maliklerinin haklarının çekilmez hale gelmesi durumunda, bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının devrinin hakimden istenebilmesine ilişkin özel bir düzenleme bulunmaktadır.

Kanun, ortak gider ve avans borçlarının ödenmemesi nedeniyle iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine sebep olunmasını, çekilmezliğin var sayıldığı hallerden biri olarak düzenlemektedir.

Ancak bu, tek bir aidat borcunda doğrudan uygulanabilecek basit bir “satış” mekanizması değildir. Kanundaki şartların gerçekleşmesi ve gerekli hukuki sürecin yürütülmesi gerekir.

Yönetici aidat borcunu takip edebilir mi?

Evet.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi açıkça yöneticinin de ödenmeyen gider ve avans payları hakkında icra takibi yapabileceğini veya dava açabileceğini düzenlemektedir.

Bu nedenle yönetimin aidat borçlarını yalnızca kat malikleri toplantısında gündeme getirmesi yeterli olmayabilir. Borcun tahsili için somut olayın koşullarına göre hukuki takip başlatılması mümkündür.

Aidat borcuna itiraz edilirse ne olur?

Kat maliki, kendisinden talep edilen aidatın veya ortak giderin hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa buna itiraz edebilir.

Örneğin;

• Aidat miktarının yanlış hesaplandığını,
• Borcun daha önce ödendiğini,
• Giderin kat maliklerine usulüne uygun şekilde yansıtılmadığını,
• Kat malikleri kurulu kararının hukuka aykırı olduğunu

ileri sürebilir.

Bu durumda uyuşmazlığın yalnızca “aidat ödenmedi” şeklinde değerlendirilmesi yeterli olmayabilir. Aidatın hangi karara ve hangi giderlere dayandığının incelenmesi gerekir. Yargıtay kararlarında da ortak gider alacağının dayanağının araştırılması gerektiği belirtilmektedir.

Sonuç

Aidat borcunun ödenmemesi, apartman veya site yönetiminin çözümsüz bir durumla karşı karşıya olduğu anlamına gelmez. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, ödenmeyen ortak giderlerin tahsili için çeşitli hukuki yollar öngörmektedir.

Aidatını ödemeyen kat maliki hakkında şartlarına göre:

• İcra takibi yapılabilir,
• Alacak davası açılabilir,
• Gecikme tazminatı talep edilebilir,
• Belirli şartlarda kanuni ipotek hakkı gündeme gelebilir,
• Kanunda öngörülen ağır ve tekrarlanan ihlallerde KMK m. 25 kapsamında mülkiyetin devri davası söz konusu olabilir.

Burada en önemli husus, takip veya dava öncesinde borcun doğru hesaplanması ve dayanağının belgelerle ortaya konulmasıdır. Özellikle kat malikleri kurulu kararları, yönetim planı, işletme projesi ve ödeme kayıtlarının düzenli tutulması, olası bir uyuşmazlıkta önem taşır.

İlgili yazı: İcra takibine itiraz.