Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Cezai Şart Talep Edilebilir mi?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, diğer adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, çoğu zaman yüksek ekonomik değer taşıyan ve uzun süre devam eden sözleşmelerdir. Arsa sahibi taşınmazının belirli paylarını veya bağımsız bölümlerini yükleniciye devretmeyi, yüklenici ise sözleşmede kararlaştırılan yapıyı zamanında ve eksiksiz olarak tamamlamayı üstlenir.

Ancak uygulamada inşaatın zamanında tamamlanmaması, ruhsat işlemlerinin gecikmesi, yüklenicinin işi yarım bırakması, bağımsız bölümlerin sözleşmeye aykırı yapılması veya taraflardan birinin sözleşmeyi haksız biçimde sona erdirmesi gibi sorunlarla sıkça karşılaşılmaktadır.

Bu risklere karşı kat karşılığı inşaat sözleşmelerine çoğu zaman cezai şart, Türk Borçlar Kanunu’ndaki güncel ifadeyle ceza koşulu, hükümleri konulmaktadır.

Örneğin sözleşmede;

“Yüklenici, bağımsız bölümleri süresinde teslim etmemesi hâlinde gecikilen her ay için her bağımsız bölüm başına 50.000 TL cezai şart ödeyecektir.”

şeklinde bir hüküm bulunabilir.

Bu durumda en önemli soru şudur:

Arsa sahibi, yükleniciden cezai şart talep edebilir mi?

Kural olarak evet. Taraflar, sözleşmeye aykırılık hâlinde ödenmek üzere ceza koşulu kararlaştırabilirler. Türk Borçlar Kanunu’nun 179 ila 182. maddelerinde ceza koşulunun türleri, tazminatla ilişkisi ve indirilmesine ilişkin temel hükümler düzenlenmiştir.

Ancak cezai şartın talep edilebilmesi için yalnızca sözleşmede “cezai şart” ifadesinin bulunması yeterli değildir. Cezai şartın hangi sözleşme ihlaline bağlandığı, yüklenicinin kusuru, sözleşmenin devam edip etmediği, teslimin ihtirazî kayıtla kabul edilip edilmediği ve ceza koşulunun niteliği ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Cezai Şart Nedir?

Cezai şart veya ceza koşulu, borçlunun sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüğünü hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi hâlinde alacaklıya ödemeyi önceden kabul ettiği ekonomik yaptırımdır.

Ceza koşulunun temel amaçlarından biri, borçluyu sözleşmeye uygun davranmaya teşvik etmektir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde örneğin;

• inşaatın zamanında teslim edilmemesi,
• ruhsatın belirlenen sürede alınmaması,
• iskânın süresinde temin edilmemesi,
• inşaatın terk edilmesi,
• bağımsız bölümlerin sözleşmeye aykırı yapılması,
• sözleşmenin haksız şekilde sona erdirilmesi

gibi durumlar için cezai şart kararlaştırılabilir.

Ancak cezanın hangi ihlal nedeniyle istenebileceği sözleşmede mümkün olduğunca açık yazılmalıdır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Cezai Şart Konulabilir mi?

Evet.

Arsa sahibi ile yüklenici, sözleşme özgürlüğü çerçevesinde belirli sözleşme ihlallerinin gerçekleşmesi hâlinde cezai şart ödeneceğini kararlaştırabilirler.

Türk Borçlar Kanunu m.182 uyarınca taraflar, kural olarak cezanın miktarını serbestçe belirleyebilirler. Bununla birlikte ceza koşulunun geçerliliği asıl borcun hukuki durumuyla bağlantılıdır; asıl borcun geçersiz olması veya kanunda belirtilen kusursuz imkânsızlık hâllerinde cezanın talep edilmesi mümkün olmayabilir.

Bu nedenle cezai şart maddesi hazırlanırken yalnızca miktarın belirlenmesi değil, hangi yükümlülüğün ihlali hâlinde cezanın doğacağı da açıkça gösterilmelidir.

İnşaatın Geç Teslimi İçin Cezai Şart Kararlaştırılabilir mi?

Evet. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şartın en sık kullanıldığı alan teslim gecikmesidir.

Örneğin sözleşmede;

“İnşaat, yapı ruhsatının alınmasından itibaren 24 ay içerisinde tamamlanarak arsa sahiplerine teslim edilecektir. Yüklenici, gecikilen her ay için her bağımsız bölüm başına 30.000 TL cezai şart ödeyecektir.”

şeklinde hüküm bulunabilir.

Böyle bir düzenleme, kural olarak ifaya eklenen ceza koşulu niteliğinde değerlendirilebilir.

Türk Borçlar Kanunu m.179/2’ye göre ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde yerine getirilmemesi için kararlaştırılmışsa, alacaklı kural olarak hem asıl borcun ifasını hem de cezayı isteyebilir. Ancak alacaklının ceza hakkından açıkça vazgeçmiş veya ifayı çekincesiz kabul etmiş olması hâli ayrıca önem taşır.

Yargıtay’ın kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarına ilişkin kararlarında da teslim tarihinin aşılması nedeniyle sözleşmede aylık belirlenen cezai şartların dava ve takip konusu edildiği görülmektedir.

Gecikme Cezası ile Gecikme Tazminatı Aynı Şey midir?

Hayır.

Bu iki kavram uygulamada zaman zaman birbirinin yerine kullanılmakla birlikte hukuken aynı değildir.

Cezai şart, sözleşmede önceden belirlenen bir yaptırımdır.

Gecikme tazminatı ise yüklenicinin gecikmesi nedeniyle arsa sahibinin uğradığı zararın giderilmesini amaçlar.

Örneğin arsa sahibinin kendisine teslim edilmesi gereken üç daireyi gecikme nedeniyle kiraya verememesi hâlinde ortaya çıkan kira kaybı, gecikme tazminatına konu olabilir.

Buna karşılık sözleşmede;

“Her aylık gecikme için 100.000 TL ödenir.”

denilmişse bu düzenlemenin hukuki niteliği sözleşmenin bütünü değerlendirilerek belirlenir.

Sözleşmedeki bir tutarın “kira bedeli”, “gecikme bedeli” veya “cezai şart” olarak adlandırılması tek başına belirleyici olmayabilir. Hükmün gerçek amacı ve tarafların iradesi incelenmelidir.

Cezai Şart Talep Etmek İçin Arsa Sahibinin Zararını İspatlaması Gerekir mi?

Kural olarak hayır.

Ceza koşulunun önemli özelliklerinden biri budur.

Türk Borçlar Kanunu m.180 uyarınca alacaklı hiçbir zarara uğramamış olsa dahi, koşulları gerçekleşmişse kararlaştırılan cezanın ödenmesini talep edebilir.

Bu nedenle arsa sahibi;

“Yüklenici altı ay geç teslim etti ancak benim fiilen bir kira kaybım olmadı.”

durumunda dahi, sözleşmedeki ceza koşulunun şartları gerçekleşmişse cezai şart talep edebilir.

Buna karşılık arsa sahibinin gerçek zararı cezai şart miktarından daha yüksekse aşan kısmın talebi için tazminat hukukunun ayrıca uygulanması gerekir. TBK m.180, zararın kararlaştırılan ceza miktarını aşması hâlinde aşan kısım bakımından borçlunun kusurunun ispatını aramaktadır.

Hem Cezai Şart Hem Tazminat Talep Edilebilir mi?

Somut olayın özelliklerine göre mümkün olabilir.

Ancak aynı zararın iki kez karşılanması sonucunu doğuracak talepler kabul edilmez.

Örneğin sözleşmede gecikme hâlinde aylık 50.000 TL cezai şart kararlaştırılmış ve arsa sahibinin aynı dönemde 80.000 TL zarar gördüğü tespit edilmiş olabilir.

Bu durumda cezai şart ile aşan zarar arasındaki ilişki TBK m.180 kapsamında değerlendirilir.

Dolayısıyla;

“Cezai şart varsa hiçbir şekilde tazminat istenemez.”

veya;

“Cezai şartın yanında bütün zarar ayrıca tekrar istenir.”

şeklinde genel ifadeler doğru değildir.

Talebin hukuki sebebi ve zarar kalemleri ayrı ayrı incelenmelidir.

İfaya Eklenen Cezai Şart Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde özellikle teslim gecikmelerinde karşılaşılan ceza türü ifaya eklenen ceza koşuludur.

Örneğin yüklenicinin binayı 1 Ocak 2027 tarihinde teslim etmesi gerekirken 1 Temmuz 2027 tarihinde teslim ettiğini düşünelim.

Arsa sahibi;

• bağımsız bölümlerin teslimini,
• ayrıca altı aylık gecikmeye ilişkin cezai şartı

birlikte talep edebilir.

Ancak burada önemli bir nokta vardır.

TBK m.179/2 gereğince alacaklı, ifayı çekincesiz kabul etmişse cezai şart hakkını kaybetme riskiyle karşılaşabilir.

Bu nedenle teslim sırasında cezai şart ve gecikmeden kaynaklanan diğer haklar konusunda ihtirazî kayıt koyulması uygulamada büyük önem taşır.

Daire Teslim Alınırken Cezai Şart Hakkı Saklı Tutulmalı mıdır?

Özellikle teslim gecikmesine bağlanan ifaya ekli cezai şart bakımından evet.

Örneğin yüklenici daireyi altı ay geç teslim etmiş ve arsa sahibi hiçbir çekince ileri sürmeden anahtarı alarak teslim tutanağını imzalamış olabilir.

Bu durumda yüklenici daha sonra;

“Arsa sahibi teslimi hiçbir ihtirazî kayıt ileri sürmeden kabul etti.”

savunmasında bulunabilir.

Bu nedenle teslim tutanağına gerektiğinde;

“Gecikmeden kaynaklanan cezai şart, kira kaybı, tazminat ve sair dava ve talep haklarımız saklıdır.”

şeklinde açık bir kayıt düşülmesi önemlidir.

Ceza koşulunun türüne göre çekincesiz kabulün hukuki sonucu değişebileceğinden teslim belgelerinin imzalanmasından önce sözleşmenin incelenmesi gerekir. TBK m.179/2 bu konuda açık bir ayrım getirmektedir.

Sözleşme Hiç İfa Edilmezse Cezai Şart İstenebilir mi?

Sözleşmede inşaatın hiç yapılmaması veya borcun gereği gibi yerine getirilmemesi hâli için ayrıca ceza öngörülmüş olabilir.

Türk Borçlar Kanunu m.179/1 uyarınca sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi için ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı ya borcun ifasını ya da cezayı talep edebilir.

Bu tür ceza koşulu öğretide genellikle seçimlik ceza koşulu olarak adlandırılmaktadır.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesine;

“Yüklenicinin işi terk etmesi hâlinde arsa sahibi hem inşaatın tamamlanmasını hem de 10.000.000 TL cezai şartı talep eder.”

şeklinde hüküm yazılması ile;

“Arsa sahibi ya sözleşmenin ifasını ya da cezai şartı talep edebilir.”

şeklinde hüküm yazılması aynı sonucu doğurmayabilir.

Sözleşmenin dikkatli hazırlanması gerekir.

Sözleşmeden Dönme veya Fesih Hâlinde Cezai Şart İstenebilir mi?

Bu husus cezai şart uyuşmazlıklarının en önemli konularından biridir.

Sözleşmede gecikme için öngörülen bir cezai şart ile sözleşmenin haksız sona erdirilmesine bağlanan cezai şart aynı değildir.

Örneğin;

“Gecikilen her ay için 100.000 TL ceza ödenir.”

hükmü ile;

“Taraflardan biri sözleşmeyi haksız olarak sona erdirirse 5.000.000 TL cezai şart öder.”

hükmünün hukuki işlevleri farklıdır.

Sözleşmenin feshi veya sözleşmeden dönme hâlinde hangi ceza koşullarının talep edilebileceği;

• cezai şartın hangi ihlale bağlandığı,
• sözleşmenin ileriye veya geriye etkili sona ermesi,
• cezai şart hükmünün sona ermeden sonra da uygulanacağına ilişkin açık düzenleme bulunup bulunmadığı

dikkate alınarak belirlenmelidir.

Bu nedenle sözleşme hazırlanırken cezai şart maddesinin fesih hâlinde de uygulanıp uygulanmayacağı açıkça yazılmalıdır.

Sözleşme Geçersizse Cezai Şart İstenebilir mi?

Kural olarak asıl borcun geçersizliği ceza koşulunu da etkiler.

Türk Borçlar Kanunu m.182/2’ye göre asıl borç herhangi bir nedenle geçersizse, cezanın ifası da kural olarak istenemez. Ceza koşulu asıl borca bağlı, fer’î nitelikte bir yükümlülüktür.

Bu husus kat karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından özellikle önemlidir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kanunun öngördüğü geçerlilik şekline uygun yapılmamışsa, sözleşmedeki cezai şartın ayrıca talep edilip edilemeyeceği de tartışmalı hâle gelir.

Bununla birlikte şekle aykırı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin fiilen uygulanmış olması nedeniyle Yargıtay’ın dürüstlük kuralı çerçevesinde geliştirdiği istisnai içtihatların ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Dolayısıyla “ana sözleşme geçersiz ama cezai şart maddesi mutlaka geçerlidir” şeklinde bir yaklaşım doğru değildir.

Müteahhidin Kusuru Olmadan Gecikme Olursa Cezai Şart İstenebilir mi?

Her durumda değil.

Örneğin inşaatın gecikmesi;

• arsa sahibinin tapu devrini zamanında yapmamasından,
• arsa sahibinin teslim etmesi gereken belgeleri vermemesinden,
• mücbir sebepten,
• yükleniciye isnat edilemeyen hukuki bir engelden

kaynaklanmış olabilir.

Ceza koşulunun bağlı olduğu asıl borcun yüklenicinin sorumlu tutulamayacağı bir nedenle ifa edilememesi hâlinde TBK m.182/2 kapsamında cezanın talep edilip edilemeyeceği ayrıca değerlendirilir.

Bu nedenle yalnızca takvimdeki teslim tarihinin aşılması cezai şartın otomatik olarak doğduğu anlamına gelmez.

Gecikmenin nedeninin belirlenmesi gerekir.

Belediyedeki veya Ruhsat İşlemlerindeki Gecikme Müteahhidi Cezai Şarttan Kurtarır mı?

Her zaman değil.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciler zaman zaman;

“Belediye ruhsatı geç verdi.”

veya;

“İmar işlemleri uzadığı için teslim edemedim.”

savunmasında bulunabilirler.

Bu durumda;

• sözleşmede ruhsat alma yükümlülüğünün kime ait olduğu,
• ruhsat için müracaatın zamanında yapılıp yapılmadığı,
• gecikmenin yüklenicinin eksik belgelerinden kaynaklanıp kaynaklanmadığı,
• sözleşmede idari gecikmelere ilişkin süre uzatımı hükmü bulunup bulunmadığı

araştırılmalıdır.

Müteahhit kendi ihmali nedeniyle ruhsatı geç almışsa bu durum onu cezai şart sorumluluğundan kurtarmayabilir.

Buna karşılık tamamen yüklenicinin kontrolü dışında gelişen bir durum söz konusuysa farklı değerlendirme yapılabilir.

Arsa Sahibinin Kusuru Varsa Cezai Şart Talebi Ne Olur?

Arsa sahibi kendi yükümlülüklerini yerine getirmeyerek inşaatın gecikmesine sebep olmuş olabilir.

Örneğin;

• arsayı zamanında boş teslim etmemiş,
• gerekli vekâletnameyi vermemiş,
• yükleniciye devredilmesi gereken payları devretmemiş,
• ruhsat işlemleri için gerekli imzaları atmaktan kaçınmış

olabilir.

Bu durumda gecikmenin tamamının yükleniciye yüklenmesi mümkün olmayabilir.

Mahkeme, gecikmenin hangi döneminin hangi tarafın davranışından kaynaklandığını değerlendirebilir.

Bu nedenle cezai şart davasında yalnızca sözleşmedeki teslim tarihi değil, tarafların sözleşmenin uygulanması sırasındaki davranışları da önemlidir.

Cezai Şartın Miktarı Çok Yüksek Belirlenebilir mi?

Taraflar ceza koşulunun miktarını kural olarak serbestçe belirleyebilirler.

Ancak bu serbesti sınırsız değildir.

Türk Borçlar Kanunu m.182/3 uyarınca hâkim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirebilir.

Örneğin 10.000.000 TL değerindeki bir projede bir günlük gecikme için 10.000.000 TL cezai şart öngörülmüş olması hâlinde cezanın aşırı olup olmadığı tartışılabilir.

Değerlendirmede;

• sözleşmenin toplam değeri,
• borcun niteliği,
• ihlalin ağırlığı,
• gecikme süresi,
• tarafların ekonomik durumları,
• alacaklının menfaati

gibi unsurlar önem kazanabilir.

Müteahhit Tacirse Cezai Şartın İndirilmesini İsteyebilir mi?

Bu konuda önemli bir istisna bulunmaktadır.

Yüklenicilerin önemli bir bölümü ticaret şirketi veya tacir sıfatını taşıyan gerçek kişilerdir.

Türk Ticaret Kanunu m.22 uyarınca tacir sıfatını taşıyan borçlu, TBK m.182/3 kapsamında yalnızca ceza koşulunun aşırı olduğu iddiasına dayanarak indirim talep edemez.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin tacir olup olmadığı büyük önem taşır.

Ancak Yargıtay uygulamasında, tacir bakımından dahi ceza koşulunun borçlunun ekonomik varlığını ortadan kaldıracak ve ahlaka aykırılık sınırına ulaşacak derecede ağır olması durumunda ayrıca değerlendirme yapılabildiği görülmektedir.

Dolayısıyla;

“Müteahhit şirketse cezai şart hiçbir şart altında indirilemez.”

şeklinde mutlak bir ifade kullanmak da doğru değildir.

Arsa Sahibi Tacirse Cezai Şart Kuralları Değişir mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa sahibi bir şirket veya ticari işletme sahibi olabilir.

Bu durumda tarafların tacir sıfatları ve işlemin ticari işletmeyle ilgili olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Özellikle cezai şartın indirilmesi bakımından TTK m.22’deki özel düzenleme önem taşır.

Bu nedenle cezai şart uyuşmazlıklarında tarafların yalnızca “arsa sahibi” veya “müteahhit” sıfatına değil, aynı zamanda tacir olup olmadıklarına da bakılmalıdır.

Cezai Şart Döviz Üzerinden Kararlaştırılabilir mi?

Taraflar sözleşmelerinde belirli şartlar altında cezai şartın yabancı para üzerinden hesaplanmasını kararlaştırabilirler.

Ancak yabancı para ile sözleşme yapılmasına ilişkin yürürlükteki kambiyo mevzuatı ve sözleşmenin tarafları ayrıca dikkate alınmalıdır.

Nitekim Yargıtay önüne gelen arsa payı karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında aylık avro üzerinden belirlenen cezai şart hükümlerinin dava konusu edildiği görülmektedir.

Bu nedenle özellikle yüksek bedelli projelerde cezai şartın Türk lirası veya yabancı para olarak düzenlenmesinden önce güncel mevzuatın ayrıca kontrol edilmesi gerekir.

Cezai Şart Her Arsa Sahibi İçin Ayrı Ayrı Talep Edilebilir mi?

Bu konu sözleşmenin nasıl yazıldığına bağlıdır.

Örneğin on arsa sahibi bulunan bir projede sözleşmede yalnızca;

“Gecikme hâlinde aylık 500.000 TL cezai şart ödenecektir.”

denilmiş olabilir.

Bu durumda 500.000 TL’nin;

• her arsa sahibine ayrı ayrı mı,
• bütün arsa sahiplerine toplam olarak mı,
• her bağımsız bölüm için mi

kararlaştırıldığı tartışma konusu olabilir.

Bu nedenle çok malikli taşınmazlarda cezai şart maddesinin son derece açık hazırlanması gerekir.

En güvenli yöntemlerden biri;

“Yüklenici, gecikilen her ay için arsa sahibine bırakılacak her bağımsız bölüm başına … TL cezai şart ödeyecektir.”

gibi hesaplama yöntemini açıkça göstermektir.

Cezai Şart İçin İhtarname Göndermek Gerekir mi?

Bu husus sözleşmenin içeriğine ve borcun muacceliyet koşullarına göre değişir.

Teslim tarihinin sözleşmede kesin olarak belirlenmiş olması hâlinde yüklenicinin ayrıca ihtara gerek olmaksızın temerrüde düşmesi mümkün olabilir.

Buna karşılık teslim tarihi açık değilse veya süre farklı bir olayın gerçekleşmesine bağlanmışsa temerrüdün oluşması için ihtar gerekebilir.

Cezai şart talep edilmeden önce özellikle;

• sözleşmedeki teslim tarihi,
• süre uzatımı maddeleri,
• mücbir sebep hükümleri,
• ihtar şartı,
• teslim tutanakları

incelenmelidir.

Uygulamada noter ihtarnamesi veya diğer ispatlanabilir bildirim yöntemleri, hakların açık biçimde saklı tutulması bakımından önemli olabilir.

Cezai Şart Alacağı İçin Dava Açılabilir mi?

Koşulları oluşmuşsa arsa sahibi yükleniciye karşı cezai şart alacağının tahsili için dava açabilir veya şartları varsa icra takibi başlatabilir.

Mahkeme özellikle;

1. geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunup bulunmadığını,
2. cezai şart maddesinin içeriğini,
3. cezai şartın hangi ihlale bağlandığını,
4. yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranıp davranmadığını,
5. gecikmenin süresini,
6. arsa sahibinin gecikmede kusuru bulunup bulunmadığını,
7. teslimin ihtirazî kayıtla kabul edilip edilmediğini,
8. cezai şartın indirime tabi olup olmadığını

inceleyecektir.

Yargıtay’ın inşaat sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıklarında teslim tarihine bağlı aylık cezai şart hükümlerinin yargılamaya konu olduğu görülmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Cezai Şart Maddesi Nasıl Yazılmalıdır?

Cezai şart maddesi yalnızca yüksek bir rakam belirlenerek hazırlanmamalıdır.

Sözleşmede özellikle;

• hangi yükümlülüğün ihlalinin cezai şart doğuracağı,
• cezanın başlangıç tarihi,
• aylık mı günlük mü hesaplanacağı,
• malik başına mı bağımsız bölüm başına mı uygulanacağı,
• sözleşmenin devamıyla birlikte talep edilip edilemeyeceği,
• fesih veya dönme hâlinde devam edip etmeyeceği,
• cezai şartın tazminatla ilişkisi,
• teslim sırasında ihtirazî kayıt gerekip gerekmediği

açıkça düzenlenmelidir.

Örneğin;

“Yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan kesin teslim tarihini aşması hâlinde, arsa sahiplerinin ayrıca zarara uğradığını ispatlamasına gerek olmaksızın, gecikilen her tam ay için arsa sahiplerine bırakılacak her bağımsız bölüm başına … TL ifaya ekli cezai şart ödenir. Arsa sahiplerinin bağımsız bölümleri teslim almaları, teslim tutanağında aksi açıkça belirtilmedikçe gecikme nedeniyle doğmuş haklarından feragat anlamına gelmez.”

şeklindeki ayrıntılı hükümler, yalnızca;

“Gecikme olursa cezai şart ödenir.”

şeklindeki genel ifadelerden çok daha az uyuşmazlık yaratır.

Sık Sorulan Sorular

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde cezai şart geçerli midir?

Kural olarak evet. Taraflar sözleşmeye aykırılık hâlinde uygulanmak üzere ceza koşulu kararlaştırabilirler. TBK m.179 ila 182 hükümleri cezai şartın temel hukuki rejimini düzenlemektedir.

İnşaat geç teslim edilirse hem daire hem cezai şart istenebilir mi?

Teslim gecikmesi için kararlaştırılan ifaya ekli cezai şartta kural olarak hem ifa hem cezai şart talep edilebilir. Ancak teslimin çekincesiz kabul edilmesi cezai şart hakkını etkileyebilir.

Cezai şart için zarar ispatlamak gerekir mi?

Kural olarak hayır. TBK m.180 kapsamında alacaklı zarara uğramamış olsa dahi koşulları oluşmuş cezai şartı talep edebilir.

Cezai şart çok yüksekse hâkim indirebilir mi?

TBK m.182/3 uyarınca aşırı ceza koşulu hâkim tarafından indirilebilir. Ancak borçlunun tacir olması hâlinde TTK m.22’deki özel sınırlama ayrıca dikkate alınmalıdır.

Müteahhit şirketse cezai şart indirilebilir mi?

Tacir olan borçlu bakımından TTK m.22 nedeniyle sırf cezanın aşırı olduğu gerekçesiyle indirim talebinde bulunulması kural olarak mümkün değildir. Bununla birlikte ekonomik mahva ve ahlaka aykırılık boyutuna ulaşan istisnai durumlar ayrıca değerlendirilir.

Daireyi teslim almak cezai şart hakkını ortadan kaldırır mı?

Teslim gecikmesine bağlanan ifaya ekli ceza koşulunda çekincesiz kabul önemli sonuç doğurabilir. Bu nedenle gecikmeden kaynaklanan hakların teslim tutanağında açıkça saklı tutulması önemlidir.

Sözleşme geçersizse cezai şart istenebilir mi?

Kural olarak asıl borcun geçersizliği ceza koşulunu da etkiler. TBK m.182/2 gereğince geçersiz asıl borca bağlı cezanın talep edilmesi mümkün olmayabilir.

Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde cezai şart kararlaştırılması ve şartları oluştuğunda cezai şart talep edilmesi mümkündür.

Özellikle inşaatın zamanında teslim edilmemesi, yüklenicinin işi yarım bırakması, sözleşmeye aykırı bağımsız bölüm teslim etmesi veya taraflardan birinin sözleşmeyi haksız biçimde sona erdirmesi gibi risklere karşı cezai şart önemli bir sözleşmesel güvence oluşturabilir.

Ancak cezai şart maddesinin yalnızca yüksek bir rakam içermesi yeterli değildir.

Cezai şartın;

hangi sözleşme ihlaline bağlandığı, ifaya ekli mi yoksa seçimlik mi olduğu, sözleşmenin sona ermesi hâlinde uygulanıp uygulanmayacağı, hangi tarihten itibaren hesaplanacağı ve malik başına mı yoksa bağımsız bölüm başına mı uygulanacağı açıkça düzenlenmelidir.

Özellikle teslim gecikmesine ilişkin cezai şartlarda arsa sahibinin bağımsız bölümü çekincesiz kabul etmesi önemli hak kayıplarına neden olabilir. Bu nedenle teslim sırasında gecikmeden kaynaklanan cezai şart ve tazminat haklarının açıkça saklı tutulması gerekir. TBK m.179/2 bu ayrımı özellikle önemli hâle getirmektedir.

Bunun yanında cezai şartın miktarı bakımından TBK m.182’deki indirim sistemi ile yüklenicinin tacir olması hâlinde TTK m.22’deki özel düzenleme birlikte değerlendirilmelidir.

Dolayısıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesinde cezai şart uyuşmazlığı ortaya çıktığında yalnızca sözleşmedeki rakama bakılmamalı; sözleşmenin geçerliliği, teslim tarihi, gecikmenin nedeni, tarafların kusuru, teslim tutanakları, fesih durumu ve cezai şartın hukuki niteliği birlikte incelenmelidir.

Doğru hazırlanmış bir cezai şart hükmü, arsa sahibi açısından yüklenicinin sözleşmeye uygun ve zamanında ifasını sağlayan en önemli güvencelerden biri olabilir. Buna karşılık belirsiz veya hukuki niteliği doğru belirlenmeden hazırlanmış cezai şart hükümleri, uyuşmazlık çıktığında yıllarca sürebilecek alacak, tazminat ve sözleşmenin feshi davalarının konusu hâline gelebilir.