Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Fazladan Yapılan Bağımsız Bölümler Kime Aittir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde uygulamada sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, sözleşmede başlangıçta öngörülmeyen fazladan daire, dükkân, ofis veya başka bir bağımsız bölümün sonradan ortaya çıkması durumunda bu bölümlerin kime ait olacağıdır.

Örneğin arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan sözleşmede toplam 20 bağımsız bölüm öngörülmüş ve bunların 10’unun arsa sahibine, 10’unun yükleniciye bırakılması kararlaştırılmış olabilir. İnşaat devam ederken imar hakkındaki artış, proje tadilatı veya başka bir hukuka uygun nedenle toplam bağımsız bölüm sayısı 22’ye çıkabilir.

Bu durumda şu soru ortaya çıkar:

Fazladan yapılan iki daire kime ait olacaktır?

Bu soruya yalnızca “arsa sahibi taşınmazın malikidir” veya “fazladan daireyi müteahhit yaptı” denilerek cevap verilmesi mümkün değildir. Öncelikle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hükümleri, fazladan bağımsız bölümün hangi nedenle ortaya çıktığı ve yapılan bölümün imar mevzuatı ile onaylı projeye uygun olup olmadığı araştırılmalıdır.

Yargıtay uygulamasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin temel borcunun; imara, onaylı ruhsata, projeye, sözleşmeye ve fen kurallarına uygun bir yapı meydana getirerek arsa sahibine teslim etmek olduğu kabul edilmektedir. Yüklenicinin karşı edimi ise sözleşmede kendisine bırakılması kararlaştırılan arsa payları veya bağımsız bölümlerdir.

Fazladan Bağımsız Bölüm Ne Demektir?

Fazladan bağımsız bölüm, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılırken tarafların paylaşım hesabında bulunmayan ancak daha sonra meydana getirilen veya oluşturulması mümkün hâle gelen bağımsız bölümdür.

Bu durum çeşitli şekillerde ortaya çıkabilir:

• İmar hakkının sonradan artması,
• emsal artışı gerçekleşmesi,
• yeni kat yapılabilmesine izin verilmesi,
• onaylı projenin değiştirilmesi,
• mevcut inşaat alanının daha verimli kullanılması,
• bağımsız bölüm planlamasının değiştirilmesi,
• parsel veya proje koşullarının değişmesi.

Ancak fazladan yapılan her fiziksel alanın hukuken “bağımsız bölüm” olduğu söylenemez.

Bir bölümün bağımsız bölüm olarak değerlendirilmesi bakımından imar mevzuatı, yapı ruhsatı, mimari proje, kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumu ayrıca incelenmelidir.

Bu nedenle uyuşmazlığın çözümünde ilk soru “fazladan daireyi kim yaptı?” değil, “bu bağımsız bölüm hangi hukuki ve teknik nedenle ortaya çıktı?” olmalıdır.

Öncelikle Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Bakılır

Fazladan yapılan bağımsız bölümlerin paylaşımında en önemli belge taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesidir.

Sözleşmede örneğin;

“İmar artışı sonucunda ortaya çıkacak ilave bağımsız bölümler tarafların mevcut paylaşım oranında paylaşılacaktır.”

veya;

“Her ne sebeple olursa olsun sonradan elde edilecek ilave bağımsız bölümlerin tamamı yükleniciye ait olacaktır.”

şeklinde açık bir hüküm bulunabilir.

Böyle bir düzenlemenin bulunması hâlinde, emredici hukuk kurallarına aykırı olmamak kaydıyla öncelikle tarafların sözleşmeyle ortaya koyduğu irade dikkate alınır.

Bu nedenle fazladan bağımsız bölüm uyuşmazlıklarında yalnızca ilk mimari projeye değil, noterlikte düzenlenen esas sözleşme ile varsa ek protokol ve tadil sözleşmelerinin tamamına bakılması gerekir.

Sözleşmede Fazladan Dairelerin Kime Ait Olacağı Yazıyorsa Ne Olur?

Tarafların sözleşmede ilave bağımsız bölümlerin paylaşımını açıkça düzenlemiş olması uyuşmazlığın çözümünü önemli ölçüde kolaylaştırır.

Örneğin arsa sahibinin %40, yüklenicinin %60 pay alacağı kararlaştırılmış ve ayrıca sonradan ortaya çıkacak inşaat hakkının da aynı oranda paylaşılacağı belirtilmişse, yeni bağımsız bölümlerin paylaşımında bu hüküm esas alınabilir.

Benzer şekilde taraflar ek bağımsız bölümlerin tamamının yükleniciye veya belirli şartlarla arsa sahibine ait olacağını da kararlaştırabilir.

Ancak sözleşmede böyle bir hüküm bulunmuyorsa asıl tartışma ortaya çıkmaktadır.

Sözleşmede Hiçbir Hüküm Yoksa Fazladan Daire Kimin Olur?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde fazladan bağımsız bölümlerin kime ait olduğu hakkında herhangi bir hüküm bulunmaması, bu bölümlerin otomatik olarak müteahhide ait olduğu anlamına gelmez.

Aynı şekilde tamamının arsa sahibine ait olduğu da peşinen söylenemez.

Bu durumda sözleşmenin tamamı yorumlanarak tarafların paylaşım iradesi ve sözleşmenin ekonomik dengesi belirlenmelidir.

Özellikle;

• arsa sahibi ile yüklenicinin paylaşım oranı,
• toplam bağımsız bölüm sayısı,
• sözleşmede belirtilen metrekareler,
• hangi kat ve dairelerin taraflara bırakıldığı,
• paylaşımın yüzde üzerinden mi yoksa belirli daireler üzerinden mi yapıldığı,
• sözleşmede “geriye kalan bölümler yükleniciye aittir” şeklinde hüküm bulunup bulunmadığı,
• ilave bağımsız bölümün aynı arsa ve aynı proje üzerinde oluşup oluşmadığı

birlikte değerlendirilmelidir.

Yargıtay uygulamasını inceleyen hukuk çalışmalarında, sözleşme dışında aynı proje kapsamında meydana getirilen ilave bağımsız bölümlerin, aksine açık bir anlaşma bulunmadığı durumlarda sözleşmedeki ekonomik paylaşım oranı dikkate alınarak değerlendirilmesi gerektiği belirtilmektedir.

Fazladan Dairelerin Tamamı Müteahhide mi Aittir?

Kural olarak böyle genel bir kabul yoktur.

Müteahhidin;

“Bu daireler ilk sözleşmede yoktu, sonradan ben yaptım. Bu nedenle tamamı benimdir.”

şeklindeki iddiası tek başına yeterli değildir.

Çünkü yüklenicinin sözleşmeden elde edeceği karşılık, öncelikle tarafların kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırdığı arsa payı ve bağımsız bölüm paylaşımına göre belirlenir.

Fazladan elde edilen yapılaşma hakkının tamamının yükleniciye bırakılmak istenmesi hâlinde bunun sözleşmeden açıkça anlaşılması büyük önem taşır.

Yargıtay uygulamasını aktaran kaynaklarda da fazladan yapılacak bağımsız bölümlerin tamamının kendisine ait olmasını isteyen yüklenici bakımından sözleşmede bu yönde açık bir hüküm bulunmasının önemine dikkat çekilmektedir.

Fazladan Dairelerin Tamamı Arsa Sahibinin mi Olur?

Fazladan bağımsız bölümlerin tapunun başlangıçta arsa sahibi adına kayıtlı olması nedeniyle doğrudan ve nihai olarak arsa sahibine ait olduğu sonucuna varmak da her durumda doğru değildir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibi, yüklenicinin yapacağı inşaat karşılığında belirli arsa paylarının veya bağımsız bölümlerin yükleniciye bırakılmasını üstlenmektedir.

Bu nedenle fazladan ortaya çıkan bağımsız bölüm üzerinde kimin sözleşmesel hak sahibi olduğunun ayrıca belirlenmesi gerekir.

Taşınmazın tapuda arsa sahibinin adına kayıtlı olması ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan şahsî talep hakkı birbirinden farklıdır.

Dolayısıyla uyuşmazlık yalnızca tapu kaydına bakılarak çözülemez.

Sözleşmede Yüzde Üzerinden Paylaşım Varsa Ne Olur?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde toplam yapılaşmanın belirli oranlarda paylaşılması kararlaştırılmışsa, fazladan ortaya çıkan bağımsız bölümler bakımından bu oran önem kazanır.

Örneğin sözleşmede;

• %45 arsa sahibi,
• %55 yüklenici

şeklinde bir paylaşım sistemi kurulmuş olabilir.

Sonradan hukuka uygun biçimde toplam 500 metrekare ek inşaat alanı veya iki yeni bağımsız bölüm elde edilmesi durumunda, sözleşmenin tamamından toplam proje değerinin bu oranlarda paylaşılmasının amaçlandığı anlaşılıyorsa ilave yapılaşmanın da aynı ekonomik paylaşım içerisinde değerlendirilmesi gündeme gelebilir.

Ancak paylaşımın yüzde olarak yazılmış olması tek başına yeterli olmayabilir. Yüzdenin arsa payına mı, toplam inşaat alanına mı, satış değerine mi yoksa bağımsız bölüm sayısına mı ilişkin olduğu sözleşmeden belirlenmelidir.

Arsa Sahibine Belirli Daireler Verilmişse Geri Kalan Fazla Daireler Müteahhidin Olur mu?

Bu ihtimalde sözleşmenin ifadeleri özellikle önemlidir.

Örneğin sözleşmede;

“1, 2, 3, 4 ve 5 numaralı bağımsız bölümler arsa sahibine aittir.”

yazılması ile;

“Arsa sahibinin sözleşmeden doğan bütün hakkı 1, 2, 3, 4 ve 5 numaralı bağımsız bölümlerden ibaret olup bunların dışında mevcut veya sonradan oluşturulacak bütün bağımsız bölümler yükleniciye ait olacaktır.”

şeklinde düzenleme yapılması aynı sonucu doğurmayabilir.

İlk hüküm, yalnızca mevcut proje üzerinden yapılan bir paylaşımı gösteriyor olabilir.

Bu nedenle “arsa sahibine beş daire verilecek” şeklindeki bir ifade, her durumda arsa sahibinin sonradan ortaya çıkacak ek yapılaşmadan önceden feragat ettiği şeklinde yorumlanmamalıdır.

Nitekim Yargıtay uygulamasını inceleyen kaynaklarda, arsa sahibinin kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin dışında talebi olmayacağı yönündeki hükümlerin dahi sözleşme dışında sonradan meydana getirilen fazla bağımsız bölümler açısından ayrıca değerlendirilmesi gerektiğine işaret edilmektedir.

İmar Artışı Nedeniyle Fazladan Yapılan Daireler Kime Aittir?

Fazladan bağımsız bölümün imar hakkının artmasından kaynaklanması, uygulamadaki en önemli ihtimallerden biridir.

Örneğin sözleşme tarihinde 20 bağımsız bölüm yapılabilirken sonradan yürürlüğe giren imar planı veya plan notu değişikliği nedeniyle 24 bağımsız bölüm yapılabilmesi mümkün hâle gelebilir.

Burada öncelikle sözleşmede imar artışına ilişkin hüküm bulunup bulunmadığı incelenir.

Sözleşmede;

“İmar artışından meydana gelecek bütün ilave inşaat taraflara sözleşmedeki oranlarda yansıtılacaktır.”

şeklinde hüküm varsa sorun büyük ölçüde bu hükme göre çözülür.

Sözleşmede hiçbir düzenleme bulunmuyorsa sözleşmenin paylaşım sistemi ve ekonomik amacı dikkate alınır.

Bu nedenle imar artışından doğan ek bağımsız bölümlerin tamamının yalnızca müteahhidin imar işlemlerini takip etmiş olması nedeniyle kendisine ait olduğu söylenemez.

Başka Bir Parselin Projeye Eklenmesiyle Fazladan Daire Ortaya Çıkarsa Ne Olur?

Burada farklı bir durum vardır.

Fazladan bağımsız bölüm mevcut sözleşmeye konu arsanın imar hakkındaki artıştan değil, başka bir taşınmazın projeye dâhil edilmesinden veya parsellerin tevhit edilmesinden kaynaklanabilir.

Örneğin müteahhit sözleşmenin imzalanmasından sonra komşu parseli satın alarak iki taşınmazı birleştirmiş ve bunun sonucunda daha fazla bağımsız bölüm elde etmiş olabilir.

Bu durumda yeni yapılaşmanın tamamının ilk kat karşılığı inşaat sözleşmesinin paylaşımına tabi olduğu sonucuna otomatik olarak varılamaz.

Yeni parselin kime ait olduğu, tevhit işleminin sözleşme kapsamına alınıp alınmadığı, ek inşaat hakkının hangi parselden kaynaklandığı ve tarafların sonradan anlaşma yapıp yapmadıkları araştırılmalıdır.

Dolayısıyla aynı parselde imar artışından doğan ek bağımsız bölüm ile başka bir parselin projeye dâhil edilmesinden doğan ek bağımsız bölüm aynı hukuki durumda değildir. Yargıtay kararlarını inceleyen çalışmalarda da bu ayrımın önemine işaret edilmektedir.

Kaçak Olarak Fazladan Yapılan Daire Kime Aittir?

Fazladan bağımsız bölüm konusunda en önemli ayrımlardan biri budur.

Müteahhit projede ve ruhsatta bulunmayan bir kat veya bağımsız bölüm yapmış olabilir.

Örneğin ruhsata göre bina altı katlı olması gerekirken yedinci bir kat yapılmış olabilir.

Böyle bir durumda öncelikle bu alanın arsa sahibi ile müteahhit arasında nasıl paylaşılacağı değil, hukuken korunabilir bir bağımsız bölüm olup olmadığı incelenmelidir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eki projelerine aykırı yapılar bakımından yapının durdurulması ve aykırılığın giderilmemesi hâlinde yıkıma kadar uzanan idari yaptırımlar gündeme gelebilir.

Yargıtay da yüklenicinin imara, onaylı ruhsata ve projeye uygun yapı meydana getirmekle yükümlü olduğunu açıkça kabul etmektedir.

Bu nedenle ruhsata bağlanması mümkün olmayan kaçak bir bölüm bakımından;

“Bu dairenin %50’si arsa sahibine, %50’si müteahhide aittir.”

şeklinde salt sözleşmesel bir paylaşım yapılması hukuken sorunlu olacaktır.

Öncelikle yapının ruhsata ve projeye uygun hâle getirilip getirilemeyeceği araştırılmalıdır.

Müteahhit Arsa Sahibinden Habersiz Fazladan Daire Yaparsa Ne Olur?

Arsa sahibinin önceden açıkça izin vermemiş olması da tek başına uyuşmazlığı çözmez.

Fazladan yapılan bölümün;

• imara uygun olup olmadığı,
• ruhsata bağlanıp bağlanmadığı,
• hangi yapılaşma hakkı kullanılarak elde edildiği,
• sözleşmenin paylaşım sisteminin ne olduğu,
• arsa sahibinin sonradan yapılan değişikliğe onay verip vermediği

incelenmelidir.

Müteahhidin arsa sahibinden habersiz biçimde sözleşmenin ekonomik dengesini kendi lehine değiştirmesi kural olarak korunmaz.

Özellikle arsa üzerinde sonradan oluşan önemli bir ekonomik değerin tamamının tek tarafça sahiplenilmesi, sözleşmenin hükümleri ve dürüstlük kuralı çerçevesinde ayrıca değerlendirilir.

Fazladan Yapılan Daire Üçüncü Kişiye Satılmışsa Arsa Sahibi Ne Yapabilir?

Uygulamada yüklenicinin fazladan yaptığı bağımsız bölümü üçüncü kişiye sattığı durumlarla da karşılaşılmaktadır.

Böyle bir durumda;

• bağımsız bölümün tapu durumunun,
• yüklenicinin bu bölüm üzerinde hak sahibi olup olmadığının,
• üçüncü kişiye yapılan devrin niteliğinin,
• arsa sahibinin sözleşmeden doğan payının

ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Somut olayın özelliklerine göre tapu iptali ve tescil veya bedel talebi gündeme gelebilir.

Ancak üçüncü kişiye devir yapılmış uyuşmazlıklarda tapu siciline güven, üçüncü kişinin hukuki durumu ve yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan haklarının kapsamı ayrıca incelenmesi gereken konulardır.

Bu nedenle üçüncü kişilere satış yapılmış dosyalarda doğrudan yalnızca kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki paylaşım oranı üzerinden değerlendirme yapılması yeterli olmayabilir.

Fazladan Daire İçin Ek Sözleşme Yapılması Gerekir mi?

Tarafların sonradan oluşan bağımsız bölümleri farklı şekilde paylaşmak istemeleri hâlinde bu anlaşmanın usulüne uygun olarak yapılması gerekir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri taşınmaz devrini içerdiğinden şekle tabi sözleşmelerdir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 2020/1298 Esas, 2021/58 Karar sayılı kararında, resmî şekilde düzenlenmiş arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin durumunu ağırlaştıran ilave değişikliklerin de şekil kuralları bakımından değerlendirilmesi gerektiği; resmî sözleşmede bulunmayan ilave yükümlülüğün sırf tanık anlatımıyla ispatlanamayacağı belirtilmiştir.

Bu nedenle yeni dairelerin paylaşılması konusunda yalnızca sözlü anlaşmayla hareket edilmesi ileride ciddi uyuşmazlıklara neden olabilir.

Ek sözleşmede;

• yeni bağımsız bölümlerin numaraları,
• katları,
• yaklaşık veya kesin metrekareleri,
• kime ait olacakları,
• arsa payları,
• ek inşaat maliyetleri,
• ruhsat ve proje değişikliği giderleri,
• teslim tarihi

açıkça düzenlenmelidir.

Fazladan Bağımsız Bölümün İnşaat Masrafı Kime Aittir?

Bağımsız bölümün kime ait olduğu kadar, yapım maliyetinin kimin tarafından karşılanacağı da önemlidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapısında yüklenici, sözleşmeye uygun yapıyı meydana getirmeyi üstlenmektedir. Bunun karşılığında kararlaştırılan bağımsız bölüm veya arsa paylarına hak kazanmaktadır.

Ancak sözleşme tarihinden sonra ortaya çıkan çok büyük bir ek yapılaşma hakkının;

• proje giderleri,
• malzeme maliyeti,
• işçilik giderleri,
• ruhsat masrafları,
• teknik altyapı giderleri

ayrıca uyuşmazlık konusu olabilir.

Bu nedenle tarafların ek bağımsız bölüm paylaşımını kararlaştırırken yalnızca kimin kaç daire alacağını değil, ek maliyetlerin nasıl karşılanacağını da belirlemeleri gerekir.

Fazladan Yapılan Bağımsız Bölüm İçin Tapu İptali ve Tescil Davası Açılabilir mi?

Koşulların bulunması hâlinde fazladan bağımsız bölüm nedeniyle tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir.

Örneğin arsa sahibi, sözleşmedeki paylaşım oranına göre ilave bağımsız bölümün belirli bir kısmının kendisine ait olduğunu ileri sürmesine rağmen bağımsız bölüm yüklenici adına tescil edilmiş olabilir.

Bu durumda sözleşmenin yorumlanması ve ilave bağımsız bölümün taraflardan hangisine ait olduğunun belirlenmesi gerekir.

Bununla birlikte tescil talebi bakımından bağımsız bölümün hukuken oluşturulmuş olması ve tapuya tescile elverişli bulunması önemlidir.

Ruhsata ve projeye aykırı, bağımsız bölüm niteliğini hukuken kazanamayan bir alanın tescili ile usulüne uygun şekilde oluşturulmuş bağımsız bölümün tescili aynı şekilde değerlendirilemez.

Mahkeme Fazladan Daire Uyuşmazlığında Nelere Bakar?

Fazladan bağımsız bölüm uyuşmazlığının mahkemeye taşınması hâlinde çoğu dosyada teknik inceleme ve bilirkişi raporu önem kazanır.

Özellikle şu hususların incelenmesi gerekebilir:

1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin içeriği,
2. varsa ek protokoller,
3. sözleşme tarihindeki imar durumu,
4. ilk yapı ruhsatı ve mimari proje,
5. tadilat ruhsatı ve tadilat projeleri,
6. fazladan bağımsız bölümün hangi nedenle ortaya çıktığı,
7. ek alanın hangi parsele ait yapılaşma hakkından elde edildiği,
8. tarafların sözleşmedeki paylaşım oranları,
9. ilave bağımsız bölümün güncel hukuki durumu,
10. ilave bölümün rayiç değeri.

Bu incelemeler tamamlanmadan yalnızca bağımsız bölümün inşaatını kimin finanse ettiğine dayanılarak mülkiyet ve paylaşım konusunda kesin sonuca ulaşılması doğru olmayabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Fazla Daire Maddesi Konulmalı mı?

Evet.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanırken ileride meydana gelebilecek ek yapılaşma mutlaka düşünülmelidir.

Sözleşmede özellikle;

• sonradan emsal artışı olması,
• yeni kat hakkı çıkması,
• ilave bağımsız bölüm yapılması,
• bağımsız bölümlerin büyütülmesi,
• yeni parselin projeye dâhil edilmesi,
• tevhit yapılması,
• imar hakkının artması

durumlarında paylaşımın nasıl yapılacağı açıkça belirlenmelidir.

Örneğin yalnızca;

“İmar artışı müteahhide aittir.”

denilmesi yerine, artışın hangi kapsamda yükleniciye ait olduğu ayrıntılı şekilde açıklanmalıdır.

Aksi hâlde “imar artışı” kavramının yalnızca ek metrekareyi mi, yeni bağımsız bölümleri mi, yeni katı mı yoksa başka parselden gelen yapılaşma hakkını da mı kapsadığı konusunda uyuşmazlık yaşanabilir.

Sık Sorulan Sorular

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde fazla yapılan daire kimin olur?

Öncelikle sözleşmeye bakılır. Sözleşmede açık hüküm varsa buna göre hareket edilir. Düzenleme yoksa sözleşmenin paylaşım sistemi, fazla dairenin hangi nedenle ortaya çıktığı ve tarafların ekonomik iradesi birlikte değerlendirilir.

Fazla yapılan daire otomatik olarak müteahhidin midir?

Hayır. Müteahhidin fazladan yaptığı her bağımsız bölümün otomatik olarak kendisine ait olduğuna ilişkin genel bir kural bulunmamaktadır.

Fazladan yapılan daire arsa sahibinin midir?

Her durumda değil. Arsa sahibinin mülkiyet hakkı ile yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan hakları birlikte değerlendirilmelidir.

Fazladan yapılan daireler paylaşım oranına göre bölüşülür mü?

Sözleşmenin toplam proje üzerinde oransal bir paylaşım öngördüğü ve ek bağımsız bölümler için aksine bir hüküm bulunmadığı hâllerde sözleşmedeki ekonomik paylaşım oranı önem kazanabilir. Ancak her olay kendi sözleşme hükümleri çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Kaçak yapılan fazla daire paylaşılabilir mi?

Öncelikle bölümün imar ve ruhsat açısından hukuki durumu belirlenmelidir. Ruhsata bağlanamayan veya projeye uygun hâle getirilemeyen kaçak bir alan bakımından doğrudan tapu paylaşımı yapılması mümkün olmayabilir ve 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında idari yaptırımlar gündeme gelebilir.

Müteahhit imar artışını kendisi sağladıysa bütün daireler onun olur mu?

Tek başına imar işlemlerini müteahhidin takip etmiş olması yeterli değildir. Sözleşmede imar artışından doğan ilave yapılaşmanın yükleniciye bırakıldığına ilişkin hüküm bulunup bulunmadığı incelenmelidir.

Fazladan daire üçüncü kişiye satılmışsa ne olur?

Arsa sahibinin sözleşmeden kaynaklanan hakkı, satış ve tapu işlemleri ile üçüncü kişinin hukuki durumu birlikte değerlendirilir. Somut olaya göre tescil veya bedel talebi gibi farklı hukuki yollar söz konusu olabilir.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde fazladan yapılan bağımsız bölümlerin tamamının otomatik olarak müteahhide veya arsa sahibine ait olduğuna ilişkin genel bir kural bulunmamaktadır.

Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle sözleşmenin hükümlerine bakılmalıdır.

Sözleşmede ek bağımsız bölümlerin paylaşımı açıkça düzenlenmişse kural olarak tarafların bu iradesi esas alınır. Buna karşılık sözleşmede düzenleme bulunmuyorsa mevcut paylaşım oranı, tarafların sözleşmedeki ekonomik dengesi ve fazladan bağımsız bölümün hangi nedenle ortaya çıktığı birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle imar artışı nedeniyle aynı arsa üzerinde hukuka uygun olarak meydana gelen ilave bağımsız bölümler ile başka bir parselin projeye eklenmesi sonucunda meydana gelen bağımsız bölümler birbirinden ayrılmalıdır.

Bunun yanında ruhsat ve projeye aykırı şekilde oluşturulan kaçak bağımsız bölümler bakımından konu yalnızca arsa sahibi ile müteahhit arasındaki paylaşım meselesi değildir. İmar mevzuatı bakımından yapının hukuki durumu da ayrıca incelenmelidir.

Bu nedenle fazladan bağımsız bölüm ortaya çıktığında, bağımsız bölüm satılmadan veya üçüncü kişilere devredilmeden önce kat karşılığı inşaat sözleşmesi, güncel imar durumu, yapı ruhsatı, mimari proje ve tapu kayıtlarının birlikte incelenmesi büyük önem taşır.

Tarafların uyuşmazlığı önceden engellemesinin en güvenli yolu ise kat karşılığı inşaat sözleşmesinde imar artışı ve fazladan bağımsız bölüm paylaşımını açık, ayrıntılı ve şekil şartlarına uygun biçimde düzenlemektir.