İmar Hakkının Artması Hâlinde Yeni Daireler Kime Ait Olur?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandıktan sonra taşınmazın imar koşullarının değişmesi ve emsal artışı, kat artışı veya ilave inşaat alanı elde edilmesi mümkündür. Böyle bir değişiklik sonucunda başlangıçta öngörülenden daha fazla bağımsız bölüm yapılabilmesi ise arsa sahibi ile müteahhit arasında önemli uyuşmazlıklara yol açabilir.

Örneğin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı tarihte taşınmaz üzerine toplam 20 daire yapılması mümkünken daha sonra gerçekleşen imar planı değişikliği sonucunda 24 daire yapılabilmesi mümkün hâle gelebilir.

Bu durumda en önemli soru şudur:

Sonradan ortaya çıkan dört yeni daire arsa sahibinin mi, müteahhidin mi olur?

Bu soruya bütün kat karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından geçerli tek bir cevap vermek mümkün değildir. Öncelikle taraflar arasında imzalanmış sözleşmenin incelenmesi gerekir. Sözleşmede imar artışının nasıl paylaşılacağı açıkça düzenlenmişse kural olarak bu hüküm esas alınır. Sözleşmede herhangi bir düzenleme bulunmaması hâlinde ise sözleşmenin bütünü, tarafların kararlaştırdığı paylaşım oranları ve sözleşmenin ekonomik amacı değerlendirilmelidir.

Yargıtay uygulamasında da imar durumundaki artış ve azalmanın taraflara nasıl yansıtılacağı konusunda sözleşmedeki açık hükümlerin belirleyici olduğu kabul edilmektedir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 2020/1011 Esas, 2021/1513 Karar sayılı kararına konu sözleşmede, imar durumunda meydana gelecek artış veya azalmanın müteahhit ile arsa sahiplerine sözleşmede belirlenen oranda yansıtılacağı düzenlenmiş ve uyuşmazlık bu hüküm dikkate alınarak çözümlenmiştir.

İmar Hakkı Artışı Nedir?

İmar hakkı artışı, bir taşınmaz üzerinde daha önce yapılmasına izin verilen yapılaşma miktarının çeşitli nedenlerle yükselmesi anlamına gelir.

Bu artış;

• emsal oranının yükselmesi,
• toplam inşaat alanının artması,
• kat sayısının yükselmesi,
• plan notlarının değiştirilmesi,
• parselin yapılaşma koşullarının değiştirilmesi,
• yeni bir imar planının yürürlüğe girmesi

sonucunda meydana gelebilir.

İmar hakkındaki artış her zaman doğrudan yeni bir daire ortaya çıkarmayabilir. Bazı durumlarda mevcut bağımsız bölümlerin metrekareleri büyüyebilir, bazı durumlarda ise yeni kat veya bağımsız bölümlerin oluşturulması mümkün hâle gelebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi bakımından önemli olan, sonradan elde edilen bu ekonomik değerin taraflar arasında nasıl paylaşılacağıdır.

İmar Hakkı Artarsa Yeni Daireler Otomatik Olarak Müteahhidin mi Olur?

Hayır.

Uygulamada zaman zaman yükleniciler tarafından;

“Yeni imar hakkını ben takip ettim, dolayısıyla ortaya çıkan ek dairelerin tamamı bana aittir.”

şeklinde iddialar ileri sürülebilmektedir.

Ancak imar hakkının artmış olması, tek başına sonradan ortaya çıkan bütün bağımsız bölümlerin otomatik olarak yükleniciye ait olduğu anlamına gelmez.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin elde edeceği karşılık, esas itibarıyla tarafların sözleşmede kararlaştırdığı arsa payı veya bağımsız bölümlerdir. Yargıtay da bu sözleşmelerde yüklenicinin eser bedelinin, kendisine devri kararlaştırılan bağımsız bölümlere ilişkin arsa paylarının temliki suretiyle karşılandığını belirtmektedir.

Dolayısıyla yüklenicinin yeni ortaya çıkan bağımsız bölümler üzerinde hak iddia edebilmesi bakımından öncelikle sözleşmesel dayanağın incelenmesi gerekir.

Yeni Daireler Otomatik Olarak Arsa Sahibinin mi Olur?

Bu konuda da doğrudan ve her olay bakımından uygulanabilecek bir kuraldan söz etmek doğru değildir.

Taşınmazın maliki arsa sahibidir. Ancak arsa sahibi ile yüklenici arasında geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğu için tarafların haklarının yalnızca tapudaki mülkiyet durumuna göre değil, aralarındaki sözleşmeye göre de değerlendirilmesi gerekir.

Örneğin sözleşmede;

“Taşınmaz üzerinde yapılabilecek toplam inşaatın %55’i arsa sahiplerine, %45’i yükleniciye ait olacaktır.”

şeklinde bir paylaşım modeli benimsenmişse, sonradan ortaya çıkan ilave yapılaşmanın da aynı oranlara göre paylaşılması gerektiği ileri sürülebilir.

Buna karşılık sözleşmede arsa sahibine verilecek bağımsız bölümler tek tek belirlenmiş ve geri kalan bütün bağımsız bölümlerin yükleniciye bırakılması açıkça kararlaştırılmışsa farklı bir değerlendirme gündeme gelebilir.

Bu nedenle sözleşmenin yalnızca bir maddesine değil, tamamına bakılması gerekir.

Sözleşmede İmar Artışı Maddesi Varsa Ne Olur?

İmar hakkındaki artışın paylaşımında en kolay durum, tarafların bu ihtimali sözleşmede önceden düzenlemiş olmalarıdır.

Örneğin sözleşmede;

“İmar planı değişikliği veya başka bir nedenle meydana gelecek inşaat alanı artışları, tarafların sözleşmede belirlenen paylaşım oranlarına göre taraflara ait olacaktır.”

hükmü bulunabilir.

Böyle bir durumda sonradan elde edilen inşaat hakkı kural olarak sözleşmede belirtilen oran üzerinden dağıtılır.

Örneğin toplam inşaatın;

• %60’ının arsa sahibine,
• %40’ının yükleniciye

ait olduğu kararlaştırılmışsa ve imar artışı sonucunda 1.000 metrekare ek inşaat hakkı ortaya çıkmışsa, sözleşmenin düzenleniş biçimine göre bu artışın 600 metrekaresinin arsa sahibine, 400 metrekaresinin yükleniciye yansıtılması gündeme gelebilir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 8 Nisan 2021 tarihli kararında da tarafların sözleşmede, imar durumunda meydana gelecek artış ve azalmanın belirlenen sayısal oranda taraflara yansıtılacağını kararlaştırmış olmaları dikkate alınmıştır.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesinde açık bir imar artışı paylaşım maddesinin bulunması son derece önemlidir.

Sözleşmede İmar Artışı Hakkında Hiçbir Hüküm Yoksa Ne Olur?

Asıl uyuşmazlık bu durumda ortaya çıkmaktadır.

Taraflar sözleşme tarihinde ileride imar artışı meydana gelebileceğini hiç düşünmemiş veya bu konuda herhangi bir düzenleme yapmamış olabilir.

Bu durumda doğrudan;

“Yeni daireler arsa sahibinindir.”

veya

“Yeni dairelerin tamamı müteahhide kalır.”

şeklinde genel bir sonuca varılması doğru değildir.

Sözleşmenin yorumlanması gerekir.

Özellikle;

• tarafların belirlediği paylaşım oranı,
• arsa sahibine hangi bağımsız bölümlerin bırakıldığı,
• yükleniciye hangi bağımsız bölümlerin bırakıldığı,
• paylaşımın metrekare üzerinden mi yoksa bağımsız bölüm sayısı üzerinden mi yapıldığı,
• sözleşmede “geri kalan bağımsız bölümler yükleniciye aittir” şeklinde hüküm bulunup bulunmadığı,
• ek inşaat hakkının sözleşmenin ekonomik dengesini ne şekilde etkilediği

incelenmelidir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin ise bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak düzenlenmiştir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu bedel çoğunlukla taşınmaz payı veya bağımsız bölüm devri biçiminde kararlaştırılır.

Paylaşım Oranı Belirlenmişse Ek Daireler de Aynı Oranda mı Paylaşılır?

Sözleşmenin gerçekten oransal paylaşım sistemi üzerine kurulmuş olması hâlinde bu ihtimal güçlenmektedir.

Örneğin sözleşmede;

“Projede meydana gelecek toplam bağımsız bölüm ve inşaat alanının %50’si arsa sahiplerine, %50’si yükleniciye ait olacaktır.”

denilmişse daha sonra gerçekleşen imar artışının da aynı ekonomik paylaşım içerisinde değerlendirilmesi gerekebilir.

Ancak sözleşmenin lafzında yalnızca mevcut projede bulunan 20 dairenin 10’ar adet paylaşılacağının belirtilmiş olması ile “her türlü inşaat hakkının %50-%50 paylaşılacağı” şeklinde bir düzenleme aynı değildir.

Bu nedenle uyuşmazlığın çözümünde oranın neyin oranı olduğu özellikle araştırılmalıdır.

Arsa Sahibine Belirli Daireler Verilmişse Ek Daireler Müteahhidin Olur mu?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin bazılarında yüzde üzerinden paylaşım yapılmaz. Bunun yerine bağımsız bölümler numaraları, katları ve cepheleriyle belirlenir.

Örneğin;

• 1, 2, 3, 4, 5 ve 6 numaralı bağımsız bölümlerin arsa sahibine,
• 7 ila 12 numaralı bağımsız bölümlerin yükleniciye

ait olacağı kararlaştırılmış olabilir.

Daha sonra imar artışı sonucunda 13 ve 14 numaralı iki yeni daire yapılabilmesi mümkün hâle gelebilir.

Bu durumda yalnızca arsa sahibinin başlangıçta kendisine vaat edilen altı daireyi aldığı gerekçesiyle 13 ve 14 numaralı yeni bağımsız bölümlerin otomatik olarak yükleniciye ait olduğu söylenemez.

Sözleşmede “arsa sahibine yukarıda sayılan bağımsız bölümler verilecek, bunun dışında kalan mevcut ve ileride oluşabilecek bütün bağımsız bölümler yükleniciye ait olacaktır” biçiminde açık hüküm bulunması ile yalnızca mevcut projeye göre bağımsız bölüm listesi oluşturulmuş olması farklı sonuçlara yol açabilir.

Bu ayrım, imar artışı uyuşmazlıklarında son derece önemlidir.

İmar Artışını Müteahhit Sağladıysa Ek Daireler Müteahhide mi Ait Olur?

Yüklenicinin imar süreçlerini takip etmiş olması, belediyeye müracaatlarda bulunması veya proje çalışmalarını yürütmesi tek başına imar artışından doğan bütün ekonomik değerin yükleniciye ait olduğu anlamına gelmez.

İmar hakkı, idarenin yürürlükteki imar mevzuatı ve planlama kararları çerçevesinde belirlediği bir yapılaşma hakkıdır.

Bu nedenle;

“İmar artışını ben aldım, dolayısıyla yeni katın tamamı benimdir.”

şeklindeki yaklaşım ancak sözleşmede bunu destekleyen açık bir düzenleme varsa güçlü bir hukuki dayanağa kavuşabilir.

Aksi durumda sözleşmenin genel paylaşım sistemi ve tarafların iradesinin araştırılması gerekir.

İmar Artışı İnşaat Başladıktan Sonra Ortaya Çıkarsa Ne Olur?

İmar artışının hangi aşamada meydana geldiği de önemlidir.

Artış;

• sözleşme imzalandıktan fakat ruhsat alınmadan önce,
• ruhsat alındıktan sonra,
• inşaat devam ederken,
• inşaatın tamamlanmasına yakın bir aşamada

ortaya çıkabilir.

Örneğin inşaat devam ederken yeni bir kat yapılabilmesine imkân veren plan değişikliği yürürlüğe girmiş olabilir.

Bu durumda yeni imar hakkından yararlanılabilmesi için tadilat projesi hazırlanması, ruhsatın değiştirilmesi ve sözleşmedeki bağımsız bölüm paylaşımının yeniden düzenlenmesi gerekebilir.

Yeni bağımsız bölümlerin kime bırakılacağı tarafların mevcut sözleşmesine göre açık değilse, uygulamada ek sözleşme yapılması önemli ölçüde hukuki güvenlik sağlar.

Ek Daireler İçin Ek Sözleşme Yapılması Gerekir mi?

İmar artışı sonucunda tarafların bağımsız bölüm paylaşımı değişecekse bunun sözlü anlaşmayla bırakılması önemli riskler doğurur.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri taşınmaz mülkiyetinin veya arsa payının devrini içermeleri nedeniyle şekle tabi sözleşmelerdir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 2020/1298 Esas, 2021/58 Karar sayılı kararında da resmî şekilde yapılmış arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin durumunu ağırlaştıran sonradan yapılan değişikliklerin şekle uygunluğu üzerinde durulmuş; resmî sözleşmede bulunmayan bir ilave yükümlülüğün salt tanık anlatımıyla ispatlanamayacağı belirtilmiştir.

Bu nedenle imar artışı sonrasında yeni bağımsız bölümler oluşturulacaksa;

• yeni paylaşım oranı,
• hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı,
• arsa payları,
• ek inşaatın maliyetini kimin üstleneceği,
• yeni ruhsat ve proje giderleri,
• inşaat süresindeki değişiklikler

usulüne uygun bir ek sözleşmeyle düzenlenmelidir.

Yeni Dairelerin İnşaat Maliyetini Kim Öder?

İmar artışıyla ortaya çıkan bağımsız bölümlerin kime ait olacağı kadar, bunların yapılması için gereken ek inşaat maliyetinin kim tarafından karşılanacağı da önemlidir.

Örneğin bir kat daha yapılması;

• ilave kaba inşaat,
• mekanik ve elektrik tesisatı,
• asansör değişiklikleri,
• proje tadilatı,
• ruhsat giderleri,
• ortak alan düzenlemeleri

gibi ciddi maliyetler doğurabilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici normal olarak yapıyı meydana getirme borcunu üstlenmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nda eser sözleşmesine ilişkin temel hükümler de yüklenicinin eser meydana getirme borcunu esas almaktadır.

Ancak sözleşmenin imzalanmasından sonra ortaya çıkan ve başlangıçta öngörülmeyen çok büyük bir ek inşaatın maliyetinin hangi tarafça üstlenileceği ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle yalnızca ek dairelerin kime ait olduğu değil, ek dairelerin maliyetinin kime ait olduğu da sözleşmede açıkça belirlenmelidir.

Arsa Sahibi Ek Dairelerden Pay İsteyebilir mi?

Sözleşmenin niteliğine göre isteyebilir.

Özellikle sözleşmede toplam yapılaşma hakkı üzerinden belirlenmiş bir paylaşım oranı bulunuyorsa veya imar artışının taraflara aynı oranda yansıtılacağı kararlaştırılmışsa arsa sahibinin ek yapılaşmadan pay talep etmesi güçlü bir sözleşmesel dayanağa sahip olabilir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 2020/1011 Esas, 2021/1513 Karar sayılı kararında da imar değişikliğinden kaynaklanan artış ve azalmanın sözleşmede belirlenen sayısal orana göre taraflara yansıtılacağını düzenleyen hüküm esas alınmıştır.

Buna karşılık sözleşmede açık biçimde ek yapılaşma hakkının yükleniciye bırakıldığı kararlaştırılmışsa değerlendirme değişebilir.

Müteahhit Ek Dairelerin Tapusunu Doğrudan İsteyebilir mi?

Yüklenicinin arsa sahibinden tapu devri isteyebilmesinin temelinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan şahsî hakkı bulunmaktadır.

Yargıtay, yüklenicinin hak kazanacağı bağımsız bölümlerin tapusunu arsa sahiplerinden talep edebilmesi için sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmiş olmasının önemini vurgulamaktadır.

Dolayısıyla sözleşmede yükleniciye bırakıldığı açıkça belirlenmemiş sonradan ortaya çıkmış bağımsız bölümler bakımından, yalnızca yapıyı yüklenicinin inşa etmiş olması her durumda kendiliğinden tapu talep hakkı doğurduğu şeklinde değerlendirilemez.

Öncelikle sözleşmenin yorumlanması ve söz konusu ek bağımsız bölümün sözleşme kapsamında yükleniciye düşüp düşmediğinin belirlenmesi gerekir.

Taraflar Anlaşamazsa Ne Olur?

Arsa sahibi ile yüklenici imar artışından doğan yeni bağımsız bölümlerin paylaşımı konusunda anlaşamazsa uyuşmazlık yargıya taşınabilir.

Somut olayın özelliklerine göre;

• tapu iptali ve tescil,
• sözleşmenin yorumlanması,
• alacak,
• tazminat,
• sözleşmenin uyarlanması,
• sözleşmeden kaynaklanan edimin ifası

gibi talepler gündeme gelebilir.

Mahkeme incelemesinde yalnızca yeni daire sayısına bakılması yeterli olmayacaktır.

Özellikle;

1. asıl kat karşılığı inşaat sözleşmesi,
2. varsa ek sözleşmeler,
3. sözleşme tarihindeki imar durumu,
4. güncel imar durumu,
5. ilk mimari proje,
6. tadilat projeleri,
7. yapı ruhsatları,
8. taraflar arasındaki paylaşım oranı,
9. bağımsız bölüm listeleri,
10. imar artışından doğan toplam ekonomik değer

birlikte değerlendirilmelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine İmar Artışı Maddesi Nasıl Konulmalıdır?

İmar artışından doğabilecek uyuşmazlıkları önlemenin en etkili yolu, sözleşme hazırlanırken bu ihtimalin açıkça düzenlenmesidir.

Sözleşmede;

• emsal artışı olması hâlinde ek alanın nasıl paylaşılacağı,
• yeni bağımsız bölümlerin hangi oranda taraflara ait olacağı,
• çatı veya ilave kat hakkının kime ait olacağı,
• bağımsız bölüm oluşturulamayan ek alanların nasıl değerlendirileceği,
• ek inşaat maliyetinin kim tarafından karşılanacağı,
• ruhsat ve proje değişikliği masraflarının kime ait olacağı,
• ek bağımsız bölümlerin arsa paylarının nasıl belirleneceği,
• imar artışının inşaat süresini uzatıp uzatmayacağı

ayrıntılı olarak belirlenmelidir.

Özellikle yalnızca;

“İmar artışı yükleniciye aittir.”

şeklindeki kısa hükümler bazı uyuşmazlıkları çözmekte yetersiz kalabilir.

İmar artışının metrekare olarak mı, bağımsız bölüm olarak mı, ekonomik değer olarak mı veya mevcut paylaşım oranında mı dağıtılacağı açıkça yazılmalıdır.

Sık Sorulan Sorular

İmar artışı olursa yeni daireler kimin olur?

Öncelikle kat karşılığı inşaat sözleşmesine bakılır. İmar artışının nasıl paylaşılacağı düzenlenmişse bu hüküm esas alınır. Düzenleme yoksa sözleşmenin paylaşım sistemi ve tarafların iradesi değerlendirilir.

Ek dairelerin tamamı müteahhide kalır mı?

Her durumda hayır. Müteahhidin ek dairelerin tamamını alacağı yönünde genel bir hukuk kuralı bulunmamaktadır. Bunun sözleşmeden anlaşılması gerekir.

Ek dairelerin tamamı arsa sahibinin midir?

Her durumda bu sonuç da çıkarılamaz. Arsa sahibinin mülkiyet hakkı yanında tarafların kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan karşılıklı hak ve borçları birlikte değerlendirilmelidir.

Sözleşmede yüzde üzerinden paylaşım varsa ne olur?

Sözleşmenin bütününden toplam inşaat hakkının belirli yüzdelerle paylaşılmasının amaçlandığı anlaşılıyorsa imar artışının da aynı paylaşım oranına tabi olması gündeme gelebilir.

Sözleşmede imar artışının paylaşılacağı açıkça yazıyorsa ne olur?

Kural olarak sözleşmedeki hüküm uygulanır. Yargıtay uygulamasında da imar artışı ve azalmasının sözleşmede belirlenen oran doğrultusunda taraflara yansıtılacağına ilişkin hükümler dikkate alınmaktadır.

İmar artışını müteahhit takip etmişse ek daireler onun olur mu?

Yalnızca imar sürecini takip etmiş olmak ek bağımsız bölümlerin tamamının müteahhide ait olması için tek başına yeterli değildir. Sözleşmenin bu konuda ne öngördüğü araştırılmalıdır.

Yeni daireler için ek sözleşme yapılmalı mı?

Mevcut sözleşmede paylaşım açık değilse veya yeni bağımsız bölümler nedeniyle tarafların edimleri değişiyorsa usulüne uygun ek sözleşme yapılması hukuki güvenlik bakımından önemlidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin esaslı unsurlarında yapılan değişikliklerde şekil kurallarının da gözetilmesi gerekir.

Sonuç

İmar hakkının artması hâlinde ortaya çıkan yeni dairelerin otomatik olarak arsa sahibine veya otomatik olarak müteahhide ait olduğundan söz edilemez.

Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hükümleri incelenmelidir.

Sözleşmede imar artışının taraflara mevcut paylaşım oranı üzerinden yansıtılacağı açıkça kararlaştırılmışsa, kural olarak yeni yapılaşma hakkı da bu orana göre değerlendirilir. Yargıtay uygulaması da imar artışı ve azalması konusunda tarafların sözleşmede belirlediği paylaşım hükümlerine önem vermektedir.

Buna karşılık sözleşmede hiçbir hüküm bulunmuyorsa; yalnızca “arsa maliki benim” veya “inşaatı ben yaptım” gerekçesiyle ek bağımsız bölümlerin tamamının tek tarafa ait olduğunun kabul edilmesi doğru değildir.

Sözleşmenin paylaşım sistemi, bağımsız bölüm listesi, tarafların ekonomik amacı, eski ve yeni imar durumu ve yeni yapılaşmanın nasıl ortaya çıktığı birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle yüksek değerli projelerde bir veya iki yeni bağımsız bölüm dahi önemli ekonomik sonuçlar doğurabileceğinden, imar artışı ortaya çıktıktan sonra yeni projeye başlanmadan önce tarafların haklarının tespit edilmesi ve gerektiğinde resmî şekle uygun bir ek sözleşme hazırlanması önem taşır.

Aksi hâlde imar artışı, arsa sahibi ile müteahhit arasında tapu iptali ve tescil, alacak, tazminat ve sözleşmenin ifası davalarına kadar uzanan ciddi uyuşmazlıklara neden olabilir.