Miras Kalan Taşınmazın Satışında Öncelik Mirasçılarda: Yeni Açık Artırma Sistemi

Miras bırakanın vefatından sonra bir taşınmazın birden fazla mirasçıya kalması, uygulamada önemli uyuşmazlıklara neden olabilmektedir. Mirasçılardan biri taşınmazın satılmasını isterken bir diğeri aileden kalan evin, arsanın, tarlanın veya iş yerinin üçüncü kişilere geçmesini istemeyebilir. Tarafların anlaşamaması hâlinde ise uyuşmazlık çoğu zaman ortaklığın giderilmesi davasına, diğer adıyla izale-i şüyu davasına dönüşmektedir.

Ortaklığın aynen paylaşma yoluyla giderilmesinin mümkün olmadığı durumlarda mahkeme taşınmazın satış suretiyle paylaştırılmasına karar verebilir. Bu durumda taşınmaz açık artırma yoluyla satılır ve elde edilen bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Ancak eski sistemde miras kalan bir taşınmazın satışına karar verildiğinde, açık artırmaya yalnızca mirasçılar değil üçüncü kişiler de katılabiliyordu. Böylece yıllardır aileye ait olan bir ev veya tarla, ortaklığın giderilmesi sonucunda tamamen yabancı bir kişinin mülkiyetine geçebiliyordu.

Kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak bilinen 7589 sayılı Kanun bu konuda son derece önemli bir değişiklik yaptı.

7589 sayılı Kanun’un 1. maddesiyle İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesine eklenen yeni düzenlemeye göre, bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve taşınmaz üzerinde mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmadığı hâllerde, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse birinci açık artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilecek. Bu özel artırma bir defaya mahsus uygulanacak.

Yeni sistemin en dikkat çekici yönü budur:

Miras kalan taşınmaz doğrudan üçüncü kişilerin katıldığı genel bir açık artırmaya çıkarılmayacaktır.

Önce taşınmazı satın alma fırsatı, taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı bulunan mirasçılara tanınacaktır.

Ancak bu düzenleme mirasçılara klasik anlamda bir “ön alım hakkı” vermemektedir. Daha doğru ifade, ilk açık artırmaya katılımın yalnızca malik mirasçılarla sınırlandırılmasıdır.

Ayrıca ilk mirasçılar arası artırmada satış eşiği de normal açık artırmadan farklıdır. İlk artırmada temel eşik taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde yüzüdür. İkinci artırmada ise genel sistemdeki yüzde ellilik eşik uygulanmaktadır.

Bu nedenle 12. Yargı Paketi, miras kalan taşınmazların satışında hem kimlerin artırmaya katılabileceğini hem de hangi bedel seviyesinden satış yapılabileceğini değiştiren yeni bir dönem başlatmıştır.

Miras Kalan Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi Nedir?

Bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin birlikte mülkiyet hakkının bulunması hâlinde, taraflardan her biri kanuni şartlar çerçevesinde ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir.

Miras hukukunda bu durum oldukça sık görülür.

Örneğin anne veya baba vefat etmiş ve geride;

bir konut,

bir arsa,

bir tarla,

bir dükkân

veya başka bir taşınmaz bırakmış olabilir.

Taşınmaz mirasçılara birlikte intikal ettiğinde mirasçılar taşınmaz üzerinde ortak hak sahibi hâline gelir.

Eğer mirasçılar kendi aralarında anlaşabiliyorsa taşınmazın paylaşımı veya satışı çok daha kolay biçimde çözülebilir.

Ancak anlaşma sağlanamazsa paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesini talep edebilir.

Mahkeme öncelikle ortaklığın aynen paylaşma suretiyle giderilip giderilemeyeceğini değerlendirir. Taşınmazın niteliği, imar durumu, yüzölçümü ve diğer özellikleri nedeniyle aynen paylaşma mümkün değilse satış suretiyle ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.

12. Yargı Paketi’nin getirdiği yeni düzenleme tam olarak satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilen belirli miras taşınmazlarının açık artırma aşamasını değiştirmektedir.

Yeni Düzenleme Hangi Taşınmazlarda Uygulanacak?

Yeni sistem her ortaklığın giderilmesi dosyasında uygulanmayacaktır.

Kanunda iki temel koşul birlikte aranmaktadır.

Birinci koşul:

Taşınmazın bütün malikleri taşınmazı miras yoluyla edinmiş olmalıdır.

İkinci koşul:

Taşınmaz üzerinde mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkı bulunmamalıdır.

Bu nedenle yalnızca taşınmazın geçmişte bir kişiden miras kalmış olması yeterli değildir.

Satış aşamasına gelindiğinde mevcut malik yapısının da kanundaki koşulları taşıması gerekir.

Örneğin baba vefat etmiş ve ev üç çocuğuna kalmış olsun.

Tapuda malik olan kişiler yalnızca bu üç mirasçıysa yeni sistemin uygulanması mümkündür.

Buna karşılık mirasçılardan biri payını daha önce aile dışından üçüncü bir kişiye satmış ve bu kişi de taşınmazın paydaşı hâline gelmişse, kanunun aradığı “mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması” şartı artık gerçekleşmeyebilir.

Bu nedenle bir ortaklığın giderilmesi dosyasında yeni satış sisteminin uygulanıp uygulanmayacağını belirlemek için güncel tapu kaydının incelenmesi son derece önemlidir.

İlk Açık Artırmaya Kimler Katılabilecek?

Yeni sistemin temel kuralına göre ilk artırmaya yalnızca malik olan mirasçılar katılabilecektir.

Burada iki kavram önemlidir:

Mirasçı olmak

ve

malik olmak.

Kanun yalnızca soyut biçimde mirasçılık sıfatından söz etmemekte, özellikle “malik olan mirasçılar” ifadesini kullanmaktadır.

Dolayısıyla taşınmazın tapu ve miras durumunun birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Örneğin miras bırakanın dört çocuğu bulunuyor ancak taşınmaz bakımından mülkiyet yapısı farklı bir hukuki nedenle değişmişse, kimin özel artırmaya katılabileceği güncel malik durumuna göre tespit edilmelidir.

Kanunun amacı, taşınmazın mülkiyetine zaten miras yoluyla sahip olan kişilere taşınmazı aile içerisinde tutabilmeleri için ilk fırsatı vermektir.

Üçüncü Kişiler İlk İhaleye Katılabilecek mi?

Hayır.

Kanundaki şartları taşıyan miras taşınmazlarında birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacaktır.

Dolayısıyla;

emlak yatırımcısı,

komşu,

şirket,

taşınmazı satın almak isteyen başka bir gerçek kişi

veya mirasçı olmayan herhangi bir üçüncü kişi

ilk artırmaya katılamayacaktır.

Bu, eski sisteme göre oldukça önemli bir değişikliktir.

Özellikle aileden kalan değerli bir evin veya arsanın ilk aşamada yabancı bir kişiye geçmesini istemeyen mirasçılar bakımından yeni düzenleme ciddi bir fırsat yaratmaktadır.

Ancak bu fırsat sınırsız değildir.

Özel mirasçılar arası artırma yalnızca bir kez yapılacaktır.

Mirasçılar Arasındaki Özel Artırma Kaç Kez Yapılacak?

Kanunun bu konudaki hükmü açıktır.

Sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacak artırma usulü bir defaya mahsus uygulanacaktır.

Bu nedenle ilk artırmada taşınmazın satışı gerçekleşmezse;

“Bir kez daha yalnız mirasçılar arasında artırma yapılsın.”

şeklinde sınırsız bir tekrar sistemi bulunmamaktadır.

Özel mirasçı artırması ilk aşamada uygulanır.

Satış gerçekleşmezse ikinci artırmada genel satış sistemi devreye girer.

Bu nedenle taşınmazı aile içerisinde tutmak isteyen mirasçıların ilk artırmayı ciddi biçimde takip etmeleri gerekir.

İlk Artırmada Taşınmaz En Az Kaça Satılabilecek?

Yeni düzenlemenin mirasçılar bakımından en önemli noktalarından biri de satış eşiğidir.

İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde yapılan değişiklik uyarınca, ortaklığın satış suretiyle giderildiği ve ilk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapıldığı durumda elektronik satış portalında verilecek teklif bakımından muhammen kıymetin yüzde yüzü esas alınacaktır.

Başka bir ifadeyle mirasçılar arasındaki özel ilk artırmada taşınmazın yarı fiyat seviyesinden satılması amaçlanmamaktadır.

Örneğin taşınmazın belirlenen muhammen kıymeti:

10.000.000 TL

ise, ilk mirasçılar arası artırmada yüzde ellilik 5.000.000 TL seviyesi değil, 10.000.000 TL’lik muhammen kıymet eşiği esas alınacaktır.

Ancak İİK m.114 yalnızca bu rakama bakmamaktadır.

Kanun, muhammen bedel ile taşınmaz üzerinde güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanlı alacakların toplamından hangisi yüksekse o miktarın ve ayrıca paraya çevirme ile paylaştırma giderlerinin dikkate alınmasını öngörmektedir.

Bu nedenle gerçek bir dosyada;

“Taşınmazın eksper değeri 10 milyon TL, tam 10 milyon TL teklif verilirse kesin satılır.”

şeklinde otomatik bir sonuç çıkarılmamalıdır.

Dosyadaki rüçhanlı alacaklar ve satış giderleri de değerlendirilmelidir.

Muhammen Kıymetin Yüzde 100’ü Ne Anlama Geliyor?

Muhammen kıymet, satışa çıkarılan taşınmaz için yapılan kıymet takdiri sonucunda belirlenen tahmini değerdir.

Yeni sistemde mirasçılar arasındaki ilk açık artırmada bu bedelin yüzde yüzü temel eşiklerden biri hâline getirilmiştir.

Bu düzenlemenin mirasçıları iki yönden koruduğu söylenebilir.

Birincisi, ilk artırmaya dışarıdan yatırımcılar giremeyecektir.

İkincisi, taşınmazın ilk artırmada muhammen kıymetin yüzde ellisi seviyesinden aile içinden bir mirasçıya geçmesi de önlenmiştir.

Dolayısıyla kanun bir taraftan taşınmazın aile içerisinde kalmasına fırsat verirken diğer taraftan diğer mirasçıların paylarının düşük satış bedeli nedeniyle değer kaybetmesini engellemeye çalışmaktadır.

Örneğin üç kardeşin ortak olduğu 12.000.000 TL muhammen değerli bir ev düşünelim.

Kardeşlerden biri evi almak istiyor olabilir.

Yeni sistem;

“Diğer iki kardeşin payını düşük bir bedelle satın al.”

dememektedir.

İlk artırmanın muhammen kıymetin tamamını esas alan bir sistemle yapılmasını öngörmektedir.

Bu özellik, özellikle taşınmazı satın almak istemeyen mirasçıların ekonomik menfaatinin korunması bakımından önemlidir.

İlk Artırmada Satış Gerçekleşmezse Ne Olur?

Taşınmazın yalnızca mirasçılar arasında yapılan ilk artırmada satılamaması mümkündür.

Örneğin;

hiçbir mirasçı teklif vermeyebilir,

verilen teklifler kanundaki satış eşiğini geçmeyebilir

veya ihale başka bir nedenle tamamlanmayabilir.

Bu durumda özel mirasçılar arası artırma yeniden tekrar edilmez.

Kanun bu usulün bir defaya mahsus uygulanacağını açıkça belirtmiştir.

İkinci artırmada ise özel mirasçı sınırlaması devam etmez.

Böylece taşınmaz genel açık artırma düzeni içerisinde üçüncü kişilerin de katılımına açık hâle gelir.

İkinci Artırmaya Herkes Katılabilecek mi?

Yeni düzenlemede yalnızca birinci artırmanın malik mirasçılar arasında yapılacağı öngörülmektedir.

Özel mirasçı artırmasının bir defaya mahsus olduğu da açıkça belirtilmiştir.

Bu nedenle ilk özel artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırmanın genel açık artırma sistemi kapsamında gerçekleştirilmesi ve şartları sağlayan üçüncü kişilerin de ihaleye katılabilmesi mümkündür.

Dolayısıyla yeni düzenleme;

“Miras kalan taşınmaz artık hiçbir şekilde üçüncü kişiye satılamaz.”

anlamına gelmemektedir.

Kanunun getirdiği şey bir ilk fırsat mekanizmasıdır.

Taşınmazı almak isteyen mirasçılar bu fırsatı ilk artırmada kullanamaz veya şartları karşılayan teklif vermezse taşınmaz daha sonra genel artırmada üçüncü kişilere de satılabilir.

İkinci Artırmada Yüzde Kaçlık Eşik Uygulanacak?

Yeni İİK m.114 düzenlemesine göre mirasçılar arasında yapılan özel birinci artırmada muhammen kıymetin yüzde yüzü esas alınırken, ikinci artırmada muhammen kıymetin yüzde ellisi temel eşiklerden biri olarak uygulanacaktır.

Örneğin taşınmazın muhammen kıymeti:

20.000.000 TL

olsun.

İlk mirasçılar arası artırmada temel muhammen kıymet eşiği:

20.000.000 TL

olacaktır.

İlk satış gerçekleşmezse ikinci artırmada temel eşik:

10.000.000 TL

seviyesine iner.

Ancak yine rüçhanlı alacakların toplamı ve paraya çevirme/paylaştırma giderlerine ilişkin İİK m.114 koşulları ayrıca dikkate alınmalıdır.

Dolayısıyla yüzde 50 rakamı da her dosyada tek başına kesin ihale bedeli anlamına gelmemektedir.

Mirasçılara Ön Alım Hakkı mı Verildi?

Teknik anlamda hayır.

Yeni düzenlemenin kamuoyunda;

“Mirasçıya ön alım hakkı geldi.”

şeklinde anlatılması kolay olmakla birlikte hukuken daha doğru ifade kullanılmalıdır.

Kanun bir taşınmaz üçüncü kişiye satıldıktan sonra mirasçının o satışı aynı koşullarla üzerine almasını sağlayan klasik bir ön alım hakkı düzenlememektedir.

Burada yapılan şey, ilk açık artırmanın katılımcı çevresini malik mirasçılarla sınırlandırmaktır.

Dolayısıyla sistem bir öncelikli artırma imkânıdır.

Mirasçı taşınmazı otomatik olarak satın almaz.

Artırmaya katılmalı, gerekli şartları yerine getirmeli ve kanundaki satış eşiğini karşılayan teklif vermelidir.

Bu ayrım son derece önemlidir.

Mirasçı Taşınmazı Doğrudan Kendi Payına Geçirebilir mi?

Hayır.

Yeni düzenleme;

“Taşınmazı isteyen mirasçı başvurursa mahkeme ona verir.”

şeklinde bir sistem getirmemektedir.

Satış yine açık artırma yoluyla yapılmaktadır.

Birden fazla mirasçı taşınmazı satın almak istiyorsa birbirleriyle teklif yarışına girebilirler.

Örneğin dört kardeşin ortak olduğu bir evde iki kardeş taşınmazı almak istiyorsa her ikisi de özel ilk artırmaya katılabilir.

İhale koşullarını sağlayan en yüksek teklif sonuç bakımından önem taşıyacaktır.

Dolayısıyla mirasçı olmak taşınmazın kendiliğinden mirasçıya devredilmesi anlamına gelmez.

Mirasçılardan Biri Diğerlerinden Daha Büyük Pay Sahibiyse Önceliği Var mı?

Kanun, ilk artırmaya katılım bakımından mirasçıların pay oranına göre ayrıca bir sıralama öngörmemektedir.

Örneğin bir mirasçının payı yüzde 50, diğerinin yüzde 25 ve üçüncünün yüzde 25 olabilir.

Bu durum yüzde 50 pay sahibi olan mirasçının taşınmazı otomatik olarak satın alacağı anlamına gelmez.

İlk artırmada malik olan mirasçılar yarışır.

Taşınmazı satın almak isteyen mirasçının ihale koşullarını karşılaması gerekir.

Pay oranı ise satış sonunda elde edilen bedelin paydaşlar arasında dağıtılması, hesap ve diğer hukuki ilişkiler bakımından ayrıca önem taşır.

Mirasçı Kendi Payı İçin de Bedel Ödeyecek mi?

Ortaklığın giderilmesi satışlarında taşınmazı paydaşlardan birinin satın alması hâlinde ihale bedelinin, paydaşlık ve satış bedelinin paylaştırılması kurallarıyla birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Mirasçı ihaleye yalnızca kendi payı dışındaki oranı satın alan bir kişi gibi basit biçimde yaklaşmamalıdır.

İhale bedeli, satış giderleri, varsa diğer yükümlülükler ve satış bedelinin paydaşlara dağıtılması birlikte değerlendirilir.

Bu nedenle örneğin yüzde 25 payı bulunan mirasçının;

“Taşınmaz 10 milyon TL ise benim zaten 2,5 milyon TL payım var, ihalede sadece 7,5 milyon TL teklif vermem yeterlidir.”

şeklinde hareket etmesi doğru değildir.

İhalede teklif ve ödeme koşulları satış mevzuatına göre yerine getirilir; mirasçının payından kaynaklanan ekonomik sonuç ise satış bedelinin paylaştırılması aşamasında ayrıca ortaya çıkar.

Payını Üçüncü Kişiye Satan Mirasçı Yeni Sistemi Etkiler mi?

Yeni düzenlemenin uygulanabilmesi için mirasçılar dışında üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunmaması gerekir.

Bu nedenle mirasçılardan birinin payını aile dışındaki başka bir kişiye devretmesi, yeni özel artırma sisteminin uygulanması bakımından ciddi sonuç doğurabilir.

Örneğin üç kardeşe miras kalan taşınmazda kardeşlerden biri payını bir yatırımcıya satmışsa artık tapuda mirasçı olmayan bir üçüncü kişi malik hâline gelmiştir.

Bu durumda kanunun özel olarak aradığı koşul ortadan kalkacağından, satışın yalnızca mirasçılar arasında yapılacak özel ilk artırmayla başlaması söz konusu olmayabilir.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası açılmadan veya satış aşamasına gelinmeden önce yapılan pay devirlerinin hukuki sonuçları dikkatle değerlendirilmelidir.

Taşınmazda Mirasçı Olmayan Bir Paydaş Varsa Ne Olur?

Bu durumda yeni özel sistemin koşulu gerçekleşmez.

Kanun açık biçimde, mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazları kapsamaktadır.

Örneğin taşınmazın:

yüzde 80’i mirasçılara,

yüzde 20’si ise mirasçı olmayan eski bir ortağa

aitse, yeni düzenlemedeki yalnız mirasçılar arasında yapılacak birinci artırma sistemi uygulanmaz.

Aynı durum mirasçı olmayan kişinin payının çok küçük olması hâlinde de önemlidir.

Kanunda;

“Üçüncü kişinin payı yüzde 10’dan azsa sistem uygulanır.”

şeklinde bir istisna bulunmamaktadır.

Bu nedenle yüzde 1 oranında dahi üçüncü kişi mülkiyeti bulunması, kanunun açık koşulu açısından dikkate alınmalıdır.

Mirasçı Olmayan Kişinin İntifa veya İpotek Hakkı Varsa Ne Olur?

Kanun özel şartı “mülkiyet hakkı” üzerinden kurmaktadır.

Bu nedenle taşınmaz üzerinde bulunan her sınırlı ayni hak ile üçüncü kişinin malik olması aynı şey değildir.

İpotek, intifa, haciz veya başka bir şerhin bulunması bakımından satış şartları ve rüçhanlı alacaklar ayrıca değerlendirilmelidir.

Ancak yalnız mirasçılar arasında ilk artırma yapılabilmesi açısından kanundaki temel yasak, mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkına sahip olmasıdır.

Bununla birlikte taşınmaz üzerindeki ipotek ve diğer rüçhanlı haklar, ihalenin hangi bedelden sonuçlanabileceğini etkileyebilir. İİK m.114, satış için muhammen bedel yanında rüçhanlı alacakların toplamını ve satış/paylaştırma masraflarını da dikkate almaktadır.

İlk Artırma Elektronik Ortamda mı Yapılacak?

Evet.

Yeni düzenleme İcra ve İflas Kanunu’nun elektronik satış sisteminin parçası olarak getirilmiştir.

İİK m.114’ün değiştirilen hükümleri açık biçimde elektronik satış portalında verilecek teklifler üzerinden satış eşiklerini belirlemektedir.

Dolayısıyla mirasçılar arasındaki özel artırma da klasik anlamda herkesin fiziksel satış salonunda bulunduğu eski müzayede modeli üzerinden düşünülmemelidir.

UYAP’a entegre elektronik satış sistemi esas alınmaktadır.

Mirasçıların da ihale sürecini ve ilanları zamanında takip etmesi gerekir.

İlk Artırmaya Hiçbir Mirasçı Katılmazsa Ne Olur?

İlk artırmaya malik mirasçıların hiçbiri katılmazsa taşınmazın ilk özel artırmada satılması mümkün olmaz.

Kanun mirasçıları taşınmazı satın almaya zorlamamaktadır.

Getirilen sistem yalnızca onlara ilk fırsatı sağlamaktadır.

Hiçbir mirasçı bu fırsatı kullanmak istemezse veya yeterli teklif verilmezse ikinci artırma aşamasına geçilir.

Bu aşamada artık üçüncü kişilerin katılımı mümkün hâle gelir.

Dolayısıyla mirasçılara tanınan öncelik bir zorunluluk değil, imkândır.

Bir Mirasçı İhaleyi Kazanıp Parayı Ödemezse Ne Olur?

12. Yargı Paketi yalnızca ilk artırmanın kimler arasında yapılacağını değiştirmemiş, ihaleyi kazanıp ihale bedelini süresinde yatırmayan kişilere ilişkin yaptırımları da ağırlaştırmıştır.

Yeni İİK m.114 düzenlemesine göre ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde en yüksek teklifi verdiği hâlde ihale bedelini süresinde yatırmayan ihale alıcısının teminatı iade edilmez.

Satış masrafları mahsup edildikten sonra kalan teminat paydaşlara payları oranında ödenir.

İhale bedelini yatırmayan kişinin kendisinin paydaş olması hâlinde ise alınan teminatın tamamının diğer pay sahiplerine payları oranında ödenmesi öngörülmüştür.

Ayrıca en yüksek teklifi verdiği hâlde ihale bedelini süresinde yatırmayan ihale alıcısına, teklif ettiği bedelin yüzde 5’i oranında idari para cezası verilmesi kabul edilmiştir.

Bu nedenle mirasçının;

“İhaleye gireyim, yüksek teklif verip sonra vazgeçerim.”

şeklinde hareket etmesi ciddi mali sonuçlar doğurabilir.

İhale Bedelini Ödemeyen Mirasçı Teminatını Kaybeder mi?

Evet.

Yeni düzenlemede ortaklığın satış suretiyle giderilmesi bakımından özel hüküm bulunmaktadır.

En yüksek teklifi veren kişinin ihale bedelini süresinde yatırmaması hâlinde teminat iade edilmez.

Üstelik bedeli yatırmayan kişi paydaşsa teminatın tamamının diğer pay sahiplerine payları oranında dağıtılması söz konusu olabilir.

Buna ayrıca teklif edilen bedelin yüzde 5’i oranındaki idari para cezası da eklenebilir.

Bu nedenle artırmaya girmeden önce finansman imkânının kesinleştirilmesi son derece önemlidir.

Yeni Sistem Mirasçılar Açısından Avantajlı mı?

Yeni düzenleme özellikle aileden kalan taşınmazın üçüncü kişiye geçmesini istemeyen mirasçılar bakımından önemli avantaj sağlar.

Önceki genel sistemde üçüncü kişiler ihaleye baştan katılabildiği için mirasçıların taşınmazı aile içerisinde tutma ihtimali daha düşük olabiliyordu.

Yeni sistemde ise şartları taşıyan taşınmazlarda ilk yarış yalnızca malik mirasçılar arasında olacaktır.

Bu nedenle örneğin aileden kalan;

köy evi,

yazlık,

arsa,

tarla,

aile işletmesinin bulunduğu dükkân

veya manevi değeri yüksek başka bir taşınmaz

bakımından mirasçılara önemli bir satın alma fırsatı yaratılmıştır.

Ancak sistem yalnız taşınmazı satın almak isteyen mirasçıyı korumamaktadır.

Muhammen kıymetin yüzde yüzü eşiğinin öngörülmesi, taşınmazı almak istemeyen ve yalnızca kendi payının ekonomik karşılığını isteyen mirasçıları da düşük satış riskine karşı korumaktadır.

Yeni Sistem Taşınmazın Ucuz Satılmasını Tamamen Önler mi?

Hayır.

İlk artırmada yüzde yüz muhammen kıymet eşiği önemli bir koruma oluşturmaktadır.

Ancak ilk artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırmada yüzde ellilik eşik devreye girmektedir.

Dolayısıyla taşınmazın hiçbir zaman muhammen kıymetin altında satılamayacağı söylenemez.

Daha doğru açıklama şudur:

Mirasçılar arasındaki özel ilk artırmada yüksek bir satış eşiği vardır; ancak bu aşama başarısız olursa ikinci genel artırmada satış eşiği düşer.

Bu nedenle taşınmazı aile içerisinde tutmak isteyen mirasçı açısından ilk artırma son derece kritik olacaktır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılmadan Bu Sistem Kullanılabilir mi?

Yeni düzenleme, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmayı düzenlemektedir.

Dolayısıyla mirasçıların kendi aralarında serbest iradeleriyle gerçekleştirdiği normal satış işlemlerine uygulanmaz.

Örneğin bütün kardeşler anlaşarak taşınmazı kardeşlerden birine tapuda devredebilirler.

Bunun için ortaklığın giderilmesi davası açılması ve ihale yapılması zorunlu değildir.

Yeni özel ihale sistemi, tarafların anlaşamaması sonucunda satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilen durumlarda önem kazanır.

Bu nedenle mirasçıların anlaşması hâlinde mahkeme ve açık artırma sürecine girmeden de çözüm üretilebilir.

Bütün Mirasçılar Anlaşırsa Taşınmaz Üçüncü Kişiye Satılabilir mi?

Evet.

12. Yargı Paketi mirasçıların taşınmaz üzerinde serbest iradeleriyle hukuki işlem yapmasını genel olarak yasaklayan bir düzenleme değildir.

Bütün maliklerin anlaşması hâlinde taşınmazın normal satış yoluyla üçüncü kişiye devri mümkündür.

Yeni düzenleme, mahkeme kararı sonrasında gerçekleştirilen ortaklığın satış suretiyle giderilmesine ilişkin cebrî/açık artırma sürecini düzenlemektedir.

Bu nedenle;

“Artık miras kalan ev dışarıdan birine satılamaz.”

şeklindeki yorum yanlıştır.

Yeni Sistem Eski Ortaklığın Giderilmesi Davalarına Uygulanacak mı?

Bu konuda kanun özel bir geçiş hükmü getirmiştir.

7589 sayılı Kanun’un geçici 1. maddesine göre İİK m.114’te yapılan değişiklikler, düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında uygulanmayacaktır.

Bu ihalelerde eski hükümlerin uygulanmasına devam edilecektir.

Bu nedenle geçiş sisteminde esas alınan tek tarih davanın açıldığı tarih değildir.

Önemli olan açık artırma ilanının ne zaman yapıldığıdır.

Örneğin ortaklığın giderilmesi davası:

2024 yılında açılmış,

2026 yılında kesinleşmiş

ve satış aşamasına geçmiş

olabilir.

Eğer açık artırma ilanı yeni düzenleme yürürlüğe girmeden önce yapılmışsa eski sistem uygulanır.

Buna karşılık dava çok eski tarihli olsa bile satış ilanı yeni düzenlemenin yürürlüğünden sonra yapılacaksa, kanunun açık geçiş hükmünden çıkan temel sonuca göre yeni İİK m.114 sisteminin uygulanması gündeme gelir.

Yeni Düzenleme Ne Zaman Yürürlüğe Girdi?

7589 sayılı Kanun’un İİK m.114 değişikliğini yapan 1. maddesi için ertelenmiş bir yürürlük tarihi öngörülmemiştir.

Kanun’un 26. maddesine göre özel olarak farklı tarih belirlenmeyen maddeler yayım tarihinde yürürlüğe girmiştir. İİK m.114 değişikliği de bu kapsamdadır.

Bu nedenle düzenleme 31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Ancak 31 Temmuz 2026’dan önce ilan edilmiş açık artırmalar bakımından geçiş hükmü gereğince eski mevzuat uygulanmaya devam eder.

2025 Yılında Açılan Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yeni Sistem Uygulanabilir mi?

Evet, uygulanabilir.

Çünkü kanun geçiş bakımından davanın açılma tarihini esas almamaktadır.

Belirleyici olan, İİK m.114 değişiklikleri yürürlüğe girmeden önce açık artırma ilanının yapılıp yapılmadığıdır.

Örneğin:

Dava açılış tarihi: 15 Mart 2025

Satış kararı: 10 Haziran 2026

İhalenin ilan tarihi: 20 Ağustos 2026

ise, satış ilanı yeni düzenleme yürürlüğe girdikten sonra yapılmış olduğundan yeni sistemin uygulanması gündeme gelecektir.

Buna karşılık ilan:

20 Temmuz 2026

tarihinde yapılmışsa eski satış sistemi devam eder.

Bu nedenle devam eden ortaklığın giderilmesi dosyalarında satış ilanının tarihi mutlaka kontrol edilmelidir.

Eski İhale İlanı İptal Edilip Yeniden İlan Yapılırsa Ne Olur?

Bu tür özel durumlarda yeni ilan işleminin hukuki niteliği ve önceki ihalenin hangi nedenle ortadan kalktığı somut dosya üzerinden değerlendirilmelidir.

Geçiş hükmü, yürürlük tarihinden önce ilanı yapılmış açık artırmalar bakımından eski hükümleri korumaktadır.

Ancak önceki satış süreci tamamen ortadan kalkmış ve yeni bir açık artırma süreci başlatılmışsa yeni ilanın hangi mevzuata tabi olacağı ayrıca incelenmelidir.

Bu nedenle ilan yenilenmesi, satışın düşmesi veya yeni kıymet takdiri yapılması gibi özel durumlarda dosyanın işlem geçmişine bakılmadan genel bir sonuca varılmamalıdır.

Mirasçılar İçin Yeni Sistemde En Önemli Stratejik Konular

Yeni açık artırma sistemi özellikle mirasçılar açısından satış öncesi hazırlığı daha önemli hâle getirmiştir.

Taşınmazı satın almak isteyen mirasçı öncelikle;

güncel kıymet takdirini,

kendi pay oranını,

diğer mirasçıların paylarını,

taşınmaz üzerindeki ipotek ve diğer yükleri,

satış masraflarını,

ihale teminatını,

ihale bedelini zamanında ödeyip ödeyemeyeceğini

değerlendirmelidir.

Çünkü ilk artırmada muhammen kıymetin yüzde yüzüne bağlı yüksek bir eşik bulunmaktadır.

Üstelik ihaleyi kazandıktan sonra bedelin süresinde ödenmemesi hâlinde teminat kaybı ve yüzde 5 idari para cezası gibi ciddi yaptırımlar ortaya çıkabilir.

Bu nedenle taşınmazı almak isteyen mirasçının finansmanını ihale sonrasına bırakmaması gerekir.

Taşınmazı Satın Almak İstemeyen Mirasçı Ne Yapmalı?

Yeni düzenleme yalnızca taşınmazı almak isteyen mirasçıyı ilgilendirmez.

Taşınmazın satılmasını ve kendi payının parasını almak isteyen mirasçı bakımından da satış bedelinin mümkün olduğunca gerçek değerine yakın olması önemlidir.

Bu nedenle;

kıymet takdiri,

taşınmazın özellikleri,

imar durumu,

yüzölçümü,

yapı niteliği,

emsal satışlar

ve değer düşürücü veya artırıcı özellikler

yakından takip edilmelidir.

Çünkü ilk mirasçılar arası artırmadaki yüzde 100 eşiği doğrudan muhammen kıymet üzerinden oluşturulmaktadır.

Muhammen kıymetin gerçek piyasa değerinden önemli ölçüde düşük belirlenmesi hâlinde bu durum taşınmazı satın almak istemeyen mirasçının ekonomik menfaatini etkileyebilir.

Dolayısıyla yeni sistemde kıymet takdirine ilişkin süreç daha da önem kazanmaktadır.

Miras Kalan Taşınmaz Satışında Yeni Sistem Hakkında Sık Sorulan Sorular

Miras kalan ev artık önce mirasçılar arasında mı satılacak?

Kanundaki şartlar gerçekleşiyorsa evet. Tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması hâlinde ilk artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılacaktır.

İlk ihaleye dışarıdan biri girebilir mi?

Hayır. Şartları taşıyan taşınmazlarda ilk artırma yalnızca malik mirasçılara açıktır.

İkinci ihaleye üçüncü kişiler girebilir mi?

Evet. Mirasçılar arasındaki özel artırma bir defaya mahsus olduğundan ilk artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırma genel sistem içerisinde yapılır.

İlk mirasçı ihalesinde taşınmaz yüzde 50’ye satılabilir mi?

Hayır. Bu özel ilk artırmada muhammen kıymetin yüzde 100’ü temel eşik olarak öngörülmüştür. Rüçhanlı alacaklar ve masraflar ayrıca dikkate alınır.

İkinci ihalede yüzde kaç uygulanır?

İkinci artırmada muhammen kıymetin yüzde 50’si temel eşiklerden biridir.

Mirasçılardan biri taşınmazı otomatik olarak kendi adına alabilir mi?

Hayır. Satış açık artırma yoluyla gerçekleşir. Mirasçı ihaleye katılmalı ve gerekli teklif ile ödeme koşullarını yerine getirmelidir.

Birden fazla mirasçı evi almak isterse ne olur?

Mirasçılar ilk özel artırmada birbirleriyle teklif yarışına girebilir.

Mirasçı olmayan bir kişi taşınmazda pay sahibiyse ilk özel artırma yapılır mı?

Kanun, mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmamasını şart koşmaktadır. Üçüncü kişi malik varsa özel sistemin koşulu gerçekleşmez.

Mirasçı payını üçüncü kişiye satmışsa ne olur?

Bu devir sonucunda mirasçı olmayan üçüncü kişi malik hâline geldiyse, yeni özel artırma sisteminin şartları bundan etkilenebilir.

Mirasçılar arasındaki özel artırma kaç kez yapılır?

Bir kez.

İhaleyi kazanan mirasçı ödeme yapmazsa ne olur?

Teminatını kaybetme riski vardır. Paydaş olan ihale alıcısı bakımından teminatın diğer pay sahiplerine dağıtılması ve ayrıca teklif edilen bedelin yüzde 5’i oranında idari para cezası uygulanması gündeme gelebilir.

Yeni sistem eski davalara uygulanıyor mu?

Davanın eski olması tek başına yeni sistemi engellemez. Ancak değişiklik yürürlüğe girmeden önce ilanı yapılmış açık artırmalarda eski hükümlerin uygulanmasına devam edilir.

Yeni düzenleme ne zaman yürürlüğe girdi?

31 Temmuz 2026 tarihinde.

Yeni Sistemin Miras Hukuku Uyuşmazlıklarına Etkisi

Yeni düzenlemenin uzun vadede mirasçılar arasındaki uyuşmazlıkların çözüm davranışlarını da etkilemesi mümkündür.

Önceki sistemde mirasçılardan biri;

“Dava açarım, taşınmaz ihalede üçüncü kişiye gider.”

düşüncesiyle satış yolunu daha kolay tercih edebiliyordu.

Yeni sistemde ise ilk artırmanın sadece malik mirasçılar arasında yapılması, tarafların taşınmazın geleceği konusunda daha farklı stratejiler geliştirmesine neden olabilir.

Örneğin taşınmazı almak isteyen mirasçı, açık artırmayı beklemek yerine diğer mirasçılarla dava öncesinde anlaşmayı tercih edebilir.

Çünkü ilk artırmada muhammen kıymetin yüzde yüzü gibi yüksek bir satış eşiği bulunmaktadır.

Diğer taraftan taşınmazı satmak isteyen mirasçı da artık ilk ihalede yabancı yatırımcıların fiyat rekabetine katılamayacağını göz önünde bulunduracaktır.

Bu nedenle tarafların dava öncesi anlaşma ve arabuluculuk ihtimallerini değerlendirmeleri daha önemli hâle gelebilir.

Yeni Düzenleme Ortaklığın Giderilmesi Davalarını Azaltır mı?

Bunun kesin cevabı uygulama içerisinde ortaya çıkacaktır.

Ancak yeni düzenleme mirasçılara taşınmazın üçüncü kişiye geçmesinden önce özel bir satın alma fırsatı tanıdığı için bazı uyuşmazlıklarda anlaşmayı teşvik edebilir.

Örneğin dört kardeşten biri aile evini kesin olarak satın almak istiyorsa, taraflar;

“Nasıl olsa ilk artırmaya yalnız biz gireceğiz.”

deyip dava sürecini bekleyebileceği gibi, aksine uzun mahkeme ve satış masraflarına katlanmadan doğrudan anlaşmalı devir yapmayı da tercih edebilir.

Bu nedenle düzenlemenin etkisi somut aile ilişkilerine, taşınmazın değerine ve mirasçıların ekonomik durumuna göre değişecektir.

Miras Kalan Tarla ve Arsalar da Yeni Sisteme Tabi mi?

Kanun belirli bir taşınmaz türünü sınırlamamaktadır.

Düzenleme genel olarak şartları taşıyan taşınmazlar bakımından getirilmiştir.

Dolayısıyla koşullar gerçekleşiyorsa;

konut,

arsa,

tarla,

dükkân,

iş yeri

ve diğer taşınmaz türleri

bakımından yeni sistem gündeme gelebilir.

Önemli olan taşınmaz türü değil, mülkiyet yapısı ve ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olmasıdır.

Miras Kalan Taşınmazda Yeni Sistem Uygulanmadan Önce Neler Kontrol Edilmeli?

Bir ortaklığın giderilmesi dosyasında yeni İİK m.114 sisteminin uygulanıp uygulanmayacağını anlamak için en azından şu hususlar kontrol edilmelidir:

Güncel tapu malikleri kimlerdir?

Bütün maliklerin mülkiyet hakkı miras yoluyla mı doğmuştur?

Mirasçı olmayan üçüncü kişi malik var mıdır?

Mahkeme ortaklığın satış suretiyle giderilmesine mi karar vermiştir?

Satış ilanı hangi tarihte yapılmıştır?

Kıymet takdirinde taşınmazın muhammen değeri ne kadardır?

Taşınmaz üzerinde rüçhanlı alacak veya ipotek bulunmakta mıdır?

İlk artırma için gerekli teminat ve teklif koşulları nelerdir?

Mirasçılardan hangileri taşınmazı satın almak istemektedir?

İhale bedelinin süresinde ödenmesi için gerekli finansman hazır mıdır?

Bu kontroller yapılmadan yalnızca “Ben mirasçıyım, evi öncelikle ben alırım.” şeklinde düşünmek yanlış sonuçlara yol açabilir.

Sonuç: Miras Kalan Taşınmaz Artık Önce Malik Mirasçılara Sunulacak

12. Yargı Paketi ile miras kalan taşınmazların ortaklığın giderilmesi yoluyla satışında önemli bir sistem değişikliğine gidilmiştir.

7589 sayılı Kanun’un 1. maddesiyle İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde yapılan değişikliğe göre, bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde birinci açık artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacaktır.

Bu özel artırma yalnızca bir kez gerçekleştirilecektir.

Yeni sistemin temel mantığı şu şekilde özetlenebilir:

Birinci artırma → yalnız malik mirasçılar.

Birinci artırmadaki temel muhammen kıymet eşiği → yüzde 100.

İlk artırmada satış olmazsa → ikinci artırma.

İkinci artırma → genel katılıma açık sistem.

İkinci artırmadaki temel muhammen kıymet eşiği → yüzde 50.

Dolayısıyla yeni düzenleme mirasçılara aileden kalan taşınmazı doğrudan ve bedelsiz şekilde edinme hakkı vermemektedir.

Mirasçı yine ihaleye katılmalı, diğer mirasçılarla rekabet etmeli, kanundaki teklif eşiğini karşılamalı ve ihale bedelini süresinde ödemelidir.

Ancak önceki sisteme göre çok önemli bir avantaj bulunmaktadır:

Taşınmaz ilk aşamada yabancı kişilerin teklif rekabetine açılmayacaktır.

Mirasçılar, taşınmazı aile içerisinde tutmak istiyorlarsa ilk fırsata onlar sahip olacaktır.

Bununla birlikte kanun, taşınmazı satın almak istemeyen mirasçıların ekonomik hakkını da korumaya çalışmıştır.

İlk artırmada yüzde 50 yerine muhammen kıymetin yüzde 100’ünün esas alınması, aile içerisindeki bir mirasçının taşınmazı çok düşük bedelle elde etmesini önlemeye yönelik önemli bir güvencedir.

Örneğin aileden kalan taşınmazın muhammen kıymeti 15.000.000 TL ise ilk artırmada temel eşik 7.500.000 TL değil, 15.000.000 TL seviyesidir.

Böylece taşınmazı satın almak isteyen mirasçının avantajı, taşınmazı düşük fiyata alma ayrıcalığı değil; üçüncü kişiler ihaleye girmeden önce satın alma fırsatına sahip olmasıdır.

Bu fark yeni düzenlemenin en önemli hukuki özelliğidir.

İlk artırmanın başarısız olması durumunda ise sistem sonsuza kadar mirasçılara kapalı devre devam etmez.

Mirasçılar arasındaki artırma bir defaya mahsustur.

Taşınmaz ilk artırmada satılmazsa ikinci artırmaya geçilir ve genel satış düzeni uygulanır. Bu aşamada muhammen kıymetin yüzde 50’si temel satış eşiğine dönüşür ve üçüncü kişilerin de artırmaya katılması mümkün olur.

Bu nedenle taşınmazın ailede kalmasını isteyen mirasçılar açısından ilk artırma kritik aşamadır.

Bir diğer önemli değişiklik, ihaleyi kazanıp ödeme yapmayan kişilere ilişkin yaptırımlardır.

Yeni düzenlemeye göre ortaklığın giderilmesi satışında en yüksek teklifi verdiği hâlde ihale bedelini süresinde yatırmayan ihale alıcısının teminatı iade edilmez. Bedeli yatırmayan kişi paydaşsa teminatın tamamının diğer paydaşlara payları oranında dağıtılması ve ayrıca teklif edilen bedelin yüzde 5’i oranında idari para cezası uygulanması gündeme gelir.

Bu nedenle mirasçının yalnızca diğer mirasçıların veya üçüncü kişilerin taşınmazı satın almasını engellemek amacıyla ödeme gücü bulunmadığı hâlde yüksek teklif vermesi ciddi mali yaptırımlarla sonuçlanabilir.

Yeni sistemin geçmiş dosyalara uygulanması bakımından da dava tarihinden ziyade satış ilanı tarihi önemlidir.

Kanundaki geçiş hükmüne göre İİK m.114 değişiklikleri yürürlüğe girmeden önce ilanı yapılmış açık artırmalarda eski hükümlerin uygulanmasına devam edilecektir.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davasının;

2022,

2023,

2024

veya 2025 yılında

açılmış olması tek başına eski sistemi uygulamak için yeterli değildir.

Eğer açık artırma ilanı yeni düzenleme yürürlüğe girdikten sonra yapılmışsa, geçiş hükmü çerçevesinde yeni sistemin uygulanması gündeme gelecektir.

Yeni düzenleme 31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Sonuç itibarıyla “Miras kalan taşınmaz artık önce mirasçılar arasında mı satılacak?” sorusunun cevabı belirli koşullarla evettir.

Ancak bunun için:

bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması,

mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması

ve

ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olması

gerekir.

Bu şartlar varsa ilk açık artırmaya yalnızca malik olan mirasçılar katılır.

Mirasçılar taşınmazı muhammen kıymetin yüzde yüzünü esas alan yüksek eşikli ilk artırmada satın alma fırsatı elde eder.

İlk artırmada satış gerçekleşmezse bu özel avantaj sona erer ve ikinci artırma genel satış sistemine göre gerçekleştirilir.

Bu nedenle 12. Yargı Paketi sonrası miras taşınmazlarının satışında yeni dönemin en kısa özeti şöyledir:

Mirasçıya taşınmazı bedelsiz veya düşük bedelle alma hakkı verilmedi; ancak üçüncü kişilerden önce, yalnızca diğer malik mirasçılarla yarışarak taşınmazı satın alma fırsatı verildi.

Özellikle yüksek değerli aile konutları, arsalar, tarlalar ve ticari taşınmazlarda bu yeni sistem, ortaklığın giderilmesi davalarının satış aşamasını ve mirasçıların dava stratejisini önemli ölçüde değiştirecek niteliktedir.