Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahiplerinin karşılaşabileceği en önemli hukuki risklerden biri, müteahhide bırakılması kararlaştırılan arsa paylarının veya bağımsız bölümlerin inşaat henüz başlamadan ya da yeterli seviyeye ulaşmadan tapuda müteahhit adına devredilmesidir.

Müteahhitler çoğu zaman projenin finansmanını sağlayabilmek, bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satabilmek veya kredi kullanabilmek amacıyla tapuların erken aşamada kendilerine devredilmesini talep etmektedir. Ancak arsa sahibinin sözleşmenin imzalanmasıyla birlikte müteahhide çok sayıda arsa payını veya bütün yüklenici paylarını devretmesi, müteahhit inşaatı tamamlamadığı takdirde ciddi mülkiyet sorunlarının ortaya çıkmasına neden olabilir.

Özellikle Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararı sonrasında erken tapu devrinin taşıdığı risk daha da önem kazanmıştır. Yargıtay bu kararla, müteahhit adına tapuda tescil edilen arsa payı veya bağımsız bölümü daha sonra tapu siciline güvenerek ve iyi niyetle edinen üçüncü kişinin mülkiyet veya ipotek hakkının belirli şartlarla korunabileceğini kabul etmiştir. Karar 18.07.2025 tarihli ve 32959 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.

Bunun sonucu olarak arsa sahibinin;

“Müteahhit inşaatı yapmazsa sözleşmeyi fesheder ve verdiğim bütün tapuları geri alırım.”

şeklindeki düşüncesi artık özellikle üçüncü kişilere yapılmış devirler bakımından güvenli bir hukuki varsayım değildir.

Bu yazıda arsa paylarının müteahhide baştan devredilmesinin riskleri, müteahhidin taşınmazı üçüncü kişilere satması, ipotek vermesi, sözleşmenin sona ermesi hâlinde tapuların geri alınması, iyi niyetli üçüncü kişilerin korunması, tapuya şerh ve kademeli tapu devri sistemi ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Payı Devri Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin belirli arsa paylarını veya meydana getirilecek bağımsız bölümlerin belirli kısmını yükleniciye bırakmayı; yüklenicinin ise bunun karşılığında arsa üzerinde yapı meydana getirmeyi üstlendiği sözleşmedir.

Arsa sahibinin temel edimlerinden biri, sözleşmede yükleniciye bırakılması kararlaştırılan arsa paylarının mülkiyetini devretmektir.

Ancak arsa paylarının ne zaman devredileceği ayrı bir meseledir.

Bütün yüklenici paylarının sözleşmenin imzalandığı gün devredilmesi zorunlu değildir. Taraflar tapu devrini inşaatın belirli seviyelere ulaşmasına bağlayabilir veya belirli payların inşaatın tamamlanmasından sonra devredilmesini kararlaştırabilir.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yalnızca bağımsız bölümlerin paylaşımı değil, tapu devir takvimi de sözleşmenin en önemli hükümlerinden biridir.

Müteahhide Baştan Tapu Devri Yapılması Ne Anlama Gelir?

Arsa sahibi, tapuda müteahhide arsa payı devrettiğinde artık yalnızca ileride doğacak bir hak vaat etmiş olmaz; taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını tapu sicilinde gerçekten devretmiş olur.

Müteahhidin tapuda malik hâline gelmesi, üçüncü kişilerin de tapu sicilindeki bu kayda güvenerek işlem yapabilmesini gündeme getirir.

Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesine göre tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur.

Dolayısıyla arsa sahibinin müteahhide tapu devri yapması ile yalnızca sözleşmesel bir yükümlülüğü yerine getirmesi arasında çok önemli bir fark bulunmaktadır. Tapu devredildiği andan itibaren mülkiyet ilişkisi üçüncü kişileri de ilgilendiren bir hâle gelebilir.

Arsa Paylarının Baştan Devredilmesindeki En Büyük Risk Nedir?

En önemli risk, müteahhidin kendisine devredilen arsa paylarını veya bağımsız bölümleri inşaatı tamamlamadan üçüncü kişilere devretmesidir.

Örneğin arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan sözleşmeye göre müteahhide dört bağımsız bölüm bırakılacaktır.

Arsa sahibi sözleşme imzalanır imzalanmaz bu dört bağımsız bölüme karşılık gelen arsa paylarını müteahhide devreder.

Müteahhit daha sonra;

• inşaata başlamadan,
• inşaat çok düşük seviyedeyken veya
• inşaatı yarım bıraktıktan sonra

bu payları üçüncü kişilere satabilir.

Arsa sahibi daha sonra sözleşmenin geriye etkili şekilde sona erdirilmesini sağlasa dahi üçüncü kişiler iyi niyetli olarak tapuda aynî hak kazanmışsa, bu kişilerin tapuları güncel Yargıtay içtihadına göre korunabilir.

Bu nedenle erken tapu devrinin en ağır sonucu, müteahhit sözleşmeyi yerine getirmese dahi arsa sahibinin belirli tapuları geri alamaması ihtimalidir.

2025 Tarihli Yargıtay Kararı Arsa Sahipleri Açısından Neyi Değiştirdi?

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararı bu konuda son derece önemlidir.

İçtihadı birleştirmenin konusu; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümü üçüncü kişiye satması ya da üzerinde ipotek tesis etmesi ve daha sonra arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin geçersizliğinin tespit edilmesi veya geriye etkili biçimde sona erdirilmesidir.

Yargıtay, bu durumda üçüncü kişinin tapu siciline güvenerek ve iyi niyetle aynî hak kazanmış olması hâlinde kazanımının korunabileceğine karar vermiştir.

Bu karar, geçmişte uygulanan “müteahhide verilen tapunun sözleşme sona erdiğinde üçüncü kişiden de geri alınabileceği” yönündeki daha katı yaklaşım bakımından önemli bir içtihat değişikliği oluşturmuştur.

Dolayısıyla 2025 yılından sonra arsa sahiplerinin tapu devir takvimini hazırlarken üçüncü kişilerin tapu siciline güveninin korunabileceği ihtimalini özellikle hesaba katması gerekir.

İyi Niyetli Üçüncü Kişi Kimdir?

Üçüncü kişinin korunabilmesi için yalnızca müteahhitten tapu almış olması yeterli değildir.

Türk Medeni Kanunu’nun 3. maddesine göre kanunun iyi niyete hukuki sonuç bağladığı durumlarda iyi niyetin varlığı asıldır; ancak kendisinden beklenen özeni göstermeyen kişi iyi niyet iddiasında bulunamaz.

TMK m. 1023 bakımından da üçüncü kişinin tapu sicilindeki kayda iyi niyetle dayanmış olması gerekir.

Örneğin üçüncü kişinin;

• arsa sahibi ile müteahhit arasındaki ciddi uyuşmazlığı bildiği,
• sözleşmenin sona erdirilmesi için dava açıldığından haberdar olduğu,
• tapu kaydındaki şerhler nedeniyle hukuki durumu bilmesi gerektiği veya
• diğer somut koşullar nedeniyle müteahhidin hakkının tartışmalı olduğunu bilebilecek durumda olduğu

tespit edilirse iyi niyet korumasından yararlanıp yararlanamayacağı ayrıca değerlendirilir.

Bu nedenle üçüncü kişinin korunması otomatik değildir. Ancak arsa sahibi açısından risk, iyi niyetli üçüncü kişinin gerçekten korunabilmesidir.

Müteahhit Arsa Paylarını Satarsa Arsa Sahibi Tapuları Her Zaman Geri Alabilir mi?

Hayır.

Güncel Yargıtay içtihadına göre, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmenin geçersizliğinin tespit edilmesi veya geriye etkili şekilde sona erdirilmesi, müteahhitten iyi niyetle aynî hak kazanmış üçüncü kişinin tapusunu kendiliğinden geçersiz hâle getirmez.

Dolayısıyla arsa sahibi dava açarak sözleşmenin geriye etkili biçimde sona erdirilmesini sağlasa bile;

müteahhit üzerinde kalan paylar ile

müteahhidin daha önce üçüncü kişilere devrettiği paylar

aynı hukuki durumda olmayabilir.

Müteahhit üzerinde bulunan tapular bakımından tapu iptali ve tescil talebi gündeme gelebilirken, üçüncü kişilere devredilmiş taşınmazlarda üçüncü kişinin iyi niyeti ayrıca incelenmek zorundadır.

Bu ayrım, erken tapu devrinin arsa sahibi açısından taşıdığı en önemli hukuki risklerden biridir.

Müteahhit Tapuyu Bankaya İpotek Edebilir mi?

Müteahhit tapuda malik hâline geldikten sonra kendisine devredilmiş taşınmazı finansman amacıyla kullanabilir.

Bu kapsamda taşınmaz üzerinde üçüncü kişi lehine ipotek kurulması da gündeme gelebilir.

Nitekim 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararının kapsamı yalnızca müteahhidin yaptığı satışlarla sınırlı değildir. Karar açıkça yüklenicinin üçüncü kişilere arsa payı veya bağımsız bölüm satması yahut ipotek tesis etmesi ihtimalini de kapsamaktadır.

Dolayısıyla arsa sahibi bütün tapuları müteahhide baştan devrettikten sonra müteahhit bu taşınmazlar üzerinde kredi kuruluşu veya başka bir üçüncü kişi lehine ipotek kurmuşsa, sözleşmenin daha sonra sona erdirilmesi ipoteğin her durumda kendiliğinden ortadan kalkacağı anlamına gelmez.

İpotek hakkını edinen üçüncü kişinin hukuki durumu ve iyi niyeti ayrıca değerlendirilir.

Müteahhidin Borçları Arsa Sahibinin Tapularını Etkileyebilir mi?

Tapu müteahhit adına tescil edildiğinde taşınmaz, tapu sicilinde artık müteahhidin mal varlığı içerisinde görünür.

Bu durum müteahhidin alacaklılarının taşınmazla ilgili icra işlemlerine girişmesi ihtimalini doğurabilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yüklenicinin alacaklılarının hacizleri ve bu hacizlerin arsa sahibine etkisi Yargıtay kararlarına da konu olmaktadır.

Ancak haczin veya başka bir cebrî icra işleminin sözleşmenin daha sonra sona ermesi durumundaki hukuki sonucu; işlemin tarihi, tapu kaydı, şerhler ve somut uyuşmazlığın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle erken tapu devrinin yaratabileceği risk yalnızca müteahhidin isteyerek yaptığı satışlardan ibaret değildir. Müteahhidin mali sorunları da arsa sahibinin tapu üzerindeki kontrolünü zorlaştırabilir.

Müteahhit İflas Eder veya Konkordato Sürecine Girerse Ne Olur?

Müteahhide çok sayıda arsa payının henüz inşaatın başlangıcında devredilmiş olması, müteahhidin daha sonra ağır mali sorun yaşaması durumunda arsa sahibinin işini önemli ölçüde güçleştirebilir.

Çünkü bu aşamada yalnızca;

“Müteahhit inşaatı tamamlamadı.”

sorunu bulunmaz.

Aynı zamanda;

• üçüncü kişilere yapılan satışlar,
• ipotekler,
• hacizler,
• müteahhidin diğer alacaklılarının talepleri

gibi sorunların da değerlendirilmesi gerekebilir.

Bu nedenle müteahhidin mali yeterliliğinin sözleşme öncesinde araştırılması önemli olmakla birlikte, arsa sahibinin korunmasının yalnızca müteahhidin ekonomik durumuna güvenmeye bırakılmaması gerekir.

Müteahhit İnşaatı Hiç Yapmazsa Tapular Otomatik Olarak Arsa Sahibine Döner mi?

Hayır.

Tapu devri gerçekleştikten sonra müteahhidin inşaata başlamaması veya inşaatı tamamlamaması tapunun kendiliğinden arsa sahibinin adına dönmesini sağlamaz.

Arsa sahibinin;

• müteahhidin temerrüdünü,
• sözleşmenin sona erdirilmesi şartlarını,
• tapu devrinin hukuki sebebinin ortadan kalktığını

ileri sürerek gerekli hukuki yollara başvurması gerekebilir.

Taraflar sözleşmenin sona ermesi ve tapuların iadesi konusunda anlaşmıyorsa tapu iptali ve tescil talebi yargılama konusu olabilir.

Üstelik tapu artık üçüncü kişinin adına geçmişse üçüncü kişinin iyi niyeti de ayrıca değerlendirilir.

Dolayısıyla tapuların baştan müteahhide verilmesi, arsa sahibini daha sonra uzun ve teknik bir tapu uyuşmazlığıyla karşı karşıya bırakabilir.

Erken Tapu Devri Arsa Sahibinin Fesih Hakkını Ortadan Kaldırır mı?

Hayır.

Arsa sahibinin müteahhide tapu devretmiş olması, müteahhidin sözleşmeden doğan inşaat borcunu ortadan kaldırmaz.

Müteahhit sözleşmeyi ihlal ederse arsa sahibi şartları mevcutsa sözleşmeden doğan haklarını kullanabilir.

Ancak asıl sorun, sözleşmenin sona erdirilmesinden sonra tapu kayıtlarının nasıl tasfiye edileceğidir.

Tapu hâlen müteahhit üzerindeyse bir durum; tapu üçüncü kişiye satılmışsa başka bir durum ortaya çıkar.

Dolayısıyla erken tapu devrinin riski, arsa sahibinin sözleşmeden doğan haklarının tamamen kaybolması değil; bu hakların tapu üzerinde etkili şekilde kullanılmasının zorlaşabilmesidir.

Müteahhit Tapuyu Üçüncü Kişiye Devrettiğinde Kötü Niyet Nasıl İspatlanabilir?

Arsa sahibi üçüncü kişinin iyi niyetli olmadığını ileri sürebilir.

2025 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında iyi niyet değerlendirilirken somut olayın bütün koşullarının dikkate alınması gerektiği kabul edilmiştir. Kararın akademik değerlendirmelerinde de üçüncü kişinin iyi niyet karinesinden yararlanmakla birlikte, iyi niyetin aksinin somut delillerle ortaya konulabileceği vurgulanmaktadır.

Örneğin;

• müteahhit ile üçüncü kişinin yakın akraba olması,
• taraflar arasında güçlü ticari veya organik ilişki bulunması,
• taşınmazın olağan dışı düşük bedelle devredilmesi,
• çok kısa süre içerisinde art arda devirler yapılması,
• üçüncü kişinin uyuşmazlıktan açıkça haberdar olması,
• tapu sicilindeki şerh veya kayıtların üçüncü kişiye sözleşme ilişkisini göstermesi

kötü niyet iddiasının değerlendirilmesinde önem taşıyabilir.

Ancak kötü niyetin ispatı her dosyada kolay değildir.

Bu nedenle arsa sahibinin en güvenli stratejisi, uyuşmazlık ortaya çıktıktan sonra üçüncü kişinin kötü niyetini ispatlamaya çalışmak yerine başlangıçta kontrollü tapu devir sistemi kurmaktır.

Tapuya Şerh Vermek Arsa Sahibini Korur mu?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakların tapu kütüğüne şerh edilmesi mümkündür.

Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar, tapu kütüğüne şerh verilebilecek kişisel haklar arasında açıkça sayılmaktadır. Şerh verilen kişisel haklar, kanundaki şartlarla sonradan taşınmaz üzerinde hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilir.

2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı sonrasında sözleşmenin ve arsa sahibinin haklarının tapu sicilinde görünür hâle getirilmesi üçüncü kişilerin iyi niyet iddiası bakımından da önemli hâle gelmiştir.

Ancak tapuya şerhin bütün riskleri ortadan kaldıracağı düşünülmemelidir.

Şerhin kapsamı, sözleşmedeki düzenlemeler ve sonradan yapılan işlemlerin niteliği birlikte değerlendirilmelidir.

Tapu Şerhi Tek Başına Yeterli midir?

Her durumda değil.

Arsa sahibinin güvenliği bakımından yalnızca sözleşmenin tapuya şerh edilmesine güvenmek yerine birden fazla koruma yöntemi birlikte kullanılabilir.

Örneğin;

• kademeli tapu devri,
• tapu devirlerinin teknik hakedişe bağlanması,
• son tapuların teslim ve yapı kullanma izin belgesine bağlanması,
• sözleşmenin tapuya şerhi,
• gerekli durumlarda teminat veya ipotek mekanizmalarının kurulması,
• üçüncü kişilere satış yetkisinin sözleşmede açıkça düzenlenmesi

birlikte değerlendirilebilir.

Burada amaç, müteahhit sözleşmeye aykırı davrandığında arsa sahibinin elinde hâlen ekonomik ve hukuki bir güvence bulunmasını sağlamaktır.

Kademeli Tapu Devri Neden Daha Güvenlidir?

Kademeli tapu devrinde müteahhide bırakılacak bütün tapular sözleşmenin imzalandığı gün verilmez.

İnşaat belirli seviyelere ulaştıkça belirli tapular müteahhide devredilir.

Örneğin toplam dört bağımsız bölümün müteahhide bırakıldığı bir projede taraflar;

• belirli temel ve taşıyıcı sistem işleri tamamlandığında ilk tapunun,
• kaba inşaat tamamlandığında ikinci tapunun,
• ince işler belirli seviyeye ulaştığında üçüncü tapunun,
• inşaat tamamen bitirilip yapı kullanma izin belgesi alındığında son tapunun

devredilmesini kararlaştırabilir.

Bu oranlar yalnızca örnektir; kanunda bu şekilde zorunlu bir tapu devir takvimi bulunmamaktadır.

Kademeli sistemin temel avantajı, müteahhidin yaptığı işle orantılı şekilde tapu elde etmesidir.

Müteahhit inşaatı erken aşamada bırakırsa arsa sahibinin bütün tapuları kaybetmesi önlenmiş olur.

Kademeli Tapu Devri Müteahhidin Haklarını İhlal Eder mi?

Hayır, sözleşmede açık ve dengeli biçimde düzenlenmişse kademeli sistem her iki tarafı da koruyabilir.

Müteahhit hangi aşamayı tamamladığında hangi tapuyu alacağını önceden bilir.

Arsa sahibi de inşaatın o aşamaya gerçekten ulaşıp ulaşmadığını kontrol ederek tapu devrini gerçekleştirir.

Bu nedenle tapu devri;

“Arsa sahibinin uygun gördüğü zamanda tapu verilecektir.”

şeklinde tamamen arsa sahibinin takdirine bırakılmamalıdır.

Bunun yerine objektif ve ölçülebilir kriterler belirlenmelidir.

Tapu Devri Hangi İnşaat Seviyelerine Bağlanabilir?

Taraflar projenin özelliğine göre farklı aşamalar belirleyebilir.

Örneğin;

Birinci aşama: Yapı ruhsatının alınması ve fiilî inşaatın başlaması.

İkinci aşama: Temel ve bodrum katların tamamlanması.

Üçüncü aşama: Kaba inşaatın tamamlanması.

Dördüncü aşama: Dış cephe, çatı, elektrik ve mekanik tesisatın belirli seviyeye ulaşması.

Beşinci aşama: İnce işler ve ortak alanların tamamlanması.

Son aşama: Yapı kullanma izin belgesinin alınması ve bağımsız bölümlerin sözleşmeye uygun şekilde teslim edilmesi.

Her aşamada kaç arsa payı veya hangi bağımsız bölümün yükleniciye devredileceği sözleşmede açıkça gösterilebilir.

İnşaat Seviyesi Kim Tarafından Belirlenmelidir?

Sözleşmede yalnızca;

“İnşaat yüzde 50 olduğunda tapu devredilecektir.”

şeklinde bir ifade kullanılması ileride uyuşmazlığa neden olabilir.

Çünkü taraflar yüzde 50 seviyesinin nasıl hesaplanacağı konusunda anlaşamayabilir.

Bu nedenle sözleşmede;

• hangi işlerin tamamlanmasının ilgili seviyeyi oluşturduğu,
• kontrolün hangi teknik uzman tarafından yapılacağı,
• raporun nasıl hazırlanacağı,
• projeye veya teknik şartnameye aykırılık varsa tapu devrinin yapılıp yapılmayacağı

düzenlenebilir.

Özellikle yüksek değerli projelerde tapu devirlerinin teknik hakediş raporuna bağlanması, arsa sahibinin yalnızca müteahhidin beyanına göre işlem yapmasını önleyebilir.

Son Tapunun Yapı Kullanma İzin Belgesine Bağlanması Neden Önemlidir?

Arsa sahiplerinin sözleşmede elindeki bütün tapuları inşaatın fiziksel olarak büyük ölçüde tamamlandığı aşamada devretmesi, müteahhidin kalan yükümlülüklerini yerine getirmesini zorlaştırabilir.

Örneğin bina bitmiş görünmesine rağmen;

• yapı kullanma izin belgesi alınmamış,
• ortak alanlar tamamlanmamış,
• çevre düzenlemesi yapılmamış,
• bağımsız bölümlerde eksik işler bulunuyor

olabilir.

Arsa sahibinin elinde artık devredilecek hiçbir tapu kalmamışsa müteahhidi sözleşmeyi eksiksiz tamamlamaya yönelten önemli ekonomik güvencelerden biri kaybedilmiş olur.

Bu nedenle son tapunun, somut projeye göre yapı kullanma izin belgesi ve eksiksiz teslim gibi son yükümlülüklere bağlanması değerlendirilebilir.

Tapular Baştan Verilmişse Arsa Sahibi Ne Yapabilir?

Arsa payları daha önce müteahhide devredilmişse ilk olarak güncel tapu kayıtlarının incelenmesi gerekir.

Şu sorulara cevap bulunmalıdır:

Tapular hâlen müteahhidin üzerinde midir?

Üçüncü kişilere satış yapılmış mıdır?

İpotek bulunmakta mıdır?

Haciz veya başka takyidatlar var mıdır?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilmiş midir?

Bu inceleme yapılmadan yalnızca sözleşmeye bakılması yeterli değildir.

Müteahhit üzerinde bulunan tapular ile üçüncü kişilere geçmiş tapular bakımından izlenecek hukuki yol farklılaşabilir. Özellikle iyi niyetli üçüncü kişilerin korunmasına ilişkin 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı nedeniyle tapu devir zinciri ayrıntılı biçimde incelenmelidir.

Müteahhit Sözleşmeye Aykırı Davranıyorsa İhtiyati Tedbir İstenebilir mi?

Müteahhidin sözleşmeye ağır biçimde aykırı davrandığı ve üzerinde bulunan arsa paylarını üçüncü kişilere devretme tehlikesinin bulunduğu hâllerde, şartları mevcutsa dava ile birlikte ihtiyati tedbir talep edilmesi değerlendirilebilir.

Tedbirin amacı, dava devam ederken uyuşmazlık konusu tapuların tekrar tekrar el değiştirmesini ve hakkın elde edilmesinin zorlaşmasını önlemektir.

Ancak ihtiyati tedbir otomatik olarak verilmez; Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndaki şartların somut olayda bulunup bulunmadığını mahkeme değerlendirir.

Özellikle iyi niyetli üçüncü kişinin aynî hak kazanımının korunabileceği güncel sistemde, arsa sahibinin uyuşmazlık ortaya çıktıktan sonra uzun süre hareketsiz kalmaması önem taşımaktadır.

Arsa Sahibinin Baştan Tapu Devri Yaparken Alabileceği Önlemler Nelerdir?

Tapu devrinin mutlaka inşaatın sonunda yapılması her proje bakımından ticari olarak mümkün olmayabilir. Müteahhit finansman için belirli tapulara ihtiyaç duyabilir.

Bu durumda risk tamamen ortadan kaldırılamasa da azaltılabilir.

Arsa sahibi özellikle şu hususları değerlendirebilir:

1. Bütün tapuların başlangıçta devredilmemesi
2. Kademeli tapu devir sistemi kurulması
3. Her tapu devrinin belirli teknik hakedişe bağlanması
4. Sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi
5. Müteahhidin üçüncü kişilere satış ve ipotek yetkisinin ayrıntılı şekilde düzenlenmesi
6. Son tapuların yapı kullanma izin belgesi ve eksiksiz teslim aşamasına bırakılması
7. Gerekli durumlarda arsa sahibi lehine ipotek veya başka teminat mekanizmalarının değerlendirilmesi
8. Tapu kayıtlarının proje boyunca düzenli kontrol edilmesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakların TMK m. 1009 kapsamında tapuya şerh edilebilmesi de bu koruma araçlarından biridir.

Arsa Paylarının Baştan Devredilmesinin Başlıca Hukuki Riskleri

Arsa paylarının inşaat başlamadan veya yeterli seviyeye ulaşmadan müteahhide devredilmesinin başlıca riskleri şu şekilde özetlenebilir:

Üçüncü kişilere satış riski:
Müteahhit tapuda malik olduktan sonra taşınmazları üçüncü kişilere devredebilir.

İyi niyetli üçüncü kişinin korunması riski:
2025 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca müteahhitten tapuya güvenerek ve iyi niyetle aynî hak kazanan üçüncü kişinin mülkiyet hakkı korunabilir.

İpotek riski:
Müteahhit kendisine devredilmiş taşınmaz üzerinde üçüncü kişi lehine ipotek kurabilir. 2025 tarihli karar ipotek hakkını da kapsamaktadır.

İcra ve haciz süreçlerinin ortaya çıkması:
Müteahhit adına kayıtlı taşınmazların müteahhidin alacaklılarıyla ilgili icra uyuşmazlıklarının konusu hâline gelmesi mümkündür; hacizlerin sözleşmenin sona ermesine etkisi ayrı bir hukuki uyuşmazlık doğurabilir.

Tapuların geri alınmasının zorlaşması:
Müteahhit sözleşmeyi yerine getirmese dahi tapular kendiliğinden arsa sahibine dönmez.

Uzun süreli tapu iptali ve tescil davaları:
Sözleşmenin sona erdirilmesiyle birlikte tapuların hukuki durumunun ayrıca çözülmesi gerekebilir.

Arsa sahibinin sözleşmesel güvencesinin azalması:
Bütün tapuların önceden verilmesi hâlinde arsa sahibinin müteahhidin kalan işleri tamamlamasını teşvik edecek önemli bir ekonomik güvenceyi kaybetmesi mümkündür.

Baştan Tapu Devri Tamamen Yasak mıdır?

Hayır.

Türk hukukunda arsa sahibinin sözleşmenin başında müteahhide tapu devretmesini genel olarak yasaklayan bir düzenleme bulunmamaktadır.

Taraflar sözleşme serbestisi çerçevesinde tapu devrinin zamanını ve şartlarını belirleyebilir.

Bu nedenle hukuki mesele;

“Başta tapu devri yapılabilir mi?”

sorusundan çok;

“Başta tapu devri yapılmasının riski nasıl yönetilmelidir?”

sorusudur.

Bazı projelerde finansman modeli gereği müteahhide belirli tapuların erken devredilmesi gerekebilir. Ancak bütün yüklenici paylarının daha inşaat başlamadan ve yeterli güvence kurulmadan devredilmesi arsa sahibi açısından yüksek risk oluşturabilir.

En Güvenli Yöntem Nedir?

Her proje için tek bir sözleşme modeli bulunmamaktadır.

Bununla birlikte arsa sahibi açısından çoğu durumda daha güvenli yöntem, tapu devrinin müteahhidin sözleşmeye uygun şekilde gerçekleştirdiği inşaat seviyesiyle bağlantılı olarak kademeli yapılmasıdır.

Örneğin müteahhide beş bağımsız bölüm verilecekse beş tapunun tamamını sözleşme günü devretmek yerine, belirli inşaat aşamalarında ayrı ayrı devredilecek bir sistem kurulabilir.

Ayrıca son tapulardan en az bir kısmının;

• inşaatın tamamen bitirilmesine,
• ortak alanların tamamlanmasına,
• ayıp ve eksiklerin giderilmesine,
• yapı kullanma izin belgesinin alınmasına ve
• sözleşmeye uygun fiilî teslimin gerçekleşmesine

bağlanması değerlendirilebilir.

Bu sayede müteahhit ilerledikçe karşılığını alırken arsa sahibinin de projenin sonuna kadar belirli bir güvencesi bulunur.

Sonuç

Arsa paylarının müteahhide baştan devredilmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından önemli hukuki riskler taşımaktadır.

Tapu müteahhide devredildiği anda müteahhit tapu sicilinde malik hâline gelir. Bu aşamadan sonra kendisine devredilmiş arsa paylarını veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devretmesi ya da bunlar üzerinde ipotek tesis etmesi mümkün hâle gelebilir.

Bu risk, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararı sonrasında daha da önem kazanmıştır. Güncel içtihada göre müteahhitten tapu siciline güvenerek ve iyi niyetle mülkiyet veya ipotek hakkı kazanan üçüncü kişinin kazanımı, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmenin sonradan geçersizliğinin tespit edilmesi veya geriye etkili biçimde sona erdirilmesi hâlinde dahi korunabilir.

Dolayısıyla arsa sahibinin, müteahhit inşaatı tamamlamadığı takdirde bütün tapuları hiçbir sorun yaşamadan geri alabileceğini düşünmesi doğru değildir.

Üçüncü kişinin iyi niyetli olmadığı ispatlanabilirse farklı sonuç ortaya çıkabilir. Ancak Türk Medeni Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca kanunun iyi niyete hukuki sonuç bağladığı durumlarda iyi niyetin varlığı asıldır ve iyi niyet iddiasının somut olayın koşullarına göre değerlendirilmesi gerekir.

Bu nedenle arsa sahibi açısından en önemli koruma, sorun ortaya çıktıktan sonra üçüncü kişilerin kötü niyetini ispatlamaya çalışmak değil, başlangıçta doğru tapu devir sistemi kurmaktır.

Bütün arsa paylarının inşaat başlamadan müteahhide devredilmesi yerine, tapuların inşaatın sözleşmeye ve teknik şartnameye uygun ilerleme seviyesine göre kademeli biçimde devredilmesi çoğu projede daha güvenli bir yöntemdir.

Ayrıca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakların Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi kapsamında tapu kütüğüne şerh edilmesi mümkündür. Şerh, sözleşmeden doğan hakkın üçüncü kişiler bakımından görünür hâle gelmesi ve sonradan kazanılan haklara karşı ileri sürülebilmesi açısından önemli bir güvence sağlayabilir.

Sonuç olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanırken yalnızca “arsa sahibine kaç daire, müteahhide kaç daire verileceği” üzerinde durulmamalıdır. En az bunun kadar önemli olan husus, müteahhide bırakılan tapuların ne zaman, hangi teknik seviyede, hangi teminatlarla ve hangi şartların gerçekleşmesinden sonra devredileceğidir.

Özellikle 2025 yılında değişen Yargıtay içtihadı karşısında, erken ve kontrolsüz tapu devri arsa sahibinin sözleşmenin sona ermesi hâlinde dahi taşınmazını geri alamaması sonucunu doğurabilecek kadar ciddi bir risk taşımaktadır. Bu nedenle yüksek değerli kat karşılığı inşaat projelerinde tapu devir takvimi, sözleşmenin tapuya şerhi, üçüncü kişilere satış yetkisi, ipotek ve diğer teminatlar ile son tapunun hangi aşamada devredileceği sözleşme imzalanmadan önce ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir.