Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Tahliye Edebilir?

Türk Borçlar Kanunu (TBK), konut ve çatılı işyeri kiralarında genel olarak kiracıyı koruyan bir yaklaşım benimsemiştir. Bu nedenle ev sahipleri, sözleşme süresinin dolması gibi gerekçelerle kiracıyı dilediği zaman taşınmazdan çıkaramaz. Kiracının tahliye edilebilmesi için kanunda açıkça sayılan sınırlı sayıdaki sebep ve şartların gerçekleşmiş olması gerekir.

1. Ev Sahibinin Kanuni Sebeplere Dayanarak Açacağı Tahliye Davaları

Ev sahibinin (kiraya verenin) mahkemeye başvurarak tahliye talep edebileceği durumlar Türk Borçlar Kanunu’nun 350, 351 ve 352. maddelerinde düzenlenmiştir.

A. Gereksinim (İhtiyaç) Sebebiyle Tahliye

Ev sahibi; kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için taşınmazı konut veya işyeri gereksinimi amacıyla kullanma zorunluluğundaysa tahliye davası açabilir.

• Dava Zamanı: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemlerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

• Önemli Not: İhtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır. İhtiyaç sebebiyle tahliye sağlandıktan sonra taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (Yeniden kiralama yasağı).

B. Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye

Evi yeni satın alan kişi, yukarıda sayılan yakınlarının veya kendisinin konut/işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracının tahliyesini isteyebilir.

• Süreç ve İhtar: Evi edinen yeni malik, tapu devrinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak (tercihen noter kanalıyla) bildirmek zorundadır.

• Dava Zamanı: İhtarın ardından, satın alma tarihinden itibaren 6 ay sonra tahliye davası açılabilir. Dileyen yeni malik, sözleşme süresinin bitimini bekleyerek de 1 ay içinde dava açma hakkını kullanabilir.

C. Yeniden İnşa veya İmar Sebebiyle Tahliye

Taşınmazın esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işlemler sırasında taşınmazın kullanımı imkansız hale geliyorsa ev sahibi tahliye davası açabilir. İşlemler bittikten sonra eski kiracının öncelikli kiralama hakkı bulunur.

2. Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

Ev sahibinin elinde kiracının eylem veya beyanlarına dayanan hukuki bir belge ya da durum varsa tahliye süreci hızlanabilir.

A. Yazılı Tahliye Taahhütnamesine Dayanarak Tahliye

Kiracı, taşınmazı teslim aldıktan sonra belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, ev sahibi bu taahhüde dayanarak tahliye isteyebilir.

• Şartlar: Taahhütname mutlaka kira sözleşmesinin imzasından ve taşınmazın tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olmalıdır.

• Süre: Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır.

B. İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

Bir yıldan kısa süreli veya bir yıllık kira sözleşmelerinde bir kira yılı içinde; daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılını aşan süre içinde kiracının kira bedelini ödememesi sebebiyle kendisine iki haklı yazılı ihtar çekilmişse tahliye davası açılabilir.

• Dava Zamanı: İki haklı ihtarın çekildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

C. Kiracının Aynı Belediye Sınırları İçinde Başka Konutunun Bulunması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve ev sahibi sözleşmeyi kurarken bunu bilmiyorsa, sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.

3. Kira Ödenmemesi ve Sözleşmeye Aykırılık Durumunda Tahliye

   Kira Ödenmediğinde İzlenen İki Temel Yol:
   
   [1] Tahliye Talepli İcra Takibi (Örnek No: 13)
       └── 30 Günlük İhtar süresi -> Ödenmezse İcra Hukuk Mahkemesinde Tahliye
       
   [2] Temerrüt Nedeniyle Fesih (TBK m. 315)
       └── Noter İhtarı (30 Gün Süreli) -> Ödenmezse Sulh Hukuk Mahkemesinde Dava

A. Kira Bedelinin Ödenmemesi (Temerrüt)

Kiracı kira borcunu zamanında ödemezse ev sahibi kiracıya en az 30 gün süre veren bir ihtarname gönderebilir veya tahliye talepli icra takibi (Örnek No: 13) başlatabilir.

Verilen 30 günlük süre içinde borç ödenmezse, ev sahibi mahkemeye başvurarak veya icra hukuk mahkemesinden kiracının tahliyesini talep edebilir.

B. Özen Borcuna ve Komşuluk Hukukuna Aykırılık

Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması halinde ev sahibi, en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini ihtar eder. Süre içinde aykırılık giderilmezse sözleşme feshedilerek tahliye talep edilebilir.

4. 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması (Gerekçesiz Tahliye)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesi süresi dolsa bile sözleşme kendiliğinden 1’er yıllık sürelerle uzar. Ancak kanun, ev sahibine belirli bir sürenin sonunda neden göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımıştır:

10 Yıllık Uzama Süresi Kuralı (TBK m. 347): 1 yıllık bir kira sözleşmesinde, 1 yıllık asıl süre + 10 yıllık uzama süresi (toplam 11 yıl) dolduktan sonra ev sahibi; her yeni uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir gerekçe göstermeden tahliye talep edebilir.

Hak Düşürücü Süreler ve Zorunlu Arabuluculuk

Kira hukukundan doğan tahliye süreçlerinde kanunda belirtilen ihtar ve dava süreleri hak düşürücü niteliktedir. Sürelerin kaçırılması durumunda ev sahibi haklı olsa dahi davası reddedilebilir.

Ayrıca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (icra takibi yoluyla tahliyeler hariç) dava açmadan önce Dava Şartı Arabuluculuk sürecine başvurulması zorunludur. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamaması halinde son tutanakla birlikte mahkemeye başvurulabilir.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Geçerli Bir Tahliye Taahhüdü Nasıl Olmalıdır?

Kira hukuku uygulamalarında kiraya verenler ile kiracılar arasında en sık ihtilaf konusu olan konulardan biri tahliye taahhütnamesidir. Ev sahipleri için taşınmazı belirli bir tarihte geri alabilmenin en hızlı yollarından biri olan bu belge, hukuki şartlara tam olarak uyulmadığı takdirde geçersiz hale gelebilmektedir.

1. Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352/1 hükmünde düzenlenen tahliye taahhütnamesi; kiracının, kiraladığı konutu veya işyerini belirli bir tarihte boşaltarak kiraya verene kayıtsız şartsız teslim edeceğini yazılı olarak taahhüt ettiği hukuki bir işlemdir.

• Tahliye taahhütnamesi tek taraflı bir irade beyanıdır, ancak geçerliliği sıkı şekil ve zaman şartlarına bağlanmıştır.

• Usulüne uygun düzenlenmiş bir taahhütname, ev sahibine dava açma veya icra takibi başlatma hakkı kazandırır.

2. Geçerli Bir Tahliye Taahhütnamesinin Şartları Nelerdir?

Yargıtay kararlarında, kiracının zayıf konumunu korumak amacıyla tahliye taahhütnamelerinin geçerliliği konusunda titiz kriterler aranmaktadır. Bir taahhütnamenin hukuken geçerli olabilmesi için aşağıdaki şartları eksiksiz taşıması gerekir:

A. Yazılı Şekil Şartı

Tahliye taahhütnamesi mutlaka yazılı olmalıdır. Sözlü beyanların hiçbir hukuki geçerliliği yoktur. Belgenin noter huzurunda düzenlenmesi zorunlu değildir; ancak ileride olası bir imza inkarını önlemek adına noter onaylı yapılması veya en azından imzanın kiracıya ait olduğunun kanıtlanabilir olması ispat kolaylığı sağlar.

B. Serbest İrade ve Düzenlenme Tarihi (Kritik Eşik)

En sık karşılaşılan hak kaybı sebebi, taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya sözleşmeden önce imzalatılmasıdır.

Yargıtay İçtihadı: Kiralananın tesliminden önce veya kira sözleşmesinin imzalandığı gün verilen tahliye taahhütnameleri, kiracının baskı altında (ikrah altında) imzaladığı kabul edilerek geçersiz sayılmaktadır.

• Doğru Zamanlama: Taahhütname, kira sözleşmesi imzalandıktan ve kiracı taşınmaza fiilen girdikten (anahtar teslimi gerçekleştikten) sonraki bir tarihte verilmelidir. Belge üzerindeki “düzenlenme tarihi” bu nedenle hayati önem taşır.

C. Belirli Bir Tahliye Tarihi İçermelidir

Taahhütnamede kiralananın boşaltılacağı gün, ay ve yıl olarak net bir tarih yazılmalıdır. “Sözleşme bittikten 1 yıl sonra” veya “ilk yılın sonunda” gibi yoruma açık, belirsiz ifadeler içeren taahhütnameler hukuken geçersizdir.

D. Kiracının veya Yetkili Temsilcisinin İmzası

Taahhütname bizzat kiracı tarafından imzalanmalıdır. Eğer kiralananda birden fazla kiracı (örneğin eşler veya ortaklar) varsa, geçerli bir sonuç doğurabilmesi için taahhütnamenin tüm kiracılar tarafından imzalanmış olması gerekir.

3. Tahliye Taahhütnamesine Dayanarak Nasıl Tahliye İstenir?

Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarih geldiğinde kiracı taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibinin yasal yollara başvurarak icra takibi başlatması veya dava açması gerekir.

   Tahliye Taahhüdü Sonrası İzlenen Yollar:
   
   [1] Tahliye Talepli İcra Takibi (Örnek No: 14)
       └── Ödeme/İtiraz Süresi -> İcra Hukuk Mahkemesinde Tahliye Davası
       
   [2] Doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde Tahliye Davası
       └── Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılması

A. İcra Yoluyla Tahliye (Tahliye Talepli Takip)

Ev sahibi, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurarak tahliye talepli ilamsız icra takibi (Örnek No: 14 ödeme emri) başlatabilir.

• Kiracının tebliğden itibaren yasal sürede (genellikle 7 gün içinde) borca ve taahhütnamedeki imzaya açıkça itiraz etmemesi veya borcu karşılamaması durumunda, ev sahibi icra mahkemesinden tahliye talep edebilir.

• İmzaya itiraz edilmesi halinde ise ev sahibinin imza incelemesi için İcra Mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açması gerekir.

B. Doğrudan Dava Yoluyla Tahliye

Ev sahibi icra takibi yerine doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmayı da tercih edebilir. Bu davanın, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde açılması veya bu süre içinde kiracıya yazılı olarak dava açılacağının bildirilmiş olması şarttır.

Hak Düşürücü Sürelere Dikkat!

Tahliye taahhütnamesine dayalı işlemlerde süreler çok katıdır. Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 aylık hak düşürücü süre içinde icra takibi başlatılmamış veya dava açılmamışsa, ev sahibinin o taahhütnameye dayanarak tahliye isteme hakkı düşer.

Ayrıca kira hukukundaki uyuşmazlıklarda (icra takibi dışındaki doğrudan davalarda) dava açmadan önce Dava Şartı Arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması zorunludur.

Ev Sahibi veya Yakınlarının İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (Gereksinim Davası)

Kira hukukunda ev sahiplerinin en sık başvurduğu hukuki yollardan biri, taşınmaza kendisinin veya kanunen belirlenen yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı duyması durumudur. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 350 hükmünde düzenlenen bu dava türü, uygulamada ihtiyaç sebebiyle tahliye davası veya gereksinim davaları

1. Gereksinim Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

Ev sahibinin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğunun doğması durumunda açabildiği bir yenilik doğurucu dava türüdür.

Bu dava, kural olarak kira sözleşmesi süresi sona erdiğinde veya belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemlerine uyularak açılabilmektedir.

2. Kimlerin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye İstenebilir?

Kanun koyucu, gereksinim sebebiyle tahliye hakkını sınırlı bir kişi grubu için tanımıştır. Her akraba için bu dava açılamaz. Kanunen kabul edilen kişiler şunlardır:

• Kiraya verenin (ev sahibinin) kendisi,

• Eşi,

• Altsoyu (çocukları ve torunları),

• Üstsoyu (anne ve babası),

• Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler (örneğin velisi/vasisi olduğu kardeş veya yakınlar).

3. İhtiyacın Geçerli Sayılması İçin Aranan Şartlar (Yargıtay İçtihatları)

Mahkemelerin ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, bir tahliye davasının kazanılabilmesi için öne sürülen ihtiyacın şu nitelikleri taşıması şarttır:

A. İhtiyaç Gerçek ve Samimi Olmalıdır

İddia edilen gereksinimin geçici veya farazi değil, gerçek ve samimi olması gerekir. Sadece “kirayı artırmak”, “daireyi daha yüksek bedelle başka birine kiralamak” veya “kiracıyla anlaşmazlık yaşamak” gibi soyut gerekçelerle açılan davalar mahkeme tarafından reddedilir.

B. İhtiyaç Mevcut ve Zorunlu Olmalıdır

İhtiyacın dava açıldığı tarihte fiilen mevcut olması veya yakın bir gelecekte kesin olarak doğacağının anlaşılması gerekir. Henüz somutlaşmamış, uzun vadeli planlara dayalı ihtiyaçlar haklı gerekçe kabul edilmez.

4. Dava Açma Süreleri (Kritik Eşikler)

Gereksinim nedeniyle tahliye davalarında süreler hak düşürücü niteliktedir ve zamanında yapılmayan başvurular hakkın kaybolmasına yol açar:

   Gereksinim Nedeniyle Tahliye Süreçleri:
   
   [1] Belirli Süreli Sözleşmelerde
       └── Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
       
   [2] Belirsiz Süreli Sözleşmelerde
       └── Fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uyularak her zaman açılabilir.
       
   [3] Yeni Malik Durumu (Satın alma halinde)
       └── Tapu devrinden itibaren 1 ay içinde ihtar + 6 ay sonra veya sözleşme sonu.

• Belirli Süreli Sözleşmelerde: Sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava açılması gerekir. Ayrıca, sözleşme süresinin bitiminden önce (genellikle 1 ay önceden) kiracıya yazılı ihtar gönderilmesi ispat kolaylığı açısından büyük önem taşır.

• Belirsiz Süreli Sözleşmelerde: Kanunda öngörülen fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uyularak, fesih bildirimini takip eden dava açma süresi içinde dava açılabilir.

5. Yeniden Kiralama Yasağı (Önemli Yaptırım)

Kanun, kiracının mağduriyetini önlemek amacıyla ev sahibine çok katı bir yasak getirmiştir:

TBK m. 355 – Yeniden Kiralama Yasağı: İhtiyaç sebebiyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.

Eğer ev sahibi, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl içinde başka birine kiralarsa, eski kiracısına son yıl ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü kalır.

Zorunlu Arabuluculuk ve Profesyonel Destek

Kira hukukundan kaynaklanan tahliye davalarında (icra takibi dışındaki doğrudan mahkeme başvurularında) dava açmadan önce Dava Şartı Arabuluculuk bürosuna başvurulması zorunludur. Tarafların arabuluculuk müzakerelerinde anlaşamaması halinde düzenlenen son tutanak ile birlikte Sulh Hukuk Mahkemesinde dava ikame edilebilir.

Kirasını Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır? İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kira hukukunda ev sahiplerinin en çok mağdur olduğu durumların başında, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi veya geciktirmesi gelmektedir. Türk Borçlar Kanunu (TBK), kirasını düzenli ödemeyen ev sahiplerine bu mağduriyeti giderebilmek için çeşitli yasal imkanlar tanımıştır. Bu yollardan biri de iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasıdır.

1. Kirasını Ödemeyen Kiracı İçin Hangi Yasal Yollar Vardır?

Kiracı kira borcunu ödemediğinde ev sahibinin elinde temel olarak iki farklı hukuki yol bulunmaktadır:

1. Tahliye Talepli İcra Takibi (Örnek No: 13): Kiracıya 30 günlük ödeme süresi verilerek başlatılan icra takibidir. Bu süre içinde borç ödenmezse icra mahkemesinden doğrudan tahliye istenebilir.

2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası: Bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için kiracıya yazılı olarak iki kez haklı ihtar çekilmesi durumunda, o kira yılının bitiminden itibaren açılabilen tahliye davasıdır.

2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nedir ve Şartları Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu m. 352/2 hükmünde düzenlenen bu tahliye türü, kiracının borcunu geciktirmesini alışkanlık haline getirdiği durumlarda ev sahibine hak tanır. Geçerli bir iki haklı ihtar davası açılabilmesi için şu şartların bir arada bulunması gerekir:

A. Kira Sözleşmesi 1 Yıldan Kısa Olmamalıdır

Bu dava türünün uygulanabilmesi için kira sözleşmesinin süresi 1 yıl veya daha uzun süreli olmalıdır. 1 yıldan kısa süreli sözleşmelerde bu hüküm uygulanamaz.

B. Bir Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Çekilmelidir

Ev sahibinin aynı kira yılı (örneğin 1 Ocak – 31 Aralık dönemi) içinde, kiracıya kira parasını ödemediği için ayrı ayrı iki kez yazılı ihtar göndermesi şarttır.

• İhtarın Şekli: İhtarname mutlaka yazılı olmalıdır. İspat kolaylığı ve hukuki geçerlilik açısından noter aracılığıyla gönderilmesi (noter ihtarnamesi) en güvenli yoldur. Ancak iadeli taahhütlü posta veya yazılı belgeler de şartları taşıyorsa kabul edilebilir.

• İhtarın Konusu: İhtarnamede ödenmeyen kira bedelinin açıkça belirtilmesi ve bu bedelin ödenmesinin talep edilmesi gerekir.

C. İhtarlar Haklı Olmalıdır

Gönderilen her iki ihtarın da “haklı” olması gerekir. Yani ihtarda talep edilen kira bedeli gerçekten vadesi gelmiş ve ödenmemiş olmalıdır. Eğer kiracı o kirayı zaten vadesinde ödemişse veya ihtardan önce ödediyse, o ihtar “haksız” sayılır ve iki haklı ihtar şartı oluşmaz.

D. İhtarlar Farklı Aylara Ait Olmalıdır

İki haklı ihtarın aynı ayın kirası için veya tek bir aya yönelik birden fazla kez çekilmesi geçerli değildir. İhtarlar, farklı aylara ait ödenmeyen kira bedelleri için ayrı ayrı çekilmiş olmalıdır.

3. İki Haklı İhtarın Ardından Dava Süreci Nasıl İşler?

   İki Haklı İhtar Süreç Akışı:
   
   [1] 1. İhtarname (Ödenmeyen ay için noterden gönderilir)
   [2] 2. İhtarname (Aynı kira yılı içinde farklı bir ay için gönderilir)
   [3] Dava Açma Zamanı: İki haklı ihtarın tamamlandığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılır.

A. Dava Açma Süresi (Hak Düşürücü Süre)

İki haklı ihtar şartı sağlandıktan sonra ev sahibinin süresinde hareket etmesi hayati önem taşır.

• Dava, iki haklı ihtarın çekildiği kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde açılmalıdır.

• Örneğin; 1 Ocak – 31 Aralık kira yılında ihtar ve ödememe durumları yaşandıysa, dava en geç sonraki yılın Ocak ayı içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü olup, kaçırılması durumunda o yıl için dava hakkı düşer.

B. Görevli ve Yetkili Mahkeme

İki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Zorunlu Arabuluculuk Şartı

Kira alacağı ve tahliye uyuşmazlıklarında (icra takibi dışındaki doğrudan mahkeme süreçlerinde) dava açmadan önce Dava Şartı Arabuluculuk bürosuna başvurulması kanuni bir zorunluluktur. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşmaya varılamaması durumunda, düzenlenen son tutanakla birlikte Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılabilir.

Yeni Malikin (Evi Sonradan Satın Alanın) Kiracıyı Tahliye Etme Hakları Nelerdir?

Gayrimenkul yatırımı yapan veya konut satın alan kişilerin karşılaştığı en önemli hukuki konulardan biri, satın alınan gayrimenkulde halihazırda bir kiracının oturuyor olmasıdır. Evi sonradan satın alan kişi (yeni malik), eski ev sahibi ile kiracı arasında yapılmış olan kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Ancak kanun, yeni malike kendi mülkiyet hakkını koruyabilmesi için belirli şartlar altında kiracıyı tahliye etme hakkı tanımıştır.

1. Yeni Malikin Tahliye Haklarının Dayanağı Nedir?

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 351 hükmüne göre, kiralalanı sonradan satın alan yeni malik, iki temel hukuki sebebe dayanarak kiracının tahliyesini isteyebilir:

1. Yeni Malikin Kendisi veya Yakınlarının Konut/İşyeri İhtiyacı (Gereksinim Sebebiyle Tahliye)

2. Kira Sözleşmesinin Süresine Dayanarak (İhtarname ile) Tahliye

Bu hakların kullanılabilmesi için kanunda öngörülen bildirim sürelerine ve şekil şartlarına harfiyen uyulması şarttır.

2. A. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (Kendi veya Yakınlarının İhtiyacı)

Evi satın alan kişi, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğundaysa tahliye talep edebilir.

Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Süreçleri:

• 1 Aylık İhtar Süresi (Kritik Eşik): Yeni malik, taşınmazı satın aldığını tapu tescil tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı olarak (tercihen noter aracılığıyla) bildirmek zorundadır. Bu ihtarnameye “taşınmazın iktisap edildiği ve ihtiyaç sebebiyle tahliye isteneceği” açıkça yazılmalıdır.

• Dava Açma Zamanı Seçenekleri:

  1. Satın alma tarihinden itibaren 6 ay sonra: İhtarnamenin tebliğ edilmesinin ardından, tapu devir tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra doğrudan tahliye davası açılabilir.

  2. Kira sözleşmesinin bitim tarihi: Dilerse yeni malik, 1 aylık yasal sürede ihtar çekmek koşuluyla, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde de tahliye davası açma hakkını seçebilir.

Önemli İstisna: Eğer eski ev sahibi ile yapılan kira sözleşmesinin bitimine 6 aydan daha kısa bir süre kalmışsa, yeni malik satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarname çekerek sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde de dava açabilir. Ancak 6 aylık süreyi beklemek istemeyenler için sürelerin doğru hesaplanması hayati önem taşır.

3. B. Kira Sözleşmesinin Süresine Dayanarak Tahliye (İhtiyaç Göstermeksizin)

Yeni malik, herhangi bir gereksinim (ihtiyaç) iddiasında bulunmaksızın, sadece evi sonradan satın almış olması sebebiyle de kiracıyı tahliye edebilir. Bunun için kanuni bir sürenin geçmesi beklenir:

• Şartlar ve Süre: Yeni malik, tapu devrini kiracıya bildirdikten sonra, dilerse eski kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açarak kiracının tahliyesini isteyebilir.

• Alternatif olarak, yukarıda anlatılan 1 aylık yasal ihtar süresi içinde kiracıya yazılı bildirim yaparak, kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak 6 ay sonra da dava açma yolunu seçebilir. Bu yöntem, herhangi bir ailevi ihtiyaç şartı aranmaksızın sözleşme süresine dayanılarak tahliye imkanı tanır.

4. Yeniden Kiralama Yasağı (Önemli Yaptırım)

Yeni malik, gereksinim (ihtiyaç) sebebiyle tahliye ettiği konut veya işyerini, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamaz.

Kanunun bu hükmüne aykırı davranılarak taşınmazın başkasına kiralanması durumunda, yeni malik eski kiracısına son yıl ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü kalır.

Zorunlu Arabuluculuk ve Profesyonel Destek

Kira hukukundan ve yeni malik haklarından doğan tahliye davalarında (icra takibi dışındaki doğrudan mahkeme süreçlerinde) dava açmadan önce Dava Şartı Arabuluculuk bürosuna başvuru yapılması zorunludur. Tarafların arabuluculuk görüşmelerinde anlaşamaması halinde düzenlenen son tutanak ile Sulh Hukuk Mahkemesinde dava ikame edilebilir.

Kira Sözleşmesinin Süresinin Bitmesi Kiracıyı Çıkarmak İçin Yeterli mi? (10 Yıllık Uzama Süresi)

Kira hukukunda en sık düşülen hatalardan biri, kira sözleşmesinde yazılı olan sürenin (örneğin 1 yıllık sözleşmenin) dolmasıyla birlikte ev sahibinin kiracıyı daireden doğrudan çıkarabileceği yönündeki yaygın kanıdır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri gereğince, yalnızca sözleşme süresinin dolması kiracının tahliyesi için tek başına yeterli değildir.

1. Sözleşme Süresi Dolunca Kira Sona Erer mi?

Türk Borçlar Kanunu’na göre, belirli süreli bir kira sözleşmesinin süresi dolduğunda, taraflar aksi yönlü bir bildirimsiz fesih yoluna gitmediği sürece sözleşme kendiliğinden aynı koşullarla 1 yıl için uzatılmış sayılır.

• Ev sahibi, sırf “sözleşme süresi bitti” gerekçesiyle kiracıya ihtar gönderip taşınmazı boşaltmasını isteyemez.

• Kanun koyucu, kiracının barınma hakkını korumak amacıyla sözleşmelerin tek taraflı olarak süre bitimiyle sonlandırılmasına izin vermez.

2. 10 Yıllık Uzama Süresi (Gerekçesiz Tahliye Hakkı) Nedir?

Ev sahibinin hiçbir haklı gerekçe göstermeksizin, sadece sözleşme süresinin dolmasına dayanarak kiracıyı tahliye edebilmesi için kanunda özel bir süre öngörülmüştür. Bu kural 10 yıllık uzama süresi olarak adlandırılır.

TBK Madde 347/1 – 10 Yıllık Uzama Kuralı: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla 1 yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren (ev sahibi), sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi feshedemez. Ancak, 1 yıllık kira sözleşmelerinde; 1 yıllık asıl süre + 10 yıllık uzama süresi (toplam 11 yıl) geçtikten sonra, ev sahibi herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Sürenin Hesaplanması Nasıl Yapılır?

Örneğin, 1 Ocak 2015 başlangıç tarihli 1 yıllık bir kira sözleşmesini ele alalım:

1. Asıl sözleşme süresi: 1 yıl (2015 – 2016)

2. Kanuni 10 yıllık uzama süresi: 2016’dan itibaren 10 yıl (2016 – 2026)

3. Toplam süre: 2015 + 1 yıl asıl + 10 yıl uzama = Toplam 11 yıl (Sözleşme 2026 yılı sonu itibarıyla 10 yıllık uzama süresini doldurur).

3. 10 Yıllık Süre Dolduktan Sonra Tahliye Süreci Nasıl İşler?

10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra ev sahibinin tahliye talep edebilmesi için uyması gereken katı şekil ve bildirim şartları vardır:

   10 Yıllık Uzama Sonrası Bildirim ve Dava Süreci:
   
   [1] Bildirim Süresi: Yeni uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı ihtar gönderilir.
   [2] Dava Açma: Süresinde yapılan ihtarın ardından mahkemeye başvurularak tahliye davası açılır.

A. Yazılı Bildirim (İhtarname) Şartı

Ev sahibi, 10 yıllık uzama süresinin bittiği yeni uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bir bildirim (noter aracılığıyla ihtarname) göndermek zorundadır. İhtarname süresinde gönderilmezse, hakkın kullanımı bir sonraki uzama yılına ertelenir.

B. Dava Yoluyla Tahliye

Bildirimin süresinde yapılmasına rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibi Sulh Hukuk Mahkemesinde 10 yıllık uzama süresine dayalı tahliye davası açarak kiracının tahliyesini talep edebilir.

Zorunlu Arabuluculuk ve Profesyonel Destek

Kira hukukundan ve 10 yıllık uzama süresinin dolmasından kaynaklanan tahliye uyuşmazlıklarında, dava açmadan önce Dava Şartı Arabuluculuk bürosuna başvurulması zorunludur. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması halinde düzenlenen son tutanak ile birlikte mahkemeye başvurulabilir.

Kiralanan Taşınmazda Esaslı Tadilat, Tamirat veya Yeniden İnşa Durumunda Tahliye

Kira hukukunda ev sahiplerinin gayrimenkullerini yeniden inşa etme, büyük çaplı onarımlardan geçirme veya esaslı bir şekilde tadilat yapma istemesi sıklıkla karşılaşılan durumlardandır. Türk Borçlar Kanunu (TBK), mülk sahibine bu tür zorunlu ve kapsamlı çalışmalar için tahliye talep etme hakkı tanımıştır. Ancak bu sürecin hukuka uygun yürütülebilmesi, belirli şartların ve sıkı prosedürlerin yerine getirilmesine bağlıdır.

1. Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 350/2. maddesinde düzenlenen yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye, kiralanan konut veya işyerinde esaslı bir onarım, genişletme, değiştirme veya tamamen yeniden yapım işi gerekeceği ve bu çalışmalar sırasında taşınmazda oturmanın veya faaliyet göstermenin fiilen imkansız hale geleceği durumlarda uygulanan bir tahliye davası türüdür.

Bu dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminde; belirsiz süreli sözleşmeler ise genel fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uyularak açılabilmektedir.

2. Esaslı Tadilat veya Yeniden İnşa Davasının Şartları Nelerdir?

Mahkemelerin ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, bu sebebe dayanarak tahliye kararı alınabilmesi için şu kritik kriterlerin karşılanması şarttır:

A. Tadilat veya İnşaat Esaslı (Kapsamlı) Olmalıdır

Her boya, badana veya küçük iç dekorasyon tadilatı bu dava için gerekçe olamaz. Yapılacak işin taşınmazın imarını, esaslı yapı elemanlarını veya kullanım niteliğini değiştirecek düzeyde büyük ve kapsamlı olması gerekir.

B. Çalışmalar Sırasında İkamet veya Kullanım Fiilen İmkansız Olmalıdır

Planlanan esaslı onarım veya inşaat çalışmaları sürerken kiracının o taşınmazda oturmaya veya işyerini işletmeye devam etmesi teknik olarak imkansız hale gelmelidir. Eğer kiracı içerideyken tadilat yapılabiliyorsa, bu dava açılamaz.

C. Proje ve Ruhsat Zorunluluğu (İşin Gerçekçiliği)

Özellikle büyük çaplı tadilat ve yeniden inşa projelerinde, belediyeden alınmış onaylı projelerin, mimari planların ve inşaat ruhsatının bulunması mahkemede davanın kabulü açısından hayati önem taşır. Projesi olmayan soyut tadilat iddiaları mahkemece kabul edilmez.

3. Dava Açma Süreleri ve Süreç Nasıl İşler?

Yeniden inşa veya imar sebebiyle açılacak tahliye davalarında süreler hak düşürücü niteliktedir:

• Belirli Süreli Sözleşmelerde: Kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava açılması gerekmektedir. Süresi içinde açılmayan davalar o dönem için hakkın düşmesine yol açar.

• Belirsiz Süreli Sözleşmelerde: Kanunda öngörülen fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uyularak, fesih bildirimini takip eden yasal süre içinde dava açılabilir.

4. Eski Kiracının Öncelikli Kiralama Hakkı (Kritik Yaptırım)

Kanun, yeniden inşa veya esaslı onarım nedeniyle tahliye edilen kiracının mağduriyetini önlemek amacıyla çok önemli bir hak tanımıştır:

TBK m. 355/2 – Yeniden Kiralama ve Öncelik Hakkı: Tahliye edilen taşınmaz, yeniden inşa veya imar edildikten sonra eski haliyle eski kiracısına öncelikli olarak kiralanmadıkça, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.

• Ev sahibi, inşaat veya tadilat tamamlandıktan sonra taşınmazı eski kiracısına aynı koşullarla öncelikli olarak teklif etmek zorundadır. Bu hakkın tanınması için kiracının, yazılı olarak bu konudaki iradesini bildirmesi gerekmektedir.

• Eğer ev sahibi, eski kiracısına teklif etmeksizin taşınmazı 3 yıl içinde başkasına kiralarsa, eski kiracısına son yıl ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.

Kiracının İflası veya Konkordato İlan Etmesi Durumunda Tahliye Süreci

Kira hukuku uygulamalarında kiraya verenlerin karşılaşabileceği en riskli durumlardan biri, kiracının mali sıkıntıya düşmesi, konkordato ilan etmesi veya iflas etmesidir. Kiracının ödeme güçlüğüne girmesi, kira alacaklarının tahsilini tehlikeye soktuğu gibi mülk sahibine sözleşmeyi feshederek taşınmazı tahliye ettirme imkanı da tanımaktadır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümleri çerçevesinde bu süreç özel düzenlemelere tabidir.

1. Kiracının İflası Durumunda Kira Sözleşmesi ve Tahliye Süreci

Kiracının iflas etmesi, kira ilişkisinin geleceğini doğrudan etkiler. İflas masası ve kiraya veren açısından süreç şu şekilde işletilir:

A. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında İflas (TBK m. 332)

Kiracının iflas etmesi durumunda, gelecekteki (henüz vadesi gelmemiş) kira alacakları için iflas masasından güvence (teminat) istenebilir.

• Güvence Süresi: Kiraya veren, iflas masasına yazılı olarak makul bir süre (genellikle 30 gün) vererek gelecek kira dönemleri için güvence gösterilmesini talep edebilir.

• Sözleşmenin Feshi ve Tahliye: Verilen bu süre içinde güvence gösterilmezse, ev sahibi sözleşmeyi hemen feshedebilir. Sözleşmenin feshedilmesiyle birlikte taşınmazın tahliyesi talep edilebilir ve bu durumda doğan zararlar masadan alacak olarak talep edilebilir.

2. Kiracının Konkordato İlan Etmesi Durumunda Tahliye Süreci

Borçlarını ödemede acze düşen borçluların mahkeme kararıyla borçlarını yapılandırması süreci olan konkordato, kiracılar tarafından da sıklıkla başvuru yapılan bir hukuki yoldur. Kiracının konkordato ilan etmesi, ev sahibinin alacak ve tahliye takiplerini doğrudan etkiler.

   Konkordato Sürecinde Dikkat Edilecekler:
   
   [1] Mühlet Kararı: Mahkeme tarafından geçici ve kesin mühlet kararları verilir.
   [2] İcra Takiplerinin Durması: Mühlet süresince rehinli alacaklar hariç yeni icra takibi yapılamaz, mevcut takipler durur.
   [3] Cari Kira Alacakları: Mühlet içinde doğan cari kira borçları "adi alacak" veya "konkordato projesi dışı borç" niteliğine göre değerlendirilebilir; ancak konkordato mühleti kira sözleşmelerinin feshini otomatik olarak engellemez.

A. Konkordato Mühletinin Kira Borçlarına Etkisi

• Geçmiş Dönem Borçları: Kiracının konkordato ilan etmesinden önce birikmiş (muaccel olmuş) kira alacakları, konkordato komiseri onaylı listelere dahil edilir. Ev sahibi bu eski alacakları için mühlet süresince cebri icra (haciz) yoluyla takip başlatamaz, mevcut takipler durur.

• Yeni (Cari) Kira Borçları: Konkordato mühlet kararından sonra doğan cari kira borçlarının zamanında ödenmesi gerekir. Kiracı, konkordato sürecinde olsa dahi cari kiralarını ödemekle yükümlüdür. Cari kiraların ödenmemesi durumunda ev sahibi, yasal ihtar ve tahliye süreçlerini (örneğin temerrüt nedeniyle fesih) işletme hakkını korur.

B. Konkordato Sürecinde Tahliye Mümkün mü?

Kiracının konkordato ilan etmiş olması, ev sahibinin haklı sebeplerle (örneğin kira bedellerinin ödenmemesi veya sözleşmeye aykırılıklar) tahliye davası açmasına veya şartları oluşmuşsa temerrüt hükümlerini uygulamasına doğrudan engel teşkil etmez. Ancak mahkeme süreçlerinde mühlet kararlarının getirdiği geçici korumalar ve icra durdurma hükümleri dikkate alınarak hareket edilmelidir.

Kiracının Aynı İlçe veya Belediye Sınırları İçinde Oturulabilir Konutu Bulunması Durumu

Kira hukukunda ev sahiplerinin tahliye talep edebileceği özel nedenlerden biri de kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı belediye sınırları içinde oturmaya elverişli başka bir konutunun bulunmasıdır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352/3 hükmünde düzenlenen bu tahliye sebebi, uygulamada nispeten az bilinen ancak doğru şartlar altında ev sahibine önemli bir hak tanıyan bir hukuki yoldur.

1. Kiracının Konutu Bulunması Nedeniyle Tahliye Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli başka bir konutu varsa ve ev sahibi, kira sözleşmesinin yapıldığı sırada bu durumu bilmiyorsa, sözleşme süresinin bitiminden yararlanarak tahliye talep edebilir.

Bu dava, yenilik doğurucu nitelikte bir dava olup mahkeme kararıyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesini sağlar.

2. Bu Tahliye Sebebinin Geçerli Olması İçin Aranan Şartlar

Hukuken bu sebebe dayanarak tahliye davası açılabilmesi ve mahkemeden olumlu sonuç alınabilmesi için şu şartların kümülatif olarak (bir arada) bulunması şarttır:

A. Kiracının veya Eşinin Başka Bir Konutu Olmalıdır

• Mülkiyetin kiracıya veya birlikte yaşadığı eşine ait oturmaya elverişli bir konut olması gerekir. Çocukların veya diğer akrabaların üstüne olan konutlar kural olarak bu kapsamda değerlendirilmez.

• Konutun “oturmaya elverişli” (mesken vasfında, yaşanabilir durumda ve boş veya kiraya verilebilir) olması şarttır. Tadilatta olan, oturulamayacak derecede harap durumdaki konutlar bu kapsama girmez.

B. Konut Aynı Belediye Sınırları İçinde Olmalıdır

Kiracının sahip olduğu diğer konut, kiralanan taşınmazın bulunduğu aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde yer almalıdır. Farklı bir ilde veya farklı bir belediye sınırında bulunan konut için bu hüküm uygulanamaz.

C. Ev Sahibi Sözleşmeyi Yaparken Bu Durumu Bilmemelidir (Kritik Şart)

Ev sahibinin tahliye hakkını kullanabilmesi için, kira sözleşmesinin kurulduğu sırada kiracının o konuta sahip olduğunu bilmiyor olması gerekir. Eğer ev sahibi, sözleşmeyi imzalarken kiracının aynı belediye sınırları içinde evi olduğunu bildiği halde sözleşmeyi yapmışsa, sonradan bu sebebe dayanarak tahliye davası açamaz. Bilmediğini ispat yükü ev sahibindedir.

3. Dava Açma Süresi ve Süreç Nasıl İşler?

Bu sebebe dayalı tahliye davalarında süreler çok katı bir şekilde düzenlenmiştir:

• Dava Açma Zamanı: Sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde mahkemede dava açılması gerekmektedir.

• Sürenin kaçırılması durumunda, ev sahibi o kira dönemi için bu hak sınırını kaybeder ve bir sonraki kira dönemini beklemek zorunda kalır (veya şartları varsa başka tahliye sebepleri değerlendirilir).

Usulsüz Tahliyeler ve Ev Sahibinin Tazminat Sorumluluğu (Kötü Niyet Tazminatı)

Kira hukukunda ev sahiplerine tanınan tahliye hakları, mülk sahiplerinin mülkiyet haklarını korumayı amaçlasa da uygulamada zaman zaman bu hakların kötüye kullanıldığı görülmektedir. Özellikle “ihtiyaç” veya “yeniden inşa/imar” gibi haklı gerekçelerle kiracısını tahliye eden bazı ev sahiplerinin, kanuni yasaklara aykırı davranarak taşınmazı başkalarına kiraladığı veya boş tuttuğu durumlarla karşılaşılmaktadır.

1. Usulsüz Tahliye Nedir?

Usulsüz tahliye; ev sahibinin kanunda öngörülen geçerli bir sebebi (örneğin kendisinin veya yakınlarının konut ihtiyacı, esaslı tadilat/yeniden inşa vb.) öne sürerek kiracıyı taşınmazdan çıkarması, ancak tahliye sonrasında gerçek amacın bu olmadığını kanıtlar nitelikte eylemlerde bulunması durumudur.

Örneğin; “oğlum oturacak” diyerek gereksinim sebebiyle kiracısını çıkaran bir ev sahibinin, daireyi kısa süre sonra başka birine çok daha yüksek bir bedelle kiralaması açık bir usulsüz tahliye örneğidir.

2. Yeniden Kiralama Yasağı Nedir? (TBK m. 355)

Kanun koyucu, kötü niyetli tahliyelerin önüne geçmek için mülk sahiplerine çok katı bir yasak getirmiştir. Bu yasak Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde açıkça düzenlenmiştir:

Yeniden Kiralama Yasağı Kuralı: Gereksinim veya yeniden inşa/imar sebebiyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın, 3 yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.

İstisnalar Var mıdır?

Ev sahibinin tahliye ettiği taşınmazı 3 yıl içinde başkasına kiralayabilmesi için haklı bir sebebinin bulunması gerekir. Örneğin, ev sahibinde veya ailesinde öngörülemeyen ani sağlık problemleri, zorunlu tayin durumları veya mücbir sebepler gibi objektif ve haklı gerekçeler mahkemelerce değerlendirilebilir. Ancak somut ve haklı bir mazeret olmaksızın yapılan kiralamalar doğrudan hukuka aykırı kabul edilir.

3. Ev Sahibinin Tazminat Sorumluluğu (Kötü Niyet Tazminatı)

Ev sahibinin yeniden kiralama yasağına aykırı davranması durumunda, eski kiracısına karşı hukuki tazminat sorumluluğu doğar. Kanun, bu durumda ev sahibine çok net bir alt sınır belirlemiştir:

• Tazminatın Alt Sınırı: Ev sahibi, usulsüz tahliye ettiği eski kiracısına, son yıl ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

• Maddi ve Manevi Diğer Zararlar: Kiracının taşınmazı boşaltırken yaptığı nakliye masrafları, yeni taşınmaz için ödediği komisyon, aidat farkları veya benzeri zararlar da şartları varsa talep edilebilir. Ayrıca iki konut arasındaki kira farkı zararları da dava konusu yapılabilir.

4. Dava Süreci ve Zaman Aşımı

Usulsüz tahliye nedeniyle tazminat talep etmek isteyen eski kiracının yasal sürelere dikkat etmesi gerekmektedir:

   Usulsüz Tahliye Tazminat Süreci:
   
   [1] Tespit ve Delil Toplama: Taşınmazın başkasına kiralandığının veya ilan verildiğinin tespiti
   [2] Dava Şartı Arabuluculuk: Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk başvurusunun yapılması
   [3] Tazminat Davası: Sulh Hukuk Mahkemesinde tazminat davasının ikame edilmesi

• Zaman Aşımı: Bu tür tazminat talepleri için kanunda öngörülen genel zamanaşımı kuralları ve hak düşürücü süreler dikkate alınarak hareket edilir. Hak kaybı yaşamamak adına usulsüzlüğün öğrenildiği andan itibaren hukuki süreci geciktirmemek önemlidir.

• Görevli ve Yetkili Mahkeme: Tazminat davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.