İspanya’da Ev Alarak Oturum İzni Alınabilir mi? Golden Visa’nın Kaldırılması ve Alternatif Yollar

İspanya’da yaşamak ve Avrupa Birliği içerisinde gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen Türk vatandaşlarının en fazla araştırdığı konulardan biri, ev satın alarak oturum izni alınıp alınamayacağıdır. Madrid, Barselona, Valensiya, Alicante, Malaga, Marbella ve İspanya’nın kıyı bölgeleri hem yaşam hem de yatırım amacıyla yabancı alıcıların ilgisini çekmektedir.

Ancak 2026 yılı itibarıyla İspanya’da ev, daire, villa, arsa veya ticari taşınmaz satın alınması, alıcıya doğrudan oturum izni vermemektedir. Daha önce belirli miktarın üzerindeki gayrimenkul yatırımlarına dayanılarak başvurulabilen ve kamuoyunda “Golden Visa” olarak bilinen yatırımcı oturumu, 3 Nisan 2025 tarihinden itibaren yeni başvurular bakımından kaldırılmıştır. Dolayısıyla bugün 500.000 Euro, 1 milyon Euro veya daha yüksek bedelle taşınmaz satın alan bir Türk vatandaşı, yalnızca bu satın alma işlemine dayanarak İspanya’da oturma hakkı elde edemez. (BOE)

Taşınmaz mülkiyeti ile yabancılar hukuku kapsamındaki ikamet hakkı birbirinden farklı hukuki statülerdir. Kişi İspanya’da geçerli şekilde gayrimenkul sahibi olabilir; ancak ülkede 90 günden uzun süre yaşamak için çalışma dışı oturum, dijital göçebe, çalışma, serbest meslek, girişimci, öğrenci veya aile birleşimi gibi ayrı bir hukuki sebebe dayanmalıdır.

İspanya Golden Visa Programı Neydi?

İspanya Golden Visa programı, 14/2013 sayılı Girişimcilerin Desteklenmesi ve Uluslararasılaşması Hakkında Kanun kapsamında uygulanmaktaydı. Program, Avrupa Birliği vatandaşı olmayan kişilerin İspanya’da önemli miktarda yatırım yapmaları karşılığında yatırımcı vizesi ve oturum izni almalarına imkân sağlıyordu.

Gayrimenkule dayalı başvurularda her ana başvurucu için İspanya’da toplam değeri en az 500.000 Euro olan taşınmaz satın alınması gerekiyordu. Bu tutarın borç, ipotek veya başka bir takyidattan ari olması; 500.000 Euro’yu aşan bölümün ise krediyle finanse edilebilmesi mümkündü. Mülkiyet ve takyidat durumu, ilgili İspanyol Tapu Sicilinden alınan resmî belgelerle kanıtlanıyordu. (BOE)

Program yalnızca gayrimenkul yatırımını kapsamıyordu. İspanyol devlet tahvilleri, şirket hisseleri, banka mevduatı ve genel ekonomik yarar taşıyan iş projeleri de belirli şartlarla yatırımcı oturumuna dayanak oluşturabiliyordu. Ancak 2025 yılında yapılan değişiklikle yatırımcı vizelerine ilişkin 14/2013 sayılı Kanun’un 63 ila 67. maddeleri yürürlükten kaldırılarak içeriği boşaltıldı. (BOE)

İspanya Golden Visa Ne Zaman Kaldırıldı?

Golden Visa programının kaldırılması, 2 Ocak 2025 tarihli ve 1/2025 sayılı Organik Kanun ile düzenlendi. Kanun 3 Ocak 2025 tarihinde İspanya Resmî Gazetesi’nde yayımlandı ve yatırımcı oturumuna ilişkin değişiklikler 3 Nisan 2025 tarihinde yürürlüğe girdi. Bu tarihten itibaren yeni gayrimenkul yatırımlarına dayanılarak yatırımcı vizesi veya yatırımcı oturum izni başvurusu yapılması mümkün değildir. (BOE)

Bu düzenleme yalnızca taşınmaza dayalı Golden Visa’yı değil, 14/2013 sayılı Kanun’un eski yatırımcı vizesi bölümündeki diğer sermaye yatırımı kategorilerini de etkiledi. Buna karşılık girişimci, uluslararası uzaktan çalışan, yüksek nitelikli profesyonel, araştırmacı ve şirket içi transfer gibi diğer özel oturum türleri yürürlükte kalmaya devam etmektedir. (BOE)

3 Nisan 2025’ten Önce Yapılan Başvurular Ne Olacak?

Golden Visa’nın kaldırılması, önceki bütün yatırımcıların haklarını aynı anda sona erdirmemiştir. Kanunda mevcut başvuru ve izinlerin korunmasına yönelik özel geçiş hükümleri bulunmaktadır.

3 Nisan 2025’ten önce yatırımcı vizesi veya yatırımcı oturumu başvurusunu resmen sunmuş olan yatırımcılar ve aile üyeleri, başvuru tarihinde yürürlükte bulunan eski mevzuata göre değerlendirilmeye devam eder. Başka bir ifadeyle başvuru zamanında yapılmışsa işlemin kanun değişikliğinden sonra sonuçlanması, tek başına başvurunun reddedilmesine yol açmaz. (BOE)

Aynı şekilde 3 Nisan 2025 tarihinde geçerli bir yatırımcı vizesi veya yatırımcı oturum izni bulunan kişiler, izinlerini düzenlendiği sürenin sonuna kadar kullanabilir. Bu izinlerin yenilenmesi de ilk iznin verildiği tarihte geçerli olan mevzuat hükümlerine göre değerlendirilir. (BOE)

Bununla birlikte geçiş hükümlerinden yararlanabilmek için yalnızca 3 Nisan 2025’ten önce bir ev satın alınmış olması yeterli değildir. İlgili yatırımcı vizesi veya oturum başvurusunun yürürlük tarihinden önce yetkili makama sunulmuş olması gerekir. Taşınmazı daha önce satın aldığı hâlde Golden Visa başvurusunu 3 Nisan 2025’ten sonra yapan kişi, eski sistemden yararlanamaz.

2026 Yılında Ev Satın Almak Oturum İzni Sağlar mı?

2026 yılında İspanya’da satın alınan gayrimenkulün değerine bağlı otomatik veya özel bir oturum hakkı bulunmamaktadır. Taşınmazın 100.000 Euro, 500.000 Euro veya birkaç milyon Euro değerinde olması bu sonucu değiştirmez.

Ev sahibi olmak, kişinin Schengen bölgesindeki kalış süresini de kendiliğinden uzatmaz. Türk vatandaşları, geçerli kısa süreli Schengen vizeleriyle genel olarak 180 günlük dönem içerisinde en fazla 90 gün kalabilir. İspanya’da ev sahibi olunması, bu süre dışında ülkede yaşama veya çalışma hakkı vermez.

Bununla birlikte gayrimenkul sahibi olmak farklı bir oturum başvurusunu destekleyebilir. Örneğin çalışma dışı oturum başvurusunda İspanya’da kalınacak konutun belgelenmesinde tapu kullanılabilir. Ancak oturumun hukuki dayanağı evin satın alınması değil; başvurucunun yeterli mali kaynak, sağlık sigortası ve diğer ikamet şartlarını karşılamasıdır.

Ev Sahipleri İçin Çalışma Dışı Oturum Seçeneği

İspanya’da ev sahibi olan ve herhangi bir işte çalışmadan yaşamayı planlayan kişiler bakımından en önemli alternatiflerden biri çalışma dışı oturum vizesidir. İspanyolca “residencia no lucrativa” olarak adlandırılan bu izin, başvurucunun çalışma veya mesleki faaliyette bulunmaksızın kendisinin ve ailesinin geçimini karşılayabilecek mali kaynaklara sahip olmasını gerektirir.

Ana başvurucunun aylık IPREM tutarının yüzde 400’ü, her aile üyesi için ise ayrıca yüzde 100’ü kadar kaynak göstermesi gerekir. Başvurucunun İspanya’da geçerli kapsamlı sağlık sigortasına sahip olması, sabıka ve kamu sağlığı şartlarını karşılaması da zorunludur. (inclusion.gob.es)

İspanya’daki evin tapusu konut ve mal varlığı bakımından dosyayı destekleyebilir. Ancak taşınmaza yatırılan para likit mali kaynak olarak her durumda kabul edilmez. Başvurucunun yaşam giderlerini karşılamak için ayrıca düzenli gelir veya kullanılabilir birikim göstermesi gerekir.

Çalışma dışı oturum sahipleri İspanya’dan yabancı bir işverene uzaktan çalışamaz ve serbest meslek faaliyeti yürütemez. Uzaktan çalışmaya devam etmek isteyen kişilerin dijital göçebe vizesini değerlendirmesi daha doğru olacaktır.

Dijital Göçebe Vizesi Gayrimenkul Sahipleri İçin Uygun Olabilir mi?

Yabancı bir şirket veya müşteriler için internet üzerinden çalışan kişiler, İspanya dijital göçebe vizesine başvurabilir. İspanya mevzuatındaki uluslararası uzaktan çalışan statüsü, üçüncü ülke vatandaşlarının İspanya’da ikamet ederken yurtdışındaki şirketler için teknolojik araçlarla çalışmasına imkân vermektedir. (inclusion.gob.es)

Bu vize bakımından ev satın alma zorunluluğu bulunmamaktadır. Başvurucu kiralık konut da gösterebilir. Bununla birlikte İspanya’da ev sahibi olmak, yerleşim ve konaklama planının somutluğunu destekleyebilir.

Başvuruda yabancı şirketin gerçek faaliyetini, başvurucuyla mevcut çalışma veya ticari ilişkiyi, mesleki yeterliliği, yeterli geliri ve sosyal güvenlik durumunu belgelemek gerekir. Gayrimenkulün değeri bu koşulların yerine geçmez.

Şirket veya Serbest Meslek Yoluyla Oturum

İspanya’da ticari faaliyet yürütmek isteyen kişiler, serbest çalışma oturumunu değerlendirebilir. Başvurucunun faaliyetin açılması ve işletilmesi için gereken ruhsatları, mesleki yeterliliğini, yatırım miktarını ve projenin ekonomik olarak uygulanabilir olduğunu göstermesi gerekir. Yatırımın yeterliliği ve istihdam üzerindeki etkisi de değerlendirme kapsamında yer alır. (inclusion.gob.es)

Yenilikçi ve İspanya ekonomisi bakımından özel önem taşıyan projeler için girişimci oturumu da gündeme gelebilir. Bu izinlerde gayrimenkul satın alınması değil, iş projesinin yenilik düzeyi, ekonomik katkısı, finansmanı ve uygulanabilirliği esas alınır.

Bir taşınmaz satın alınarak turistik kiralama yapılmasının planlanması da otomatik çalışma veya girişimci oturumu sağlamaz. Kiralama faaliyetinin niteliği, bölgesel ruhsatlar, vergi kayıtları ve başvurucunun faaliyet içerisindeki aktif rolü ayrıca değerlendirilmelidir.

Türk Vatandaşları İspanya’da Ev Satın Alabilir mi?

Türk vatandaşlarının İspanya’da konut veya ticari taşınmaz satın almalarına yönelik genel bir yasak bulunmamaktadır. İspanya’da ikamet etmeyen yabancıların da taşınmaz edinmesi mümkündür.

Satın alma işlemleri için yabancının “Número de Identidad de Extranjero”, yani NIE numarası alması gerekir. NIE, İspanya ile ekonomik, mesleki veya sosyal ilişki kuran yabancılara verilen tekil kimlik numarasıdır ve resmî belge ve işlemlerde kullanılır. (interior.gob.es)

Bununla birlikte Avrupa Birliği dışı ülke vatandaşlarının İspanya’nın belirli stratejik veya askerî bölgelerinde taşınmaz edinmesi bakımından ön izin şartı gündeme gelebilir. İspanya Tapu Sicilleri Birliğinin rehberinde adalar, sınır bölgeleri, Cebelitarık Boğazı, Cartagena ve bazı stratejik alanlarda AB dışı alıcılar yönünden özel savunma mevzuatının uygulanabileceği belirtilmektedir. Taşınmazın konumu bu kapsama giriyorsa işlemden önce özel inceleme yapılmalıdır.

İspanya’da Ev Satın Alma Süreci

Satın alma sürecine başlamadan önce alıcının NIE numarasını alması ve finansman planını belirlemesi gerekir. Taşınmaz seçildikten sonra satıcının gerçek malik olup olmadığı, tapu üzerinde ipotek, haciz, intifa, irtifak veya başka bir takyidat bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.

Bu incelemenin temel belgelerinden biri Tapu Sicilinden alınan “nota simple” belgesidir. Nota simple; taşınmazın tanımı, kayıtlı maliki ve güncel hak ve takyidatlar hakkında bilgi sağlar. Ancak nota simple bilgilendirici nitelikte olup mahkeme ve üçüncü kişiler karşısında kesin delil niteliği taşıyan belge, tapu sicil sertifikasıdır. (Corpme Web Institucional)

Tapu incelemesinin kapora ödenmeden veya bağlayıcı sözleşme imzalanmadan önce yapılması önemlidir. Resmî alım rehberinde taşınmazın maliki, ipotek ve hacizleri, mevcut kiracıları, korumalı konut statüsü, idari kısıtlamaları ve kat mülkiyeti kuralları hakkında önceden bilgi alınması gerektiği belirtilmektedir.

Satıcıdan son emlak vergisi olan IBI makbuzu ile apartman veya site aidatlarının ödendiğini gösteren belge de istenmelidir. Kat mülkiyeti yönetmeliğinde turistik kiralama, tadilat ve ortak alan kullanımıyla ilgili kısıtlamalar bulunabilir.

Taraflar uygulamada rezervasyon veya “contrato de arras” olarak adlandırılan kapora sözleşmesi imzalayabilir. Bu sözleşmenin sıradan bir niyet belgesi olduğu düşünülmemelidir. Cayma hâlinde kaporanın kaybedilmesi veya iki katıyla iade edilmesi gibi sonuçlar doğurabileceğinden sözleşmenin hukuki niteliği ve şartları imzadan önce incelenmelidir.

Nihai devir, İspanyol noter huzurunda düzenlenen satış senediyle gerçekleştirilir. Satış sonrasında alıcının mülkiyet hakkını Tapu Siciline tescil ettirmesi, üçüncü kişilere karşı tam hukuki koruma sağlanması bakımından büyük önem taşır. (Corpme Web Institucional)

Ev Satın Alırken Ödenecek Vergiler

Yeni konutun doğrudan müteahhit veya geliştiriciden ilk teslim olarak satın alınması hâlinde genel olarak yüzde 10 oranında KDV uygulanır. Özel nitelikteki bazı sosyal konutlarda yüzde 4 oranı söz konusu olabilir. Kullanılmış konut alımlarında ise KDV yerine taşınmazın bulunduğu özerk bölgeye ödenen Devir Vergisi, yani ITP uygulanır. (Agencia Tributaria)

ITP ve noter belgelerine ilişkin AJD vergilerinin oranları özerk bölgelere göre değişebilir. Bu vergilerin uygulanması büyük ölçüde özerk bölge idarelerine bırakıldığından Madrid, Katalonya, Endülüs veya Valensiya’daki bir taşınmazın toplam vergi maliyeti aynı olmayabilir. (Agencia Tributaria)

Alım bedeline ek olarak noter, Tapu Sicili, avukat, emlak danışmanı, tercüme ve gerektiğinde banka kredisi masrafları da bütçeye dâhil edilmelidir. Vergi ve masraflar satın alma bedelinden ayrı hesaplanmalıdır.

Taşınmaz Sahibi Olmak Vergi Mukimliği Yaratır mı?

İspanya’da yalnızca ev sahibi olmak, kişiyi otomatik olarak İspanyol vergi mukimi yapmaz. Ancak kişinin yılın büyük bölümünü İspanya’da geçirmesi veya ekonomik ve kişisel ilişkilerinin merkezini İspanya’ya taşıması hâlinde vergi mukimliği doğabilir.

Oturum izninin türü ile vergi mukimliği aynı kavram değildir. Bir kişi İspanya’da ev sahibi olduğu hâlde başka ülkede vergi mukimi kalabilir; buna karşılık çalışma dışı oturum veya dijital göçebe izniyle fiilen İspanya’ya yerleşmesi hâlinde dünya genelindeki gelirleri bakımından İspanyol beyan yükümlülükleri gündeme gelebilir.

İspanya’da ikamet etmeyen taşınmaz sahiplerinin de gayrimenkulün kullanımı, kiralanması veya satışı nedeniyle İspanya’da vergi yükümlülükleri oluşabilir. Bu nedenle gayrimenkul yatırımı, oturum ve vergi planlaması birlikte yürütülmelidir.

Ev Sahipliği Süresiz Oturum veya Vatandaşlık Sağlar mı?

Bir kişinin İspanya’da beş veya on yıl boyunca taşınmaz sahibi olması, tek başına uzun dönem oturum veya İspanyol vatandaşlığı hakkı sağlamaz. Bu haklarda esas alınan süre mülkiyet süresi değil, geçerli oturum izniyle gerçekleştirilen yasal ve fiilî ikamettir.

Başvurucu Golden Visa dışındaki bir oturum türüyle İspanya’da yaşamaya başlar ve kanuni ikamet şartlarını korursa, geçirilen süre uzun dönem oturum ve vatandaşlık bakımından dikkate alınabilir. Ancak yalnızca turistik ziyaretlerde bulunmak veya evi dönemsel olarak kullanmak yasal ikamet süresi oluşturmaz.

Sonuç

2026 yılı itibarıyla İspanya’da ev satın almak, Türk vatandaşlarına otomatik vize veya oturum izni sağlamamaktadır. Gayrimenkul alımına dayalı Golden Visa sistemi 3 Nisan 2025 tarihinde yeni başvurulara kapatılmıştır. Bu tarihten önce başvurusunu resmen sunmuş kişiler eski mevzuata göre değerlendirilebilir; yürürlük tarihinde geçerli izni bulunanların yenilemeleri de geçiş hükümleri kapsamında korunmaktadır.

İspanya’da ev sahibi olmak isteyen kişinin oturum planını gayrimenkul satın alma işleminden ayrı değerlendirmesi gerekir. Çalışmadan yaşayacak kişiler için çalışma dışı oturum, yabancı şirketlere uzaktan hizmet verenler için dijital göçebe vizesi, ticari faaliyet yürütecekler için serbest çalışma veya girişimci oturumu değerlendirilebilir.

Satın alma öncesinde NIE alınması, nota simple ve tapu kayıtlarının incelenmesi, ipotek ve hacizlerin kontrol edilmesi, belediye ve kat mülkiyeti sınırlamalarının araştırılması, vergi yükünün hesaplanması ve sözleşmelerin hukuki incelemeden geçirilmesi önemlidir.

Gayrimenkul yatırımı doğru yapılandırıldığında İspanya’da yaşam planını ve mali portföyü destekleyebilir. Ancak artık bağımsız bir oturum sebebi olmadığından, taşınmaz alım kararı ile vize ve ikamet stratejisinin aynı hukuki plan içerisinde fakat birbirinden ayrı şartlarla ele alınması gerekir.