Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde Malik Lehine Hangi Hükümler Olmalıdır?

Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin haklarını koruyan en önemli belge, müteahhit ile yapılan kentsel dönüşüm sözleşmesidir. Riskli yapının yıkılması ve yerine yeni bina yapılması sürecinde, maliklerin hangi bağımsız bölümleri alacağı, müteahhidin hangi yükümlülükleri üstleneceği, inşaatın ne zaman tamamlanacağı, kira yardımının nasıl ödeneceği, tapu devrinin hangi aşamada yapılacağı ve gecikme halinde ne olacağı bu sözleşmeyle belirlenir.

Uygulamada birçok malik, müteahhit tarafından hazırlanan sözleşmeyi yeterince incelemeden imzalamakta ve sonrasında ciddi hak kayıpları yaşamaktadır. Özellikle teslim süresinin belirsiz bırakılması, cezai şartın zayıf olması, tapu devrinin erken yapılması, teminat alınmaması, teknik şartnamenin eksik düzenlenmesi, şerefiye hesabı yapılmaması ve eksik-ayipli işlere ilişkin hüküm bulunmaması maliklerin mağdur olmasına neden olabilir.

Kentsel dönüşüm sözleşmesi, yalnızca tarafların anlaşmasını gösteren basit bir belge değildir. Bu sözleşme, maliklerin mülkiyet hakkını, yeni bağımsız bölümlerini, ekonomik menfaatlerini ve dava haklarını doğrudan etkileyen kapsamlı bir hukuki metindir. Bu nedenle sözleşmenin malik lehine açık, net, uygulanabilir ve ispat kolaylığı sağlayacak şekilde hazırlanması gerekir.

Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi Neden Önemlidir?

Kentsel dönüşümde mevcut bina yıkıldığında maliklerin fiilen kullandığı bağımsız bölüm ortadan kalkar. Bu aşamadan sonra maliklerin hakları büyük ölçüde sözleşme hükümlerine bağlı hale gelir. Müteahhidin ne yapacağı, ne zaman yapacağı ve yapmazsa hangi sonuçlarla karşılaşacağı sözleşmede düzenlenmemişse maliklerin hak araması zorlaşır.

Sözleşme, müteahhidin vaatlerini yazılı ve bağlayıcı hale getirir. Sözlü vaatler, toplantılarda verilen sözler veya broşürlerde yer alan tanıtımlar tek başına yeterli güvence sağlamaz. Maliklerin korunabilmesi için tüm önemli hususlar sözleşmeye açıkça yazılmalıdır.

Özellikle çok malik bulunan apartman ve sitelerde, sözleşmenin belirsiz olması maliklerin kendi aralarında da uyuşmazlık yaşamasına yol açabilir. Hangi malikin hangi daireyi alacağı, şerefiye farklarının nasıl hesaplanacağı, ortak alanların nasıl kullanılacağı ve otopark-depo haklarının kime ait olacağı net değilse inşaat tamamlandıktan sonra dahi dava süreçleri başlayabilir.

Teslim Süresi Açık ve Kesin Olmalıdır

Malik lehine kentsel dönüşüm sözleşmesinde bulunması gereken en önemli hükümlerden biri teslim süresidir. Sözleşmede müteahhidin binayı hangi tarihe kadar tamamlayacağı açıkça yazılmalıdır. Teslim süresi belirsiz, yoruma açık veya tamamen müteahhidin iradesine bırakılmış olmamalıdır.

Teslim süresi düzenlenirken yalnızca “inşaat ruhsattan itibaren 24 ay içinde tamamlanacaktır” demek her zaman yeterli değildir. Çünkü ruhsatın ne zaman alınacağı belirsiz bırakılırsa, müteahhit ruhsat sürecini uzatarak fiilen teslim süresini de uzatabilir. Bu nedenle sözleşmede ruhsat alma süresi, inşaata başlama süresi ve teslim süresi ayrı ayrı düzenlenmelidir.

Örneğin müteahhidin sözleşme tarihinden itibaren belirli süre içinde ruhsat başvurusu yapacağı, belirli süre içinde ruhsat alacağı ve ruhsat tarihinden itibaren belirli süre içinde inşaatı tamamlayacağı açıkça belirtilmelidir. Ayrıca iskan alınmadan teslimin gerçekleşmiş sayılmayacağı da malik lehine önemli bir hükümdür.

Gecikme Halinde Cezai Şart Düzenlenmelidir

Kentsel dönüşümde inşaatın gecikmesi maliklerin en sık karşılaştığı sorunlardan biridir. Müteahhit inşaata geç başlayabilir, ruhsat sürecini uzatabilir, finansman sorunu yaşayabilir veya projeyi süresinde tamamlayamayabilir. Bu durumda malikler evlerinden veya işyerlerinden mahrum kalır, kira ödemek zorunda kalır ve ekonomik zarara uğrar.

Bu nedenle sözleşmede gecikme halinde uygulanacak cezai şart açıkça düzenlenmelidir. Cezai şart; müteahhidin teslim tarihini aşması halinde her malik, her bağımsız bölüm veya her ay için ödeyeceği bedeli gösterir. Bu hüküm, maliklerin zararlarını ayrıca tek tek ispat etmek zorunda kalmadan talepte bulunmasını kolaylaştırır.

Cezai şartın miktarı caydırıcı olmalıdır. Çok düşük belirlenen cezai şart, müteahhit açısından gerçek bir yaptırım oluşturmaz. Ayrıca cezai şartın kira yardımından ayrı olduğu, gecikme devam ettikçe işlemeye devam edeceği ve müteahhidin kusuruyla gecikme halinde maliklerin diğer tazminat haklarının saklı olduğu belirtilmelidir.

Kira Yardımı Net Şekilde Yazılmalıdır

Kentsel dönüşümde bina tahliye edildiğinde maliklerin barınma veya işyeri kullanım ihtiyacı doğar. Bu nedenle müteahhit tarafından ödenecek kira yardımı, malik lehine sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.

Sözleşmede kira yardımının miktarı, hangi tarihten itibaren başlayacağı, kaç ay süreceği, hangi gün ödeneceği ve ödeme gecikirse ne olacağı yazılmalıdır. “Müteahhit kira yardımı yapacaktır” gibi genel ifadeler yeterli değildir.

Kira yardımının resmi idari kira yardımından bağımsız olup olmadığı da belirtilmelidir. Müteahhit tarafından ödenen kira yardımı, idareden alınabilecek yardımla karıştırılmamalıdır. Ayrıca inşaat gecikirse kira yardımının devam edeceği ve gecikme cezasını ortadan kaldırmayacağı açıkça yazılmalıdır.

Tapu Devri Aşamalı Olmalıdır

Malikler açısından en büyük risklerden biri, müteahhide erken ve kontrolsüz tapu devri yapılmasıdır. Bazı sözleşmelerde müteahhide inşaatın başında geniş arsa payı devri veya satış yetkisi verilmektedir. Bu durum, müteahhidin inşaatı tamamlamadan kendisine düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmasına yol açabilir.

Malik lehine sözleşmede tapu devri mutlaka aşamalı düzenlenmelidir. Müteahhit ancak belirli inşaat seviyelerini tamamladıkça kendisine düşen payları devralabilmelidir. Ruhsat alınması, temel atılması, kaba inşaatın tamamlanması, ince işlerin tamamlanması ve iskan alınması gibi aşamalar tapu devri için ölçüt olarak belirlenebilir.

Ayrıca müteahhide verilecek vekaletnamelerde satış, devir, ipotek, rehin veya malik aleyhine işlem yapma yetkileri sınırlanmalıdır. Maliklerin, inşaat tamamlanmadan tüm tapu haklarını müteahhide devretmesi ciddi hak kaybı riski doğurur.

Müteahhitten Teminat Alınmalıdır

Malik lehine sözleşmede mutlaka teminat hükmü bulunmalıdır. Teminat, müteahhidin inşaatı süresinde tamamlamaması, işi yarım bırakması, eksik veya ayıplı teslim yapması ya da sözleşmeye aykırı davranması halinde maliklere güvence sağlar.

Teminat banka teminat mektubu, ipotek, kefalet, teminat senedi, teminat amaçlı bağımsız bölüm veya başka hukuki araçlarla sağlanabilir. Ancak teminatın gerçekten tahsil edilebilir ve yeterli değerde olması gerekir.

Sözleşmede teminatın türü, miktarı, süresi, hangi hallerde paraya çevrileceği ve ne zaman iade edileceği açıkça belirtilmelidir. Sadece “müteahhit teminat verecektir” şeklindeki belirsiz hüküm yeterli değildir. Teminat somut, uygulanabilir ve malik zararını karşılamaya elverişli olmalıdır.

Bağımsız Bölüm Paylaşımı Açıkça Belirlenmelidir

Kentsel dönüşüm sözleşmesinde maliklere hangi bağımsız bölümlerin verileceği açıkça yazılmalıdır. Her malikin yeni binada alacağı bağımsız bölümün katı, cephesi, numarası, net ve brüt metrekare bilgisi, balkon, depo, otopark ve eklenti hakları belirlenmelidir.

Bağımsız bölüm paylaşımı belirsiz bırakılırsa, inşaat tamamlandığında ciddi uyuşmazlıklar çıkabilir. Özellikle ön cephe-arka cephe, yüksek kat-düşük kat, dükkan-konut, bahçe kullanımı ve teras alanları bakımından değer farkları önemlidir.

Paylaşım planı, bağımsız bölüm listesi, proje krokisi ve şerefiye tablosu sözleşmenin eki haline getirilmelidir. Bu eklerin sözleşmeyle aynı hukuki değere sahip olduğu açıkça yazılmalıdır.

Şerefiye ve Değer Farkı Hükmü Bulunmalıdır

Kentsel dönüşümde her bağımsız bölüm aynı değerde değildir. Aynı metrekareye sahip iki daire arasında kat, cephe, manzara, kullanım alanı, bahçe, teras, otopark ve ticari potansiyel nedeniyle ciddi değer farkları olabilir. Bu nedenle şerefiye hesabı malik lehine mutlaka düzenlenmelidir.

Şerefiye hesabı yapılmadan yapılan paylaşım, bazı maliklerin haksız avantaj elde etmesine, bazı maliklerin ise değer kaybına uğramasına neden olabilir. Özellikle eski binadaki bağımsız bölüm değeri ile yeni binadaki bağımsız bölüm değeri karşılaştırılmalıdır.

Sözleşmede şerefiye farkının nasıl hesaplanacağı, kimin tarafından hesaplanacağı, itiraz halinde ne yapılacağı ve değer farkının nasıl ödeneceği açıkça yazılmalıdır. Maliklerin şerefiye ve değer farkına ilişkin haklarından feragat ettiği anlamına gelebilecek hükümlerden kaçınılmalıdır.

Net ve Brüt Metrekare Ayrımı Yapılmalıdır

Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde en çok uyuşmazlık çıkan konulardan biri metrekaredir. Müteahhit brüt metrekare üzerinden vaatlerde bulunabilir; malik ise net kullanım alanı beklentisi içinde olabilir. Bu nedenle sözleşmede net ve brüt metrekare ayrımı açıkça yapılmalıdır.

Bağımsız bölümün net kullanım alanı, brüt alanı, balkon, teras, depo, otopark ve ortak alan paylarının nasıl hesaplandığı yazılmalıdır. “Yaklaşık metrekare” veya “proje değişikliğine göre değişebilir” gibi ifadeler malik aleyhine belirsizlik yaratabilir.

Metrekare eksikliği halinde maliklerin hangi haklara sahip olacağı da düzenlenmelidir. Eksik metrekare için bedel indirimi, tazminat veya eşdeğer alan tahsisi gibi hükümler sözleşmeye eklenebilir.

Teknik Şartname Sözleşmenin Eki Olmalıdır

Malik lehine sözleşmede teknik şartname mutlaka bulunmalıdır. Teknik şartname, yeni binada kullanılacak malzemeleri, işçilik kalitesini, mimari ve teknik özellikleri ayrıntılı şekilde gösterir.

Sözleşmede “lüks inşaat yapılacaktır” veya “birinci sınıf malzeme kullanılacaktır” gibi soyut ifadeler yeterli değildir. Hangi marka veya kalite seviyesinde pencere, kapı, zemin kaplaması, mutfak dolabı, banyo malzemesi, asansör, yalıtım, dış cephe ve tesisat kullanılacağı açıkça yazılmalıdır.

Teknik şartname sözleşmenin ayrılmaz eki olmalı ve müteahhidin bu şartnameye aykırı imalat yapması halinde maliklerin ayıp, eksik iş ve tazminat hakları saklı tutulmalıdır.

Ruhsat Alma Süresi ve Sorumluluğu Belirlenmelidir

Kentsel dönüşümde müteahhidin ruhsat alma yükümlülüğü açıkça düzenlenmelidir. Ruhsat alınmadan inşaatın başlaması mümkün olmadığı için ruhsat sürecinin belirsiz kalması tüm projeyi geciktirebilir.

Sözleşmede müteahhidin hangi tarihe kadar proje hazırlayacağı, belediyeye başvuru yapacağı ve ruhsatı alacağı yazılmalıdır. Ruhsat alınamaması halinde maliklerin sözleşmeyi feshetme, tazminat talep etme veya başka müteahhitle anlaşma hakkı bulunmalıdır.

Ruhsat sürecindeki masrafların kime ait olduğu da belirtilmelidir. Müteahhitin kendi yükümlülüğünde olan ruhsat ve proje masraflarını sonradan maliklere yüklemesini engelleyen hükümler konulmalıdır.

İskan Alınmadan Teslim Gerçekleşmiş Sayılmamalıdır

Yeni binanın fiziki olarak tamamlanması tek başına yeterli değildir. Yapı kullanım izin belgesi, yani iskan alınması da gerekir. İskan alınmadan teslim edilen binalarda maliklerin elektrik, su, doğalgaz, tapu, satış ve kullanım işlemlerinde sorun yaşaması mümkündür.

Malik lehine sözleşmede, iskan alınmadan teslimin gerçekleşmiş sayılmayacağı açıkça yazılmalıdır. Müteahhit, binayı fiilen teslim edip iskan alma sorumluluğundan kaçınamamalıdır.

Ayrıca iskan masraflarının kime ait olduğu, iskan alınması için gerekli eksiklerin kim tarafından giderileceği ve iskan gecikirse cezai şartın devam edip etmeyeceği düzenlenmelidir.

Eksik ve Ayıplı İşlere Karşı Haklar Korunmalıdır

Kentsel dönüşümde teslim edilen bağımsız bölümlerde veya ortak alanlarda eksik ve ayıplı işler bulunabilir. Su yalıtımı eksikliği, tesisat sorunları, düşük kaliteli malzeme, metrekare eksikliği, ortak alanların tamamlanmaması, otopark eksikliği veya projeye aykırı imalat bu kapsamda değerlendirilebilir.

Sözleşmede teslim sırasında eksik ve ayıplı işlerin tutanakla belirleneceği, müteahhidin bu eksikleri belirli sürede gidereceği, gidermezse maliklerin masrafları müteahhitten talep edebileceği yazılmalıdır.

Gizli ayıplar bakımından da maliklerin hakları saklı tutulmalıdır. Teslimden sonra ortaya çıkan su sızıntısı, yalıtım problemi, taşıyıcı olmayan ancak kullanımı etkileyen imalat kusurları gibi durumlarda müteahhidin sorumluluğu devam etmelidir.

Ortak Alanlar, Otopark ve Depo Hakları Düzenlenmelidir

Kentsel dönüşümde yalnızca daireler değil, ortak alanlar da önemlidir. Otopark, depo, sığınak, bahçe, teras, çatı, sosyal alanlar, asansör, bina girişi ve teknik alanların kullanımı açıkça belirlenmelidir.

Sözleşmede hangi bağımsız bölüme hangi otopark veya depo alanının tahsis edileceği yazılmalıdır. Ortak alanların müteahhit tarafından bağımsız bölüm gibi kullanılması veya bazı maliklere özel tahsis edilmesi ileride uyuşmazlık doğurabilir.

Ortak alan düzenlemeleri proje, imar mevzuatı ve kat mülkiyeti hükümleriyle uyumlu olmalıdır. Maliklerin ortak alan haklarından feragat ettiği anlamına gelecek belirsiz hükümlerden kaçınılmalıdır.

Müteahhidin Sözleşmeyi Devretmesi Sınırlandırılmalıdır

Müteahhit, sözleşmeyi imzaladıktan sonra işi başka bir şirkete veya alt yükleniciye devretmek isteyebilir. Bu durum maliklerin güvendiği müteahhit yerine farklı ve daha zayıf bir firmanın projeyi yürütmesine neden olabilir.

Malik lehine sözleşmede, müteahhidin maliklerin yazılı onayı olmadan sözleşmeyi devredemeyeceği açıkça yazılmalıdır. Alt yüklenici kullanılması halinde dahi asıl müteahhidin sorumluluğunun devam edeceği belirtilmelidir.

Böylece müteahhit, sözleşmeden doğan sorumluluklarını başka kişilere devrederek sorumluluktan kaçamaz.

Müteahhidin İflası veya İnşaatı Yarım Bırakması Halinde Hüküm Bulunmalıdır

Kentsel dönüşümde en büyük risklerden biri müteahhidin ekonomik sorun yaşaması, konkordato ilan etmesi, iflas etmesi veya inşaatı yarım bırakmasıdır. Bu durumda maliklerin taşınmazı, tapu hakları ve yeni bağımsız bölümleri tehlikeye girebilir.

Sözleşmede müteahhidin iflası, konkordato başvurusu, ödeme güçlüğü, ruhsat alamaması, inşaata başlamaması veya işi terk etmesi halinde maliklerin sözleşmeyi feshetme, teminatı paraya çevirme, tapu devrini durdurma ve tazminat talep etme hakları açıkça yazılmalıdır.

Bu hükümlerin bulunması, kriz anında maliklerin daha hızlı ve güçlü hareket etmesini sağlar.

Vekaletname Yetkileri Sınırlandırılmalıdır

Müteahhit, belediye, ruhsat, tapu ve diğer işlemler için maliklerden vekaletname isteyebilir. Ancak verilen vekaletnamenin kapsamı malik lehine sınırlandırılmalıdır.

Vekaletnamede müteahhide sınırsız satış, devir, ipotek, rehin, sözleşme değiştirme veya malik aleyhine işlem yapma yetkisi verilmemelidir. Vekaletname yalnızca gerekli idari ve teknik işlemlerle sınırlı olmalı, mümkünse süreli düzenlenmelidir.

Malikler, içeriğini tam olarak bilmedikleri veya geniş yetkiler içeren vekaletnameleri imzalamamalıdır. Sözleşmede vekaletnamenin hangi amaçlarla kullanılabileceği ayrıca belirtilmelidir.

Fazlaya İlişkin Haklar Saklı Tutulmalıdır

Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde maliklerin tüm haklarından feragat ettiği anlamına gelebilecek ibra ve feragat hükümlerine dikkat edilmelidir. Bazı sözleşmelerde maliklerin ileride hiçbir hak talep etmeyeceğine ilişkin geniş hükümler yer alabilir.

Malik lehine sözleşmede fazlaya ilişkin hakların saklı olduğu açıkça yazılmalıdır. Gecikme tazminatı, eksik metrekare, ayıplı iş, şerefiye farkı, kira kaybı, değer kaybı ve diğer tazminat hakları korunmalıdır.

Özellikle sözleşme imzalanırken “tüm haklarımı aldım” veya “müteahhitten hiçbir talebim yoktur” gibi hükümlerden kaçınılmalıdır. Bu tür hükümler ileride dava açmayı zorlaştırabilir.

Uyuşmazlık Çözüm ve Yetki Hükmü Düzenlenmelidir

Sözleşmede uyuşmazlık halinde hangi mahkeme ve icra dairelerinin yetkili olacağı yazılabilir. Yetki hükmü maliklerin erişimini zorlaştıracak şekilde müteahhit lehine düzenlenmemelidir.

Ayrıca dava öncesi ihtar, arabuluculuk, delil tespiti ve ihtiyati tedbir süreçleri bakımından da maliklerin haklarını sınırlayan hükümlerden kaçınılmalıdır. Maliklerin dava ve tazminat haklarını ortadan kaldıran hükümler kabul edilmemelidir.

Uyuşmazlık halinde hızlı hareket edilebilmesi için sözleşme açık, delillendirilebilir ve uygulanabilir hükümler içermelidir.

Sonuç

Kentsel dönüşüm sözleşmesinde malik lehine bulunması gereken hükümler, maliklerin mülkiyet hakkını ve ekonomik menfaatlerini korumak için hayati öneme sahiptir. Teslim süresi, gecikme cezası, kira yardımı, teminat, aşamalı tapu devri, bağımsız bölüm paylaşımı, şerefiye, net-brüt metrekare, teknik şartname, ruhsat, iskan, eksik ve ayıplı işler, ortak alanlar, vekaletname sınırları ve fesih hükümleri açıkça düzenlenmelidir.

Malikler, müteahhit tarafından hazırlanan sözleşmeyi hukuki inceleme yaptırmadan imzalamamalıdır. Noterde yapılan sözleşme dahi içerik bakımından malik aleyhine hükümler içerebilir. Bu nedenle önemli olan, sözleşmenin şeklen yapılmış olması değil, malik haklarını gerçekten koruyacak hükümler içermesidir.

Kentsel dönüşüm sürecinde sözleşme imzalanmadan önce deneyimli bir kentsel dönüşüm avukatından destek alınması, sonradan yaşanabilecek gecikme, eksik teslim, tapu devri ve tazminat uyuşmazlıklarını önlemek açısından büyük önem taşır.