Devredilen Bağımsız Bölüm Üzerinde, Arsa Payları ve Ortak Yerlerdeki Paylı Mülkiyetleri Kapsamında, Bir Ön Alım Hakkı Var Mı Hangi İhtimalde Ön Alım Hakkı Söz Konusu Olabilir ? 

Devredilen Bağımsız Bölüm Üzerinde, Arsa Payları ve Ortak Yerlerdeki Paylı Mülkiyetleri Kapsamında, Bir Önalım Hakkı Var Mı Hangi İhtimalde Önalım Hakkı Söz Konusu Olabilir ?

Devredilen bağımsız bölüm üzerinde bir ön alım hakkı olup olmadığı, esasen paylı mülkiyette önalım hakkına ilişkin hükümlerin kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler bakımından uygulanıp uygulanamayacağı, incelenmesi gereken hukuki sorunu teşkil etmektedir.

İlgili Hukuki Kurallarının Tespit Edilmesi :

TMK m.732 ; Kat Mülkiyeti Kanunu m.8.

A. Kat Mülkiyetine Tabi Yapılarda Önalım Hakkı (TMK m.732, Kat Mülkiyeti Kanunu m.8/1): 

Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyete ilişkin hükümleri arasında ”Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” Bu kapsamda, kat maliklerinin ana yapının üzerinde bulunduğu arazi ve ortak yerler üzerindeki birlikte ve paylı mülkiyetleri dikkate alındığında, kat mülkiyetine tabi yapılar bakımından da önalım hakkının uygulanabileceği sonucuna varılabilir. Ancak durum farklıdır. Gerçekten, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ”Öncelikle Satın Alma Hakkı” Başlıklı m.8/1 hükmüne göre ”Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur”  Belirtelim ki bu hüküm olmasaydı dahi, Kat Mülkiyeti Kanunun hükümlerine tabi yapılarda tasarruf işlemini yalnızca bağımsız bölüme özgüleyen m.5/1 hükmü karşısında , önalım hakkı yine mümkün olmayacaktı.

B. Bağımsız Bölümün Önalım Hakkına Konu Olabilmesi (Kat Mülkiyeti Kanunu m.8/2-3):

Kat mülkiyetine tabi yapılar bakımından önalım hakkının uygulanabilmesi iki ayrı durumda söz konusu olabilir:

1-) Kat Mülkiyeti kanunu m.8/2 hükmüne göre , ”Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını kullanabilirler.” Görüldüğü gibi bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının müşterek olması ihtimalinde önalım hakkının kullanılmasına bir engel bulunmamaktadır. Esasen bu hüküm, yukarıda açıklanan TMK m.732 hükmünün kat mülkiyetine tabi yapılarda bağımsız bölüm hakkında bir tekrarından ibarettir.

2-) Kat Mülkiyetinde bağımsız bölüm malikleri , Kat Mülkiyeti Kanunu m.8/3 ”Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.” hükmü kapsamında sözleşmeye, önalım hakkının kullanılabileceği yönünde hüküm koyabilirler. Buradaki sözleşme, Kat Mülkiyeti Kanunu m.2/1,e hükmü kapsamında , kat mülkiyetini kuran resmi senedi ifade eder.

İLGİLİ YARGITAY KARARI : 

.C. YARGITAY

Hukuk Genel Kurulu

Esas: 2013/6-42

Karar: 2013/410

Karar Tarihi: 27.03.2013

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI – KARAR DÜZELTME İSTEMİ – DAVALININ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERDE

DAHA ÖNCEDEN PAYDAŞ OLMADIĞI – DAVANIN AÇILMASINDA USULSÜZLÜK BULUNMADIĞI –

DİRENME YERİNDE GÖRÜLMEKLE İŞİN ESASI İNCELENMEK ÜZERE DOSYANIN ÖZEL DAİREYE

GÖNDERİLMESİ

ÖZET: Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece, davalının

dava konusu edilen bağımsız bölümlerde daha önceden paydaş olmadığı ve eldeki davanın

açılmasında bir usulsüzlük bulunmadığı gerekçesi ile Özel Daire bozmasına karşı direnmesi usul ve

yasaya uygundur. Ne var ki, bozma nedenine göre Özel Daire’ce işin esası incelenmemiştir. Direnme

yerinde görülmekle işin esasının incelenmek üzere dosyanın Özel Daire’ye gönderilmesine karar

vermek gerekmiştir.

(4721 S. K. m. 2, 732) (1086 S. K. m. 440) (YHGK 10.10.2012 T. 2012/6-198 E. 2012/702 K.)

Dava: Taraflar arasındaki <önalım> davasından dolayı, bozma üzerine direnme yoluyla; Üsküdar

4.Asliye Hukuk Mahkemesinden verilen 29.11.2011 gün ve 360 E., 282 K. sayılı kararın bozulmasını

kapsayan ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’ndan çıkan 10.10.2012 gün ve 2012/6-198-702 sayılı ilamın,

karar düzeltilmesi yoluyla incelenmesi davacılar vekili tarafından verilen dilekçe ile istenilmiş olmakla;

Hukuk Genel Kurulu’nca dilekçe, düzeltilmesi istenen ilam ve dosyadaki ilgili bütün kağıtlar

okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Karar: Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacılar vekili, müvekkillerinin 1 No’lu parselin paydaşları olduğunu, davalının ise aynı taşınmazda

27.05.2005 tarihinde toplam 207.000 TL bedelle paydaşlar A. ve S.’in paylarını satın aldığını,davacıların önalım haklarını kullanmak istediğini belirterek, davalı adına kayıtlı payın iptali ile

davacılar adına tescilini talep etmiştir.

Davalı vekili, davacıların sadece kendi payları yönünden dava açabileceklerini, satışa konu payların

tümü hakkında dava açma hak ve sıfatlarının bulunmadığını, dava konusu payların çok daha önceden

satış vaadi senetleri ile satın alınıp tapuya şerh ettirildiğini, tapudaki resmi satış ile ikinci bir bedel

ödendiğini, bu durumda satış vaadi sözleşmelerindeki satış bedelinin de önalım bedeline dahil

edilmesi gerektiğini, davanın süresinde açılmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini

savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararı davalı vekilini temyizi üzerine, Özel Dairece, davaya konu payın bulunduğu taşınmazda

davalının ilk olarak 10.07.1987 tarihinde paydaş olduğu, daha sonradan 27.05.2005 tarihinde satın

alınan paya karşı artık önalım hakkının kullanılamayacağından davanın reddine karar verilmesi

gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiş; Yerel Mahkeme, önceki hükümde direnmiştir.

Direnme hükmünü davalı vekilinin temyizi üzerine, Hukuk Genel Kurulu; Özel Daire bozma ilamındaki

gerekçeleri benimsemek suretiyle sonuçta, Özel Daire bozma kararı doğrultusunda direnme kararının

bozulmasına karar vermiş; davacılar vekili karar düzeltme talebinde bulunmuştur.

Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davalının pay satın aldığı 934 ada 1 parselde, payı satın

aldığı 27.05.2005 tarihinde paydaş olması, pay satışından sonra taşınmazda kat mülkiyetinin

kurulmuş olması karşısında davalının parsel üzerinde bulunan payının (A) blok (3) ve (4) nolu bağımsız

bölümler ile (B) Blok (1) nolu bölümünün de kapsamına girip girmediği, burada varılacak sonuca göre

önalım davasının kabul edilip edilmeyeceği noktalarında toplanmaktadır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)nun 732.maddesinde, <Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz

üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım

hakkını kullanabilirler.> denilmiştir.

Madde metninden açıkça anlaşıldığı üzere önalım hakkı sadece taşınmazda pay satın alan üçüncü

kişilere karşı kullanılabilir, yani taşınmazda daha önceden paydaş olan kişiye karşı önalım hakkı

kullanılamaz.Esasen paydaşa karşı önalım hakkının kullanılamayacağı hususunda yerel mahkeme ile özel daire

arasında bir uyuşmazlık da bulunmamaktadır.

Somut olaya gelince; önalım hakkına konu edilen payın ilişkin bulunduğu 1 No’lu parselde davalının

27.05.2005 tarihinde 207.000 TL bedelle taşınmazın paydaşlarından A. ve S.’in toplam 385/1200

payını satın alması üzerine davacılar tarafından önalım hakkının kullanılmasına ilişkin olarak

09.09.2005 tarihinde işbu dava açılmıştır.

Davalı ile davacıların murisi İsmet arasında 15.08.1985 tarihinde noterden düzenlenen kat karşılığı

inşaat sözleşmesi gereğince davalının dava konusu payın bulunduğu taşınmazda yapacağı bina

karşılığında A Blok 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlere isabet eden 45/100 payın davalıya devredileceği,

arsa sahibi davacıların murisi İsmet’e ise A Blok 3 ve 4 nolu bağımsız bölümler ile B Blok 1 nolu

bağımsız bölümün verileceği kararlaştırılmıştır.

Sözleşme gereğince 45/100 payın 10.07.1987 tarihinde davalı adına tescil edildiği dosyada bulunan

tapu kayıtlarından anlaşılmaktadır.

Davacılar, kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki paylaşıma uygun olarak, tarafların kendi bağımsız

bölümlerini fiilen kullandıklarını, davalının davaya konu bağımsız bölümlerdeki payları 27.05.2005

tarihinde paydaşlar A. ve S.’ten satın aldığı payların daha önceden paydaş olmadığı A Blok 3 ve 4 nolu

bağımsız bölümler ile B Blok 1 nolu bağımsız bölüme ait olduğunu, dolayısı ile davalının bu bağımsız

bölümlerde daha önceden paydaş olmadığını ileri sürerek, davalının daha önceden paydaş olmadığı

bu bağımsız bölümler yönünden önalım haklarını kullandıklarını söylemişlerdir.

Esasen davalı da Üsküdar 3.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2006/678 Esas sayılı dosyasında açtığı davada,

kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki paylaşımı ve fiili kullanım olgusunu kabul ederek kat mülkiyetine

çevirme isteminde bulunmuş ve mahkemece, kat mülkiyeti kurulmasına karar verilmiştir. Bu davanın

09.05.2006 tarihinde kesinleştiği, ancak önalıma konu payların kesinleşme tarihinden önce

27.05.2005 tarihinde, arsa payı oranında bağımsız bölüm nosu belirtilmeden davalı adına tapuya

tescil edildiği görülmüştür.

Gerek noterden yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden gerekse davalının Sulh Hukuk

Mahkemesinde açtığı dava kapsamından, davalının kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile kendisi ait payın,

A Blok 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlere ait olduğu, bu konuda fiilen bir taksim olduğu, davaya konu

edilen A Blok 3 ve 4 nolu bağımsız bölümler ile B Blok 1 nolu bağımsız bölümde daha önceden paydaş

olmadığı kabul edilmelidir. Bağımsız bölümler fiilen de taksim edilip, yıllardır her paydaş kendi payınıkullandığına ve davalının da davaya konu bağımsız bölümler üzerinde yıllardır herhangi bir hak talep

etmediğine göre, artık bu bağımsız bölümlerde daha önceden paydaş olduğunu ve kendisine karşı

önalım hakkının kullanılamayacağını ileri sürmesi TMK’nun 2.maddedeki iyiniyet kuralı ile bağdaşmaz.

Bu durumda, davacıların A Blok 3 ve 4 nolu bağımsız bölümler ile B Blok 1 nolu bağımsız bölüme

ilişkin önalım hakkını kullanmalarında bir usulsüzlük bulunmamaktadır.

Hal böyle olunca; yerel mahkemece, davalının dava konusu edilen bağımsız bölümlerde daha

önceden paydaş olmadığı ve eldeki davanın açılmasında bir usulsüzlük bulunmadığı gerekçesi ile Özel

Daire bozmasına karşı direnmesi usul ve yasaya uygundur. Ne var ki, bozma nedenine göre Özel

Daire’ce işin esası incelenmemiştir.

Bu nedenle, davacılar vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile bozma yönündeki Hukuk Genel

Kurulu’nun 10.10.2012 gün ve E:2012/6-198, K:2012/702 sayılı kararının kaldırılmasına, mahkemenin

dava konusu edilen bağımsız bölümlerde davacının daha önceden paydaş olmadığı yönündeki

direnme yerinde görülmekle işin esasının incelenmek üzere dosyanın Özel Daire’ye gönderilmesine

karar vermek gerekmiştir.

Sonuç: Davacılar vekilinin karar düzeltme isteminin kabulüne, Hukuk Genel Kurulu’nun 10.10.2012

gün ve E:2012/6-198, K:2012/702 sayılı bozma kararının kaldırılmasına; mahkemenin dava konusu

edilen bağımsız bölümlerde davacının daha önceden paydaş olmadığı yönündeki direnme yerinde

görülmekle işin esasına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 6. Hukuk Dairesine

gönderilmesine, 27.03.2013 gününde yapılan ikinci görüşmede oyçokluğu ile kesin olarak karar

verildi.