Kentsel Dönüşümde Bakanlığın Yetkileri

---

Kentsel Dönüşümde Bakanlık Yetkisi Nedir?

Kentsel dönüşümde Bakanlığın yetkileri, afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda sağlıklı, güvenli ve mevzuata uygun yaşam çevreleri oluşturulması amacıyla idareye tanınan planlama, uygulama, denetim, koordinasyon ve müdahale yetkilerini ifade eder. Burada “Bakanlık” denildiğinde kural olarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı anlaşılır. Ancak güncel sistemde, 2023 yılında kurulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı da Bakanlığa bağlı, özel bütçeli ve kamu tüzel kişiliğini haiz ayrı bir idari yapı olarak kentsel dönüşüm uygulamalarının merkezinde yer almaktadır.

6306 sayılı Kanun’un temel amacı, afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde fen ve sanat normlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri oluşturmak üzere iyileştirme, tasfiye ve yenileme usullerini belirlemektir. Bu amaç, Bakanlık ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığına çok geniş yetkiler tanınmasının hukuki gerekçesini oluşturur. Ancak bu yetkiler sınırsız değildir; kamu yararı, mülkiyet hakkı, ölçülülük, hukuki güvenlik, usul güvenceleri ve yargısal denetim ilkeleriyle sınırlıdır.

Kentsel dönüşümde Bakanlığın yetkileri; riskli alan ve rezerv yapı alanı belirleme süreçlerinden riskli yapı tespitine, imar planı ve kentsel tasarım projelerinden tahliye-yıkım işlemlerine, satın alma ve kamulaştırmadan maliklerle anlaşmaya, kira yardımı ve faiz desteğinden pay satışı ve tapu işlemlerine kadar oldukça geniş bir alana yayılır.

Bakanlık ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı Arasındaki Ayrım

Kentsel dönüşüm uygulamalarında en sık karıştırılan konulardan biri, Bakanlık ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığının görev ayrımıdır. 16 Ekim 2023 tarihli düzenleme ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kurulmuş; Başkanlığın kamu tüzel kişiliğine sahip, özel bütçeli, Bakanlığa bağlı ve merkezi Ankara’da bulunan bir kurum olduğu düzenlenmiştir. Başkanlık, merkez ve taşra teşkilatından oluşur; taşra teşkilatı ise her ilde kurulan kentsel dönüşüm müdürlüklerinden meydana gelir.

Başkanlığın görev ve yetkileri arasında 6306 sayılı Kanun ile verilen görevleri yapmak ve yetkileri kullanmak, afet riski altındaki yapıların ve alanların dönüştürülmesine ilişkin mevzuat hazırlamak, 5393 sayılı Belediye Kanunu m.73 kapsamındaki kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilanına ilişkin hazırlık işlemlerini yürütmek ve Bakan tarafından verilen diğer görevleri yapmak yer alır. Bu nedenle güncel uygulamada birçok işlem doğrudan Bakanlık merkez teşkilatından ziyade Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve il kentsel dönüşüm müdürlükleri eliyle yürütülmektedir.

Bu ayrım pratikte çok önemlidir. Malik, müteahhit veya belediye bir işlemle karşılaştığında önce şunu belirlemelidir: İşlem Bakanlık tarafından mı, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından mı, il kentsel dönüşüm müdürlüğü tarafından mı, belediye tarafından mı tesis edilmiştir? Dava süresi, görevli mahkeme, idari başvuru makamı ve yürütmenin durdurulması stratejisi bu belirlemeye göre şekillenir.

Riskli Alan Belirleme Sürecinde Bakanlığın Yetkisi

Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanları ifade eder. Riskli alan ilanı, tek bir binadan ziyade daha geniş bir bölgeyi, mahalleyi, yapı adasını veya uygulama bütünlüğü bulunan alanı etkileyebilir. Bu karar, maliklerin mülkiyet hakkını, imar planını, parselasyon işlemlerini, tahliye-yıkım sürecini, hak sahipliği tespitini ve proje finansmanını doğrudan etkiler.

Riskli alan belirleme sürecinde Bakanlık ve Başkanlık teknik raporlar, alan sınırları, yapılaşma durumu, afet riski, altyapı yetersizliği, imar mevzuatına aykırılık ve uygulama bütünlüğü gibi ölçütler üzerinden hazırlık yapabilir. Nihai riskli alan kararı, 6306 sayılı Kanun sisteminde Cumhurbaşkanı kararıyla alınır. Buna karşılık kararın hazırlık süreci, teknik dosya, teklif ve uygulama aşamaları Bakanlık/Başkanlık koordinasyonunda yürütülür.

Riskli alan kararı ağır sonuç doğurduğundan, Bakanlığın bu yetkiyi kamu yararı ve teknik gerekçelerle kullanması gerekir. Bir bölgenin yalnızca ekonomik rant veya proje geliştirme amacıyla riskli alan ilan edilmesi hukuka aykırılık iddialarına yol açabilir. Riskli alan kararına karşı dava açılırken kararın teknik dayanağı, alan sınırının ölçülülüğü, kamu yararı, mülkiyet hakkına etkisi ve şehircilik ilkeleri birlikte incelenmelidir.

Rezerv Yapı Alanı Belirleme Yetkisi

Rezerv yapı alanı, 6306 sayılı Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere belirlenen alanlardır. Bu alanlar, TOKİ’nin veya ilgili idarenin talebine bağlı olarak ya da resen Bakanlıkça belirlenebilir. Güncel yönetmelik metninde rezerv yapı alanı tanımı, Kanun kapsamındaki uygulamalarda kullanılmak üzere belirlenen alan olarak ele alınmaktadır.

Bakanlığın rezerv yapı alanı belirleme yetkisi, kentsel dönüşüm hukukunda en stratejik yetkilerden biridir. Çünkü rezerv yapı alanı ilanı, mevcut bir taşınmazın imar rejimini, proje kullanımını, hak sahipliği yapısını, imar planı değişikliğini, satın alma veya kamulaştırma ihtimalini ve yeni yerleşim/yedek konut politikalarını etkileyebilir.

Rezerv yapı alanı ilanı, tapunun kendiliğinden idareye geçtiği anlamına gelmez. Ancak taşınmaz artık 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamaların konusu haline gelebilir. Bu nedenle rezerv yapı alanı kararının dayanağı, sınırları, amacı, mevcut maliklerin durumu, yapılacak plan ve proje ile mülkiyet hakkına etkisi dikkatle incelenmelidir.

Riskli Yapı Tespit Sürecindeki Yetkiler

Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşümün en yaygın başlangıç noktalarından biridir. Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma/ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Riskli yapı tespiti doğrudan Bakanlık personeli tarafından yapılmak zorunda değildir; Bakanlık/Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar riskli yapı tespit raporu düzenleyebilir.

Bakanlık ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı bu alanda lisanslandırma, denetim, rapor inceleme, itiraz süreçlerinin yönetilmesi, hatalı raporların düzeltilmesi ve riskli yapı sürecinin genel koordinasyonu gibi yetkilere sahiptir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın resmi sayfasında da riskli yapı tespiti için yetki verilen kurum ve kuruluşlara ilişkin bilgi ve listeleme yapılmaktadır.

Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde yapının tahliye ve yıkım süreci başlar. Bu noktadan sonra malikler, kiracılar, sınırlı ayni hak sahipleri, müteahhit ve belediye için önemli hukuki sonuçlar doğar. Bakanlık ve Başkanlık, sürecin doğru yürütülmesi, riskli yapının kamu güvenliği bakımından ortadan kaldırılması ve yıkım sonrası parselde yapılacak işlemlerin 6306 sayılı Kanun kapsamında devam etmesi bakımından koordinasyon sağlar.

Tahliye ve Yıkım Sürecindeki Yetkiler

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra yapının tahliye edilmesi ve yıkılması gerekir. Bu aşamada Bakanlık/Başkanlık, kentsel dönüşüm müdürlükleri ve ilgili belediye birlikte rol oynayabilir. Yapı maliklerine yıkım için süre verilir. Malikler yapıyı süresinde yıktırmazsa idare tarafından yıkım süreci başlatılabilir ve yıkım masrafları maliklerden hisseleri oranında tahsil edilebilir.

2026 yılında yapılan uygulama yönetmeliği değişiklikleriyle riskli yapının yıkımından sonra tapu kütüğündeki riskli yapı şerhinin terkin edilmesi ve taşınmazın beyanlar hanesinde 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılması daha açık şekilde düzenlenmiştir. Bu düzenleme, yıkım sonrası arsa haline gelen parselde yapılacak iş ve işlemlerin de Kanun kapsamında yürütülmesi bakımından önem taşır.

Bakanlık ve Başkanlık bu aşamada yalnızca yıkımın gerçekleşmesini değil, yıkım sonrası hukuki statünün de doğru şekilde devam etmesini sağlar. Bu nedenle yıkım sonrası “riskli yapı ortadan kalktı, artık Kanun uygulanmaz” şeklindeki yorum her zaman doğru değildir. Riskli yapı şerhi terkin edilse bile parselin 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılması, sonraki malik kararları, pay satışı, yapı ruhsatı ve uygulama işlemleri bakımından önemlidir.

Planlama ve İmar Yetkileri

Kentsel dönüşümde Bakanlığın en güçlü yetkilerinden biri planlama yetkisidir. Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde imar planı, plan değişikliği, kentsel tasarım projesi, parselasyon, tevhit, ifraz, terk, ihdas ve imar hakkı aktarımı gibi işlemler gündeme gelebilir.

6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği’nin amacı, yapılacak planlama, dönüştürmeye tabi tutulacak taşınmazların değer tespiti, hak sahipleriyle anlaşma ve yapılacak yardımlar gibi uygulama aşamalarına ilişkin usul ve esasları belirlemektir. Bu, Bakanlık ve Başkanlığın yalnızca yıkım değil, dönüşüm sonrası yeni yapılaşma ve planlama sürecinde de merkezi role sahip olduğunu gösterir.

Planlama yetkisi kullanılırken Bakanlık/Başkanlık kamu yararına, şehircilik ilkelerine, sosyal ve teknik altyapı dengesine, mülkiyet hakkına ve ölçülülük ilkesine uygun davranmalıdır. Emsal artışı, fonksiyon değişikliği, yol ve yeşil alan düzenlemeleri, sosyal donatı kararları veya yüksek yoğunluklu yapılaşma kararları planlama ilkelerine aykırıysa iptal davasına konu olabilir.

Hak Sahipliği ve Değerleme Yetkileri

Kentsel dönüşümde Bakanlık ve Başkanlık, hak sahipliği ve değerleme süreçlerinde de yetkilidir. Riskli alan veya rezerv yapı alanı gibi alan bazlı uygulamalarda mevcut taşınmazların değeri, hak sahiplerine verilecek konut veya işyerlerinin değeri, borçlanma bedelleri, trampa, satın alma ve yeni bağımsız bölüm paylaşımı gibi konular idari uygulamanın temelini oluşturur.

Bu yetki, maliklerin ekonomik haklarını doğrudan etkiler. Taşınmazın değeri düşük belirlenirse malik projeden hak ettiği karşılığı alamayabilir. Yeni bağımsız bölümün değeri ile mevcut taşınmaz değeri arasındaki denge yanlış kurulursa borçlanma veya bedel iadesi uyuşmazlığı doğabilir.

Bakanlık/Başkanlık tarafından yürütülen hak sahipliği çalışmalarında şeffaflık, objektif değerleme, emsal satışların doğru incelenmesi, mevcut kullanımın ve imar hakkının hesaba katılması gerekir. Malikler değerleme raporlarını, hak sahipliği listelerini ve borçlanma cetvellerini mutlaka kontrol etmeli; hatalı tespit varsa süresinde itiraz veya dava yoluna başvurmalıdır.

Malik Kararları ve Pay Satışı Sürecindeki Yetkiler

6306 sayılı Kanun sisteminde hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı mümkündür. Bu süreç Bakanlık/Başkanlık, kentsel dönüşüm müdürlükleri veya yetki devri yapılan idareler tarafından yürütülebilir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kaynaklarında da salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin hisselerinin anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılabileceği belirtilmektedir.

Pay satışı, Bakanlık/Başkanlık yetkilerinin malik mülkiyet hakkına en ağır şekilde temas ettiği alanlardan biridir. Çünkü karara katılmayan malik, belirli usuller işletildikten sonra arsa payını kaybetme riskiyle karşı karşıya kalabilir. Bu nedenle Bakanlık/Başkanlık veya yetkili idare; toplantı çağrısı, salt çoğunluk hesabı, teklif bildirimi, değerleme raporu, açık artırma günü, satış bedeli ve tapu tescili süreçlerini titizlikle yürütmelidir.

Pay satışında en sık uyuşmazlıklar; salt çoğunluğun yanlış hesaplanması, mirasçıların dışlanması, vekâletnamelerin yetersiz olması, değerleme raporunun düşük hazırlanması, tebligatın usulsüz yapılması ve satış dosyasının eksik oluşturulmasıdır. Bu usulsüzlükler varsa malik idari başvuru, iptal davası, yürütmenin durdurulması ve şartları varsa tapu iptal-tescil veya tazminat yollarını değerlendirebilir.

Satın Alma, Trampa ve Kamulaştırma Yetkileri

Bakanlık ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, dönüşüm uygulamalarında taşınmazların satın alınması, trampa edilmesi, imar haklarının aktarılması, kamulaştırma ve gerektiğinde acele kamulaştırma gibi araçları kullanabilir. Bu yetkiler özellikle riskli alan ve rezerv yapı alanı uygulamalarında önem kazanır.

Kentsel dönüşüm müdürlüklerinin görevleri arasında, Bakanlıkça gerçekleştirilen 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm uygulamalarında verilen görevler dahilinde paylı mülkiyetleri ayırmak, birleştirmek, arsa ve arazi düzenlemeleri yapmak, imar hakkı transfer etmek, kamulaştırma ve gerektiğinde usulüne uygun acele kamulaştırma işlemlerini yürütmek gibi işlemler sayılmaktadır.

Bu yetkilerin kullanımı malikler açısından ağır sonuç doğurur. Satın alma veya trampa teklifini kabul eden malik tapu devrine yol açabilecek bir sürece girebilir. Kamulaştırma halinde malik taşınmazını kaybeder ve bedel tespiti süreci başlar. Acele kamulaştırmada ise bedel hızlı şekilde mahkemece tespit edilerek idare taşınmaza daha erken el koyabilir. Bu nedenle maliklerin teklif, tutanak, değerleme ve kamulaştırma kararlarını dikkatle incelemesi gerekir.

Kira Yardımı, Faiz Desteği ve Mali Yardımlar

Kentsel dönüşümde Bakanlık/Başkanlık yalnızca zorlayıcı idari işlemlerle değil, mali destek mekanizmalarıyla da sürece müdahil olur. Riskli yapı, riskli alan veya rezerv yapı alanı uygulamalarında maliklere, kiracılara veya sınırlı ayni hak sahiplerine belirli şartlarla kira yardımı, taşınma yardımı, faiz desteği veya kredi desteği sağlanabilir.

Bu destekler kentsel dönüşümün sosyal yönünü oluşturur. Çünkü riskli yapının tahliyesi ve yıkımı, özellikle dar gelirli malik ve kiracılar bakımından ciddi ekonomik yük doğurur. Kira yardımı veya faiz desteği, dönüşüm sürecinin kabul edilebilir ve uygulanabilir hale gelmesini sağlar.

Ancak Bakanlık/Başkanlık tarafından sağlanan mali destekler otomatik hak değildir. Başvuru süresi, tahliye tarihi, malik/kiracı sıfatı, adres kaydı, riskli yapı belgesi, kira sözleşmesi ve diğer belgeler önemlidir. Başvuru reddedilirse idari başvuru ve dava yolu değerlendirilebilir.

Vergi, Harç ve Ücret Muafiyetlerinde Bakanlığın Rolü

6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm işlemlerinde bazı vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır. Tapu harcı, noter harcı, damga vergisi, belediye harçları, döner sermaye ücretleri ve kredi işlemlerindeki bazı mali yükler bu kapsamda gündeme gelir.

Bakanlık/Başkanlık, işlemin 6306 sayılı Kanun kapsamında olup olmadığını gösteren belgeler ve idari yazılarla muafiyet uygulamasının dayanağını oluşturur. Tapu müdürlüğü, noter, belediye veya vergi dairesi çoğu zaman dönüşüm kapsamını gösteren yazı, riskli yapı belgesi, rezerv/riskli alan bilgisi veya ilgili idare yazısı ister.

Muafiyetin uygulanmaması halinde malik veya müteahhit haksız tahsil edilen harç ve vergiler için iade başvurusu yapabilir. Burada Bakanlık/Başkanlık belgeleri, işlemin dönüşüm kapsamında olduğunu ispatlayan en önemli delillerdendir.

Denetim ve Koordinasyon Yetkisi

Kentsel dönüşüm çok sayıda kurumun birlikte hareket etmesini gerektirir. Bakanlık/Başkanlık; belediyeler, tapu müdürlükleri, TOKİ, il özel idareleri, lisanslı kurumlar, yapı denetim kuruluşları, değerleme şirketleri, bankalar ve diğer kamu kurumları arasında koordinasyon sağlayabilir.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının görevleri arasında kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler, yerel yönetimler, sivil toplum kuruluşları, özel sektör ve uluslararası kuruluşlarla işbirliği ve koordinasyon sağlamak da yer almaktadır. Ayrıca Başkanlık tarafından talep edilmesi halinde kamu kurum ve kuruluşlarının kentsel dönüşümde kullanılabilecek sayısal ve sayısal olmayan veri ve envanter bilgisini paylaşacağı düzenlenmiştir.

Bu koordinasyon yetkisi, dönüşüm projelerinin dağınık, çelişkili ve kurumsal kopuklukla yürütülmesini önlemeyi amaçlar. Ancak veri paylaşımı ve koordinasyon yapılırken kişisel verilerin korunması, mülkiyet hakkı, şeffaflık ve bilgi edinme hakları da gözetilmelidir.

Bakanlığın Yetkilerinin Sınırları

Bakanlık ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı çok geniş yetkilere sahip olsa da bu yetkiler sınırsız değildir. Her idari işlemde yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurlarının hukuka uygun olması gerekir. İşlem kamu yararına dayanmalı, kanuni dayanağı bulunmalı, ölçülü olmalı ve ilgililerin temel usul güvencelerini korumalıdır.

Örneğin riskli alan kararı teknik gerekçeye dayanmalıdır. Rezerv yapı alanı ilanı 6306 sayılı Kanun’un amacına uygun olmalıdır. Pay satışı için gerçek salt çoğunluk oluşmalı, karara katılmayan malike teklif usulüne uygun bildirilmelidir. Kamulaştırma gerçek kamu yararına dayanmalı ve gerçek karşılık ödenmelidir. Kira yardımı başvuruları keyfi şekilde reddedilmemelidir. İmar planları şehircilik ilkelerine ve sosyal-teknik altyapı dengesine uygun olmalıdır.

Bu sınırlar aşılırsa Bakanlık/Başkanlık işlemleri idari yargıda iptal davasına konu edilebilir. İşlem uygulanırsa telafisi güç zarar doğacaksa yürütmenin durdurulması istenebilir. Hukuka aykırı işlem nedeniyle zarar doğmuşsa tam yargı davası ve tazminat talepleri de gündeme gelebilir.

Bakanlık İşlemlerine Karşı Dava Yolları

Bakanlık veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından tesis edilen işlemler idari işlem niteliğindeyse, bu işlemlere karşı idari yargıda iptal davası açılabilir. Dava konusu işlemin niteliğine göre süreler değişebilir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemler bakımından özel dava süreleri ve bazı hallerde ivedi yargılama usulü gündeme gelebilir.

Dava konusu olabilecek başlıca işlemler şunlardır:

Riskli alan kararı,

Rezerv yapı alanı kararı,

Riskli yapı tespitine bağlı idari işlemler,

Tahliye ve yıkım işlemleri,

Malik kararı ve pay satışına bağlı idari işlemler,

Hak sahipliği ve değerleme kararları,

Kira yardımı veya faiz desteği ret işlemleri,

İmar planı ve parselasyon işlemleri,

Kamulaştırma ve acele kamulaştırma işlemleri,

Harç/ücret muafiyetinin reddi,

Satın alma veya trampa sürecindeki idari işlemler.

Dava açmadan önce işlem doğru tanımlanmalıdır. İşlem Bakanlık kararı mı, Başkanlık işlemi mi, kentsel dönüşüm müdürlüğü işlemi mi, belediye işlemi mi, yoksa Cumhurbaşkanı kararı mı? Yanlış işlem veya yanlış hasım seçimi dava sürecini zayıflatabilir.

Malikler Bakanlık Sürecinde Nelere Dikkat Etmelidir?

Bakanlık/Başkanlık yetkileriyle yürüyen bir kentsel dönüşüm dosyasında maliklerin pasif kalmaması gerekir. İlk olarak taşınmazın hangi statüde olduğu öğrenilmelidir: riskli yapı mı, riskli alan mı, rezerv yapı alanı mı, yoksa yalnızca 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı yıkımı sonrası arsa mı?

İkinci olarak tüm belgeler toplanmalıdır. Tapu kaydı, riskli yapı raporu, yıkım belgesi, malik karar tutanağı, tebligatlar, değerleme raporu, imar planı, hak sahipliği listesi, kira yardımı başvurusu ve varsa satış/kamulaştırma belgeleri incelenmelidir.

Üçüncü olarak süreler takip edilmelidir. Kentsel dönüşüm işlemlerinde dava ve itiraz süreleri çoğu zaman kısadır. Tebligat, ilan, e-Devlet bildirimi, muhtarlık ilanı veya Resmî Gazete yayımı süre başlangıcı bakımından önem taşıyabilir.

Dördüncü olarak teknik destek alınmalıdır. Riskli alan, rezerv yapı alanı, değerleme, imar planı, pay satışı ve kamulaştırma işlemleri teknik yönü güçlü dosyalardır. Yalnızca hukuki itiraz değil, şehir plancısı, inşaat mühendisi, harita mühendisi veya gayrimenkul değerleme uzmanı raporu da gerekebilir.

Sonuç

Kentsel dönüşümde Bakanlığın yetkileri, 6306 sayılı Kanun sisteminin merkezinde yer alır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve Bakanlığa bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı; riskli alan, rezerv yapı alanı, riskli yapı, planlama, tahliye-yıkım, hak sahipliği, değerleme, pay satışı, kamulaştırma, kira yardımı, faiz desteği, harç muafiyetleri ve kurumlar arası koordinasyon gibi çok geniş bir alanda yetkilidir.

2023 yılında Kentsel Dönüşüm Başkanlığının kurulmasıyla birlikte, kentsel dönüşüm uygulamalarının kurumsal yapısı güçlendirilmiş; Başkanlığa 6306 sayılı Kanun ile verilen görevleri yapmak ve yetkileri kullanmak, afet riski altındaki yapı ve alanların dönüştürülmesine ilişkin mevzuat hazırlamak ve ilgili alan ilan süreçlerinde hazırlık işlemlerini yürütmek gibi önemli görevler verilmiştir.

Ancak geniş yetki, sınırsız müdahale anlamına gelmez. Bakanlık ve Başkanlık işlemleri her aşamada kamu yararı, teknik gerekçe, ölçülülük, mülkiyet hakkı, şeffaflık ve yargısal denetim ilkelerine uygun olmalıdır. Riskli alan veya rezerv yapı alanı kararı teknik veriye dayanmıyorsa, malik kararında salt çoğunluk usulüne uyulmamışsa, pay satışı düşük rayiç bedelle yapılmışsa, kamulaştırma gerçek kamu yararı taşımıyorsa veya imar planı şehircilik ilkelerine aykırıysa, bu işlemler yargı denetimine açık hale gelir.

Sonuç olarak kentsel dönüşümde Bakanlığın yetkileri, afet riskini azaltmak ve güvenli yapılaşmayı sağlamak için zorunlu araçlardır. Fakat bu araçların doğru kullanılması gerekir. Malikler, müteahhitler ve hak sahipleri, Bakanlık veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kaynaklı her işlemi; yetki, süre, tebligat, teknik gerekçe, değerleme, tapu etkisi ve dava yolu bakımından ayrıca incelemelidir. Kentsel dönüşüm süreci doğru yönetildiğinde kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasında makul denge kurulur; yanlış yönetildiğinde ise riskli yapı sorunu, uzun yıllar sürecek idari dava, tapu, kamulaştırma ve tazminat uyuşmazlıklarına dönüşebilir.