---

Kentsel Dönüşümde Belediyenin Rolü Nedir?

Kentsel dönüşümde belediyenin yetkileri, dönüşümün hangi kanuni dayanakla yürütüldüğüne göre değişir. Türkiye’de kentsel dönüşüm denildiğinde çoğunlukla 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun akla gelir. Ancak belediyeler yalnızca 6306 sayılı Kanun kapsamında değil, aynı zamanda 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesi, 3194 sayılı İmar Kanunu, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve ilgili diğer mevzuat uyarınca da önemli görev ve yetkilere sahiptir.

Bu nedenle “belediye kentsel dönüşümde ne yapabilir?” sorusuna tek cümleyle cevap vermek mümkün değildir. Belediye bazı durumlarda doğrudan dönüşüm projesi yürüten idare olabilir. Bazı durumlarda riskli yapı sürecinde tahliye ve yıkım işlemlerini takip eden makamdır. Bazı hallerde yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi veren idaredir. Bazı projelerde imar planı, parselasyon, harç muafiyeti, yol terkleri, altyapı bağlantıları ve denetim süreçleri belediye üzerinden yürür. Büyükşehir belediyesi bulunan yerlerde ise büyükşehir belediyesi ile ilçe belediyesi arasındaki yetki ayrımı ayrıca değerlendirilmelidir.

6306 sayılı Kanun’un amacı, afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturulmasını sağlamaktır. Kanun bu amaca ulaşmak için Bakanlık, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ, belediyeler ve diğer idarelere çeşitli yetkiler vermektedir. Buna karşılık 5393 sayılı Belediye Kanunu m.73, belediyelere kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan etme ve bu alanlarda proje yürütme imkânı tanımaktadır. Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir; büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri de kendi sınırları içinde proje uygulayabilir.

Dolayısıyla belediyenin yetkisi her somut dosyada ayrı ayrı belirlenmelidir. Taşınmaz riskli yapı mı, riskli alan mı, rezerv yapı alanı mı, yoksa belediye kanunu kapsamında kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı mı? Dönüşüm özel hukuk kişileri tarafından mı, belediye tarafından mı, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya TOKİ tarafından mı yürütülüyor? Ruhsatı hangi idare verecek? Pay satışı başvurusu kime yapılacak? Harç muafiyeti kimden talep edilecek? Bu soruların cevabı belediyenin yetkisini belirler.

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Belediyenin Yetkileri

6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm uygulamalarında belediye, çoğu zaman “idare” sıfatıyla sürece dahil olur. Ancak bu her belediyenin her işlemde sınırsız yetkili olduğu anlamına gelmez. 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği, Bakanlık ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı merkezli bir sistem kurar; belediyeler ise belirli alanlarda uygulayıcı, denetleyici, ruhsat veren, yıkım sürecini yürüten veya yetki devri yapılan idare olarak görev alabilir.

Riskli yapı sürecinde belediyenin en görünür yetkilerinden biri tahliye ve yıkım aşamasındadır. Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra yapı maliklerine belirli süreler verilerek yapının tahliye edilmesi ve yıktırılması istenir. Yönetmelik, riskli yapıların tahliye ve yıkım işlemleri gerçekleştirilemediğinde idarenin bu yapılara ilişkin bilgi ve belgeleri belirli periyotlarla müdürlüğe bildireceğini, maliklerin yıktırmadığı hallerde Başkanlık veya İdare tarafından yapılan veya yaptırılan tahliye ve yıkım masraflarından maliklerin hisseleri oranında sorumlu olacağını düzenlemektedir.

Bu yetki, belediyenin kamu güvenliği bakımından önemli bir rol üstlendiğini gösterir. Riskli yapı kararı kesinleşmiş bir binanın uzun süre kullanılmaya devam etmesi hem malikler hem kiracılar hem de çevredeki kişiler için can ve mal güvenliği riski doğurur. Belediye, bu aşamada yalnızca pasif bir yazışma makamı değildir; tahliye-yıkım sürecinin fiilen yürütülmesi, altyapı aboneliklerinin kesilmesi, yıkımın güvenli yapılması ve yıkım sonrası bilgilerin sisteme işlenmesi bakımından sorumluluk üstlenebilir.

Ancak belediye, riskli yapı kararını keyfi şekilde tesis eden makam gibi davranamaz. Riskli yapı tespiti teknik rapora ve yetkili kuruluşlarca yapılan incelemeye dayanır. Belediye, bu süreçte kanun ve yönetmelikle kendisine verilen görevleri yerine getirir; fakat maliklerin itiraz ve dava haklarını ortadan kaldıracak şekilde hareket edemez.

Belediyenin Riskli Yapı Yıkım Sürecindeki Yetkileri

Riskli yapı yıkım süreci, kentsel dönüşümde belediyenin en somut yetki kullandığı alanlardan biridir. Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra maliklere yapıyı yıktırmaları için süre verilir. Uygulamada riskli yapıların yıkımı için maliklere önce süre tanınır; bu sürede yıkım gerçekleşmezse ek süre ve devamında idare tarafından yıkım gündeme gelir. Riskli yapının yıkılması sonrasında tapu kaydında riskli yapı şerhinin terkin edilmesi ve taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında bulunduğuna dair belirtme yapılması da güncel yönetmelik değişiklikleriyle daha net hale getirilmiştir.

Belediyenin yıkım sürecindeki yetkileri şu başlıklar altında toplanabilir:

Riskli yapı kesinleşme bilgisinin alınması,

Maliklere tahliye ve yıkım için bildirim yapılması,

Verilen süre sonunda yıkımın gerçekleşip gerçekleşmediğinin kontrol edilmesi,

Gerekirse altyapı hizmetlerinin kesilmesi için ilgili kurumlarla yazışma yapılması,

Malikler tarafından yıkım yapılmazsa idare eliyle yıkım sürecinin başlatılması,

Yıkım masraflarının maliklerden hisseleri oranında tahsili,

Yıkılan yapıya ilişkin bilgilerin sisteme işlenmesi,

Yıkım sonrası tapu ve imar sürecine ilişkin yazışmaların yapılması.

Bu yetkilerin kullanımı sırasında belediye hukuka uygun hareket etmelidir. Riskli yapı kesinleşmeden yıkım işlemi yapılamaz. Maliklere usulüne uygun bildirim yapılmalıdır. Yıkımın güvenli şekilde yapılması gerekir. Komşu parseller, kamu alanları, altyapı hatları ve çevre güvenliği gözetilmelidir. Aksi halde belediyenin hukuki ve idari sorumluluğu gündeme gelebilir.

Yapı Ruhsatı Verme Yetkisi

Kentsel dönüşümde eski riskli yapı yıkıldıktan sonra yeni yapının inşasına başlanabilmesi için yapı ruhsatı alınması gerekir. Yapı ruhsatı, belediyenin en önemli imar yetkilerinden biridir. 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre ruhsat alınmadan yapı yapılması kural olarak mümkün değildir. Yapı ruhsatı başvurusu, tapu veya tapu yerine geçen belge ile birlikte mimari, statik, elektrik, mekanik ve diğer teknik projeler üzerinden yapılır. Yapıların kanuna, imar planına, yönetmeliğe, ruhsat ve eklerine uygun olması gerekir.

Kentsel dönüşümde belediyenin yapı ruhsatı verme yetkisi, yalnızca evrak kontrolünden ibaret değildir. Belediye, yeni yapının imar planına, plan notlarına, çekme mesafelerine, kat yüksekliğine, emsal hesabına, otopark yükümlülüğüne, yangın mevzuatına, deprem yönetmeliğine, yapı denetim sistemine ve diğer teknik mevzuata uygunluğunu denetler.

Malikler ve müteahhit açısından yapı ruhsatı kritik bir eşiktir. Çünkü sözleşmelerde teslim süresi çoğu zaman yapı ruhsatı tarihinden başlatılır. Müteahhit, ruhsat alamazsa inşaata başlayamaz. Ruhsat projesi, maliklere vaat edilen bağımsız bölümlerin gerçekten yapılabilir olup olmadığını da ortaya koyar. Bu nedenle belediye ruhsat sürecinde hukuka aykırı veya eksik projeye onay verirse, ileride ruhsat iptali, inşaatın durması, malik-müteahhit uyuşmazlığı ve idari sorumluluk gündeme gelebilir.

Yapı Kullanma İzin Belgesi Verme Yetkisi

Kentsel dönüşümde belediyenin bir diğer önemli yetkisi yapı kullanma izin belgesi, yani iskân verme yetkisidir. İskân, yeni yapının ruhsat ve eklerine uygun şekilde tamamlandığını ve kullanılmasında hukuken sakınca bulunmadığını gösteren belgedir. 3194 sayılı İmar Kanunu sisteminde yapı tamamen veya kısmen bittiğinde, kullanılabilmesi için ruhsatı veren belediye veya valilikten yapı kullanma izni alınması gerekir.

Kentsel dönüşüm projelerinde iskânın önemi büyüktür. Çünkü malik açısından gerçek teslim yalnızca anahtarın verilmesi değildir. Bağımsız bölümün ruhsata, projeye, teknik şartnameye, ortak alan düzenine ve mevzuata uygun şekilde tamamlanması gerekir. Belediye yapı kullanma izin belgesi vermeden önce yapının ruhsat eki projelere uygunluğunu, ortak alanların tamamlanıp tamamlanmadığını, teknik belgeleri, yapı denetim süreçlerini ve ilgili kurum görüşlerini kontrol eder.

Belediye, ruhsata aykırı veya eksik yapı için iskân verirse hukuki sorun doğar. Buna karşılık yapı ruhsata uygun tamamlandığı halde belediye haksız şekilde iskân vermekten kaçınırsa malik veya müteahhit idari başvuru ve dava yollarına gidebilir. Bu nedenle belediyenin iskân yetkisi hem denetim hem de hak sahiplerinin yeni bağımsız bölümlerini hukuken kullanabilmesi bakımından önemlidir.

Belediyenin İmar Planı ve Planlama Yetkileri

Kentsel dönüşüm projelerinde belediyenin en stratejik yetkilerinden biri imar planı ve plan uygulama yetkisidir. Dönüşüm projesi çoğu zaman mevcut imar planı koşullarına göre yürütülür. Ancak bazı alanlarda imar planı değişikliği, parselasyon, tevhit, ifraz, yol terkleri, kamu alanlarının düzenlenmesi veya sosyal donatı kararları gerekebilir.

Genel imar planı sisteminde belediyeler, kendi yetki alanlarında nazım ve uygulama imar planlarının yapılması, değiştirilmesi, askıya çıkarılması ve itirazların değerlendirilmesi süreçlerinde görev alır. Büyükşehir belediyesi bulunan yerlerde nazım imar planı ve uygulama imar planı yönünden büyükşehir-ilçe belediyesi ayrımı ayrıca dikkate alınmalıdır.

5393 sayılı Belediye Kanunu m.73 kapsamında ise belediyelere ayrıca kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı belirleme ve bu alanlarda planlama yapma yetkisi tanınmıştır. Büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine ilişkin her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nda belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir.

Bu hüküm özellikle önemlidir. Çünkü 5393 m.73 kapsamındaki kentsel dönüşüm projelerinde belediye yalnızca ruhsat veren idare değil, aynı zamanda projeyi planlayan ve uygulayan idare konumuna gelebilir. Ancak bu yetki kamu yararı, şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve mülkiyet hakkı dengesi içinde kullanılmalıdır. Belediye sırf gelir elde etmek, belirli kişilere avantaj sağlamak veya mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahale etmek amacıyla dönüşüm alanı belirleyemez.

5393 Sayılı Belediye Kanunu m.73 Kapsamındaki Yetkiler

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesi, belediyelere kentsel dönüşüm ve gelişim projesi uygulama yetkisi verir. Bu yetki 6306 sayılı Kanun’dan farklıdır. 6306 sayılı Kanun esas olarak afet riski, riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı kavramları üzerine kuruludur. 5393 m.73 ise belediyelerin kentsel dönüşüm ve gelişim amacıyla proje alanı belirlemesine ve bu alanlarda uygulama yapmasına imkân tanır.

Bu kapsamda belediyeler;

Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı belirleyebilir,

Belediye meclisi kararı alabilir,

Büyükşehir sınırlarında büyükşehir belediyesi yetkili olabilir,

İlçe belediyesi, büyükşehir belediye meclisinin uygun görmesi halinde kendi sınırlarında proje uygulayabilir,

İmar planı ve parselasyon planı yapabilir veya yaptırabilir,

Ruhsat ve yapı kullanma izni süreçlerini yürütebilir,

Anlaşma, tahliye, yıkım ve kamulaştırma süreçlerinde rol alabilir,

Belediye mülkiyetindeki taşınmazları proje kapsamında değerlendirebilir.

5393 m.73 kapsamında kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolunun esas alınacağı, kamuya ait bazı taşınmazların belediyelere devredilebileceği ve proje alanlarında mali düzenlemeler bulunduğu görülmektedir.

Ancak 5393 m.73 yetkisi ile 6306 sayılı Kanun yetkisi karıştırılmamalıdır. Riskli yapı tespiti, riskli alan kararı, rezerv yapı alanı, 6306 kapsamındaki salt çoğunluk pay satışı ve Başkanlık yetkileri 6306 sayılı Kanun sistemine aittir. Belediye Kanunu m.73 kapsamında yürütülen bir dönüşüm projesinde ise belediye meclisi kararı, proje alanı ilanı, imar planı ve kamulaştırma gibi belediye hukuku ve imar hukuku araçları öne çıkar.

Belediyenin Pay Satışı Sürecindeki Rolü

6306 sayılı Kanun kapsamında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin paylarının satışı mümkündür. Bu satış sürecinde belediye, “İdare” sıfatıyla veya yetki devri yapılmışsa uygulayıcı makam olarak görev alabilir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın salt çoğunluk satış süreci kılavuzunda, karara katılmayan maliklerin hisselerinin rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılacağı; açık artırmada alıcı çıkmazsa bazı durumlarda ilgili idarece satın alma mekanizmasının devreye gireceği belirtilmektedir.

Belediyenin bu süreçteki rolü, somut yetki durumuna göre değişir. Yetki devri yapılmışsa belediye satış dosyasını inceleyebilir, toplantı ve karar belgelerini kontrol edebilir, tebligatların yapılıp yapılmadığını denetleyebilir, değerleme ve ihale sürecini yürütebilir. Yetki devri yoksa bu işlemler Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya ilgili müdürlük üzerinden yürüyebilir.

Pay satışı, mülkiyet hakkına ağır müdahale niteliğinde olduğu için belediyenin bu süreçte son derece dikkatli davranması gerekir. Geçerli bir salt çoğunluk kararı yoksa, toplantı çağrısı usulsüzse, karara katılmayan malike teklif bildirilmemişse, değerleme raporu hatalıysa veya mirasçılar sürece dahil edilmemişse pay satışı hukuka aykırı hale gelebilir. Belediye bu eksiklikleri görmezden gelerek işlem yaparsa, satış işlemi iptal davasına konu olabilir.

Belediyenin Harç ve Ücretler Konusundaki Yetkileri

Kentsel dönüşümde belediyelerin mali yetkileri de önemlidir. Yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, imar işlemleri, yol ve kanal katılım payları, proje onayları ve çeşitli belediye ücretleri uygulamada ciddi maliyet doğurabilir. Ancak 6306 sayılı Kanun kapsamında belirli vergi, harç ve ücret muafiyetleri vardır.

Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerince uygulama yapılması halinde, mevcut inşaat alanının belirli oranına kadar yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmayacağına dair düzenlemeler bulunmaktadır. Uygulama Yönetmeliği’nin 16. maddesi, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki vergi, harç ve ücret muafiyetlerinin imar mevzuatına uygunluk durumundan bağımsız olarak uygulanacağını ve belediye harçları yönünden belirli sınırlar bulunduğunu düzenlemektedir.

Bu nedenle belediye, kentsel dönüşüm kapsamındaki bir projede harç ve ücret talep ederken 6306 sayılı Kanun’daki muafiyetleri dikkate almak zorundadır. Muafiyet kapsamındaki bir işlem için harç alınırsa malik veya müteahhit iade başvurusu yapabilir. Buna karşılık belediye muafiyet dışı kalan alan veya işlem için harç talep edebilir. Özellikle mevcut inşaat alanı, yeni inşaat alanı, fonksiyon değişikliği ve boş parsellerle tevhit gibi konular harç hesabında dikkatle incelenmelidir.

Belediyenin Denetim Yetkisi

Kentsel dönüşüm projelerinde belediyenin denetim yetkisi yalnızca ruhsat ve iskân aşamasıyla sınırlı değildir. Belediye, imar mevzuatına aykırı yapılaşmayı denetlemek, ruhsata aykırı imalatları tespit etmek, yapı tatil tutanağı düzenlemek, gerekli idari yaptırımları uygulamak ve kamu güvenliğini sağlamakla yükümlüdür.

Kentsel dönüşüm projelerinde şu denetim başlıkları öne çıkar:

Ruhsatsız inşaat yapılıp yapılmadığı,

Ruhsat ve eklerine aykırı imalat bulunup bulunmadığı,

Proje dışı kat veya alan oluşturulup oluşturulmadığı,

Ortak alanların projeye uygun yapılıp yapılmadığı,

Çekme mesafesi ve emsal hesabına uyulup uyulmadığı,

Otopark, sığınak, yangın merdiveni, asansör ve teknik alanların mevzuata uygunluğu,

Yapı denetim sürecinin usulüne uygun yürütülüp yürütülmediği,

İskân öncesi eksiklerin giderilip giderilmediği.

Belediyenin bu denetim yetkisi maliklerin lehine de olabilir. Örneğin müteahhit ruhsata aykırı veya teknik şartnameye aykırı imalat yapıyorsa, malik belediyeye başvurarak denetim yapılmasını isteyebilir. Belediye gerekli denetimi yapmaz veya hukuka aykırı şekilde ruhsat/iskân verirse, idari sorumluluk tartışması doğabilir.

Belediyenin Kamulaştırma ve Taşınmaz Edinme Yetkisi

Belediyeler, kentsel dönüşüm projelerinde kamulaştırma, satın alma, trampa ve taşınmaz edinme süreçlerinde de rol oynayabilir. Bu yetki özellikle 5393 sayılı Belediye Kanunu m.73 kapsamındaki kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında önemlidir. Belediye, proje alanında kamu yararı amacıyla taşınmazları edinmek, anlaşma yapmak veya gerektiğinde kamulaştırma yoluna gitmek isteyebilir.

5393 m.73, kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolunu esas alan bir yaklaşım öngörmektedir. Ancak anlaşma sağlanamaması halinde kamulaştırma süreçleri gündeme gelebilir. Bu durumda 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, mülkiyet hakkı, gerçek karşılık ilkesi ve idari yargı denetimi önem kazanır.

6306 sayılı Kanun kapsamında ise Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından satın alma, trampa, acele kamulaştırma veya pay satışı gibi mekanizmalar gündeme gelebilir. Belediye bu süreçte yetkili idare sıfatıyla hareket ediyorsa, işlemin dayanağını açıkça ortaya koymalıdır. İşlem 6306 sayılı Kanun’a mı, 5393 m.73’e mi, 2942 sayılı Kanun’a mı dayanıyor? Bu ayrım dava süresi, görevli mahkeme ve hukuki savunma bakımından belirleyicidir.

Belediyenin Altyapı ve Kamu Hizmeti Yetkileri

Kentsel dönüşüm yalnızca bina yenilemek değildir. Yeni yapının su, kanalizasyon, yol, otopark, kaldırım, yağmur suyu, çevre düzenlemesi, park, sosyal donatı ve ulaşım bağlantıları da önemlidir. Belediye, yerel kamu hizmetleri bakımından dönüşüm projesinin çevreye ve kente entegrasyonunu sağlamakla yükümlüdür.

Belediyenin bu alandaki yetkileri şu şekilde özetlenebilir:

Yol kotu ve kanal kotu belgelerinin verilmesi,

Altyapı bağlantı izinlerinin koordinasyonu,

Yol terkleri ve kamusal alan düzenlemeleri,

Çevre düzenlemesi ve peyzaj koşullarının değerlendirilmesi,

Otopark yükümlülüklerinin kontrolü,

Atık, hafriyat ve yıkım atığı süreçlerinin denetlenmesi,

Kamu alanları ve sosyal donatı dengesinin korunması.

Kentsel dönüşüm projelerinde belediye, yalnızca parsel içindeki binaya değil, projenin çevre etkisine de bakmalıdır. Yoğunluk artışı varsa yol, otopark, altyapı ve sosyal donatı ihtiyacı da artar. Belediyenin planlama ve ruhsat yetkisi bu açıdan kamu yararını koruyan bir filtre işlevi görmelidir.

Belediyenin Yetkilerinin Sınırları

Belediyenin kentsel dönüşümde geniş yetkileri bulunsa da bu yetkiler sınırsız değildir. Belediye tüm işlemlerinde Anayasa, kanun, yönetmelik, imar planı, kamu yararı, eşitlik, ölçülülük ve mülkiyet hakkı ilkelerine bağlıdır. Belediye, dönüşüm amacıyla hareket ettiğini ileri sürerek hukuka aykırı ruhsat veremez, usulsüz pay satışına aracılık edemez, maliklerin itiraz haklarını ortadan kaldıramaz veya imar planı ilkelerini yok sayamaz.

Belediyenin yetki sınırları özellikle şu konularda önemlidir:

Riskli yapı kararı kesinleşmeden yıkım yapılamaz.

Ruhsat, imar planı ve mevzuata aykırı verilemez.

İskân, ruhsata aykırı yapıya verilemez.

Pay satışı, geçerli salt çoğunluk ve tebligat olmadan yapılamaz.

Harç muafiyeti kanuni şartlar varsa uygulanmalıdır.

Kamulaştırma kamu yararına ve gerçek karşılık ilkesine dayanmalıdır.

Plan değişikliği şehircilik ilkelerine ve sosyal-teknik altyapı dengesine uygun olmalıdır.

Maliklerin dava ve itiraz hakları engellenemez.

Bu sınırlar aşıldığında belediye işlemleri idari yargıda iptal davasına konu olabilir. Ayrıca hukuka aykırı işlem nedeniyle zarar doğmuşsa tam yargı davası ve tazminat talepleri gündeme gelebilir.

Belediyenin İşlemlerine Karşı Hangi Davalar Açılabilir?

Kentsel dönüşümde belediyenin yaptığı işlemlere karşı açılabilecek davalar, işlemin niteliğine göre değişir. Belediye tarafından tesis edilen idari işlemler idari yargıda iptal davasına konu edilebilir. Örneğin yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, yıkım kararı, imar planı, parselasyon, pay satışı sürecindeki idari işlemler, kamulaştırma kararı veya harç tahsil işlemi farklı dava yollarını gündeme getirebilir.

Başlıca dava yolları şunlardır:

Riskli yapı yıkım işleminin iptali,

Tahliye işleminin iptali,

Yapı ruhsatının iptali,

Yapı kullanma izin belgesinin iptali veya iskân verilmemesine karşı dava,

İmar planı değişikliğinin iptali,

Parselasyon işleminin iptali,

Pay satış işleminin iptali,

Harç/ücret tahsilatına karşı iade veya iptal davası,

Kamulaştırma kararının iptali,

Belediyenin hukuka aykırı işleminden doğan zararlar için tam yargı davası.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlerde dava süreleri özel hükümler nedeniyle kısa olabilir. Bu nedenle maliklerin belediye işlemlerini pasif şekilde izlememesi, tebliğ veya öğrenme tarihinden itibaren süreleri dikkatle takip etmesi gerekir.

Belediyeye Karşı Başvuru Yaparken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Kentsel dönüşüm sürecinde belediyeye yapılacak başvurular yazılı olmalıdır. Sözlü başvuru veya telefon görüşmesi ileride delil oluşturmaz. Malik veya vekili belediyeye dilekçe verirken taşınmazın ada-parsel bilgilerini, bağımsız bölüm numarasını, riskli yapı veya dönüşüm statüsünü, talebin hukuki dayanağını ve istenen işlemi açıkça belirtmelidir.

Belediyeye yapılabilecek başvurular şunlar olabilir:

Riskli yapı yıkım sürecine ilişkin bilgi talebi,

Yıkım kararına karşı itiraz niteliğinde başvuru,

Ruhsat dosyasının incelenmesi talebi,

Proje ve ruhsat belgelerinin örneğinin istenmesi,

Ruhsata aykırı imalat şikâyeti,

İskân başvurusunun durumunun sorulması,

Harç muafiyeti talebi,

Haksız alınan harcın iadesi talebi,

Pay satışı dosyasındaki eksikliklerin bildirilmesi,

İmar planı askısına itiraz,

Parselasyon işlemine itiraz.

Başvurulara ek olarak tapu kaydı, vekâletname, riskli yapı belgesi, karar tutanağı, sözleşme, fotoğraf, teknik rapor, bilirkişi raporu veya ödeme makbuzları eklenmelidir. Böylece belediyenin işlem tesis ederken somut belge üzerinden değerlendirme yapması sağlanır.

Belediyenin Yetkileri Bakımından En Sık Yaşanan Sorunlar

Kentsel dönüşümde belediyenin yetkileriyle ilgili en sık sorunlardan biri yetki karmaşasıdır. Malikler çoğu zaman belediyenin mi, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın mı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’nün mü, büyükşehir belediyesinin mi, ilçe belediyesinin mi yetkili olduğunu bilemez. Bu karmaşa başvuru ve dava sürelerinin kaçırılmasına neden olabilir.

İkinci sorun, ruhsat ve iskân süreçlerinde yaşanır. Müteahhit ruhsat alamazsa proje gecikir. Ruhsat alınsa bile iskân alınamazsa maliklerin teslimi tamamlanmamış olur. Belediye ruhsat ve iskân sürecinde mevzuata uygun davranmalı; malik de bu dosyaları takip etmelidir.

Üçüncü sorun, yıkım sürecindedir. Riskli yapı kesinleşmeden veya tebligat yapılmadan yıkım uygulanması hukuka aykırılık doğurabilir. Buna karşılık riskli yapı kesinleşmiş olmasına rağmen yıkımın uzun süre yapılmaması da can güvenliği riski yaratır.

Dördüncü sorun, pay satışı ve salt çoğunluk işlemlerindedir. Belediye veya yetkili idare, salt çoğunluğun gerçekten oluşup oluşmadığını, tebligatların yapılıp yapılmadığını ve değerleme raporunun bulunup bulunmadığını kontrol etmelidir.

Beşinci sorun, harç ve ücretlerdir. 6306 sayılı Kanun kapsamında muafiyet bulunan işlemlerden belediye tarafından harç veya ücret talep edilmesi iade uyuşmazlıklarına yol açar.

Sonuç

Kentsel dönüşümde belediyenin yetkileri, dönüşüm sürecinin hemen her aşamasında karşımıza çıkar. Belediye; riskli yapı yıkım sürecinde, yapı ruhsatı verilmesinde, yapı kullanma izin belgesinde, imar planı ve parselasyon işlemlerinde, harç ve ücret muafiyetlerinde, altyapı ve kamu hizmetlerinde, bazı hallerde pay satışı ve kamulaştırma süreçlerinde önemli rol oynar. Ancak belediyenin bu yetkileri, işlemin 6306 sayılı Kanun, 5393 sayılı Belediye Kanunu m.73, 3194 sayılı İmar Kanunu veya başka bir mevzuata dayanmasına göre değişir.

5393 sayılı Belediye Kanunu m.73, belediyelere kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı belirleme ve bu alanlarda proje yürütme yetkisi verir. Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde bu yetki büyükşehir belediyelerine ait olup, büyükşehir belediye meclisinin uygun görmesi halinde ilçe belediyeleri de kendi sınırlarında uygulama yapabilir. 6306 sayılı Kanun sisteminde ise belediyeler, çoğu zaman idare sıfatıyla tahliye-yıkım, ruhsat, iskân, pay satışı ve uygulama işlemlerinde görev alır; bazı yetkiler ise Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Bakanlık, TOKİ veya il müdürlükleriyle birlikte yürütülür.

Sonuç olarak belediye, kentsel dönüşümde yalnızca “ruhsat veren kurum” değildir. Belediye aynı zamanda kamu güvenliğini, imar düzenini, yapılaşma koşullarını, sosyal-teknik altyapı dengesini, ruhsata uygun inşaatı, iskân sürecini ve bazı durumlarda dönüşüm projesinin bizzat uygulanmasını etkileyen güçlü bir idari aktördür. Ancak bu güç, kanunla sınırlıdır. Belediye; mülkiyet hakkına, usul güvencelerine, tebligat kurallarına, imar planlarına, harç muafiyetlerine ve yargı denetimine uygun hareket etmek zorundadır.

Malikler, müteahhitler ve diğer hak sahipleri bakımından en doğru yaklaşım, belediyenin hangi sıfatla işlem yaptığını ilk aşamada belirlemektir. İşlem 6306 sayılı Kanun kapsamında mı, 5393 m.73 kapsamında mı, 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında mı tesis edilmiştir? Yetkili belediye büyükşehir belediyesi mi, ilçe belediyesi mi, yoksa ilgili müdürlük veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı mı? Bu sorular doğru cevaplanmadan yapılacak başvuru veya açılacak dava eksik kalabilir.

Kentsel dönüşümde belediyenin yetkileri doğru kullanıldığında süreç güvenli, denetlenebilir ve hukuka uygun ilerler. Yetki sınırları aşılır, usul kuralları ihlal edilir veya maliklerin hakları gözetilmezse belediye işlemleri iptal davası, yürütmenin durdurulması, tam yargı davası, harç iadesi veya ruhsat/iskân uyuşmazlıklarına konu olabilir. Bu nedenle kentsel dönüşümde belediye işlemleri, her aşamada belgeye, mevzuata ve süre takibine dayalı olarak dikkatle izlenmelidir.