Kentsel Dönüşümde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kentsel dönüşümde kat karşılığı inşaat sözleşmesi; 6306 sayılı Kanun, salt çoğunluk, müteahhit seçimi, arsa payı devri, teminat, teslim süresi, kira yardımı, ayıplı imalat ve fesih süreci bakımından kapsamlı hukuki rehber.

---

Kentsel Dönüşümde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kentsel dönüşümde kat karşılığı inşaat sözleşmesi, riskli yapı veya dönüşüm kapsamındaki bir taşınmazın yeniden inşa edilmesi amacıyla arsa malikleri ile müteahhit arasında yapılan, müteahhidin bina yapmayı; arsa maliklerinin ise bunun karşılığında müteahhide belirli arsa paylarını veya bağımsız bölümleri devretmeyi üstlendiği sözleşmedir. Hukuki terminolojide bu sözleşme çoğu zaman arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak adlandırılır. Halk arasında ise “kat karşılığı sözleşme”, “müteahhit sözleşmesi” veya “kentsel dönüşüm sözleşmesi” şeklinde ifade edilir.

Bu sözleşme, kentsel dönüşüm sürecinin en kritik belgelerinden biridir. Çünkü riskli yapı yıkıldıktan sonra maliklerin yeni binadan hangi bağımsız bölümleri alacağı, müteahhidin hangi daire veya dükkânları elde edeceği, tapu devrinin hangi aşamada yapılacağı, teslim süresi, kira yardımı, teminat, teknik şartname, ruhsat, iskân, gecikme cezası, ayıplı imalat ve fesih hükümleri bu sözleşmeyle belirlenir.

6306 sayılı Kanun’un amacı, afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri oluşturulmasına ilişkin usul ve esasları düzenlemektir. Bu nedenle kentsel dönüşümde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi yalnızca ticari bir inşaat anlaşması değil; mülkiyet hakkını, can güvenliğini, şehirleşme politikasını ve maliklerin ekonomik geleceğini doğrudan etkileyen stratejik bir hukuki işlemdir.

Kentsel dönüşümde yanlış hazırlanmış bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi, maliklerin yıllarca boş arsa üzerinde beklemesine, müteahhidin projeyi yarım bırakmasına, tapu devri uyuşmazlıklarına, kira yardımı sorunlarına, eksik ve ayıplı imalata, iskân alınamamasına ve uzun süren davalara neden olabilir. Bu nedenle sözleşme imzalanmadan önce yalnızca müteahhidin sunduğu ekonomik teklif değil; sözleşmenin hukuki güvenliği, teknik içeriği ve yaptırım mekanizmaları da ayrıntılı şekilde incelenmelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi karma nitelikli bir sözleşmedir. Bir yönüyle eser sözleşmesine benzer; çünkü müteahhit belirli bir inşaatı meydana getirmeyi üstlenir. Diğer yönüyle taşınmaz devri veya taşınmaz devri vaadi içerir; çünkü arsa malikleri, müteahhide belirli arsa paylarını veya bağımsız bölümleri devretmeyi kabul eder.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, sıradan bir hizmet sözleşmesi veya basit bir inşaat yapım anlaşması gibi değerlendirilmemelidir. Sözleşme hem inşaat hukukunu hem taşınmaz hukukunu hem borçlar hukukunu hem de kentsel dönüşüm mevzuatını ilgilendirir. Özellikle 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı nedeniyle yapılan sözleşmelerde idari süreçler, salt çoğunluk kararları, karara katılmayan maliklerin durumu ve arsa payı satış mekanizması da devreye girebilir.

Yargıtay uygulamasında da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin, eser sözleşmesi ile taşınmaz devri unsurunu birlikte barındıran özel nitelikli sözleşmeler olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle sözleşmenin kurulması, şekli, ifası, feshi ve tapu sonuçları sıradan borç ilişkilerine göre daha dikkatli değerlendirilmelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hangi Şekilde Yapılmalıdır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz devri unsuru içerdiğinden resmi şekil şartına tabidir. Uygulamada bu sözleşmelerin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Adi yazılı şekilde yapılan, yalnızca taraflar arasında imzalanan veya apartman karar defterine yazılan sözleşmeler, kural olarak geçerlilik bakımından ciddi risk taşır.

Bu husus son derece önemlidir. Malikler bazen müteahhit ile “ön protokol”, “mutabakat metni”, “kat karşılığı anlaşma tutanağı” veya “apartman karar metni” imzalamakta; fakat resmi sözleşme yapılmadan tapu devri veya inşaat hazırlıklarına başlanmaktadır. Bu tür belgeler somut içeriğine göre bazı sonuçlar doğurabilir; ancak asıl kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekle uygun yapılmadığında, ileride geçersizlik iddiası, tapu devri sorunu ve sözleşmenin ifası konusunda ciddi uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir.

Noterde düzenlenecek sözleşmenin yalnızca genel ifadelerden oluşmaması gerekir. Sözleşmede taşınmaz bilgileri, maliklerin arsa payları, müteahhidin yükümlülükleri, bağımsız bölüm paylaşımı, teknik şartname, teslim süresi, kira yardımı, teminat, cezai şart, tapu devri ve fesih hükümleri ayrıntılı şekilde yazılmalıdır. Yargıtay içtihatlarında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin taşınmaz devri unsuru nedeniyle resmi şekle tabi olduğu yönündeki yaklaşım yerleşiktir.

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kentsel dönüşümde kat karşılığı inşaat sözleşmesi çoğu zaman 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılan taşınmazlar için gündeme gelir. Yapı hakkında riskli yapı kararı verilmiş, bu karar kesinleşmiş ve tahliye-yıkım süreci başlamışsa, maliklerin yeni binanın nasıl yapılacağı konusunda karar alması gerekir.

Güncel uygulamada riskli yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce dahi yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi usullerle yeniden değerlendirme yapılması, maliklerin sahip oldukları hisseleri oranında salt çoğunluğu ile kararlaştırılabilir. Bu düzenleme, kentsel dönüşüm sürecinde oybirliği aranmadan, arsa payı veya hisse oranı bakımından salt çoğunlukla karar alınabilmesine imkân tanır.

Bu sistem, dönüşüm projelerinin tek bir malik veya azınlık malik grubu tarafından sürekli engellenmesini önlemeyi amaçlar. Ancak salt çoğunluk kararı, çoğunluk maliklere sınırsız yetki vermez. Alınan kararın açık, belirli, dürüstlük kuralına uygun, arsa payı hesabı bakımından doğru ve karara katılmayan maliklere bildirilebilir nitelikte olması gerekir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi salt çoğunlukla kabul edilmişse, karara katılmayan maliklere bu karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif usulüne uygun şekilde bildirilmelidir. Teklifi incelemeyen veya kabul etmeyen maliklerin arsa paylarının satışa konu edilmesi gündeme gelebilir. Bu nedenle sözleşmenin içeriği, yalnızca imza atan maliklerle müteahhit arasındaki özel ilişki değil; karara katılmayan maliklerin mülkiyet hakkını da etkileyen bir belge niteliğindedir.

Sözleşme İmzalanmadan Önce Müteahhidin Araştırılması

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde en büyük risklerden biri, mali ve teknik yeterliliği bulunmayan müteahhitle sözleşme imzalanmasıdır. Müteahhit, maliklere yüksek metrekare, yüksek kira yardımı veya kısa teslim süresi vaat edebilir. Ancak bu vaatler gerçekçi değilse, proje yarım kalabilir.

Müteahhit seçimi yapılırken şu hususlar mutlaka araştırılmalıdır: şirketin ticaret sicil kayıtları, sermaye yapısı, geçmiş projeleri, tamamladığı inşaatlar, yapı kullanma izin belgeleri, devam eden davaları, icra takipleri, vergi ve SGK borçları, konkordato veya iflas geçmişi, teknik kadrosu ve finansman kaynakları. Büyük görünen bir şirketin dahi aynı anda çok sayıda proje üstlenmiş olması, nakit akışı sorunlarına yol açabilir.

Müteahhitten yalnızca sözlü güvence alınması yeterli değildir. Banka teminat mektubu, kesin teminat, performans teminatı, sigorta, ipotek veya aşamalı tapu devri gibi güvence mekanizmaları sözleşmeye eklenmelidir. Müteahhit projeyi yarım bırakırsa, maliklerin yalnızca dava açma hakkına güvenmesi çoğu zaman yetersiz kalır. Çünkü dava kazanılsa bile müteahhidin mali gücü yoksa zararın tahsili zorlaşabilir.

Sözleşmede Bağımsız Bölüm Paylaşımı Nasıl Düzenlenmelidir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin en önemli bölümü bağımsız bölüm paylaşımıdır. Hangi malike hangi daire veya dükkânın verileceği, müteahhidin hangi bağımsız bölümleri alacağı, ortak alanların nasıl kullanılacağı ve arsa paylarının nasıl kurulacağı açıkça belirtilmelidir.

Sözleşmede yalnızca “maliklere %60, müteahhide %40 verilecektir” şeklinde genel oran yazılması yeterli değildir. Hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı, katı, cephesi, metrekareleri, oda sayısı, balkon, depo, otopark, eklenti ve şerefiye farkları ayrı ayrı gösterilmelidir. Özellikle dükkân, zemin kat, çatı katı, bahçe kullanımı, otopark alanı veya manzaralı daire gibi özel değer taşıyan bağımsız bölümlerde belirsizlik ciddi uyuşmazlık doğurur.

Bağımsız bölüm paylaşım tablosu sözleşmenin eki yapılmalıdır. Projede değişiklik olursa yeni paylaşımın nasıl yapılacağı da düzenlenmelidir. Örneğin ruhsat aşamasında emsal, çekme mesafesi, otopark zorunluluğu veya belediye uygulaması nedeniyle bağımsız bölüm sayısı değişirse, maliklerin haklarının nasıl korunacağı sözleşmede açıkça yer almalıdır.

Teknik Şartname Neden Hayati Öneme Sahiptir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin en çok ihmal edilen bölümlerinden biri teknik şartnamedir. Oysa teknik şartname, yeni binanın kalitesini belirleyen temel belgedir. Sözleşmede teknik şartname detaylı hazırlanmazsa, müteahhit maliyeti düşürmek için düşük kaliteli malzeme kullanabilir ve maliklerin itirazı zorlaşabilir.

Teknik şartnamede beton sınıfı, demir standardı, zemin iyileştirme, temel sistemi, dış cephe malzemesi, ısı ve ses yalıtımı, pencere doğramaları, cam özellikleri, kapı markaları, asansör, elektrik tesisatı, mekanik tesisat, yangın sistemi, jeneratör, otopark, peyzaj, mutfak dolapları, banyo malzemeleri, zemin kaplamaları, ortak alanlar ve çatı sistemi ayrıntılı yazılmalıdır.

“Birinci sınıf malzeme kullanılacaktır” veya “lüks inşaat yapılacaktır” gibi ifadeler yeterli değildir. Hangi marka veya hangi standartta ürün kullanılacağı, muadil ürün kabul edilip edilmeyeceği, muadil kabul edilecekse kimin onay vereceği belirtilmelidir. Teknik şartname, ileride ayıplı veya eksik imalat iddiasında maliklerin en önemli delillerinden biri olur.

Teslim Süresi Nasıl Belirlenmelidir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim süresi açık ve tartışmasız şekilde düzenlenmelidir. En sık yapılan hatalardan biri, teslim süresinin başlangıç tarihinin belirsiz bırakılmasıdır. Süre yıkım tarihinden mi, yer tesliminden mi, yapı ruhsatı tarihinden mi, inşaat ruhsatının kesinleşmesinden mi, yoksa arsanın müteahhide tesliminden mi başlayacaktır? Bu husus net yazılmalıdır.

Teslim süresinin sonunda hangi işlemin tamamlanmış sayılacağı da belirlenmelidir. Sadece kaba inşaatın bitmesi teslim değildir. Malikler açısından gerçek teslim, bağımsız bölümlerin fiilen kullanılabilir halde, sözleşmeye ve teknik şartnameye uygun şekilde, yapı kullanma izin belgesi alınmış veya alınabilecek durumda teslim edilmesidir.

Sözleşmede mücbir sebep halleri de açık yazılmalıdır. Müteahhitler çoğu zaman ruhsat gecikmesi, ekonomik kriz, malzeme fiyat artışı, belediye işlemleri veya işçi bulunamaması gibi sebeplerle süre uzatımı talep eder. Bu nedenle hangi hallerin mücbir sebep sayılacağı, hangi hallerde süre uzayacağı ve süre uzarsa kira yardımı veya gecikme cezasının devam edip etmeyeceği düzenlenmelidir.

Gecikme Cezası ve Kira Yardımı

Kentsel dönüşümde maliklerin en önemli güvencelerinden biri gecikme cezasıdır. Müteahhit teslim süresini aşarsa, maliklerin kira kaybı, barınma gideri ve ekonomik zararı doğar. Bu nedenle sözleşmede her malik için aylık gecikme tazminatı veya cezai şart öngörülmelidir.

Gecikme cezası somut, hesaplanabilir ve uygulanabilir olmalıdır. “Gecikme halinde zarar karşılanacaktır” gibi belirsiz ifadeler yeterli değildir. Her bağımsız bölüm için aylık ne kadar ödeme yapılacağı, ödemenin hangi tarihte başlayacağı, hangi hesaba yapılacağı ve kira yardımıyla mahsup edilip edilmeyeceği açıkça yazılmalıdır.

Kira yardımı da ayrıca düzenlenmelidir. Müteahhidin ödeyeceği kira yardımı, idarenin sağladığı kira yardımından farklıdır. Müteahhit tarafından ödenecek bedelin başlangıç tarihi, süresi, miktarı, artış oranı ve gecikme halinde devam edip etmeyeceği belirlenmelidir. Teslim süresi uzadığında kira yardımının kesilmesi malik açısından ciddi mağduriyet yaratır. Bu nedenle kira yardımı, inşaat fiilen teslim edilinceye kadar devam edecek şekilde düzenlenmelidir.

Tapu Devri Aşamalı Yapılmalıdır

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde maliklerin en büyük riski, arsa paylarını müteahhide erken devretmektir. Müteahhit henüz ruhsat almadan, inşaata başlamadan veya belirli bir imalat seviyesine ulaşmadan yüksek oranda tapu devri alırsa, maliklerin güvenliği ciddi şekilde zayıflar.

Tapu devri mutlaka aşamalı olmalıdır. Örneğin ruhsat alındığında belirli oran, temel tamamlandığında belirli oran, kaba inşaat tamamlandığında belirli oran, ince işler tamamlandığında belirli oran ve iskân alındığında son oran devredilebilir. Böylece müteahhit işi yapmadan arsa paylarının büyük bölümünü elde edemez.

Ayrıca müteahhidin kendisine devredilen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satma yetkisi de sınırlandırılmalıdır. Müteahhit proje tamamlanmadan kendi paylarını üçüncü kişilere satarsa, maliklerin karşısında iyi niyetli alıcılar veya yeni uyuşmazlık tarafları ortaya çıkabilir. Bu durum, projenin tamamlanmasını ve sözleşmenin feshini güçleştirebilir.

6306 sayılı Kanun uygulamasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya kat karşılığı temlik sözleşmesine istinaden inşa edilecek binaya ilişkin kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis işlemlerinin hak sahipleri adına yapılabileceği, ancak buna esas sözleşmede hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması gerektiği düzenlenmiştir. Bu nedenle bağımsız bölüm paylaşımı ve tapu devri hükümleri sözleşmede açıkça yer almalıdır.

Müteahhitten Alınması Gereken Teminatlar

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde teminat hükmü yoksa maliklerin hukuki güvenliği eksik kalır. Müteahhit projeyi yarım bırakırsa veya sözleşmeye aykırı davranırsa, maliklerin zararı ciddi olabilir. Bu nedenle sözleşmede güçlü teminatlar öngörülmelidir.

En etkili teminatlardan biri banka teminat mektubudur. Bunun yanında ipotek, kefalet, performans teminatı, inşaat tamamlama sigortası, aşamalı tapu devri ve cezai şart hükümleri de kullanılabilir. Ancak teminatın gerçek ve tahsil edilebilir olması gerekir. Müteahhidin kendi şirketinin verdiği soyut taahhüt, pratikte yeterli güvence sağlamayabilir.

Teminat hangi hallerde paraya çevrilecektir? İnşaata başlanmazsa mı, teslim gecikirse mi, teknik şartnameye aykırılık olursa mı, müteahhit işi terk ederse mi? Teminat süresi ne zaman sona erecektir? İskân alınmadan teminat iade edilecek midir? Bu sorular sözleşmede ayrıntılı cevaplanmalıdır.

Karara Katılmayan Malikler ve Sözleşmeye Katılım

Kentsel dönüşümde tüm maliklerin kat karşılığı inşaat sözleşmesini imzalaması her zaman mümkün değildir. Bazı maliklerin farklı müteahhit istemesi, sözleşmeyi adil bulmaması veya dönüşüm kararına katılmaması mümkündür. Bu durumda 6306 sayılı Kanun kapsamında salt çoğunluk kararı ve karara katılmayan maliklere teklif bildirimi süreci devreye girebilir.

Karara katılmayan maliklere, alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif veya teklifin incelenebileceği yer bildirilmelidir. Bu bildirimden sonra malik teklifi kabul etmez veya incelemezse arsa payı satış süreci gündeme gelebilir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın süreç açıklamalarında, alınan karara katılmayan maliklere teklifin noter veya muhtarlık ilanı yoluyla bildirilebileceği ve süresinde kabul edilmemesi halinde hisselerin satışa çıkarılabileceği belirtilmektedir.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yalnızca çoğunluk maliklerin imzaladığı bir metin olarak değil; muhalif maliklere sunulacak teklifin de temel belgesi olarak hazırlanmalıdır. Sözleşme belirsizse, teminatsızsa, paylaşım adaletsizse veya teknik şartname eksikse, karara katılmayan maliklerin itirazları güçlenebilir.

Müteahhidin Sözleşmeye Aykırı Davranması ve Fesih

Kentsel dönüşümde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, en karmaşık konulardan biridir. Müteahhit inşaata başlamazsa, ruhsat alamazsa, işi yarım bırakırsa, teslim süresini aşarsa veya sözleşmeye açıkça aykırı davranırsa maliklerin fesih hakkı gündeme gelebilir.

6306 sayılı Kanun uygulamasında, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle belirli şartların oluşması halinde sözleşmenin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabilmesi mümkündür. Güncel uygulamada bu süreç, doğrudan basit bir fesih beyanı olarak değil; idari başvuru, tespit, müteahhide süre verilmesi ve kanuni şartların değerlendirilmesi gibi aşamalarla ele alınmaktadır.

Fesih sürecinde aceleci davranılmamalıdır. Öncelikle müteahhidin temerrüdü somut şekilde tespit edilmelidir. İnşaatın hangi seviyede olduğu, hangi işlerin yapılmadığı, gecikmenin kimden kaynaklandığı, ruhsat engeli bulunup bulunmadığı, maliklerin kendi edimlerini yerine getirip getirmediği, müteahhide ihtar çekilip çekilmediği ve sözleşmedeki fesih şartlarının oluşup oluşmadığı incelenmelidir.

Fesih sonrasında tapu devri, yapılan imalat bedeli, üçüncü kişilere satışlar, müteahhidin alacak iddiaları, maliklerin zararları ve yeni müteahhit seçimi gibi sorunlar doğabilir. Bu nedenle sözleşme hazırlanırken fesih hükümleri en baştan güçlü ve uygulanabilir şekilde düzenlenmelidir.

Eksik ve Ayıplı İmalat Halinde Maliklerin Hakları

Müteahhit binayı teslim etmiş olsa bile, imalat eksik veya ayıplı olabilir. Eksik imalat, sözleşmede yapılması kararlaştırılan bir işin hiç yapılmamasıdır. Ayıplı imalat ise yapılan işin sözleşmeye, teknik şartnameye, projeye, ruhsata veya objektif kalite standartlarına uygun olmamasıdır.

Örneğin teknik şartnamede belirtilen marka yerine daha düşük kaliteli malzeme kullanılması, yalıtımın eksik yapılması, asansörün standart dışı olması, ortak alanların eksik bırakılması, otoparkın projeye aykırı yapılması, bağımsız bölüm metrekarelerinin eksik çıkması veya su yalıtımı sorunları ayıplı ya da eksik imalat iddialarına konu olabilir.

Malikler teslim sırasında mutlaka tutanak düzenlemeli, eksiklikleri yazılı olarak belirtmeli, fotoğraf ve video kaydı almalı ve gerekirse uzman raporu hazırlatmalıdır. Sözleşmede ayıplı imalat halinde müteahhidin giderim yükümlülüğü, süre, cezai şart ve teminatın paraya çevrilmesi hükümleri açıkça yer almalıdır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde En Sık Yapılan Hatalar

Kentsel dönüşümde kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık yapılan hata, sözleşmenin genel ve belirsiz hazırlanmasıdır. Bağımsız bölüm paylaşımı, teslim süresi, kira yardımı, teknik şartname ve tapu devri net değilse, ileride uyuşmazlık kaçınılmaz hale gelir.

İkinci hata, müteahhide erken tapu devri yapılmasıdır. İnşaat seviyesiyle bağlantılı olmayan tapu devri, maliklerin elindeki en önemli güvenceyi zayıflatır.

Üçüncü hata, teminat alınmamasıdır. Müteahhit projeyi yarım bırakırsa, teminat yoksa maliklerin zararı ancak uzun dava süreçleriyle takip edilebilir.

Dördüncü hata, teknik şartnamenin yüzeysel düzenlenmesidir. Malzeme kalitesi, marka, standart ve uygulama detayları yazılmadığında ayıplı imalat iddiası zorlaşır.

Beşinci hata, karara katılmayan maliklere teklifin usulüne uygun bildirilmemesidir. Bu durum, arsa payı satışı ve çoğunluk kararının geçerliliği bakımından ciddi sorun yaratır.

Altıncı hata, fesih hükümlerinin eksik bırakılmasıdır. Müteahhit işe başlamaz veya projeyi yarım bırakırsa, sözleşmede açık fesih ve yaptırım mekanizması bulunmalıdır.

Sonuç

Kentsel dönüşümde kat karşılığı inşaat sözleşmesi, maliklerin yeni binaya kavuşmasını sağlayan en önemli hukuki araçlardan biridir. Ancak bu sözleşme doğru hazırlanmadığında maliklerin mülkiyet hakkı, ekonomik menfaati ve barınma hakkı ciddi şekilde zarar görebilir.

Bu sözleşme, yalnızca müteahhit ile yapılan ticari bir anlaşma değildir. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı süreci, salt çoğunluk kararı, karara katılmayan maliklerin durumu, arsa payı devri, teknik şartname, teslim süresi, kira yardımı, teminat, gecikme cezası, ayıplı imalat ve fesih hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.

Malikler açısından en güvenli yol; sözleşme imzalanmadan önce güncel tapu kayıtlarını ve arsa paylarını incelemek, müteahhidin mali ve teknik yeterliliğini araştırmak, bağımsız bölüm paylaşımını netleştirmek, teknik şartnameyi ayrıntılı hazırlamak, tapu devrini aşamalı yapmak, güçlü teminat almak ve sözleşmeyi resmi şekle uygun şekilde düzenlemektir.

Sonuç olarak kentsel dönüşümde kat karşılığı inşaat sözleşmesi aceleye getirilmemelidir. Yanlış hazırlanmış bir sözleşme, riskli binanın yıkılmasından sonra maliklerin yıllarca boş arsa ve dava süreciyle karşı karşıya kalmasına neden olabilir. Buna karşılık güçlü, ayrıntılı ve hukuka uygun bir sözleşme; maliklerin güvenli, değerli ve mevzuata uygun yeni bir yapıya kavuşmasını sağlayan en etkili güvencedir.