Kentsel Dönüşümde Müteahhit Seçimi

 Kentsel dönüşümde müteahhit seçimi, 6306 sayılı Kanun kapsamında maliklerin karar alma süreci, salt çoğunluk, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, teminat, teslim süresi, tapu devri, kira yardımı ve müteahhit sözleşmesinin feshi yönünden kapsamlı hukuki rehber.

---

Kentsel Dönüşümde Müteahhit Seçimi Neden Önemlidir?

Kentsel dönüşümde müteahhit seçimi, riskli yapının yıkılıp yerine yeni ve güvenli bir yapının inşa edilmesi sürecinin en kritik aşamalarından biridir. Malikler çoğu zaman kentsel dönüşüm sürecini yalnızca “eski bina yıkılacak, yeni bina yapılacak” şeklinde düşünür. Oysa müteahhit seçimi yanlış yapılırsa, dönüşüm süreci yıllarca süren davalara, yarım kalan inşaata, tapu kayıplarına, kira yardımı sorunlarına, eksik ve ayıplı imalata, teslim gecikmesine ve ciddi ekonomik zararlara yol açabilir.

Kentsel dönüşümde müteahhit, yalnızca inşaatı yapan kişi veya şirket değildir. Müteahhit; maliklerin arsa payı üzerinde proje geliştiren, ruhsat sürecini takip eden, finansman sağlayan, teknik uygulamayı yürüten, yeni bağımsız bölümlerin tesliminden sorumlu olan ve çoğu durumda arsa payı devri karşılığında ciddi ekonomik menfaat elde eden taraftır. Bu nedenle müteahhit seçimi yapılırken yalnızca “en fazla metrekareyi kim veriyor?” veya “en yüksek kira yardımını kim vaat ediyor?” sorularına bakmak yeterli değildir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un amacı, afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat normlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri oluşturulmasına ilişkin usul ve esasları belirlemektir. Bu nedenle kentsel dönüşümde müteahhit seçimi, sadece ticari bir tercih değil; güvenli yapılaşma, mülkiyet hakkı ve maliklerin ekonomik geleceği bakımından stratejik bir hukuki karardır.

Müteahhit seçiminin hatalı yapılması halinde maliklerin karşılaşabileceği sorunlar oldukça ağırdır. Müteahhit inşaata başlamayabilir, ruhsat alamayabilir, projeyi finansal yetersizlik nedeniyle yarım bırakabilir, teknik şartnameye uygun imalat yapmayabilir, teslim süresini aşabilir, tapu devri almasına rağmen edimini yerine getirmeyebilir veya projeyi üçüncü kişilere devrederek maliklerin kontrolünü zayıflatabilir. Bu nedenle kentsel dönüşümde müteahhit seçimi, sözleşme imzalanmadan önce çok yönlü değerlendirilmelidir.

Müteahhit Seçiminden Önce Malikler Ne Yapmalıdır?

Kentsel dönüşümde müteahhit seçimine başlamadan önce maliklerin taşınmazın hukuki, teknik ve ekonomik durumunu netleştirmesi gerekir. Öncelikle yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olup olmadığı, riskli yapı tespitinin kesinleşip kesinleşmediği, tahliye ve yıkım sürecinin hangi aşamada bulunduğu, tapu kayıtlarında hangi maliklerin yer aldığı, arsa paylarının nasıl dağıldığı ve taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, intifa, şerh veya başka takyidatlar olup olmadığı incelenmelidir.

Müteahhit seçimi yapılmadan önce maliklerin arsa payı tablosunu doğru şekilde çıkarması gerekir. Çünkü kentsel dönüşümde karar alma süreci çoğu durumda malik sayısına göre değil, hisseleri veya arsa payları oranına göre yürür. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın satış süreci kılavuzunda, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki taşınmazlarda yeni yapılacak uygulamalara hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasının hükme bağlandığı ve bu karar ile teklifin anlaşmayan maliklere tebliğine ilişkin usullerin düzenlendiği belirtilmektedir.

Bu nedenle müteahhit seçimi öncesinde “kaç malik kabul ediyor?” sorusu kadar “kabul eden maliklerin toplam arsa payı ne kadar?” sorusu da önemlidir. Bir apartmanda kişi sayısı bakımından çoğunluk sağlanmış gibi görünse bile, arsa payı bakımından salt çoğunluk sağlanmamış olabilir. Tersine, daha az sayıda malik toplam arsa payının yarıdan fazlasına sahipse karar alma bakımından belirleyici hale gelebilir.

Malikler ayrıca müteahhitlerden teklif almadan önce kendi beklentilerini yazılı hale getirmelidir. Yeni binada kaç bağımsız bölüm yapılacak, maliklere hangi bağımsız bölümler verilecek, dükkan veya ticari alanlar nasıl paylaşılacak, kira yardımı ne kadar olacak, teslim süresi kaç ay olacak, tapu devri hangi aşamada yapılacak, müteahhitten hangi teminat alınacak, teknik şartname nasıl düzenlenecek gibi sorular netleşmeden müteahhit teklifleri sağlıklı karşılaştırılamaz.

Müteahhit Seçiminde Yalnızca Verilen Daire Sayısına Bakmak Neden Hatalıdır?

Uygulamada maliklerin en sık yaptığı hata, müteahhit seçiminde yalnızca vaat edilen bağımsız bölüm sayısına veya metrekare oranına odaklanmasıdır. Oysa en yüksek teklifi veren müteahhit her zaman en güvenilir müteahhit değildir. Hatta bazı durumlarda gerçekçi olmayan yüksek teklifler, ileride projenin yarım kalmasının en önemli göstergesi olabilir.

Bir müteahhit maliklere çok yüksek oran sunuyor, uzun süreli kira yardımı vaat ediyor, yüksek metrekare taahhüt ediyor ancak finansal gücünü, teminatını, teknik kadrosunu ve geçmiş proje deneyimini belgeleyemiyorsa dikkatli olunmalıdır. Çünkü kentsel dönüşümde vaat edilen yüksek oranlar kağıt üzerinde cazip görünse de, müteahhit finansman sağlayamadığında maliklerin binası yıkılmış, arsa payları devredilmiş ve proje yarım kalmış olabilir.

Müteahhit seçimi yapılırken teklifin ekonomik gerçekçiliği incelenmelidir. Arsanın imar hakkı, inşaat maliyetleri, ruhsat ve harç giderleri, finansman maliyeti, kira yardımı, müteahhidin satıştan elde edeceği gelir, piyasa koşulları ve projenin tamamlanma süresi birlikte değerlendirilmelidir. Eğer teklif, piyasa koşullarına göre gerçekçi değilse, bu teklif maliklerin lehine değil aleyhine sonuç doğurabilir.

Bu nedenle müteahhit seçimi sürecinde maliklerin yalnızca “kaç daire verilecek?” sorusuna değil, şu sorulara da cevap araması gerekir: Müteahhit bu projeyi finanse edebilir mi? Daha önce benzer projeleri tamamlamış mı? Teminat verebiliyor mu? Proje gecikirse yaptırım var mı? Teknik şartname yeterli mi? Tapu devri aşamalı mı? Ruhsat ve iskân yükümlülüğü açık mı? Ayıplı imalat halinde sorumluluk düzenlenmiş mi?

Müteahhidin Mali Yeterliliği Nasıl Araştırılır?

Kentsel dönüşümde müteahhit seçerken ilk incelenmesi gereken konulardan biri müteahhidin mali yeterliliğidir. Çünkü kentsel dönüşüm projeleri yüksek sermaye, güçlü nakit akışı ve uzun vadeli finansman gerektirir. Müteahhidin mali yapısı zayıfsa, inşaatın ortasında finansman sorunu yaşanabilir. Bu da projenin durmasına, maliklerin kira mağduriyetine uğramasına ve yeni binanın yıllarca tamamlanamamasına sebep olabilir.

Müteahhidin mali yeterliliği araştırılırken şirketin ticaret sicil kayıtları, vergi ve SGK borç durumu, banka referansları, finansal tabloları, devam eden projeleri, tamamladığı projeler, konkordato veya iflas geçmişi, icra takipleri ve dava dosyaları incelenmelidir. Özellikle son yıllarda birçok müteahhit şirketin aynı anda birden fazla proje üstlenip finansal yükü taşıyamadığı görülmektedir. Bu nedenle “şirket büyük görünüyor” demek tek başına yeterli değildir.

Malikler mümkünse müteahhitten banka teminat mektubu, kesin teminat, performans teminatı, sigorta poliçesi veya benzeri güvence talep etmelidir. Teminat alınmadan yapılan sözleşmelerde müteahhit projeyi yarım bıraktığında maliklerin zararını tahsil etmesi güçleşebilir. Özellikle tapu devri yapılacaksa, tapu devrinin mutlaka inşaat seviyesine bağlı ve aşamalı olması gerekir.

Müteahhidin mali yeterliliği değerlendirilirken yalnızca şirketin beyanına güvenilmemelidir. Müteahhitten geçmiş projelerine ilişkin yapı kullanma izin belgeleri, teslim tutanakları, referanslar ve malik görüşleri istenmelidir. Tamamladığı projelerde gecikme yaşanmış mı, ayıplı imalat iddiası var mı, ruhsat veya iskân sorunları olmuş mu, maliklerle dava yaşamış mı gibi hususlar araştırılmalıdır.

Müteahhidin Teknik Yeterliliği ve Deneyimi

Kentsel dönüşümde müteahhit seçiminin bir diğer önemli unsuru teknik yeterliliktir. Riskli yapı yerine yapılacak yeni bina, deprem yönetmeliğine, imar mevzuatına, ruhsat hükümlerine, yapı denetim kurallarına ve teknik şartnameye uygun olmalıdır. Bu nedenle müteahhidin yalnızca finansal gücü değil, teknik kadrosu ve inşaat tecrübesi de değerlendirilmelidir.

Müteahhidin daha önce kaç proje tamamladığı, bu projelerin niteliği, benzer büyüklükte dönüşüm projesi yapıp yapmadığı, teknik personel kadrosu, mühendis ve mimar ekibi, yapı denetim süreçlerindeki tecrübesi, tedarik zinciri ve proje yönetim kabiliyeti incelenmelidir. Özellikle bitişik nizam yapılarda, dar parsellerde, yüksek yoğunluklu şehir merkezlerinde ve eski altyapının bulunduğu bölgelerde teknik tecrübe çok önemlidir.

Teknik yeterlilik bakımından en önemli belgelerden biri teknik şartnamedir. Teknik şartname, yeni binada kullanılacak malzemeleri, beton sınıfını, demir özelliklerini, yalıtım sistemlerini, asansör markasını, doğrama ve cam özelliklerini, ısı ve ses yalıtımını, elektrik ve mekanik tesisatı, ortak alan imalatlarını, zemin kaplamalarını, mutfak ve banyo donanımlarını ayrıntılı şekilde düzenlemelidir.

Teknik şartname belirsiz bırakılırsa, müteahhit en düşük maliyetli malzemeyi kullanarak sözleşmeye aykırılık iddiasından kaçınmaya çalışabilir. Bu nedenle “birinci sınıf malzeme kullanılacaktır” gibi genel ifadeler yeterli değildir. Marka, kalite standardı, teknik özellik, alternatif ürün kabul şartları ve uygulama standardı açıkça yazılmalıdır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Değerlendirilmelidir?

Kentsel dönüşümde müteahhit seçiminin en önemli sonucu, çoğu zaman kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmasıdır. Bu sözleşme, maliklerin arsa payı devri karşılığında müteahhitten yeni bağımsız bölüm alma hakkını düzenler. Sözleşme doğru hazırlanmazsa, müteahhit seçimi ne kadar iyi görünürse görünsün maliklerin hakları yeterince korunmaz.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde öncelikle taraflar, taşınmaz bilgileri, riskli yapı süreci, arsa payları, yapılacak proje, bağımsız bölüm paylaşımı ve müteahhidin yükümlülükleri açıkça yazılmalıdır. Hangi malike hangi bağımsız bölüm verilecek, bağımsız bölümün net ve brüt metrekaresi ne olacak, kat ve cephe farkları nasıl değerlendirilecek, dükkan veya ticari alan varsa paylaşım nasıl yapılacak, otopark ve depo alanları nasıl dağıtılacak gibi konular belirsiz bırakılmamalıdır.

Sözleşmede teslim süresi açıkça düzenlenmelidir. Teslim süresi ruhsat tarihinden mi başlayacak, yer tesliminden mi başlayacak, yıkım ruhsatından mı başlayacak, inşaat ruhsatından mı başlayacak? Bu sorular açık cevaplanmazsa gecikme halinde müteahhit sorumluluğu tartışmalı hale gelir.

Ayrıca sözleşmede gecikme cezası veya gecikme tazminatı düzenlenmelidir. Müteahhit teslim süresini aşarsa her malik için aylık hangi bedeli ödeyecek? Bu bedel kira yardımıyla mahsup edilecek mi? Gecikme cezası üst sınıra tabi mi? Mücbir sebep halleri neler olacak? Bu hususlar açıkça yazılmalıdır.

Tapu Devri Aşamalı Yapılmalıdır

Kentsel dönüşümde maliklerin en büyük risklerinden biri, arsa paylarını veya tapularını müteahhide erken devretmesidir. Müteahhit henüz ruhsat almadan, inşaata başlamadan veya belirli bir inşaat seviyesine ulaşmadan yüksek oranda tapu devri alırsa, maliklerin güvenliği zayıflar. Müteahhit daha sonra projeyi tamamlamazsa, tapu devri yapılmış olduğundan uyuşmazlık daha karmaşık hale gelir.

Bu nedenle tapu devri mutlaka inşaat seviyesine göre aşamalı yapılmalıdır. Örneğin ruhsat alındığında belirli oran, temel tamamlandığında belirli oran, kaba inşaat tamamlandığında belirli oran, ince işler tamamlandığında belirli oran ve iskân alındığında son oran devredilebilir. Bu sistem maliklerin elindeki en önemli güvencelerden biridir.

Sözleşmede müteahhide verilecek bağımsız bölümlerin hangi aşamada devredileceği açıkça yazılmalıdır. Ayrıca müteahhidin kendi paylarını üçüncü kişilere satma veya devretme yetkisi sınırlanmalıdır. Aksi halde müteahhit maliklere karşı yükümlülüklerini yerine getirmeden kendi bağımsız bölümlerini satabilir ve proje finansmanını başka amaçlarla kullanabilir.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın hisse satış süreci kılavuzunda da satış sonrası tapu tescil işlemleri, satış bedeli ve satın alan kişinin müteahhit ile imzaladığı sözleşme gibi belgelerin ARAAD Bilgi Sistemi’ne kaydedileceği belirtilmektedir. Bu, kentsel dönüşümde tapu ve sözleşme süreçlerinin elektronik sistemler ve idari kayıtlarla yakından bağlantılı yürütüldüğünü göstermektedir.

Müteahhitten Hangi Teminatlar Alınmalıdır?

Kentsel dönüşümde müteahhit seçimi yapılırken teminat konusu mutlaka gündeme alınmalıdır. Teminat, müteahhidin edimlerini yerine getirmemesi halinde maliklerin zararını karşılamaya yarayan en önemli güvencedir. Teminatsız sözleşmelerde maliklerin tek güvencesi dava açmak olur; dava ise uzun sürebilir ve müteahhit mali olarak zayıfsa tahsilat imkânı sınırlı kalabilir.

Müteahhitten alınabilecek teminatlar arasında banka teminat mektubu, kesin teminat, performans teminatı, ipotek, kefalet, sigorta poliçesi, inşaat tamamlama sigortası, teminat senedi veya aşamalı tapu devri mekanizması yer alabilir. Hangi teminatın uygun olduğu projenin büyüklüğüne, müteahhidin mali yapısına, taşınmazın değerine ve maliklerin risk iştahına göre belirlenmelidir.

Teminatın yalnızca varlığı değil, içeriği de önemlidir. Teminat hangi hallerde paraya çevrilecek? Gecikme halinde kullanılabilecek mi? Ayıplı imalat halinde geçerli olacak mı? Müteahhit işi bırakırsa teminat derhal tahsil edilebilecek mi? Teminat süresi iskân sonrasına kadar devam edecek mi? Bu sorular sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.

Malikler ayrıca teminatın gerçek ve tahsil edilebilir olmasına dikkat etmelidir. Örneğin müteahhidin kendi şirketinin verdiği adi teminat beyanı pratikte yeterli olmayabilir. Banka teminat mektubu gibi güçlü teminatlar, maliklerin korunması bakımından daha güvenlidir.

Kira Yardımı ve Taşınma Bedeli Sözleşmede Nasıl Düzenlenmelidir?

Kentsel dönüşümde müteahhit seçimi yapılırken kira yardımı önemli bir pazarlık konusudur. Riskli yapı nedeniyle tahliye edilen malik ve kiracılar belirli şartlarla idari kira yardımı veya taşınma desteği alabilir. Ancak müteahhit tarafından ayrıca kira yardımı ödenmesi de sözleşmesel olarak kararlaştırılabilir.

Müteahhidin ödeyeceği kira yardımı, sözleşmede açık ve kesin şekilde düzenlenmelidir. Yardımın başlangıç tarihi ne olacak? Tahliye tarihinden mi, yıkım tarihinden mi, ruhsat tarihinden mi başlayacak? Kaç ay ödenecek? Her malik için tutar aynı mı olacak? Gecikme halinde kira yardımı devam edecek mi? Kiracılar bakımından ayrıca taşınma bedeli ödenecek mi? Bu hususlar belirsiz bırakılmamalıdır.

Müteahhitler bazen “inşaat süresince kira yardımı yapılacaktır” şeklinde genel ifadeler kullanır. Bu ifade yeterli değildir. İnşaat süresi uzarsa ödeme devam edecek mi, ruhsat gecikirse ödeme başlayacak mı, mücbir sebep iddiasında ödeme duracak mı gibi konular netleştirilmelidir.

Kira yardımı ayrıca teslim süresi ve gecikme cezası ile birlikte değerlendirilmelidir. Müteahhit hem kira yardımı ödeyip hem gecikme cezasından kurtulmaya çalışabilir. Sözleşmede bu bedellerin birbirinden bağımsız olup olmadığı açıkça belirtilmelidir.

Müteahhit Seçiminde Salt Çoğunluk ve Muhalif Malikler

Kentsel dönüşümde müteahhit seçimi çoğu zaman tüm maliklerin oybirliği ile yapılamaz. Bazı maliklerin farklı müteahhit istemesi, sözleşmeyi riskli bulması veya projeye hiç katılmak istememesi mümkündür. Güncel sistemde 6306 sayılı Kanun kapsamındaki taşınmazlarda yeni yapılacak uygulamalar bakımından hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınması esası önem kazanmıştır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kılavuzu, bu karar ve teklifin anlaşmayan maliklere tebliği ile satış işlemlerinin ARAAD Bilgi Sistemi üzerinden yürütüldüğünü ve sistemin e-Devlet ile tapu sistemiyle entegre çalıştığını açıklamaktadır.

Bu nedenle müteahhit seçimi yapılırken muhalif maliklerin hakları da gözetilmelidir. Çoğunluk malikler bir müteahhitle anlaşmışsa, karara katılmayan maliklere alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif usulüne uygun şekilde bildirilmelidir. Teklifte müteahhit sözleşmesi, bağımsız bölüm paylaşımı, teslim süresi, kira yardımı, teminat ve diğer önemli şartlar açıkça yer almalıdır.

Muhalif maliklere yalnızca “çoğunluk bu müteahhidi seçti, imzala” demek yeterli değildir. Malik hangi sözleşmeye katılacağını, hangi haklara sahip olacağını, hangi riskleri üstleneceğini ve kabul etmemesi halinde arsa payının satışa konu olabileceğini anlayabilmelidir. Aksi halde ileride arsa payı satışı, teklif bildirimi veya kararın geçerliliği dava konusu olabilir.

Müteahhit Sözleşmesinin Feshi Nasıl Gündeme Gelir?

Kentsel dönüşümde müteahhit seçimi kadar, seçilen müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde sözleşmenin nasıl sona erdirileceği de önemlidir. Müteahhit inşaata başlamaz, işi belirli bir aşamada bırakır veya projeyi bitirmeye yetecek ekip ve ekipmanla faaliyete devam etmezse maliklerin sözleşmeden kurtulması gerekebilir.

6306 sayılı Kanun uygulamasında müteahhit sözleşmelerinin feshi özel koşullara bağlanmıştır. Güncel uygulama yönetmeliği kaynaklarında, sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınması gerektiği ve fesih kararının şekle tabi olmadığı belirtilmektedir.

Bu aşamada maliklerin dikkat etmesi gereken en önemli husus, fesih sürecinin acele ve eksik yürütülmemesidir. Müteahhit gerçekten temerrüde düşmüş mü, inşaata başlamamasının sebebi müteahhitten mi kaynaklanıyor, idari veya yargısal bir engel var mı, maliklerin kendi edimlerini yerine getirmemesi işi durdurmuş olabilir mi, inşaatın seviyesi nedir, ekip ve ekipman durumu ne şekilde tespit edilmiştir? Bu sorular cevaplanmadan yapılan fesih, yeni uyuşmazlıklara yol açabilir.

Müteahhit sözleşmesinin feshi halinde tapu devri, yapılan imalatların bedeli, üçüncü kişilere satışlar, yüklenicinin alacak iddiaları, maliklerin zararları ve yeni müteahhit seçimi gibi birçok sorun gündeme gelir. Bu nedenle sözleşme daha baştan fesih hükümleri güçlü şekilde düzenlenmelidir.

Müteahhit Seçiminde Sözleşmeye Konulması Gereken Temel Hükümler

Kentsel dönüşümde müteahhit seçimi sonucunda imzalanacak sözleşmede en az şu başlıkların açık şekilde düzenlenmesi gerekir:

Taraflar ve taşınmaz bilgileri: Malikler, arsa payları, bağımsız bölümler, ada-parsel bilgileri, riskli yapı süreci ve temsil yetkileri net olmalıdır.

Proje ve ruhsat yükümlülüğü: Müteahhidin hangi projeyi hazırlayacağı, ruhsatı ne kadar sürede alacağı, ruhsat masraflarından kimin sorumlu olduğu yazılmalıdır.

Bağımsız bölüm paylaşımı: Hangi malike hangi bağımsız bölümün verileceği, net ve brüt metrekareler, şerefiye farkları, dükkan ve otopark paylaşımı açıkça belirtilmelidir.

Teknik şartname: Malzeme kalitesi, inşaat standardı, ortak alanlar, asansör, yalıtım, elektrik, mekanik ve mimari imalatlar ayrıntılı düzenlenmelidir.

Teslim süresi: Sürenin hangi tarihten başlayacağı, hangi hallerde uzayacağı ve gecikme halinde yaptırımın ne olacağı belirtilmelidir.

Gecikme cezası: Müteahhit teslim süresini aşarsa maliklere ödeyeceği aylık bedel açık olmalıdır.

Kira yardımı: Ödeme başlangıcı, süresi, tutarı ve gecikme halinde devam edip etmeyeceği belirlenmelidir.

Teminat: Banka teminat mektubu, performans teminatı, aşamalı tapu devri veya diğer güvenceler düzenlenmelidir.

Tapu devri: Müteahhide yapılacak devirler inşaat seviyesine bağlı ve aşamalı olmalıdır.

İskân yükümlülüğü: Yapı kullanma izin belgesi alınmadan teslimin tamamlanmış sayılmayacağı yazılmalıdır.

Ayıplı imalat ve garanti: Eksik veya ayıplı işler için sorumluluk süresi, giderim yöntemi ve teminat hükümleri düzenlenmelidir.

Fesih: Müteahhidin işe başlamaması, işi bırakması, ruhsat almaması, teminat vermemesi veya sözleşmeye aykırı davranması halinde fesih usulü yazılmalıdır.

Müteahhit Seçiminde Maliklerin En Sık Yaptığı Hatalar

Maliklerin en sık yaptığı hata, müteahhit seçimini sadece sözlü vaatlere göre yapmaktır. “Size daha büyük daire vereceğim”, “kira yardımını yüksek ödeyeceğim”, “iki yılda teslim edeceğim” gibi vaatler sözleşmeye açıkça yazılmadıkça malik lehine güvence oluşturmaz.

İkinci hata, müteahhidin mali gücünü araştırmamaktır. Şirketin geçmiş projeleri, borçları, davaları, finansman kapasitesi ve teminat sunma kabiliyeti incelenmelidir.

Üçüncü hata, tapu devrini erken yapmaktır. Müteahhit yeterli inşaat seviyesine ulaşmadan arsa payı devri yapılması büyük risk doğurur.

Dördüncü hata, teknik şartnameyi genel bırakmaktır. “Kaliteli malzeme” veya “lüks inşaat” gibi ifadeler uyuşmazlık halinde yeterli koruma sağlamaz.

Beşinci hata, teslim süresinin başlangıcını belirsiz bırakmaktır. Süre ruhsat tarihinden mi, yer tesliminden mi, yıkımdan mı başlayacak açıkça yazılmalıdır.

Altıncı hata, gecikme cezası ve kira yardımını zayıf düzenlemektir. Müteahhit gecikirse maliklerin zararını karşılayacak güçlü hükümler bulunmalıdır.

Yedinci hata, karara katılmayan maliklere teklifin usulüne uygun bildirilmemesidir. Bu durum ileride arsa payı satışı ve müteahhit sözleşmesini tartışmalı hale getirebilir.

Sonuç

Kentsel dönüşümde müteahhit seçimi, maliklerin gelecekteki mülkiyet hakkını, ekonomik menfaatini ve yeni yapının güvenliğini doğrudan etkileyen en önemli kararlardan biridir. Doğru müteahhit seçimi, yalnızca en yüksek teklifin kabul edilmesi değildir. Müteahhidin mali gücü, teknik yeterliliği, geçmiş proje deneyimi, teminat sunma kabiliyeti, sözleşme şartları, teslim süresi, tapu devri sistemi ve maliklere sağladığı güvenceler birlikte değerlendirilmelidir.

6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşümün amacı güvenli ve sağlıklı yaşam alanları oluşturmaktır. Bu nedenle müteahhit seçimi yapılırken kısa vadeli ekonomik vaatlerden çok, projenin gerçekten tamamlanıp tamamlanamayacağına ve maliklerin haklarının sözleşmeyle korunup korunmadığına odaklanılmalıdır.

Malikler açısından en güvenli yol; güncel tapu kayıtlarının incelenmesi, arsa payı çoğunluğunun doğru hesaplanması, birden fazla müteahhitten yazılı teklif alınması, her teklifin mali ve teknik açıdan karşılaştırılması, sözleşmenin uzman hukukçu ve teknik uzmanlarca incelenmesi, tapu devrinin aşamalı yapılması, güçlü teminat alınması ve karara katılmayan maliklere usulüne uygun bildirim yapılmasıdır.

Sonuç olarak kentsel dönüşümde müteahhit seçimi aceleye getirilmemelidir. Yanlış seçilen müteahhit, maliklerin binasını yıktırıp yıllarca boş arsa üzerinde beklemesine sebep olabilir. Doğru seçilen ve doğru sözleşmeyle bağlanan müteahhit ise maliklere güvenli, değerli ve hukuka uygun bir yeni yapı kazandırabilir. Bu nedenle müteahhit seçimi, kentsel dönüşüm sürecinin yalnızca ticari değil, aynı zamanda hukuki ve stratejik açıdan en önemli aşamalarından biridir.