Kentsel Dönüşümde Pay Satışına İtiraz

 Kentsel dönüşümde pay satışına itiraz, 6306 sayılı Kanun kapsamında salt çoğunluk kararı, muhalif malik, 15 günlük teklif süresi, rayiç değer, açık artırma, tapu tescili ve dava yolları bakımından kapsamlı hukuki rehber.

---

Kentsel Dönüşümde Pay Satışı Nedir?

Kentsel dönüşümde pay satışı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, dönüşüm kararına katılmayan maliklerin arsa paylarının belirli usullerle satışa çıkarılmasıdır. Bu satış, klasik anlamda malikin kendi iradesiyle yaptığı bir satış değildir. Malik payını satmak istemese dahi, kanunda öngörülen şartlar gerçekleşmişse ve çoğunluk kararı usulüne uygun alınmışsa, karara katılmayan malikin payı açık artırma yoluyla satılabilir.

Pay satışı, kentsel dönüşüm hukukunun en ağır sonuç doğuran aşamalarından biridir. Çünkü malik, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını kaybetme riskiyle karşı karşıya kalır. Bu nedenle pay satışının yalnızca “çoğunluk istediği için” yapılması mümkün değildir. Öncelikle geçerli bir salt çoğunluk kararı bulunmalı, karara katılmayan malike karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif usulüne uygun şekilde bildirilmeli, kabul için 15 günlük süre tanınmalı, payın rayiç değeri belirlenmeli ve satış açık artırma usulüne uygun yürütülmelidir.

6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nde, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının 15/A maddesindeki usule göre açık artırma ile satılacağı; paydaşlara satış gerçekleşmezse riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapılar bakımından farklı takip usullerinin uygulanacağı düzenlenmiştir. Aynı düzenlemede, satış işleminin yapılabilmesi için yapının yıktırılmış olmasının şart olmadığı da açıkça belirtilmiştir.

Bu nedenle kentsel dönüşümde pay satışına itiraz, yalnızca satış günü yapılan basit bir itirazdan ibaret değildir. İtiraz; salt çoğunluk kararından başlayarak teklif bildirimi, 15 günlük süre, rayiç değer tespiti, açık artırma, satış bedelinin yatırılması ve tapu tesciline kadar tüm süreci kapsayan stratejik bir hukuki denetimdir.

Pay Satışına İtiraz Hangi Aşamada Yapılabilir?

Pay satışına itiraz, sürecin yalnızca en sonunda değil, farklı aşamalarında yapılabilir. Hatta en etkili itiraz çoğu zaman satıştan önce, yani teklif bildirimi veya rayiç değer aşamasında yapılır. Satış tamamlandıktan ve tapu tescili gerçekleştirildikten sonra dava açmak mümkün olsa da, eski hale dönüş daha zor ve karmaşık hale gelebilir.

Birinci aşama, salt çoğunluk kararına itiraz aşamasıdır. Malik, çoğunluğun gerçekten sağlanmadığını, arsa payı hesabının hatalı olduğunu, imza atan kişilerin yetkili olmadığını, vekâletnamelerin eksik olduğunu veya karar tutanağının belirsiz olduğunu ileri sürebilir.

İkinci aşama, teklif bildirimi ve 15 günlük süreye itiraz aşamasıdır. Karara katılmayan malike karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif hiç bildirilmemişse, yanlış bildirilmişse, teklifin içeriği belirsizse veya kabul için 15 günlük süre usulüne uygun tanınmamışsa, pay satışına itiraz edilebilir. Uygulama Yönetmeliği satış başvurusunda; salt çoğunlukla anlaşma sağlandığını gösteren belgelerin, teklifin karara katılmayan maliklere bildirildiğini ve kabul için 15 gün süre verildiğini gösteren belgelerin ve SPK tarafından yetkilendirilmiş değerleme kuruluşlarınca hazırlanan değer belgelerinin sunulmasını aramaktadır.

Üçüncü aşama, rayiç değer tespitine itiraz aşamasıdır. Malikin payı düşük bedelle satışa çıkarılıyorsa, değerleme raporu eksikse, taşınmazın konumu, imar hakkı, yeni proje değeri veya emsal satışlar dikkate alınmamışsa rayiç değere itiraz edilmelidir.

Dördüncü aşama, açık artırma ve satış işlemlerine itiraz aşamasıdır. Satış ilanı usulsüz yapılmışsa, açık artırmaya katılabilecek kişiler yanlış belirlenmişse, satış bedeli rayiç değerden düşükse veya satış komisyonu usulüne uygun işlem yapmamışsa satış işlemi dava konusu edilebilir.

Beşinci aşama ise tapu tesciline karşı hukuki başvuru aşamasıdır. Satış tamamlanmış ve pay alıcı adına tescil edilmişse, satış işleminin iptali ve şartları varsa tescilin düzeltilmesi veya eski malik adına tescil gibi talepler gündeme gelebilir.

Pay Satışına İtirazın En Güçlü Sebepleri

Kentsel dönüşümde pay satışına itiraz ederken soyut beyanlar yeterli değildir. “Ben satışa karşıyım”, “payımı satmak istemiyorum” veya “müteahhide güvenmiyorum” gibi genel ifadeler tek başına güçlü bir hukuki itiraz oluşturmaz. İtiraz somut hukuki, teknik ve ekonomik gerekçelere dayanmalıdır.

En güçlü itiraz sebeplerinden biri, salt çoğunluğun sağlanmamış olmasıdır. 6306 sayılı Kanun uygulamasında salt çoğunluk malik sayısına göre değil, hisseleri veya arsa payları oranına göre hesaplanır. Bu nedenle kişi sayısı bakımından çoğunluk var gibi görünse bile, arsa payı bakımından yarıdan fazla oran sağlanmamışsa satış süreci sakatlanabilir.

İkinci güçlü sebep, karar tutanağının belirsiz olmasıdır. Kararda hangi müteahhitle, hangi proje için, hangi sözleşme şartlarıyla, hangi bağımsız bölüm paylaşımıyla ve hangi teminatlarla anlaşma yapıldığı açık değilse, karara katılmayan malikin neyi kabul etmesinin beklendiği anlaşılamaz.

Üçüncü güçlü sebep, teklif bildiriminin usulsüz yapılmasıdır. Karara katılmayan malike teklif hiç bildirilmemişse, yanlış adrese bildirilmişse, elektronik tebligat usulü hatalı işletilmişse, muhtarlık ilanı yapılmamışsa veya teklifin incelenebileceği yer açıkça gösterilmemişse, 15 günlük sürenin usulüne uygun başladığından söz edilemez.

Dördüncü güçlü sebep, rayiç değerin düşük belirlenmesidir. Pay satışı mülkiyet hakkını doğrudan etkilediğinden, bedelin gerçek piyasa değerini yansıtması gerekir. Sadece belediye rayiç bedeline veya yüzeysel emsal araştırmasına dayalı değerleme, özellikle yüksek değerli bölgelerde ciddi hak kaybına yol açabilir.

Beşinci güçlü sebep, açık artırma usulünün hatalı yürütülmesidir. Satış günü bildirimi yapılmamış, ihale bilgileri doğru kaydedilmemiş, satılacak hisse yanlış belirlenmiş veya satışa katılma şartları hatalı uygulanmışsa satış işlemi hukuka aykırı hale gelebilir.

Salt Çoğunluk Kararına İtiraz

Kentsel dönüşümde pay satışının hukuki temeli çoğu zaman salt çoğunluk kararıdır. Bu nedenle pay satışına itiraz etmek isteyen malik öncelikle kararın geçerli olup olmadığını incelemelidir.

Salt çoğunluk kararında en önemli unsur arsa payı hesabıdır. Karara olumlu oy veren maliklerin toplam hissesi veya arsa payı gerçekten yarıdan fazla mı? Hisseli bağımsız bölümlerde her hissedarın payı doğru hesaplanmış mı? Vefat eden maliklerin mirasçıları doğru belirlenmiş mi? Şirket maliklerde imza atan kişi gerçekten yetkili mi? Vekâletnamelerde kentsel dönüşüm, sözleşme imzalama ve karar alma yetkisi var mı?

Bu sorulardan biri dahi olumsuzsa salt çoğunluk kararı tartışmalı hale gelebilir. ARAAD satış kılavuzunda, satış başvurusunda salt çoğunlukla anlaşma sağlandığını gösteren karar tutanağı, sözleşme veya vekâletname örnekleri ile teklif bildirimine ilişkin belgelerin sisteme yüklenmesi gerektiği açıklanmaktadır. Bu belgeler yalnızca bürokratik evrak değildir; pay satışının temel hukuki dayanağıdır.

Salt çoğunluk kararına itirazda özellikle güncel tapu kayıtları, arsa payı listesi, karar tutanağı, imza listesi, vekâletnameler, şirket yetki belgeleri ve mirasçılık belgeleri incelenmelidir. Çoğunluk maliklerin karar tutanağında arsa paylarını yazmaması, sadece malik sayısına göre hesap yapması veya eksik yetki belgeleriyle karar alması, satışın iptali yönünden önemli bir hukuki dayanak oluşturabilir.

Teklif Bildirimi ve 15 Günlük Süreye İtiraz

Karara katılmayan malike yapılacak teklif bildirimi, pay satışının en kritik aşamalarından biridir. Çünkü malik, ancak kendisine açık ve anlaşılır bir teklif sunulursa bilinçli şekilde karar verebilir. Teklifin içeriği belirsizse veya sözleşme şartları gösterilmemişse, malikin 15 günlük süre içinde teklifi kabul etmemesi kötü niyet olarak değerlendirilemez.

Uygulamada teklif bildirimi çoğu zaman noter ihtarı, elektronik tebligat veya muhtarlık ilanı yoluyla yapılır. Yönetmelik, teklifin elektronik tebligat adresi üzerinden, noter vasıtasıyla veya muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmek suretiyle karara katılmayan maliklere bildirileceğini ve kabul için 15 gün süre verileceğini düzenlemektedir.

Pay satışına itirazda şu sorular özellikle önemlidir:

Karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif gerçekten bildirildi mi?
Bildirimde sözleşme metni veya sözleşmenin incelenebileceği yer açıkça gösterildi mi?
Malike hangi bağımsız bölümün verileceği, teslim süresi, kira yardımı, teminat ve tapu devri şartları bildirildi mi?
15 günlük süre doğru tarihten itibaren mi başlatıldı?
Elektronik tebligat yapılmışsa tebligat adresi doğru muydu?
Muhtarlık ilanı yapılmışsa ilan süresi eksiksiz tamamlandı mı?

Bu aşamada itiraz edecek malik, “teklif tarafıma usulüne uygun bildirilmemiştir” demekle yetinmemeli; hangi belgenin eksik olduğunu, sözleşmenin hangi yönünün belirsiz olduğunu ve bu nedenle sağlıklı değerlendirme yapamadığını yazılı olarak ortaya koymalıdır.

Rayiç Değer Tespitine İtiraz

Pay satışına itirazda en önemli başlıklardan biri rayiç değer tespitidir. Çünkü satış yapılırsa malik mülkiyet hakkını kaybeder ve bunun karşılığında belirlenen satış bedelini alır. Bu bedel gerçek piyasa değerinden düşükse, malik ağır ekonomik zarara uğrar.

Rayiç değer tespitinde yalnızca belediye rayiç bedeli esas alınmamalıdır. Taşınmazın konumu, imar hakkı, arsa payı oranı, yeni projede doğacak bağımsız bölüm değeri, bölgedeki emsal satışlar, caddeye cephe, ticari nitelik, kat, manzara, ulaşım imkânı, parsel büyüklüğü ve piyasa koşulları birlikte değerlendirilmelidir.

Yönetmelik, satış başvurusunda karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca tespit edilen değerine ilişkin belgelerin sunulmasını aramaktadır. Ayrıca ARAAD satış kılavuzunda, SPK değerleme raporu ve Bedel Tespit Komisyonu raporunun satış sürecinde sisteme kaydedilecek temel belgeler arasında yer aldığı açıklanmaktadır.

Rayiç değere itiraz edecek malik, bağımsız bir ekspertiz raporu almalı, çevredeki gerçek satış emsallerini toplamalı, imar durumunu incelemeli ve yeni projede kendisine düşecek bağımsız bölümün muhtemel değerini hesaplatmalıdır. Sadece “bedel düşük” demek yeterli değildir. İtirazın güçlü olabilmesi için değerleme raporundaki somut hatalar gösterilmelidir.

Açık Artırma Usulüne İtiraz

Pay satışının açık artırma ile yapılması gerekir. Ancak açık artırma usulü de sıkı kurallara bağlıdır. Satışın yeri, tarihi, satılacak hisse bilgisi, rayiç değer, katılabilecek kişiler ve satış sonrası işlemler doğru belirlenmelidir.

ARAAD kılavuzunda, satış sürecine ilişkin üç ana başlık bulunduğu; ihaleye konu satılacak hisse bilgileri, satış günü bildirim tebligatları ve ihale sonrası satış bilgilerinin sisteme kaydedileceği açıklanmaktadır. Kılavuzda satış günü bildiriminde kullanılacak tutanağın muhtarlıkta ilan edilmesi ve ilan ile ihale tarihi arasında en az 15 gün bulunması gerektiği de belirtilmektedir.

Açık artırmaya itiraz sebepleri şunlar olabilir:

Satış günü usulüne uygun bildirilmemiştir.
İhale tarihi ile ilan süresi arasında yeterli süre bırakılmamıştır.
Satılacak hisse yanlış belirlenmiştir.
Hisse bilgileri güncel tapu kayıtlarıyla uyumlu değildir.
Rayiç bedelin altında satış yapılmıştır.
Açık artırmaya katılamayacak kişiler katılmıştır.
Satış tutanağı eksik veya çelişkilidir.
Satış bedeli usulüne uygun yatırılmamıştır.

Bu tür itirazlarda satış ilanı, ihale tutanağı, ARAAD kayıtları, tapu kayıtları ve ödeme belgeleri önem taşır.

İlk Satışta Kimler Alıcı Olabilir?

Pay satışında ilk satışın kimlere açık olduğu da itiraz bakımından önemlidir. Genel sistem, payın öncelikle anlaşma sağlayan paydaşlara satılmasını esas alır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2024/1 sayılı genelgesinde, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa paylarının satışına ilişkin süreç açıklanmış; riskli yapılarda anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararıyla yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar satış işleminin tekrarlanabileceği belirtilmiştir.

Bu nedenle satışa katılan kişinin hukuki konumu incelenmelidir. İlk satışta üçüncü kişinin katılımı mümkün müydü? Üçüncü kişi yapılan anlaşmaya uymayı yazılı olarak kabul etti mi? Teminat şartları yerine getirildi mi? Satış, anlaşan paydaşların önceliğini bertaraf edecek şekilde mi düzenlendi?

Bu sorulara verilecek cevaplar, satışın iptali bakımından belirleyici olabilir.

Tapu Tesciline İtiraz

Pay satışı tamamlandığında pay alıcı adına tescil edilir. Ancak satış sürecinin hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa, tescil işlemi de tartışma konusu yapılabilir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, satış tamamlanmadan önce açılacak davanın daha etkili olabileceğidir. Çünkü satıştan ve tescilden sonra taşınmaz üzerinde yeni işlemler yapılabilir; bu da eski hale dönüşü zorlaştırabilir.

Tapu işlemleri bakımından TKGM genelgesi önemlidir. Genelgede, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlerde yetkili idarenin talebi ve ekindeki belgeler üzerinden işlem yapılacağı; riskli yapının yıkılmasından sonra taşınmazın sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan şerhlerin hisseler üzerinde devam edeceği belirtilmiştir.

Pay satışına itiraz eden malik, tescilden önce mümkünse yürütmenin durdurulması veya işlemin durdurulmasına yönelik talepleri değerlendirmelidir. Tescil tamamlandıktan sonra ise satış işleminin iptali, tescilin hukuki akıbeti ve varsa tazminat talepleri birlikte düşünülmelidir.

Pay Üzerinde İpotek, Haciz veya İntifa Hakkı Varsa İtiraz

Satışa konu arsa payı üzerinde ipotek, haciz, ihtiyati haciz, intifa hakkı veya başka takyidatlar bulunabilir. Bu hakların varlığı, pay satışına her durumda engel olmayabilir. Ancak satış bedelinin nasıl değerlendirileceği ve bu hakların satış sonrası hangi değer üzerinde devam edeceği dikkatle incelenmelidir.

Kentsel dönüşüm uygulamasında ayni ve şahsi haklar, yıkımdan sonra hisseler üzerinde devam edebilir; tapuda tevhit, ifraz, taksim, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlere engel teşkil etmeyebilir.

Bu nedenle pay satışına itiraz eden malik, pay üzerindeki ipotek veya hacizleri de dikkate almalıdır. Pay satılırsa satış bedeli doğrudan malikin serbest kullanımına geçmeyebilir. Banka, icra müdürlüğü veya diğer hak sahiplerinin satış bedeli üzerinde talepte bulunması mümkündür. Bu durum, satışın ekonomik sonucunu doğrudan etkiler.

Pay Satışına Karşı Hangi Dava Açılır?

Pay satışına itirazda hangi davanın açılacağı, uyuşmazlığın niteliğine göre değişir. Kentsel dönüşüm işlemleri hem idare hukuku hem özel hukuk boyutu taşıyabilir. Bu nedenle doğru yargı yolunun belirlenmesi son derece önemlidir.

Pay satış sürecindeki idari işlemler, rayiç değer tespiti, satış komisyonu işlemi, tebligat usulsüzlüğü, açık artırma ve tescile esas idari işlemler bakımından idare mahkemesinde iptal davası gündeme gelebilir. Dava açılırken, satışın uygulanması halinde telafisi güç zarar doğacağı gerekçesiyle yürütmenin durdurulması talep edilmelidir.

Buna karşılık müteahhit sözleşmesinin içeriği, sözleşmenin haksız şartları, gecikme tazminatı, eksik veya ayıplı imalat, sözleşmenin feshi, tapu iptal ve tescil gibi talepler somut duruma göre adli yargının görev alanına girebilir.

Bu ayrım çok önemlidir. Yanlış yargı yoluna başvurmak, süre kaybına neden olabilir. Pay satışına itiraz eden malik, hangi işlemi hedef aldığını netleştirmelidir: Salt çoğunluk kararına mı itiraz ediyor? Teklif bildirimi mi usulsüz? Rayiç değer mi düşük? Açık artırma mı hatalı? Tapu tescili mi hukuka aykırı? Yoksa müteahhit sözleşmesi mi adil değil? Her bir başlık farklı dava stratejisi gerektirir.

Dava Açmak Satışı Kendiliğinden Durdurur mu?

Dava açılması, her durumda satış veya tescil işlemini kendiliğinden durdurmayabilir. Bu nedenle pay satışı yakınsa veya satış günü belirlenmişse, dava ile birlikte yürütmenin durdurulması talebi özel olarak hazırlanmalıdır.

Yürütmenin durdurulması talebinde iki ana unsur vurgulanmalıdır: işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve işlemin uygulanması halinde telafisi güç veya imkânsız zarar doğması. Pay satışında telafisi güç zarar çoğu zaman açıktır; çünkü malik payını kaybettiğinde ve pay alıcı adına tescil edildiğinde eski hale dönüş zorlaşabilir. Ancak yalnızca zarar iddiası yeterli değildir. Açık hukuka aykırılık da somutlaştırılmalıdır.

Örneğin salt çoğunluk sağlanmamışsa, teklif bildirimi yapılmamışsa, 15 günlük süre tanınmamışsa, rayiç değer gerçek piyasa değerinin altındaysa veya açık artırma usulü yanlış uygulanmışsa bu hususlar yürütmenin durdurulması talebinde ayrıntılı şekilde gösterilmelidir.

Pay Satışına İtiraz İçin Delil Listesi

Pay satışına itiraz edecek malik şu belgeleri mümkün olduğunca temin etmelidir:

Güncel tapu kaydı, arsa payı tablosu, malik listesi, riskli yapı tespit belgeleri, salt çoğunluk karar tutanağı, imza listesi, vekâletnameler, şirket yetki belgeleri, mirasçılık belgeleri, müteahhit sözleşmesi, bağımsız bölüm paylaşım tablosu, teknik şartname, teklif bildirimi, noter tebligatı, elektronik tebligat kayıtları, muhtarlık ilan tutanakları, ARAAD kayıtları, SPK değerleme raporu, bağımsız ekspertiz raporu, emsal satış belgeleri, ihale ilanı, ihale tutanağı, satış bedeli ödeme belgeleri ve tapu tescil evrakları.

Bu belgeler olmadan yapılan itiraz soyut kalabilir. Pay satışına itirazda amaç, sürecin hangi aşamasında hangi hukuka aykırılığın bulunduğunu açıkça göstermek olmalıdır.

Pay Satışına İtirazda En Sık Yapılan Hatalar

En sık yapılan hata, maliklerin bildirimleri önemsememesidir. Noter ihtarı, elektronik tebligat, muhtarlık ilanı veya e-Devlet bildirimi geldiğinde süreler başlamış olabilir. Bu bildirimleri görmezden gelmek, pay satışının ilerlemesine neden olabilir.

İkinci hata, sadece “payımı satmak istemiyorum” demektir. Pay satışına itiraz, mülkiyet hakkı açısından önemli olsa da hukuki gerekçelere dayanmalıdır.

Üçüncü hata, rayiç değere somut delil olmadan itiraz etmektir. Değerleme raporuna karşı emsal satış, bağımsız ekspertiz ve imar durumu ile karşı argüman kurulmalıdır.

Dördüncü hata, dava açmak için satışın tamamlanmasını beklemektir. Satış ve tapu tescilinden sonra eski hale dönüş daha zor olabilir.

Beşinci hata, yalnızca müteahhide odaklanıp salt çoğunluk, bildirim ve satış usulündeki hataları gözden kaçırmaktır. Oysa pay satışının iptali çoğu zaman usuli eksikliklere dayanır.

Sonuç

Kentsel dönüşümde pay satışına itiraz, 6306 sayılı Kanun kapsamında mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendiren son derece önemli bir hukuki süreçtir. Salt çoğunlukla alınan dönüşüm kararına katılmayan malikin payı, şartları oluştuğunda açık artırma yoluyla satılabilir. Ancak bu satış otomatik değildir; karar, bildirim, 15 günlük süre, rayiç değer, açık artırma ve tapu tescili aşamalarının tamamı hukuka uygun yürütülmelidir.

Pay satışına itiraz etmek isteyen malik öncelikle salt çoğunluğun gerçekten sağlanıp sağlanmadığını, karar tutanağının belirli olup olmadığını, teklifin usulüne uygun bildirilip bildirilmediğini, 15 günlük sürenin doğru işletilip işletilmediğini, rayiç değerin gerçek piyasa değerini yansıtıp yansıtmadığını ve açık artırma usulünün doğru uygulanıp uygulanmadığını incelemelidir.

Doğru zamanda yapılan yazılı itiraz, bağımsız değerleme raporu, güçlü delil hazırlığı ve süresinde açılacak dava, malikin pay satışına karşı en önemli korunma araçlarıdır. Buna karşılık bildirimleri görmezden gelmek, itirazları soyut bırakmak veya dava süresini kaçırmak, malikin mülkiyet hakkını korumasını ciddi şekilde zorlaştırabilir.

Sonuç olarak kentsel dönüşümde pay satışına itiraz, yalnızca “satışa karşı çıkma” değil; tüm satış sürecinin hukuki, teknik ve ekonomik yönden denetlenmesidir. Çoğunluk maliklerin dönüşüm sürecini hızlandırma hakkı bulunduğu gibi, karara katılmayan malikin de mülkiyet hakkının gerçek değer üzerinden ve usulüne uygun şekilde korunmasını isteme hakkı vardır. Bu denge sağlanmadığında, kentsel dönüşüm projesi hızlanmak yerine iptal davaları, rayiç değer uyuşmazlıkları, tapu tescil sorunları ve uzun süreli mülkiyet ihtilaflarıyla karşı karşıya kalabilir.