Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ VE ŞEKİL ŞARTI

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (APKİS), uygulamada “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” olarak da bilinse de, hukuki terminolojide arsanın mülkiyet yapısı ile inşaat edimi arasındaki bağı en iyi ifade eden terim budur. Bu sözleşme, Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) doğrudan tek bir madde altında düzenlenmemiş; doktrin ve yargı kararlarıyla şekillenmiş “karma nitelikli” bir sözleşmedir.

1. Sözleşmenin Hukuki Analizi

APKİS, içerisinde iki farklı sözleşme tipinin asli unsurlarını barındırır. Bu “çift tipli” yapı, uyuşmazlık anında hangi hükümlerin uygulanacağını belirlediği için kritiktir:

• Taşınmaz Satış Vaadi Unsuru: Arsa sahibi, arsasının belli paylarını müteahhide devretmeyi borçlanır. Bu yönüyle sözleşme, mülkiyetin naklini hedefleyen bir tasarruf borcu doğurur.
• Eser Sözleşmesi Unsuru: Müteahhit (yüklenici), arsa sahibinin pay devrine karşılık bir yapı (bina) meydana getirmeyi ve bu yapıyı bağımsız bölümler halinde teslim etmeyi üstlenir (TBK m. 470).

Bu sözleşme “tam iki tarafa borç yükleyen” bir sözleşmedir. Yani tarafların edimleri birbirine bağlıdır; arsa sahibi mülkiyeti devretmezse, müteahhit inşaat borcunu yerine getirmeme hakkına (ödemezlik def’i) sahip olabilir.

2. Geçerlilik Şartı: Neden Sadece Noterde Yapılabilir?

Türk hukuk sisteminde taşınmazların mülkiyetini geçiren veya geçirmeyi vaat eden sözleşmeler, kamu düzeni ve tarafların korunması amacıyla resmi şekil şartına tabidir.

• Resmi Şekil: APKİS’in geçerli olması için noter huzurunda “Düzenleme Şeklinde” yapılması şarttır. Noter tarafından sadece imzaların onaylanması (imza tasdiki) yeterli değildir; metnin bizzat noter tarafından düzenlenmesi gerekir.
• Şekil Şartına Aykırılığın Sonucu: Noter huzurunda yapılmayan, tarafların kendi aralarında (adi yazılı) imzaladıkları sözleşmeler hukuk dünyasında “geçersiz” (batıl) kabul edilir. Bu durumda taraflar verdiklerini “sebepsiz zenginleşme” hükümlerine göre geri isteyebilirler.

3. Geçersiz Sözleşmenin “Geçerli” Sayıldığı İstisnai Durumlar

Yargıtay, bazı durumlarda şekil şartına sıkı sıkıya bağlı kalmanın adaletsizliğe yol açacağını kabul ederek Dürüstlük Kuralı (TMK m. 2) çerçevesinde istisnalar yaratmıştır:

1. İnşaatın Büyük Oranda Tamamlanması: Eğer sözleşme geçersiz olsa bile müteahhit inşaatın büyük bir kısmını bitirmişse veya arsa sahibi tapu devrini yapmışsa, artık taraflar “sözleşme geçersizdir” diyerek edimlerini yerine getirmekten kaçınamazlar.
2. Edimlerin Karşılıklı İfası: Taraflar geçersiz sözleşmeye dayanarak yükümlülüklerini yerine getirmişlerse, şekil eksikliğini ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması sayılır.

4. Şerh Edilme Hakkı

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tapu kütüğüne şerh edilebilir. Bu şerh, müteahhidin şahsi hakkını “eşyaya bağlı” hale getirir. Şerh sayesinde, arsa sahibi arsayı üçüncü bir kişiye satsa dahi müteahhit, yeni malike karşı sözleşmeden doğan haklarını ileri sürebilir.

 MÜTEAHHİDİN TEMERRÜDÜ VE ARSA SAHİBİNİN SEÇİMLİK HAKLARI

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde temerrüt, yüklenicinin (müteahhit) inşaatı sözleşmede kararlaştırılan tarihte, fen ve sanat kurallarına uygun olarak tamamlayıp teslim etmemesidir. Müteahhidin borcunu yerine getirmemesi durumunda arsa sahibinin Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 125 uyarınca üç ana seçimlik hakkı bulunur.

1. Birinci Seçenek: Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı

Arsa sahibinin en çok başvurduğu yoldur. Burada arsa sahibi sözleşmeyi ayakta tutar, inşaatın bitirilmesini bekler ancak gecikmeden doğan zararlarının giderilmesini ister.

• Gecikme Tazminatı (Kira Tazminatı): Sözleşmede aksi kararlaştırılmasa dahi, müteahhit teslimde geciktiği her ay için arsa sahibine “rayiç kira bedeli” ödemek zorundadır.
• Cezai Şart: Sözleşmede “gecikilen her gün için 100 dolar ödenir” gibi bir madde varsa, arsa sahibi hem kira tazminatını hem de (şartları varsa) cezai şartı talep edebilir.

2. İkinci Seçenek: İfadan Vazgeçip Müspet Zararın Tazmini

Arsa sahibi “Artık bu müteahhidin inşaatı bitirmesini istemiyorum ama sözleşmeyi de geçmişe etkili feshetmiyorum” derse bu yola başvurur.

• Müspet Zarar: Sözleşme tam ve zamanında ifa edilseydi arsa sahibinin malvarlığı ne durumda olacak idiyse, o durumun tesisi istenir.
• Hesaplama: Bitmiş dairelerin değeri ile mevcut (yarım kalan) inşaatın değeri arasındaki fark talep edilir.

3. Üçüncü Seçenek: Sözleşmeden Dönme ve Menfi Zarar

Bu en ağır seçenektir ve sözleşmeyi “hiç yapılmamış” sayar.

• Geriye Etkili Fesih: Sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kalkar. Arsa sahibi müteahhide devrettiği tapuların iadesini (Tapu İptal) ister, müteahhit ise yaptığı masrafları talep eder.
• Menfi Zarar: Arsa sahibinin bu sözleşmeyi yaptığı için uğradığı zararlardır (Örn: Başka bir müteahhit ile sözleşme yapma fırsatının kaçırılması).

4. Temerrüt İçin “İhtar” Şart mı?

Sözleşmede teslim için kesin bir tarih (Örn: 31.12.2025) belirlenmişse, bu tarihin geçmesiyle müteahhit kendiliğinden temerrüde düşer. Ancak “ruhsat tarihinden itibaren 24 ay” gibi bir süre belirlenmişse, sürenin dolduğunun bir noter ihtarnamesi ile müteahhide bildirilmesi, temerrüt faizi ve tazminat süreçlerinin sağlıklı yürümesi için elzemdir.

5. Müteahhidin Savunması: “Elimde Olmayan Nedenler”

Müteahhit, gecikmenin kendisinden kaynaklanmadığını ispat ederek tazminattan kurtulmaya çalışabilir:

• Mücbir Sebep: Deprem, pandemi gibi olağanüstü haller.
• Arsa Sahibinin Kusuru: İnşaat ruhsatının alınması için gerekli vekaletnamelerin verilmemesi veya yer tesliminin geç yapılması.
• İdare Kaynaklı Gecikmeler: Belediyedeki askı süreçlerinin öngörülemez şekilde uzaması (Yargıtay bunu her zaman mücbir sebep saymaz; müteahhidin basiretli bir iş insanı gibi davranması gerektiğini vurgular).

 NAMA İFAYA İZİN DAVASI: İNŞAATI ARSA SAHİBİNİN TAMAMLAMASI

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit, temerrüde düştükten sonra inşaatı bitiremeyeceğini açıkça belli ederse veya işi tamamen terk ederse, arsa sahibi sözleşmeyi feshetmek yerine TBK m. 113 uyarınca “Nama İfaya İzin”davası açabilir. Bu davanın amacı, inşaatın kalan kısmının müteahhit nam ve hesabına arsa sahibi tarafından tamamlanmasıdır.

1. Nama İfaya İzin Davasının Şartları

Bu davanın açılabilmesi için şu koşulların varlığı aranır:

• Geçerli Bir Sözleşme: Noterde düzenleme şeklinde yapılmış bir APKİS bulunmalıdır.
• Müteahhidin Temerrüdü: Teslim süresi geçmiş olmalı veya müteahhidin işi bitiremeyeceği kesinleşmiş olmalıdır.
• Mahkeme İzni: Arsa sahibi kendi başına inşaatı tamamlamaya başlarsa, yaptığı masrafları müteahhitten tahsil etmekte zorlanabilir. Bu nedenle mahkemeden resmen “tamamlama yetkisi” alınmalıdır.

2. Süreç Nasıl İşler?

1. Tespit: Mahkeme, inşaatın mevcut durumunu (fiziki gerçekleşme oranı) bilirkişi marifetiyle tespit eder.
2. Eksik İşlerin Maliyeti: İnşaatın ruhsat ve projesine uygun olarak tamamlanması için gereken güncel maliyet hesaplanır.
3. Yetki Verilmesi: Hakim, arsa sahibine inşaatı tamamlamak üzere yetki verir. Bu aşamada arsa sahibi, piyasadan başka bir taşeron veya müteahhit ile anlaşarak işi bitirebilir.

3. Finansman: Masraflar Nasıl Karşılanır?

Nama ifaya izin davasının en stratejik noktası finansmandır. Arsa sahibinin cebinden para çıkmaması için hukuk şu imkanı tanır:

• Bağımsız Bölüm Satış Yetkisi: Mahkemeden, müteahhide ait olması planlanan bir veya birkaç dairenin satılarak, elde edilecek gelirin inşaat masraflarında kullanılması için yetki talep edilebilir.
• Avans Talebi: İnşaatın tamamlanması için gereken bedelin müteahhit tarafından “avans” olarak ödenmesine hükmedilebilir.

4. Nama İfaya İzin mi, Sözleşmeden Dönme mi?

Bu karar, inşaatın geldiği aşamaya göre verilir:

• İnşaat Düşük Seviyedeyse (%10-30): Genellikle sözleşmeden dönmek (fesih) daha mantıklıdır.
• İnşaat Yüksek Seviyedeyse (%70-90): Fesih süreçleri çok daha sancılı olacağından, nama ifa yoluyla inşaatı bitirip kat mülkiyetine geçmek arsa sahibinin menfaatine daha uygundur.

 TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARI

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde (APKİS), arsa sahibi genellikle müteahhide finansman sağlaması için inşaatın başında veya belirli aşamalarında tapu devri yapar. Ancak müteahhit edimini (inşaatı bitirme borcunu) yerine getirmezse, bu tapuların hukuki dayanağı çöker.

1. Müteahhide Karşı Açılan Tapu İptal Davası

Müteahhit inşaatı sözleşmeye, projeye veya fen-sanat kurallarına uygun bitirmezse; arsa sahibi sözleşmeden dönerek müteahhit adına kayıtlı olan payların iptalini ve kendi adına tescilini isteyebilir.

• Geriye Etkili Fesih Şartı: Tapu iptali için sözleşmenin geçmişe etkili olarak feshedilmesi (dönme) gerekir.
• İade Borcu: Sözleşme feshedildiğinde mülkiyet “yolsuz tescil” durumuna düşer ve arsa sahibi bu payları geri alma hakkı kazanır.

2. Üçüncü Kişilere (Daire Satın Alanlara) Karşı Tapu İptali

Bu, uygulamanın en dramatik kısmıdır. Müteahhit, henüz bitmemiş inşaattan “topraktan satış” yaparak üçüncü kişilere tapu devretmiş olabilir.

• Yargıtay’ın Katı Kuralı: Yargıtay der ki; “Müteahhitten pay devralan üçüncü kişiler, müteahhidin arsa sahibine karşı edimini tam yerine getirmediğini bilmek zorundadır.”
• İyiniyet Savunması Geçersizdir: Normalde tapu siciline güvenerek yer alan kişi korunur (TMK m. 1023). Ancak APKİS uyuşmazlıklarında, inşaat bitmeden tapu alan kişinin iyiniyetli olduğu kabul edilmez. Müteahhit inşaatı bitiremezse, arsa sahibi o üçüncü kişilerin tapusunu da iptal ettirebilir.

3. Halefiyet İlkesi

Üçüncü kişiler, müteahhidin arsa sahibine karşı olan haklarına “halef” olurlar. Yani müteahhit ne kadar hak ediyorsa, ondan daire alanlar da ancak o kadarını talep edebilir. Müteahhit inşaatı terk ederse, üçüncü kişilerin elindeki tapular “kağıt üzerinde” kalır ve iptal riskiyle karşılaşır.

4. Geçerli Bir Tescil İçin “İskân” ve “Teslim” Şartı

Tapu iptali davasıyla karşılaşmamak için müteahhidin sadece binayı dikmesi yeterli değildir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça:

• Binanın ruhsata uygun olması,
• İskân (yapı kullanma izin belgesi) alınmış olması,
• Bağımsız bölümlerin anahtar teslimi yapılmış olması gerekir.

 SONUÇ 

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibinin mülkiyet hakkı ile yüklenicinin finansal ve teknik becerisinin hukuki bir potada erimesidir. Ancak bu süreçteki en küçük bir aksama, yıllar süren karmaşık davalara yol açabilir.

1. Genel Değerlendirme

Yazı dizimiz boyunca gördüğümüz üzere, uyuşmazlığın çözümü inşaatın fiziki gerçekleşme oranına bağlıdır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, inşaatın seviyesine göre farklı adalet terazileri kullanır:

• İnşaat henüz yolun başındaysa (seviye düşükse), mülkiyet hakkı korunarak sözleşmenin geriye etkili feshine ve tapuların iadesine odaklanılır.
• İnşaat tamamlanmaya yakınsa (%90 ve üzeri), “dürüstlük kuralı” gereği sözleşmenin ileri etkili feshine karar verilerek müteahhidin yaptığı iş kadar pay alması sağlanır.

2. Hak Kayıplarını Önlemek İçin 3 Altın Kural

1. Şekil Şartına Bağlılık: Sözleşmenizi asla adi yazılı yapmayın; mutlaka noter huzurunda düzenleme şeklindetanzim ettirin.
2. Teslim Şartlarını Netleştirin: “Anahtar teslim” ifadesinin yanına “İskân belgesi alınmış ve fiilen teslim edilmiş” ibaresini eklemek, temerrüt ihtimalinde elinizi güçlendirir.
3. Hukuki Korunma Araçlarını Kullanın: Müteahhit geciktiği anda ihtar çekmekten ve tapu siciline “şerh” verdirmekten çekinmeyin.