İsveç Hukukunda Mülkiyet ve Miras: 2026 Güncel Kurallar, Tapu, Eşlerin Mal Rejimi ve Mirasın Paylaşımı

İsveç hukukunda mülkiyet ve miras nasıl düzenlenir? İsveç’te taşınmaz edinimi, tapu tescili, eşlerin mal rejimi, birlikte yaşayanların hakları, vasiyet, saklı pay, miras sırası ve sınır ötesi miras kuralları bu rehberde.

Giriş

İsveç hukukunda mülkiyet ve miras, birbirinden bağımsız iki alan gibi görünse de uygulamada çoğu kez aynı dosyada kesişir. Bir taşınmazın evlilik içinde edinilmiş olması, eşler arasında mal rejimi tasfiyesini; ölüm halinde aynı taşınmazın kime ve hangi sırayla geçeceği ise miras hukukunu gündeme getirir. Bu nedenle İsveç’te mülkiyet ve miras hukuku incelenirken yalnızca “kim malik” sorusuna değil, “malvarlığı evlilikte nasıl sınıflandırılır, ölüm halinde hangi işlem sırasıyla tasfiye edilir ve hangi yakınların saklı payı vardır?” sorularına birlikte cevap vermek gerekir. İsveç Hükûmeti’nin aile hukuku sayfaları da mülkiyet, evlilik mal rejimi, birlikte yaşayanların malvarlığı ve ölüm sonrası miras kurallarını birbirine bağlı bir sistem içinde anlatmaktadır. (Regeringskansliet)

İsveç’te taşınmaz mülkiyeti bakımından merkezî kurum Lantmäteriettir. Bu kurum hem kadastro ve taşınmaz kayıt sistemini yürütür hem de mülkiyetin güvenli biçimde tesciline hizmet eder. Miras tarafında ise İsveç Vergi Dairesi (Skatteverket) estate inventory yani bouppteckning sürecinde belirleyici rol oynar. Ölümden sonra terekenin doğru envanteri çıkarılmadan ve gerektiğinde mal rejimi tasfiyesi yapılmadan mirasın dağıtımı tamamlanamaz. Bu sebeple İsveç sistemi, mirası salt aile ilişkisi değil aynı zamanda kayıt, tasfiye ve tescil süreci olarak ele alır. (Regeringskansliet)

Bu rehberde, İsveç hukukunda mülkiyet ve miras konusunu pratikte en çok ihtiyaç duyulan başlıklar etrafında ele alıyorum: taşınmaz edinimi ve lagfart, yabancıların mülkiyet edinimi, eşlerin mal rejimi, birlikte yaşayanların hakları, miras sırası, saklı pay, vasiyet, terekenin tasfiyesi, taşınmazın miras yoluyla intikali ve uluslararası unsurlu miras dosyaları. (Lantmateriet.se)

İsveç’te mülkiyet hakkının temel çerçevesi

İsveç’te taşınmaz mülkiyeti, yalnızca fiilî zilyetlik veya özel sözleşme ile değil, tapu tescili ile güvence altına alınır. Lantmäteriet’in resmî açıklamasına göre, taşınmaz veya site leasehold edinen kişinin registration of ownership yani lagfart başvurusu yapması gerekir ve bu başvuru edinim tarihinden itibaren üç ay içinde yapılmalıdır. Bu yükümlülük satın alma, bağış, miras veya mal rejimi tasfiyesi gibi farklı edinim sebepleri için de önem taşır. (Lantmateriet.se)

İsveç hukukunda satış belgesinin de belirli zorunlu unsurları vardır. Lantmäteriet’e göre satış belgesinde taşınmazın tam resmi ada/parsel niteliğindeki tanımı, mülkiyetin devredildiğinin açıkça belirtilmesi, devrin tamamı mı yoksa paylı kısmı mı kapsadığının yazılması, satış bedeli, alıcı ve satıcının imzası ile satıcının imzasını doğrulayan iki tanık bulunmalıdır. Bu unsurlar eksikse tescil süreci sorunlu hale gelebilir. (Lantmateriet.se)

Taşınmazın aile konutu niteliği taşıması halinde eş rızası da önemlidir. Lantmäteriet ve İsveç Hükûmeti kaynaklarına göre, satıcı evliyse eşinin yazılı onayı gerekebilir; ayrıca eşlerden biri ortak konut veya ortak ev eşyasını, tek başına malik olsa bile, diğer eşin rızası olmadan satamaz, bağışlayamaz, rehnedemez veya kiraya veremez. Bu koruma, aile konutunun sadece tapudaki malik adına bakılarak serbestçe tasarruf edilemeyeceğini gösterir. (Lantmateriet.se)

Yabancılar İsveç’te taşınmaz edinebilir mi?

İsveç’te yabancıların taşınmaz edinimi bakımından temel yaklaşım kısıtlayıcı değil, kayıt ve kimlik doğrulamasına dayalıdır. Lantmäteriet’in açık ifadesiyle, yabancı ve İsveç vatandaşları için mülkiyet tescil kuralları esasen aynıdır. Ancak kurum, yabancı kişiler hakkında kendi sisteminde kişisel veri bulunmadığı için pasaport, kimlik veya doğum belgesi gibi ek belgeler isteyebilir. Ayrıca medeni durum ve hukuki ehliyetin belgelenmesi de pratikte önem taşır. (Lantmateriet.se)

Buna ek olarak, Lantmäteriet sayfasında 1 Temmuz 2026’dan itibaren yabancı başvurucular için kimlik denetiminin daha da güçlendirilmesine yönelik bir yasa önerisinden söz edilmektedir; kişisel kimlik numarası bulunmayan başvurucular bakımından coordination number zorunluluğu öngörülmektedir. Bu bilgi, mülkiyet ediniminin yasaklandığı anlamına gelmez; fakat İsveç’in taşınmaz piyasasında kimlik güvenliğini artırmaya yöneldiğini gösterir. (Lantmateriet.se)

İsveç’te yaşayan veya yaşamayan yabancılar bakımından vergi boyutu da vardır. Skatteverket’e göre İsveç’te taşınmazı bulunan kişi, koşullara göre property charge veya property tax öder; ayrıca taşınmazını satarsa kazancı vergi beyannamesinde bildirir. Bu nedenle İsveç’te mülkiyet edinmek, yalnızca özel hukuk alanında değil vergi hukuku bakımından da sürekli bir ilişki doğurur. (skatteverket.se)

İsveç’te taşınmaz ediniminin mali boyutu

İsveç’te taşınmaz devrinde en önemli mali yüklerden biri stamp duty yani damga vergisidir. Lantmäteriet’e göre gerçek kişiler, tenant-owner associations ve belediyeler için tapu tesciline bağlı damga vergisi oranı yüzde 1,5, tüzel kişiler için ise yüzde 4,25’tir. Ayrıca her durumda SEK 825 işlem ücreti alınır. Vergi, satış bedeli ile bir önceki yılın vergi değeri karşılaştırılarak yüksek olan tutar üzerinden hesaplanır. (Lantmateriet.se)

Taşınmaza ipotek tesis ediliyorsa bunun da ayrı bir maliyeti vardır. Lantmäteriet, mortgage üzerinde damga vergisinin ipotek tutarının yüzde 2’si olduğunu, ayrıca her mortgage için işlem ücreti alındığını belirtmektedir. Bu nedenle İsveç’te taşınmaz devri planlanırken yalnızca satış bedeli değil, tescil ve finansman maliyetleri de hesaba katılmalıdır. (Lantmateriet.se)

Satış sonrası vergi bakımından da İsveç sistemi nettir. Skatteverket’e göre taşınmaz satışı bağlayıcı sözleşmenin imzalandığı yıl itibarıyla beyana konu olur. Özel konut niteliğindeki taşınmazlarda kârın 22/30’u vergiye tabi tutulur ve bu tutara yüzde 30 vergi uygulanır; ticari nitelikteki taşınmazlarda ise kârın yüzde 90’ı vergiye tabidir. İyileştirme, inşaat, genişletme ve belirli bakım giderleri kâr hesabında düşülebilir. (skatteverket.se)

Evlilikte mal rejimi: marital property ve separate property ayrımı

İsveç evlilik rejiminde ana ayrım marital property ile separate property arasındadır. Hükûmetin resmî aile hukuku sayfasına göre, separate property olmayan her şey marital property sayılır. Separate property, evlilik sözleşmesi niteliğindeki marital property agreement, bağış şartı, vasiyet şartı veya belirli sigorta/lehtar hükümleriyle oluşabilir. Marital property agreement yazılı yapılmalı ve Skatteverket nezdinde tescil edilmelidir; tanık aranmaz. (Regeringskansliet)

Evlilik sona erdiğinde —ister boşanma ister ölüm nedeniyle olsun— kural olarak division of property (bodelning) yapılır. Hükûmetin açıklamasına göre, temel kural borçlar düşüldükten sonra marital property’nin eşit paylaşılmasıdır. Bununla birlikte belirli emeklilik hakları, kişisel kullanım eşyalarının bir kısmı ve bazı özel istisnalar bu tasfiyenin dışında kalabilir. Uzunluğu kısa evliliklerde veya hakkaniyetsiz sonuç doğuracak durumlarda hâkim veya tasfiye sistemi, elli-elli paylaşımı yumuşatabilir. (Regeringskansliet)

Eşlerin borçları da ayrı değerlendirilir. İsveç Hükûmeti, her eşin kendi borçlarından şahsen sorumlu olduğunu, bir eşin alacaklılarının diğer eşin malından tahsilat yapamayacağını belirtmektedir. Ancak mal rejimi tasfiyesinde, her eş önce kendi borçlarına yetecek kadar malı ayırır; kalan marital property paylaşılır. Bu da evlilik içi malvarlığı ile borç rejiminin tamamen birleşmediğini, fakat tasfiye anında birbirini etkilediğini gösterir. (Regeringskansliet)

Birlikte yaşayanlar (cohabitees) için mülkiyet rejimi

İsveç hukukunda evli olmayan ama birlikte yaşayan kişiler için ayrı bir rejim vardır: Cohabitees Act. Hükûmetin resmî açıklamasına göre, bu rejimde tasfiyeye giren malvarlığı çok daha dardır. Birlikte kullanılmak üzere edinilen ortak konut ve ortak ev eşyası bölüşüme girer; buna karşılık banka mevduatları, arabalar, yazlıklar ve benzeri diğer malvarlığı kural olarak bölüşüme girmez. Kimin ödeme yaptığı da tek başına belirleyici değildir; malın ortak kullanım için edinilmiş olması esastır. (Regeringskansliet)

Birlikte yaşayanlar bakımından en kritik nokta şudur: Birbirlerine otomatik mirasçı değildirler. Hükûmet sayfası bunu çok açık ifade eder: cohabitees birbirinden ancak vasiyetname varsa miras alabilir. Buna rağmen ayrılık veya ölüm halinde, sağ kalan birlikte yaşayan kişi belirli şartlarla ortak konutun bölüşümünü isteyebilir ve hatta daha fazla ihtiyacı varsa konutu bedelini ödeyerek devralabilir. Ancak bu hak mirasçılık değildir; mal rejimi benzeri sınırlı bir korumadır. (Regeringskansliet)

Bölüşüm talebi için de süre sınırı vardır. İlişki sona erdikten sonra talep normalde bir yıl içinde yapılmalıdır. Ölüm halinde ise talep, bouppteckning düzenlenmeden önce ileri sürülmelidir ve bunu yalnızca sağ kalan birlikte yaşayan kişi isteyebilir; ölenin mirasçıları böyle bir talepte bulunamaz. (Regeringskansliet)

Ölüm halinde ilk aşama: bouppteckning ve terekenin yönetimi

İsveç’te bir kişi öldüğünde ilk temel işlem estate inventory (bouppteckning) düzenlenmesidir. Hükûmetin 8 Nisan 2025 tarihli açıklamasına göre, ölen kişinin malvarlığı ve borçlarının envanteri çıkarılır; ölen evliyse sağ kalan eşin malvarlığı ve borçları da genellikle bu envantere dahil edilir. Bouppteckning ölümden itibaren üç ay içinde hazırlanmalı ve hazırlandıktan sonra bir ay içinde Skatteverket’e tescil için sunulmalıdır. (Regeringskansliet)

Tereke üzerinde başlangıçta kimler söz sahibidir? Hükûmet ve EU e-Justice Portal kaynaklarına göre, sağ kalan eş veya birlikte yaşayan kişi, mirasçılar ve külli vasiyet alacaklıları terekenin ortak malik/idarecileri sayılır. Bunlar terekeyi birlikte yönetir. Anlaşmazlık çıkarsa mahkeme bir estate administrator (boutredningsman) atayabilir. Ayrıca borçlar ödenmeden terekenin paylaştırılması geçersiz sayılır; mirasçıların kişisel sorumluluğu kural olarak doğmaz, fakat erken ve usulsüz paylaşım geçerlilik sorunu yaratır. (Regeringskansliet)

Eğer malvarlığı cenaze giderlerini dahi karşılamıyorsa, tam bouppteckning yerine daha basit bir estate notification uygulanabilir. Bu ayrıntı, özellikle düşük varlıklı tereke dosyalarında önemlidir. (Regeringskansliet)

İsveç’te yasal miras sırası

İsveç’te miras sırası üç sınıflı bir sistem üzerine kuruludur. Hükûmetin aile hukuku sayfasına göre, ölen kişi evli değilse ilk sırada altsoy yani çocuklar, torunlar ve devamı gelir. Çocuklardan biri ölmüşse, onun çocukları kendi kolu adına miras alır; paylaşım kollar arasında eşittir. Altsoy yoksa ikinci sınıfta anne-baba, onların yokluğunda kardeşler ve kardeş çocukları; bunlar da yoksa üçüncü sınıfta büyükanne-büyükbaba ile hala, dayı, teyze ve amcalar gelir. Kuzenler yasal mirasçı değildir. Bunların da hiçbiri yoksa tereke National Inheritance Fund’a geçer. (Regeringskansliet)

Bu sistem, Türkiye hukukuna alışık kişiler için iki önemli fark içerir. Birincisi, kuzenler yasal mirasçı değildir. İkincisi, hiçbir hak sahibi yoksa tereke devlete değil, özel amaca tahsisli İsveç Ulusal Miras Fonuna geçer. Bu fonun getirileri çocuklar, gençler ve engelli bireyler için yenilikçi projelerde kullanılır. (Regeringskansliet)

Sağ kalan eşin miras hakkı

İsveç miras hukukunun en ayırt edici yönlerinden biri, sağ kalan eşin konumudur. Hükûmetin açıklamasına göre, ölen kişi evliyse ve çocuklar eşlerin ortak çocuklarıysa, sağ kalan eş doğrudan mirasçı olur ve çocuklar mirası ikinci ölümde bekler. Sağ kalan eş, terekeyi unrestricted right of disposal ile alır; yani hayatı boyunca kullanabilir, satabilir, tüketebilir, fakat bu malları kendi vasiyetinde serbestçe başka kişilere bırakamaz. (Regeringskansliet)

Ancak ölenin başka ilişkiden çocukları varsa —İsveç hukukundaki adıyla särkullbarn— bunlar ilk ölümde paylarını hemen isteyebilir. İsterlerse bu öncelikli haklarından vazgeçip sağ kalan eş lehine bekleyebilirler; o durumda ikinci ölümde ortak çocuklara benzer şekilde “secondary succession” hakkı doğar. Bu ayrım, İsveç’te eşin korunması ile önceki ilişkiden gelen çocukların haklarının birlikte dengelendiğini gösterir. (Regeringskansliet)

Sağ kalan eş ayrıca base amount rule (basbeloppsregel) ile korunur. Hükûmete göre, mal rejimi tasfiyesi ve miras dağıtımı sonunda sağ kalan eşin elinde en az dört base amount kalmalıdır; kendi malvarlığı ve tasfiyeden gelen pay buna yetmiyorsa, eksik kalan kısım ölen eşin terekesinden tamamlanır. (Regeringskansliet)

Saklı pay ve vasiyetnamenin sınırları

İsveç’te kişi vasiyetname ile miras düzenini değiştirebilir; ancak bu özgürlük sınırsız değildir. Hükûmetin resmî açıklamasına göre, altsoyun yasal miras payının yarısı reserved portion (laglott) yani saklı paydır ve vasiyetle tamamen bertaraf edilemez. Saklı payı almak isteyen mirasçının, vasiyetnamenin kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde vasiyete karşı adjustment talebinde bulunması gerekir; aksi halde saklı pay iddiası düşebilir. (Regeringskansliet)

Vasiyetnamenin şekli de önemlidir. Hükûmete göre vasiyet kural olarak yazılı olmalı ve iki tanığın huzurunda imzalanmalıdır. Ayrıca vasiyet, ancak mal rejimi tasfiyesi yapıldıktan sonra ölen kişinin geriye kalan malvarlığı üzerinde hüküm doğurur; yani eşe ait kısım veya tasfiye öncesi tüm ortak malvarlığı üzerinde serbestçe tasarruf edemez. (Regeringskansliet)

Birlikte yaşayan kişiler bakımından vasiyet daha da kritik hale gelir. Çünkü yukarıda değinildiği gibi, cohabitees birbirine yasal mirasçı değildir. İsveç’te evli olmayan fakat partnerini korumak isteyen kişiler için vasiyet çoğu zaman zorunlu pratik araçtır. (Regeringskansliet)

Taşınmazın miras yoluyla intikali

İsveç’te bir taşınmaz miras yoluyla geçtiğinde, mirasçının bunu tapuda da görünür hale getirmesi gerekir. Lantmäteriet’e göre miras yoluyla taşınmaz veya site leasehold edinen kişi de üç ay içinde registration of ownership başvurusu yapmalıdır. Tek mirasçı ise kayıtlı estate inventory çoğu zaman yeterli olabilir; birden fazla mirasçı varsa ayrıca inheritance division document gerekir. Estate inventory’nin önce Skatteverket’e tescil edilmiş olması zorunludur. (Lantmateriet.se)

Burada önem taşıyan nokta, mülkiyetin mirasla geçmiş olmasının tapu tescil zorunluluğunu ortadan kaldırmamasıdır. Özellikle Türkiye’den farklı beklentiyle hareket eden kişiler, bouppteckning tamamlandıktan sonra taşınmazın zaten kendilerine geçtiğini düşünüp lagfart başvurusunu geciktirebilir. Oysa İsveç’te mirasın aile içinde paylaşılması ile taşınmazın resmi kayıtta yeni malik adına geçirilmesi iki ayrı aşamadır. (Lantmateriet.se)

Uluslararası miras dosyaları ve Avrupa Miras Tüzüğü

İsveç’te miras dosyasında yabancı unsur varsa ayrıca EU Succession Regulation devreye girebilir. Hükûmet ve Lantmäteriet kaynaklarına göre, temel kural olarak mirasta uygulanacak hukuk, ölen kişinin vatandaşlığı değil, habitual residence yani mutad mesken hukukudur. Örneğin Alman vatandaşı olup İsveç’te yaşayan bir kişi öldüğünde, kural olarak İsveç hukuku devreye girebilir. (Regeringskansliet)

Lantmäteriet ayrıca, 16 Ağustos 2015’ten sonra ölen ve İsveç’te malvarlığı bulunan yabancılar bakımından bazı olaylarda artık ayrı bir İsveç estate inventory zorunluluğu bulunmadığını, bunun yerine European Certificate of Succession kullanılabildiğini belirtmektedir. Bu sertifika, mirasçı veya tereke temsilcisinin yetkisini başka AB ülkelerinde göstermeyi kolaylaştırır. İsveç’te bu belgeyi düzenleyen makam Skatteverkettir. (Lantmateriet.se)

Vergi boyutu: İsveç’te miras vergisi var mı?

İsveç’te bugün miras ve intikal vergisi yoktur. Hükûmetin 2025 tarihli finansal sistem değerlendirme notunda, İsveç’te inheritance, gift ve wealth tax’ların yaklaşık yirmi yıldır kaldırılmış olduğu belirtilmektedir. Bununla birlikte “miras vergisi yok” cümlesi, mülkiyetin tamamen vergisiz olduğu anlamına gelmez. Taşınmaz sahibi yıllık property charge/property tax öder; taşınmaz satıldığında da değer artış kazancı vergisi doğabilir. Başka bir deyişle, İsveç’te miras vergisinin yokluğu, özellikle gayrimenkulün elde tutulması ve satılması aşamalarındaki vergi sonuçlarını ortadan kaldırmaz. (Regeringskansliet)

Sonuç

İsveç hukukunda mülkiyet ve miras, kayıt sistemi, aile hukuku ve vergi hukukunun birlikte çalıştığı bir yapıdır. Taşınmaz ediniminde lagfart ve sözleşme şekli; evlilikte marital property–separate property ayrımı; birlikte yaşayanlarda sadece ortak konut ve ev eşyasıyla sınırlı koruma; ölüm halinde bouppteckning, bodelning ve estate distribution sırası; mirasta sağ kalan eşin güçlü konumu; särkullbarn ile ortak çocuklar arasındaki fark; laglott yani saklı pay; ve yabancı unsurlu dosyalarda mutad mesken esasına dayanan uluslararası miras rejimi, sistemin ana omurgasını oluşturur. (Lantmateriet.se)

Pratikte en kritik hata, bu başlıkları birbirinden kopuk düşünmektir. Oysa İsveç’te bir taşınmazın kime ait olduğu sorusu, çoğu zaman “eş rızası var mı”, “mal rejimi tasfiyesi yapıldı mı”, “vasiyet saklı payı ihlal ediyor mu”, “bouppteckning süresi kaçırıldı mı” ve “lagfart başvurusu yapıldı mı” sorularıyla birlikte cevaplanır. Bu nedenle İsveç’te mülkiyet ve miras dosyaları, yalnız tapu ya da yalnız veraset belgesi mantığıyla değil, çok aşamalı hukukî planlama ile yürütülmelidir. (Regeringskansliet)