Türkiye’de Arazi Türleri: Tarım Arazisi Üzerine Ev Yapılır Mı?

Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapmak veya hayalindeki evi inşa etmek isteyenlerin karşılaştığı en büyük ikilem, satın alınan her arazi parçasının üzerine inşaat yapılıp yapılamayacağıdır. Türk hukuk sisteminde mülkiyet hakkı kutsal sayılsa da, bu hak kamu yararı ve imar mevzuatı ile sınırlandırılmıştır. Bir arazi sahibi olmak, o toprağın her santimetrekaresini dilediğiniz gibi kullanabileceğiniz anlamına gelmez.

Bu makalede, Eşya Hukuku ve İmar Kanunu çerçevesinde Türkiye’deki arazi türlerini, bir gayrimenkulün “arsa” niteliği kazanma sürecini ve hangi arazi üzerine ev yapılabileceğine dair yasal sınırları 2026 yılı güncel verileriyle inceleyeceğiz.

Eşya Hukuku Açısından Arazi Kavramı

Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) Eşya Hukuku bölümünde arazi, taşınmaz mülkiyetinin en temel konusu olarak tanımlanır. Kanuna göre bir arazi, sınırları hukuki yöntemlerle (kadastro) belirlenmiş, arz üzerindeki bir parseli ifade eder. Ancak mülkiyet hakkı, mülkün altını ve üstünü de kapsamakla birlikte, bu hakkın kullanımı imar planlarına ve tarım koruma kanunlarına tabidir.

Eşya hukukunda bir taşınmazın “nitelik” hanesi, o arazi üzerinde nelerin yapılabileceğinin tapu sicili üzerindeki kimliğidir. Bu nedenle bir arazi satın alınmadan önce tapu kaydındaki şerhler ve nitelik kısmı mutlaka incelenmelidir.

Arazi Türleri: Arsa, Tarla ve Diğerleri

Türkiye’de her toprak parçası teknik olarak bir arazidir; ancak her arazi “arsa” değildir. İnşaat yapabilme imkânı, bu ayrımda gizlidir.

1. Arsa (İmarlı Arazi)

Arsa, belediye veya valilik tarafından imar planı kapsamına alınmış, parselasyonu yapılmış ve üzerine inşaat yapılmasına izin verilmiş arazi türüdür. Bir yerin arsa vasfı kazanması için “yola terk”, “yeşil alan terki” gibi işlemlerin tamamlanmış olması gerekir. Sadece arsalar üzerine ruhsatlı ve tam teşekküllü bina inşa edilebilir.

2. Tarım Arazisi (Tarla)

Tarım arazisi, imar planı bulunmayan, bitkisel veya hayvansal üretim için ayrılmış alanlardır. Bir yerin tapuda “tarla”, “bağ” veya “zeytinlik” olarak geçmesi, oranın öncelikli olarak tarımsal amaçla kullanılacağını gösterir. Bu tür bir arazi üzerine doğrudan apartman veya villa yapmak hukuken mümkün değildir.

3. Ham Toprak ve Mera

Üzerinde tarım yapılmayan veya kamuya ait otlak alanlarıdır. Bu tür bir arazi, özel mülkiyete konu olsa dahi imara açılması çok zor olan ve korunması gereken alanlar sınıfındadır.

Tarım Arazisine Ev Yapılabilir mi? (Bağ Evi İstisnası)

En çok merak edilen konu şudur: “Tarlama ev yapamaz mıyım?” Cevap, belirli şartlar altında evet, ancak sınırlı ölçülerdedir. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu gereği, tarım arazisi üzerine yapı inşa etmek sıkı kurallara bağlanmıştır.

Metrekare Şartı: Genellikle bir tarla üzerine “bağ evi” veya “tarımsal amaçlı yapı” yapabilmek için o arazinin en az 5.000 metrekare olması gerekir.
Kadastral Yol Şartı: Söz konusu arazinin resmi bir yola cephesinin bulunması zorunludur.
İnşaat Sınırı: 5.000 metrekarenin üzerindeki tarım arazilerinde inşaat alanı toplamda 250 metrekareyi geçemez. Ayrıca bu yapı, tarımsal faaliyeti desteklemek amacıyla yapılmalıdır.

İmar Planı ve İzin Süreçleri

Bir arazi üzerine ev yapabilmek için sadece mülkiyet sahibi olmak yetmez; idari izinlerin de tamamlanması gerekir. Süreç genellikle şu şekilde işler:

İmar Durum Belgesi: İlgili belediyeden arazinin imar durumu sorgulanır. Burada o yerin konut mu, ticari alan mı yoksa tarım alanı mı olduğu görülür.
Aplikasyon Krokisi: Kadastro müdürlüğünden arazinin sınırları kesinleştirilir.
Proje Onayı: Mimar ve mühendisler tarafından hazırlanan projenin belediyeye sunulması.
Yapı Ruhsatı: Tüm onaylar alındıktan sonra inşaata başlamak için verilen yasal izin.

Ruhsatsız yapılan her yapı, “kaçak yapı” statüsündedir ve İmar Kanunu m. 32 ve m. 42 uyarınca yıkım ve idari para cezası ile karşı karşıya kalır.

2026 Yılında Güncel Düzenlemeler: Tiny House ve Prefabrik Yapılar

Son yıllarda artan “Tiny House” (Küçük Ev) ve tekerlekli yapılar, arazi mevzuatında yeni tartışmalar yaratmıştır. 2026 yılı itibarıyla yargı kararları netleşmiştir: Eğer bir yapı toprağa bağlıysa (temeli varsa), o yapı prefabrik de olsa tekerlekli de olsa inşaat hükümlerine tabidir ve imarsız arazi üzerine ruhsatsız yapılamaz. Ancak plakalı ve ruhsatlı bir “karavan” statüsündeki yapılar, inşaat faaliyeti sayılmamakla birlikte konaklama süreleri yerel yönetimlerce denetlenmektedir.

Arazi Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Detaylar

Bir arazi yatırımı yapmadan önce şu “Eşya Hukuku” unsurlarını kontrol etmelisiniz:

Hisseli Tapu: Arazinin birden fazla ortağı varsa, diğer hissedarların “şufa hakkı” (ön alım hakkı) bulunur. Bu, yatırımınızın ileride elinizden alınmasına neden olabilir.
Sit Alanı Şerhi: Arazi doğal veya arkeolojik sit alanında kalıyorsa, çivi çakmak dahi yasak olabilir.
Önalım Hakkı: Komşu parsel sahiplerinin tarım arazilerinde öncelikli satın alma hakkı bulunmaktadır.

Sonuç

Türkiye’de her arazi üzerine ev yapmak mümkün değildir. Bir toprak parçasının “arsa” vasfı kazanması, uzun bir imar ve terk sürecinin sonucudur. Tarım arazileri (tarlalar) ise sadece belirli büyüklük şartlarını sağlıyorsa ve tarımsal amaçlı olmak kaydıyla sınırlı inşaat iznine sahiptir. Hayalinizdeki evi inşa etmeden önce taşınmazın tapu kaydını, imar planındaki yerini ve toprak koruma kanunları karşısındaki durumunu incelemek, ileride yaşanacak hukuksal yıkımların önüne geçecektir.

Single Blog Title