Tapuda Hisseli Taşınmazların Kentsel Dönüşüme Girmesi

1. Hisseli Taşınmaz Nedir, Kentsel Dönüşümde Neden Sorun Yaratır?

1.1. Paylı mülkiyetin temel mantığı

Tapuda bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin adına “1/2, 1/4, 1/8” gibi oranlar yazıyorsa, bu taşınmaz paylı mülkiyet (hisseli taşınmaz) kapsamındadır. Burada önemli nokta şudur:

• Her paydaş, taşınmazın tamamı üzerinde, payı oranında hak sahibidir.

• “Şu daire benim, şu bahçe senin” şeklinde fiilen yapılan bölüşümler, çoğu zaman tapuda görünmez.

Bu yapı, günlük hayatta uzun yıllar bir sorun çıkmadan devam edebilir. Ancak kentsel dönüşüm gündeme geldiğinde:

• Kimin hangi bağımsız bölümü alacağı,

• Kimin müteahhitle görüşeceği,

• Kimin sözleşmeye imza atacağı,

• Karara katılmayanın nasıl zorlanacağı

gibi çok sayıda çatışma başlar.

1.2. Elbirliği mülkiyeti (miras ortaklığı) ile paylı mülkiyet farkı

Miras bırakanın ölümü üzerine, taşınmaz doğrudan mirasçılara geçer. Ancak mirasçılar henüz paylarını tek tek üzerine almamışsa, tapuda genellikle “mirasçıları” gibi bir ifade görülür; bu durum elbirliği mülkiyetidir.

• Elbirliği mülkiyetinde her mirasçının payı tespit edilmemiş, ortaklık henüz çözülmemiştir.

• Tasarruflarda ve kentsel dönüşüm gibi büyük kararlarda tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir.

Bu nedenle, kentsel dönüşüm düşünülüyorsa ilk yapılması gereken işlerden biri, çoğu zaman:

• Veraset ilamını çıkarıp,

• Miras intikalini tapuda tamamlamak,

• Elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirmektir.

Böylece herkesin tapuda kaçta kaç hisseye sahip olduğu netleşir; ileride doğacak uyuşmazlıkların bir kısmı daha baştan önlenmiş olur.

---

2. Kentsel Dönüşüm Süreci Hisseli Taşınmazda Nasıl Başlar?

2.1. Riskli yapı tespiti ilk adım

Bir binanın kentsel dönüşüme girmesi çoğu zaman riskli yapı tespiti ile başlar. Hisseli taşınmazda da süreç değişmez. Uygulamada:

• Kat maliklerinden veya hissedarlardan biri,

• Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa
  başvurup binanın riskli olup olmadığının tespitini isteyebilir.

Önemli olan nokta şudur:

Riskli yapı tespiti için tüm hissedarların aynı anda başvurması şart değildir.
Bir malik de süreci tetikleyebilir.

Elbette rapor çıktıktan sonra, bu rapora itiraz etmek isteyen maliklerin başvuru hakları ayrı bir konudur. Ama en azından başlangıç için “herkes imza atmıyor, o yüzden başvuramıyoruz” düşüncesi doğru değildir.

2.2. Gerekli temel belgeler

Hisseli taşınmaz için süreç başlatılırken genellikle şu belgeler gündeme gelir:

• Tapu kayıt örneği (hisse oranlarını gösteren kayıt),

• Malik listesi,

• Kimlik ve mirasçılık belgeleri (miras yoluyla kazanılmış taşınmazlarda),

• Belediyeden temin edilebilen imar durumu ve ruhsat bilgileri,

• Yapının teknik özelliklerine ilişkin mevcut proje veya belgeler.

Artık birçok belge e-Devlet üzerinden alınabildiği için, hissedarların fizikî dosya toplamakla vakit kaybetmemesi, ama yine de bir avukat gözetiminde belgeleri kontrol etmesi faydalıdır.

---

3. Hissedarlar Arasında Karar Alma: Salt Çoğunluk, Oybirliği, Azınlığın Durumu

3.1. Eski 2/3 tartışması ve güncel çoğunluk mantığı

Kentsel dönüşüm uygulamalarında uzun süre “arsa payı çoğunluğu” ve “2/3 çoğunluk” kavramları üzerinden uygulama yapıldı. Zaman içinde mevzuatta yapılan değişikliklerle, karar alınması için aranan oranlar daha erişilebilir hale getirilerek sürecin tıkanması engellenmek istendi.

Bugün itibarıyla pratikte şu mantık öne çıkmaktadır:

• Hisseli taşınmazda, riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra,

• Dönüşüm modeline (yeniden inşa, satma, başka parselde konut temini vb.) ilişkin kararlar,

• Payların çoğunluğuna sahip maliklerin iradesiyle alınabilmektedir.

Bu çoğunluk, basitçe “kişi sayısı” üzerinden değil, tapudaki hisse oranları üzerinden hesaplanır. Örneğin:

• Ali: 1/2,

• Ayşe: 1/4,

• Mehmet: 1/4 paya sahipse,

Ali tek başına, payların %50’sine sahip olduğu için çoğunluk hesabında kritik konumdadır. Ayşe ile Mehmet birlikte hareket ettiğinde Ali’ye karşı denge sağlayabilirler, aksi hâlde Ali’nin kabul ettiği çözümler belirleyici olabilir.

3.2. Karar alma toplantıları ve tutanak düzeni

Kentsel dönüşümde hissedarların bir araya gelip karar aldığı toplantılarda şu adımların atılması yararlıdır:

1. Gündem belirleme:

   • Riskli yapının akıbeti (güçlendirme / yıkıp yeniden yapma),

   • Müteahhit seçimi,

   • Bağımsız bölüm paylaşım listesi,

   • Tahliye takvimi, kira yardımı, geçici konut süreci.

2. Toplantı tutanağı hazırlama:

   • Kimlerin katıldığı,

   • Hisse oranları,

   • Hangi konularda nasıl karar verildiği açıkça yazılmalı.

3. İmza altına alma:

   • Karara katılan hissedarların imzaları alınmalı,

   • Karara katılmayanların isimleri ve karşı görüşleri, varsa şerhleri tutanağa yazılmalı.

Çoğu zaman taraflar sadece WhatsApp grubunda konuştuklarını “karar aldık” sanıyor. Oysa kentsel dönüşüm gibi büyük sonuçlar doğuran işlemlerde yazılı belge hayati önemde. Yarın bir uyuşmazlık çıkarsa, kimin neye ne zaman onay verdiğini ispatlamanın tek yolu bu tutanaklardır.

3.3. Karara katılmayan azınlık pay sahipleri

Güncel sistemde, payların çoğunluğu ile alınan karar, karara katılmayan azınlık açısından da ciddi sonuçlar doğurur. Karara uymayan malikin:

• Payının belli bir prosedürle satışa çıkarılması,

• Taşınmazı boşaltması için süre verilmesi,

• Süre dolduğunda idari makamlar aracılığıyla tahliye edilmesi

gibi sonuçlar gündeme gelebilir.

Burada azınlık pay sahibinin tamamen “haksız” durumda olduğunu söylemek doğru değildir. Ancak sistem, can güvenliği ve afet riski gibi gerekçelerle çoğunluğun iradesini öne çıkaracak şekilde tasarlanmıştır. Azınlık malik, haklarını korumak için süreci baştan takip etmeli, değerleme raporlarına dikkat etmeli ve gerekiyorsa yargı yollarına zamanında başvurmalıdır.

---

4. Karara Katılmayan Hissedarın Payının Satışı

4.1. Pay satışı mantığı

Kentsel dönüşümde süreç şu noktaya gelir:

• Riskli yapı kararı kesinleşmiştir.

• Çoğunluk yeni projeye ve müteahhide onay vermiştir.

• Azınlıktaki bir veya birkaç malik ise imza atmamakta, tahliyeyi reddetmekte, süreci kilitlemektedir.

İşte bu durumda devreye, karara katılmayan malikin payının satışı mekanizması girer. Bu mekanizma özetle şu soruna cevap verir:

“Çoğunluk dönüşüm istiyor, azınlık engelliyor. Güvenli bina için süreç nasıl ilerleyecek?”

Bu sorunun cevabı, azınlık pay sahibinin taşınmazdan tamamen dışlanması değil; payının zorunlu olarak el değiştirmesi ve malike bedel ödenmesidir. Yani malik, taşınmaz üzerindeki aynî hakkını kaybeder ama karşılığında parasal bir değer elde eder.

4.2. Değer tespiti ve olası hak kaybı

Pay satışı sürecinde en kritik nokta, değerlemedir. Şu sorular önemlidir:

• Taşınmazın “dönüşüm öncesi” değeri mi,

• “Dönüşüm sonrası beklenen” değeri mi,

• Bölgedeki emsal satışlar mı,

• Bağımsız bölüm bazında mı, arsa payı bazında mı

esas alınacaktır?

Teorik olarak değerleme raporları objektif kriterlere dayanmalıdır; fakat uygulamada:

• Eksik inceleme,

• Bölgedeki gerçek piyasa koşullarının dikkate alınmaması,

• Raporda kullanılan yöntemlerin yeterince açıklanmaması

gibi sorunlarla karşılaşılabilmektedir. Azınlık pay sahibi, payının değerinin düşük belirlendiğini düşünüyorsa, bu aşamada susmamalı, rapora ve satış işlemine karşı hukuki yolları kullanmalıdır.

---

5. Tapu Kayıtları, Şerhler, Hacizler ve Kentsel Dönüşümün Etkisi

5.1. Riskli yapı şerhi

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra, bu durum genellikle tapu sicilindeki ilgili sayfaya şerh edilir. Böylece:

• Taşınmazın riskli olduğu üçüncü kişilere de duyurulur,

• Bundan sonra yapılacak satış, rehin, ipotek gibi işlemleri alıcılar ve bankalar buna göre değerlendirir.

Hisseli taşınmazda bu şerh, tüm hisseleri etkiler. Yani “benim payım küçük, beni bağlamaz” demek mümkün değildir; risk, taşınmaz bütününe ilişkindir.

5.2. Haciz ve ihtiyati tedbirlerin rolü

Bazı hissedarların payı üzerinde:

• Haciz,

• İhtiyati tedbir,

• İpotek
  gibi kayıtlar bulunabilir. Kentsel dönüşüm söz konusu olduğunda;

• Haciz alacaklısının menfaati,

• Malikin dönüşümden elde edeceği yeni hakkın nasıl şekilleneceği,

• Pay satışı yapılırsa bedelin kime ve nasıl ödeneceği

gibi sorular ortaya çıkar. Dönüşüm için geliştirilen hukuki mekanizmalar, bu tür şerhlerin süreci tamamen kilitlememesi için özel hükümler içerir. Ancak her dosyada tablo farklı olduğu için, tapu kaydı detaylı biçimde incelenmeden “genel geçer” bir çözüm önermek sağlıklı değildir.

---

6. Miras Kalan Hisseli Ev ve Arsa: Kentsel Dönüşümde Özel Riskler

6.1. Onlarca mirasçı, tek parsel: Klasik senaryo

Türkiye’de sık görülen durum şudur:

• Dededen kalma eski bir gecekondu veya apartman,

• Yıllar içinde miras yoluyla onlarca kişiye geçmiştir,

• Kimse “resmî taksim” yapmamış, herkes fiilen kullandığı daireyi sahiplenmiştir,

• Kimi kiraya vermiş, kimi boş tutmuş, kimi depo yapmıştır.

Kentsel dönüşüm söz konusu olduğunda:

• Bazı mirasçılar “zaten orada oturmuyorum, payımı satayım” der,

• Bazıları “kesinlikle yıktırmam, hatırası var” der,

• Bazıları ise “dairem daha büyük, bana daha çok metrekare verin” iddiasıyla ortaya çıkar.

Bu kargaşa içinde sağlıklı karar almak neredeyse imkânsız hâle gelir. Çözüm için:

• Önce mirasçılık ve pay oranları resmen netleştirilmeli,

• Mümkünse mirasçılar arasında, kimin hangi bağımsız bölümü alacağı yazılı bir mutabakatla belirlenmeli,

• Bu mutabakat, ileride müteahhitle yapılacak sözleşmelere de yansıtılmalıdır.

6.2. Fiili taksimin dönüştürme üzerindeki etkisi

Yıllardır süren fiilî kullanım, kentsel dönüşümden sonra yeni projede birebir korunmayabilir. Örneğin:

• Tapuda herkes 1/4 hisselidir,

• Ama fiilen bir mirasçı zemin kat daireyi, diğeri üst kat daireyi kullanıyordur.

Yeni projede:

• Bağımsız bölümler farklı metrekarelerde,

• Farklı cephelerde,

• Farklı piyasa değerlerine sahip olabilir.

Bu durumda, hisseli ortaklıkta payı yüksek olanların daha değerli daireleri alması, fiilen o dairede oturanın ise daha değersiz bir bağımsız bölüme razı olmak zorunda kalması söz konusu olabilir. Bu yüzden:

Kentsel dönüşüme girmeden önce, fiilî taksimin mümkün olduğunca resmî hâle getirilmesi, ileride çıkacak uyuşmazlık riskini ciddi biçimde azaltır.

---

7. Müteahhit Seçimi, Sözleşme ve Teminatlar Hisseli Taşınmazda Neden Daha Kritik?

7.1. Çok taraflı sözleşme kaosu

Hisseli taşınmazda müteahhitle yapılacak sözleşmelerde genelde şu tablo ortaya çıkar:

• Bir tarafta çok sayıda malik,

• Diğer tarafta tek bir yüklenici (müteahhit),

• Herkesin beklentisi farklı,

• Herkesin hukuki bilgisi farklı.

Bu ortamda hazırlanan sözleşmelerde sıkça şu hatalar yapılır:

• Bağımsız bölüm paylaşım listesi net yazılmaz,

• Teslim süresi, gecikme cezası, teminat gibi hayati maddeler muğlak bırakılır,

• Bir kısım malik imza atar, bir kısmı “sonra bakarız” diyerek sürecin dışında kalır.

Oysa hisseli taşınmazda:

• Tüm maliklerin menfaatini birlikte gözeten,

• Kimin hangi daireyi alacağını açıkça gösteren,

• İnşaatın her aşamasında hangi güvencelerin devrede olacağını düzenleyen

ayrıntılı bir sözleşme yapılmadan kentsel dönüşüme başlanması, ileride geri dönüşü zor sorunlar doğurur.

7.2. Teminat, ipotek ve sigorta koruması

Müteahhidin iflası, inşaatın yarım kalması veya uzun yıllar sürmesi riskleri karşısında, hisseli taşınmaz maliklerinin kendini koruması için:

• Banka teminat mektubu,

• İnşaatın belirli seviyelerine göre kademeli arsa payı devri,

• Geliştirilen sigorta ürünleri,

• Müteahhidin koyduğu ipotekler yerine, malik lehine tesis edilebilecek teminatlar

gündeme gelmelidir.

Basit ifade ile; maliklerin, sadece “kaç metrekare daire alacağım?” sorusuna değil, en az onun kadar “müteahhit işi bitiremezse ne olacak?” sorusuna da net cevap bulması gerekir.

---

8. Kiracılar, Tahliye ve Kira Yardımı: Hisseli Taşınmazda İlişki Nasıl Yürür?

Hisseli taşınmazın bazı bölümlerinde kiracılar oturuyor olabilir. Bu durumda:

• Riskli yapı kararı sonrası binanın tahliyesi istenir,

• Maliklerin yanında kiracılar da bu süreçten doğrudan etkilenir.

Uygulamada:

• Kiracının resmî kira sözleşmesi varsa,

• Tahliye için verilen süreler içinde binayı boşaltırsa,

• Mevzuatta öngörülen şartları taşıyorsa

kiracıların da kira veya taşınma yardımı alma imkânları bulunmaktadır. Ancak hisseli taşınmazda kimi zaman “kimin kiracısı olduğu”, “kirayı kime ödediği” bile tartışma konusudur. Bu nedenle:

• Kiracıların durumunu,

• Sözleşmelerini,

• Tahliye takvimini

mümkün olduğunca yazılı hâle getirmek, hem kiracıların mağduriyetini önler hem de maliklerin aralarındaki ihtilafı azaltır.

---

9. Hisseli Taşınmazlarda Dava Yolları: Hangi Aşamada Ne Yapılabilir?

Kentsel dönüşüm sürecinde hisseli taşınmaz sahipleri veya azınlıkta kalan malikler için farklı aşamalarda başvurulabilecek hukuki yollar vardır:

1. Riskli yapı raporuna itiraz:

   • Yapının gerçekten riskli olmadığı,

   • Güçlendirme ile ayakta tutulabileceği,

   • Raporun teknik olarak hatalı olduğu iddiaları varsa,
     belirlenen süre içinde itiraz ve gerekirse dava açma imkânı değerlendirilmelidir.

2. Değerleme ve pay satışına itiraz:

   • Pay satışı gündeme geldiğinde,

   • Belirlenen bedelin düşük olduğu,

   • Değerleme kriterlerinin hatalı kullanıldığı düşünülüyorsa,
     malikin susmaması, gerek idari gerek adli yargı yollarını zamanında kullanması gerekir.

3. Müteahhit ile sözleşmeden kaynaklı davalar:

   • Teslim süresinin aşılması,

   • Eksik veya ayıplı imalat,

   • Taahhüt edilen sosyal alanların yapılmaması gibi durumlarda,
     maliklerin müteahhide karşı gecikme tazminatı, cezai şart, ayıp hükümlerine dayalı talepleri söz konusu olabilir.

4. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları:

   • Kentsel dönüşüm süreci tıkanmışsa,

   • Taraflar hiçbir konuda anlaşamıyorsa,
     hisseli taşınmazın tamamının satışı ve bedelin paylaştırılması yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi talep edilebilir.
     Bu yol her zaman en kârlı seçenek olmasa da, “tam kilitlenmiş” dosyalarda tek çıkış yolu hâline gelebilir.

---

10. Hisseli Taşınmaz Malikleri İçin Yol Haritası: Adım Adım Özet

Tapuda hisseli bir taşınmazın kentsel dönüşüme girmesi gündemdeyse, aşağıdaki pratik listeyi kontrol etmek faydalı olacaktır:

1. Tapu kaydını çıkarın:

   • Hisse oranları,

   • Şerhler (haciz, ipotek, tedbir vb.),

   • Mirasçıların tam listesi.

2. Miras ve intikal işlemlerini tamamlayın:

   • Veraset ilamı,

   • İntikal,

   • Mümkünse elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirme.

3. Hissedarlarla iletişim kurun:

   • Kim gerçekten dönüşüm istiyor,

   • Kim sadece “bilgim olsun” istiyor,

   • Kim hiç ilgilenmiyor; bunları netleştirin.

4. Riskli yapı tespiti sürecini takip edin:

   • Hangi kuruluşa başvurulacağı,

   • Raporun içeriği,

   • İtiraz süreleri.

5. Karar alma sürecini yazılı yürütün:

   • Toplantı tutanağı,

   • Hisse çoğunluğunun hesaplanması,

   • Karara katılmayanlara bildirim.

6. Müteahhit seçimi ve sözleşmede acele etmeyin:

   • Sadece “en çok daire verene” değil, mali gücü, referansı, önceki projeleri güçlü olana yönelin,

   • Bağımsız bölüm listesi, teslim süresi, cezai şartlar ve teminatlar net olsun.

7. Küçük paylı maliklerin haklarını gözetin:

   • Payı küçük diye yok saymak, ileride ciddi davalara yol açabilir,

   • Değerleme ve paylaşımda adil davranmak, sürecin sorunsuz tamamlanmasını kolaylaştırır.

8. Kiracıları unutmayın:

   • Tahliye sürelerini,

   • Yardım ve geçici konut imkânlarını,

   • Yazılı tebligatları organize edin.

9. Her aşamada belge toplayın:

   • İmza föyleri, karar tutanakları, mesaj yazışmaları, toplantı notları;
     ileride çıkabilecek davalarda ispat gücü taşıyacaktır.

---

Sonuç: Hisseli Taşınmazlarda Kentsel Dönüşüm, Doğru Yönetildiğinde Fırsat; Yanlış Yönetildiğinde Ciddi Hak Kaybı

Tapuda hisseli taşınmazların kentsel dönüşüme girmesi, sadece eski bir binayı yıkıp yenisini yapmak demek değildir. Aynı zamanda:

• Miras ilişkilerini,

• Aile içi dengeleri,

• Mülkiyet hakkının kullanım şeklini,

• Taşınmazın gelecekteki değerini

yeniden şekillendiren bir süreçtir.

Bilinçli hareket edildiğinde:

• Deprem riski azaltılır,

• Taşınmazın değeri artar,

• Hissedarlar daha güvenli ve konforlu konutlara kavuşur.

Ancak süreç, “nasıl olsa birileri halleder” mantığıyla, belgesiz ve plansız yürütülürse:

• Azınlık pay sahiplerinin mağdur olduğunu iddia ettiği davalar,

• Müteahhit kaynaklı gecikmeler,

• Yanlış veya eksik sözleşmeler,

• Hissedarlar arasında bitmeyen husumetler

kaçınılmaz hâle gelir.

Bu nedenle, hisseli bir taşınmazınız varsa ve kentsel dönüşüm gündemdeyse, atmanız gereken üç temel adımı şöyle özetleyebiliriz:

1. Tapu ve miras tablonuzu netleştirin.

2. Hissedarlarla yazılı ve şeffaf bir karar süreci yürütün.

3. Müteahhit seçimi, sözleşme ve pay satışı gibi kritik noktalarda mutlaka hukuki destek alın.