Kentsel Dönüşüme Girmeyen Komşu Bina Sorunu

1. Giriş: Neden “Kentsel Dönüşüme Girmeyen Komşu Bina” Büyük Bir Problem?

Türkiye’de deprem riski, özellikle büyük şehirlerde kentsel dönüşüm ihtiyacını zorunlu hâle getirdi. Birçok apartman, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı raporu alarak yıkılıp yeniden yapılmak istiyor. Fakat pratikte şu tablo çok sık ortaya çıkıyor:

• Sizin binanız kentsel dönüşüme girmek istiyor,

• Çoğunluk sağlanmış, müteahhitle anlaşılmış, proje çizilmiş,

• Yan taraftaki komşu bina ise “ben dönüşüme girmeyeceğim” diyor.

Özellikle bitişik nizam yapılarda, dar sokaklarda, eski mahalle dokusunda bu sorun daha çarpıcı hâle geliyor. Komşu binanın dönüşüme katılmaması;

• Projenin mimarisini ve ruhsat sürecini etkileyebiliyor,

• Kazı ve temel çalışmaları sırasında komşu binada çatlak ve hasar riskini artırabiliyor,

• Deprem güvenliği açısından sizin yeni binanızı da etkileyebiliyor,

• Uzun vadede sosyal ve hukuki uyuşmazlıklar doğuruyor.

Bu yazıda, “kentsel dönüşüme girmeyen komşu bina sorunu”nu; mevzuat, uygulama ve pratik çözüm yolları çerçevesinde, vatandaşa anlaşılır bir dille ama hukuken sağlam bir zeminde inceleyeceğiz.

---

2. Sorunun Tipik Görünüm Biçimleri

2.1. Bitişik Nizam Apartmanlarda Tek Taraflı Dönüşüm

En sık karşılaşılan senaryo şudur: Aynı sokakta yan yana bitişik iki apartman vardır. A apartmanı riskli yapı tespiti yaptırır, 6306 sürecine girer, müteahhitle anlaşır ve yıkılıp yeniden yapılmak ister. Bitişiğindeki B apartmanı ise ekonomik sebepler, güvensizlik veya “benim binam sağlam” düşüncesiyle dönüşüme katılmaz.

Bu durumda şu problemler ortaya çıkar:

• A binasının yıkımı sırasında B binasının temel ve taşıyıcı sisteminin zayıflaması riski,

• Yeni binanın cephe, yangın güvenliği, duvar detayları gibi teknik boyutları,

• İleride B binası da yıkılmak isterse iki projenin birbirine uyum sorunu.

2.2. Aynı Parselde Farklı Bloklar

Bazı sitelerde aynı parsel üzerinde birden fazla blok bulunur. Örneğin; A, B, C blokları olan bir sitede sadece A blok kentsel dönüşüme girmek ister, diğer bloklar karşı çıkar. Bu durumda:

• Ortak alanlar, otopark, bahçe, istinat duvarı gibi unsurların kim tarafından nasıl kullanılacağı,

• Yönetim planının ne dediği,

• Genel kurul kararlarıyla bir blok için dönüşüm kararı alınıp alınamayacağı

sorun hâline gelir. Bu uyuşmazlıklarda hem Kat Mülkiyeti Kanunu hem de 6306 sayılı Kanun birlikte değerlendirilmelidir.

2.3. Müstakil Ev – Apartman İlişkisi

Yan yana iki parselde; birinde müstakil ev, diğerinde apartman olabilir. Apartman kentsel dönüşüme girmek ister, müstakil ev sahibi ise “ben eski hâlimle memnunum” der. Bu durumda:

• Kazı derinliği ve istinat duvarı,

• Yağmur ve yüzey sularının komşu parsele zarar vermemesi,

• Mahremiyet, manzara, güneş görme gibi unsurlar

hukuki tartışma başlıklarına dönüşebilir.

---

3. Hangi Mevzuat Geçerli? (Hukuki Çerçeve)

Bu sorunu anlamak için birden fazla kanun ve yönetmeliği birlikte düşünmek gerekir. Genel çerçeveyi şu başlıklarla özetleyebiliriz:

3.1. Kentsel Dönüşümün Temeli: 6306 Sayılı Kanun

Kentsel dönüşüm uygulamalarının ana iskeletini 6306 sayılı Kanun oluşturur. Kanun, riskli yapıların tespiti, tahliyesi, yıkılması ve yeniden yapılması sürecini düzenler.

Önemli noktalar:

• Maliklerin başvurusu veya resen işlemle riskli yapı tespiti yapılabilir.

• Riskli yapı kararı kesinleştiğinde, maliklerin belli çoğunlukla aldığı karar doğrultusunda uygulama yapılır.

• Tahliye ve yıkım süreçleri için özel, hızlandırılmış prosedürler öngörülür.

Ancak şunu netleştirelim:

Komşu parseldeki bina, hakkında riskli yapı kararı yoksa, sırf sizin binanız dönüşüme giriyor diye otomatik olarak aynı sürecin içine düşmez.

Yani, kentsel dönüşüme girmeyen komşu binayı zorla bu projeye sokmak için, o bina hakkında da ayrıca riskli yapı tespiti sürecinin yürütülmesi gerekir.

3.2. İmar Kanunu ve İmar Yönetmelikleri

Yeni yapılacak binanın yüksekliği, çekme mesafeleri, taban alanı, yangın güvenliği ve benzeri teknik şartlar imar mevzuatı ile belirlenir. Komşu bina dönüşüme girmediğinde, belediye;

• Yeni projeyi komşu binaya göre kontrol eder,

• Yangın duvarı, pencere, ışık-hava boşluğu gibi kriterlere bakar,

• Gerektiğinde tadilat veya revizyon isteyebilir.

Ruhsat sürecinde belediyeye itirazlar, şikâyet dilekçeleri ve imar hukuku çerçevesinde yapılacak başvurular önem kazanır.

3.3. Komşuluk Hukuku (Türk Medeni Kanunu)

Taşınmaz maliklerinin birbirlerine karşı komşuluk ilişkilerinden doğan hak ve borçları, Medeni Kanun’da düzenlenir. Bu çerçevede;

• Bir taşınmazı kullanırken komşuya aşırı zarar vermeme yükümlülüğü,

• Kazı, temel, istinat duvarı gibi işlerde komşunun zarar görmesini engelleme borcu,

• Zorunlu hâllerde katlanma yükümlülükleri

gündeme gelir. Kentsel dönüşüm de sonuçta bir inşaat faaliyeti olduğu için, bu genel komşuluk hükümleri doğrudan uygulanır.

3.4. Türk Borçlar Kanunu: Haksız Fiil ve Eser Sözleşmesi Sorumluluğu

Müteahhit, kentsel dönüşüm kapsamında üstlendiği inşaat işini ifa ederken, hem iş sahibine hem de komşu taşınmazlara zarar vermeme borcu altındadır.

Kazı veya inşaat sebebiyle komşu binada:

• Çatlak, duvar ayrılması,

• Temelde oturma, kolon-kirişte zayıflama,

• Nem, su sızıntısı

gibi zararlar ortaya çıkarsa, komşu bu zararı haksız fiil sorumluluğuna dayanarak talep edebilir. Müteahhit yanında, bazı hâllerde arsa sahipleri de sorumluluğa dâhil olabilir.

3.5. Kat Mülkiyeti Kanunu

Aynı parseldeki bloklar bakımından, apartman/sitelerdeki karar mekanizmaları Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde işler. Yönetim planı, genel kurul kararları ve ortak yerlerin kullanımı gibi konular, kentsel dönüşüm tartışmalarını doğrudan etkiler.

Örneğin; bir blok dönüşüme girmek isterken, diğer bloklar karşı çıktığında, parselin ortak kullanım alanları ile ilgili ciddi uyuşmazlıklar doğabilir.

---

4. Komşu Bina Dönüşüme Girmek İstemiyorsa Ne Olur?

4.1. Komşu Bina Zorla Dönüşüme Sokulabilir mi?

Genel kural şudur:

Kendi başına riskli yapı tespiti yapılmamış ve hakkında özel bir idari karar bulunmayan komşu bina, sırf yan binada dönüşüm var diye zorla aynı projeye dâhil edilemez.

Ancak uygulamada şu yollar gündeme gelebilir:

• Komşu bina için de riskli yapı tespiti talep edilmesi,

• İlgili idarelerin (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, belediye vb.) resen riskli yapı süreci başlatması,

• Daha geniş kapsamlı bir riskli alan veya rezerv yapı alanı kararıyla ada/parsel bazlı dönüşüm planlanması.

Bu kararlar alındığı takdirde, komşu bina maliklerinin de 6306 sayılı Kanun’daki mekanizmaya tabi olması söz konusu olabilir. Ancak bu, teknik rapor, idari işlem ve çoğu zaman uzun bir planlama süreci gerektirir.

4.2. Kısmi ve Parça Parça Dönüşümün Doğurduğu Riskler

Komşu bina dönüşüme katılmadığında;

• Sizin binanız yeni yönetmeliklere göre depreme dayanıklı inşa edilirken,

• Hemen yanındaki eski bina, deprem riski taşımaya devam eder.

Deprem anında yıkılma ihtimali olan komşu bina, sadece kendi malikleri için değil, sizin yeni binanız ve oradaki sakinler için de tehlike yaratabilir. Ayrıca;

• Yangın geçişi,

• Ortak cephelerde derz, ek yerleri,

• Yoldan kaçış güzergâhları

açısından da riskler doğar. Bu nedenle komşu binanın dönüşüme katılmaması, uzun vadede şehircilik ve can güvenliği açısından sorunlu bir tablodur.

---

5. Kazı ve İnşaat Sürecinde Komşu Binada Meydana Gelen Zararlar

Kentsel dönüşüme giren binanın yıkımı ve yeni binanın inşası sırasında, komşu binada çoğu zaman şu şikâyetler ortaya çıkar:

• Duvarlarda ince veya derin çatlaklar,

• Kapı ve pencerelerde sıkışma, kapanmama sorunu,

• Taban ve tavan birleşim yerlerinde ayrılmalar,

• Nem, su sızıntısı, rutubet,

• Ortak duvarların zayıflaması.

Bu durumda komşu bina maliklerinin, haklarını korumak için sistematik bir yol izlemesi gerekir.

5.1. İnşaattan Önce Yapılması Gerekenler: Delil Tespiti ve Fotoğraf/Video Kayıtları

Komşu bina malikleri, mümkünse inşaat başlamadan önce şu adımları atmalıdır:

• Dairelerin iç ve dış cephe fotoğraflarını detaylı şekilde çekmek,

• Gerekirse video kayıtları almak,

• Bu belgeleri tarihli biçimde saklamak,

• Mümkünse mahkemeden delil tespiti talep ederek bilirkişi marifetiyle binanın mevcut hâlinin kayıt altına alınmasını istemek.

Delil tespiti, ileride açılacak bir tazminat davasında çok güçlü bir ispat aracı hâline gelir; “bu çatlaklar inşaat öncesinde yoktu” iddiasını somutlaştırır.

5.2. İnşaat Sırasında Şikâyet ve İhtar Mekanizmaları

İnşaat devam ederken komşu bina maliklerinin:

• Müteahhide, şantiye şefine ve arsa malikine yazılı ihtar göndermesi,

• Belediyeye “inşaat sebebiyle binamda zarar oluşuyor” içerikli şikâyet dilekçesi vermesi,

• Gerekirse Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne başvurması

mümkündür. İdare, şikâyet üzerine keşif yapabilir, gerekirse inşaatın durdurulması, projede tadilat veya ek tedbirler alınmasına karar verebilir.

5.3. Tazminat Davası Açma İmkanı

İnşaat sebebiyle komşu binada zarar oluştuğu ispatlanırsa, komşu bina malikleri:

• Maddi tazminat (onarım bedeli, değer kaybı vb.),

• Uygunsa manevi tazminat (aşırı gürültü, korku, endişe, yaşam kalitesinin ciddi şekilde bozulması)

talebiyle dava açabilir.

Dava genellikle;

• Müteahhit,

• Yüklenici şirket,

• Bazı hâllerde arsa sahibi maliklere karşı yöneltilebilir.

Bilirkişi incelemesiyle zararın miktarı ve nedeni tespit edilir; inşaat ile zarar arasında illiyet bağı kurulması, davanın başarısı açısından belirleyici olacaktır.

---

6. Kentsel Dönüşüme Girmeyen Komşu Bina Açısından Hak ve Yükümlülükler

6.1. Komşu Binanın “Dönüşüme Girmeme Hakkı”

Hukuken, her malikin binası hakkında kendi kararını verme özgürlüğü vardır. Komşu bina malikleri;

• Ekonomik sebepler,

• Güven sorunu,

• Ailevi veya kişisel gerekçeler

nedeniyle kentsel dönüşüme katılmak istemeyebilir. Tek başına bu tercih, “hukuka aykırı” sayılmaz.

Ancak bu özgürlüğün de bir sınırı vardır:

Dönüşüme girmeme kararı, komşu taşınmazın veya kamunun güvenliğini tehlikeye düşürmemelidir.

Deprem açısından ciddi risk taşıyan bir binanın sırf maliklerin isteksizliği nedeniyle yıllarca olduğu gibi kalması, bir noktadan sonra idarenin resen harekete geçmesini gerektiren bir güvenlik sorunu hâline gelebilir.

6.2. Komşu Binanın Kazı ve İnşaat Çalışmalarına Katlanma Yükümlülüğü

Komşuluk hukukunda, bazı müdahalelere katlanma borcu vardır. Yan parselde, imar mevzuatına uygun, ruhsatlı bir inşaat yapılıyorsa; komşu binadaki maliklerin belirli düzeyde gürültüye, toza ve geçici rahatsızlıklara katlanması gerekir.

Ancak bu katlanma yükümlülüğü sınırsız değildir:

• Yapı güvenliğini tehlikeye sokan,

• Sürekli, aşırı gürültü ve titreşim yaratan,

• Komşu taşınmazı ciddi şekilde zarara uğratan

faaliyetler katlanma sınırını aşar. Bu durumda komşu malik, ihtar ve dava yoluna başvurabilir.

6.3. Deprem Riski Açısından Komşu Binanın Sorumluluğu

Deprem tehlikesi yüksek bölgelerde, eski ve dayanıksız yapıların varlığı, sadece o binanın malikleri için değil, çevresindeki herkes için risk oluşturur.

Komşu bina;

• Kendi riskini azaltmak için dönüşüme girmese bile,

• Yan parseldeki yeni binanın kullanıcılarını etkileyebilecek bir yıkılma riski taşıyorsa,

idarenin denetim ve müdahale yetkisi gündeme gelir. Belediyeye, valiliğe, il müdürlüklerine yapılacak başvurularla, komşu bina hakkında da statik inceleme, riskli yapı tespiti gibi süreçler başlatılabilir.

---

7. Sizin Binanız Dönüşüme Girerken Komşu Bina Girmiyorsa: Uygulamalı Yol Haritası

Şimdi, pratikte en çok merak edilen kısmı adım adım özetleyelim. Farz edelim ki:

• Sizin binanız için riskli yapı raporu alındı,

• Malikler çoğunlukla dönüşüme karar verdi,

• Müteahhitle sözleşme imzaladınız,

• Fakat yan binadaki komşular “biz dönüşüme girmiyoruz” diyor.

Bu durumda nasıl bir yol izlenebilir?

7.1. Teknik ve Hukuki Ön Çalışma

Öncelikle uzmanlarla birlikte bir teknik ve hukuki analiz yapılmalıdır:

• Mimar ve inşaat mühendisi ile komşu binanın yeni projeye etkisi,

• Kazı derinliği, istinat duvarı ve temel sistemi,

• Yangın güvenliği ve yönetmelik hükümleri,

• Komşu binanın statik durumu ve olası riskleri değerlendirilmelidir.

Hukuki açıdan da:

• Parsel durumunuz,

• Yönetim planınız (site ise),

• Mevcut imar durumu ve plan kararları incelenmelidir.

7.2. Komşularla Uzlaşma ve Bilgilendirme

Süreç mümkünse uzlaşma ile çözülmelidir. Komşu bina maliklerine:

• Teknik raporlar,

• Deprem riski,

• Dönüşüme girmeleri hâlinde kazanabilecekleri avantajlar (değer artışı, yeni daire, otopark, asansör vb.)

anlaşılır ve sakin bir dille anlatılmalıdır.

Bazı durumlarda, müteahhit komşu binaya da makul şartlarla teklif sunarak, iki binanın birlikte dönüşümünü sağlayabilir. Bu, hem şehircilik açısından hem de ileride çıkabilecek teknik uyuşmazlıkların önlenmesi açısından ideal çözümdür.

7.3. İdare Nezdinde Başvurular

Komşu bina kesinlikle dönüşüme girmek istemiyorsa ve statik açıdan ciddi risk taşıdığı düşünülüyorsa:

• Belediye,

• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü,

• Gerekirse Bakanlık

nezdinde başvuru yapılabilir. Bu başvurularda, komşu binanın da incelenmesi, gerekiyorsa riskli yapı tespit sürecinin başlatılması talep edilir.

İdare, gelen şikâyet ve başvurular üzerine;

• Bina hakkında inceleme yapabilir,

• Teknik rapor isteyebilir,

• Gerekiyorsa riskli yapı/akıbeti hakkında resen işlem başlatabilir.

7.4. İnşaat Sürecinde Komşu Hakkını Koruma

Sizin binanız dönüşüme girdiğinde, komşu bina malikleri ile olası uyuşmazlıkları minimize etmek için:

• İnşaat öncesi fotoğraf/video kayıtları tutulmalı,

• Delil tespiti yapılması değerlendirilmeli,

• Şantiye alanında gerekli güvenlik tedbirleri (iksa, istinat, perde duvar vb.) alınmalı,

• Gürültü ve çalışma saatlerine azami özen gösterilmeli,

• Zarar iddialarında hızlı ve yapıcı davranılmalıdır.

Bunlar hem tazminat riskini azaltır hem de komşuluk ilişkilerini korur.

---

8. Sık Sorulan Sorular

8.1. Komşu binayı kentsel dönüşüme zorla sokabilir miyiz?

Tek başına sizin projenizle hayır. Komşu bina için ayrıca riskli yapı tespit sürecinin işletilmesi veya idari bir karar (riskli alan, rezerv yapı alanı vb.) alınması gerekir. Bu süreçler idare ve teknik raporlarla yürür.

8.2. Bizim inşaat sebebiyle komşu binada çatlak oluşursa kim sorumlu olur?

Genel olarak müteahhit ve bazı hâllerde arsa sahibi maliklerin sorumluluğu gündeme gelir. Komşu malik, tazminat davası açabilir. Bu yüzden delil tespiti, iyi bir statik proje ve sahada ciddi teknik önlem şarttır.

8.3. Komşu binanın çok riskli olduğunu düşünüyoruz, ne yapabiliriz?

Belediyeye, il müdürlüğüne ve gerekiyorsa Bakanlığa başvurarak; binanın denetlenmesini, statik rapor istenmesini ve riskli yapı sürecinin başlatılmasını talep edebilirsiniz. Deprem açısından objektif risk varsa idare resen de işlem yapabilir.

8.4. Komşu bina dönüşüme girmediği için bizim ruhsatımız iptal olur mu?

Ruhsatın iptal edilip edilmeyeceği; projenin imar mevzuatına uygunluğuna bağlıdır. Komşu binanın varlığı; yangın güvenliği, çekme mesafeleri, ortak duvar detayları gibi noktalarda teknik engel oluşturuyorsa, belediye projede tadilat isteyebilir veya ruhsatı revize edebilir. Bu tamamen teknik-inşai incelemeye bağlıdır.

---

9. Sonuç: Kentsel Dönüşüme Girmeyen Komşu Bina Sorunu Nasıl Yönetilmeli?

“Kentsel dönüşüme girmeyen komşu bina sorunu” tek cümleyle özetlenebilecek basit bir mesele değildir. Bir yandan;

• Sizin binanız için deprem güvenliği ve değer artışı hedeflenirken,

• Diğer yandan komşu binanın dönüşüme girmeme özgürlüğü ve mülkiyet hakkı vardır.

Bu iki alan çoğu zaman birbiriyle çatışır. Sorunun yönetimi için:

1. Teknik analiz şarttır: Mimar ve mühendislerden oluşan ekip, komşu binanın proje üzerindeki etkisini değerlendirmeli.

2. Hukuki çerçeve doğru kurulmalıdır: 6306 sayılı Kanun, imar mevzuatı, komşuluk hükümleri ve tazminat sorumluluğu birlikte ele alınmalıdır.

3. Komşu ile uzlaşma her zaman ilk tercih olmalıdır: Bilgilendirici toplantılar, şeffaf ve dürüst müzakere, karşılıklı fedakârlıklar çoğu zaman hukuki davalardan daha hızlı sonuç getirir.

4. İdare nezdinde başvurular ihmal edilmemelidir: Çok riskli görülen komşu binalar için ilgili idarelere resmi başvurular yapılarak sürecin kamu otoritesi eliyle yürütülmesi sağlanabilir.

5. Delil tespiti ve ispat stratejisi unutulmamalıdır: Olası tazminat davalarında fotoğraf, video ve bilirkişi raporları belirleyici olacaktır.

Sonuç olarak; kentsel dönüşüm, sadece bir yık-yap süreci değil; hukuki, teknik ve insan ilişkilerini aynı potada eriten çok boyutlu bir dönüşümdür. Komşu bina dönüşüme girmese bile, süreci doğru planlayarak, hak kaybı yaşamadan ve mümkün olduğunca dostane şekilde ilerlemek mümkündür.

Böyle bir sorunla karşı karşıyaysanız, hem teknik uzmanlardan hem de kentsel dönüşüm alanında deneyimli bir avukattan profesyonel destek almanız, ileride telafisi güç zararların ve uzun sürecek davaların önüne geçebilir.