İnşaat Sektöründe Müteahhit–Ev Sahibi Arasında Düzenlenen Senetlerin Geçerliliği ve Uygulamada Yaşanan Sorunlar

Türkiye’de konut ve işyeri alımlarında, klasik satış sözleşmesi ve banka kredisi yanında en sık kullanılan araçlardan biri de senetle ödeme sistemidir. Özellikle kentsel dönüşüm, kat karşılığı inşaat projeleri, maketten daire satışı gibi işlemlerde; müteahhit ile ev sahibi (ya arsa sahibi ya da daire alıcısı) arasında bono niteliğinde senetler düzenlenmekte, bu senetler kimi zaman satış bedelini, kimi zaman hakedişi, kimi zaman da sadece teminatı güvence altına almaktadır.

Ancak uygulamada;

Boş veya yüksek bedelli senet imzalatılması,
İnşaat bitmeden, tapu devri yapılmadan senetlerin tahsile konulması,
Teminat senedi olduğu iddia edilen senetlerin sanki asıl borç senedi gibi kullanılması,
Tüketiciden alınan senetlerin, tüketici haklarını bertaraf etmek için kötüye kullanılması

gibi pek çok sorunla karşılaşılmaktadır. Bu yazıda, müteahhit–ev sahibi arasında düzenlenen senetlerin hukuki geçerliliğini, senetlerin türlerini ve uygulamada sık görülen uyuşmazlıkları; eser sözleşmesi, satış sözleşmesi ve tüketici hukuku çerçevesinde ele alacağız.

1. Müteahhit–Ev Sahibi İlişkisinin Hukuki Niteliği: Eser mi Satış mı?

İnşaat projelerinde taraflar arasındaki ilişki, çoğu zaman eser sözleşmesi ve satış sözleşmesi unsurlarını birlikte içerir:

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi: Arsa sahibi ile müteahhit arasında imzalanır. Arsa sahibi “arsa payı” verir, karşılığında belli sayıda bağımsız bölüm (daire, dükkân) alır.
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi / maketten satış: Müteahhit ile daire alıcısı (çoğu kez tüketici) arasında kurulur. Daire henüz tamamlanmamıştır, alıcı bedeli taksitler halinde öder, müteahhit belirli sürede teslim taahhüdü altına girer.

Bu ilişkilerde senet, genellikle:

Satış/bedel senedi (doğrudan daire bedelinin taksitlerini gösteren),
Hakediş senedi (müteahhitin yaptığı imalat karşılığında arsa sahibinden alacağı),
Teminat senedi (sözleşmeye aykırılık, eksik imalat, masraf vs. için güvence amacıyla alınan)

gibi farklı amaçlarla düzenlenir. Senedin hukuki niteliği, arkasındaki temel borç ilişkisinin ne olduğuna göre belirlenir.

2. Senedin Geçerli Olması İçin Genel Şartlar

Müteahhit–ev sahibi ilişkisine konu senetlerin geçerli sayılabilmesi için, kambiyo senedi olarak genel şartları taşıması gerekir. Bono niteliğindeki senetler bakımından:

Senet metninde “bono” veya emre muharrer senet olduğuna dair ifade,
Kayıtsız şartsız belirli bir bedeli ödeme vaadi,
Lehtar (alacaklı) ve borçlunun gösterilmesi,
Düzenleme tarihi ve yeri,
Borçlunun imzası

gibi zorunlu unsurların bulunması gerekir. Şekil şartları taşınıyorsa senet, kural olarak kambiyo senedi niteliği kazanır ve alacaklıya kambiyo yoluyla icra takibi imkânı sağlar.

Ancak bu, senedin her durumda alacaklı lehine tartışmasız geçerli olduğu anlamına gelmez. İnşaat sektöründeki sözleşmeler bakımından, senedin arkasındaki temel borç ilişkisi, ayıplı ifa, eksik ifa, teslim ve tapu devri gibi hususlar da son derece önemlidir.

3. İnşaat Sektöründe En Sık Kullanılan Senet Türleri

3.1. Satış Bedeli Senetleri (Taksit Senetleri)

Müteahhit, daireyi maketten sattığında çoğu zaman alıcıdan:

Peşinat,
Banka kredisi,
Kalan tutar için taksit sayısına göre düzenlenmiş senetler alır.

Bu senetler, doğrudan satış bedelini temsil eder. Daire sahibi, senetleri ödedikçe bedeli tamamlamış olur. Burada dikkat edilmesi gereken:

Senetlerin ödeme planı ve sözleşmeyle uyumlu olması,
“Teminat” adı altında bedelden fazla senet düzenlenmemesi,
İnşaatın ilerleme durumuyla taksit ödemelerinin dengeli olmasıdır.

Eksik imalat, teslim gecikmesi, ayıplı ifa gibi hallerde alıcı; sözleşmeden doğan haklarını ileri sürerek senetler yönünden bedelden indirim, ifadan kaçınma, tazminat gibi taleplerde bulunabilir.

3.2. Hakediş Senetleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit, arsa sahibinden alacağı hakedişleri güvence altına almak için senet alabilir. Örneğin:

Arsa sahibi, müteahhitin belirli imalatı tamamlaması karşılığında senet düzenler,
Senet bedeli, müteahhitin teslim edeceği bağımsız bölümlerin değerine tekabül eder.

Burada senedin geçerliliği, büyük ölçüde müteahhitin taahhüt ettiği imalatı yerine getirip getirmediğine bağlı olarak tartışma konusu olur. Arsa sahibi, müteahhitin taahhütlerini yerine getirmediğini iddia ederek senedin bedelsiz kaldığını ileri sürebilir.

3.3. Teminat Senetleri

Sıklıkla karşılaşılan bir diğer uygulama, “ne olur ne olmaz” mantığıyla alınan teminat senetleridir. Örneğin:

Arsa sahibi, müteahhitten “projeye uygun teslim, iskan, ortak alanların tamamlanması” için teminat senedi alır,
Müteahhit, alıcıdan “aidat, ortak gider, yönetim masrafı, KDV farkları, ekstra imalat bedelleri” gibi olası kalemler için teminat senedi ister.

Teminat senedi niteliğindeki belgeler; asıl borç ilişkisini güvence altına alan kambiyo senedi olarak değerlendirilir. Temel borç ilişkisi hiç doğmaz veya tamamen sona ererse, teminat senedi bedelsiz hale gelir. Bedelsiz senede dayanarak takip yapılması halinde, borçlu bu durumu ileri sürebilir.

4. Uygulamada En Çok Karşılaşılan Sorunlar

4.1. Boş veya Yüksek Bedelli Senet İmzalatılması

Özellikle maketten satışlarda müteahhitler bazen:

Bedeli, vadesi gibi unsurları boş bırakarak senet imzalatmakta,
Veya satış bedeliyle orantısız, fahiş tutarlı senetler düzenlemektedir.

Bu senetler daha sonra, kararlaştırılmamış tutarlarla doldurularak tahsile konulabilmekte; daire alıcısı “yalnızca formalite diye imzaladığını” ifade etse de, kambiyo takibinin ağırlığı altında ciddi mağduriyet yaşayabilmektedir.

Bu durumda alıcı;

Senedin teminat amacıyla verildiğini,
Boş veya yetkisiz doldurulduğunu,
Temel borç ilişkisinin hiç doğmadığını veya eksik doğduğunu

ispat ederek, takipte bedelsizlik, yetkisiz doldurma, haksız şart gibi iddialarla savunma yapabilir.

4.2. İnşaat Bitmeden ve Teslim Yapılmadan Senedin Tahsile Konulması

Çok sık yaşanan uyuşmazlıklardan biri, müteahhidin:

İnşaatı sözleşmede öngörülen sürede bitirmemesi,
Eksik veya ayıplı imalatla teslim etmek istemesi,
Buna rağmen senetleri vadesinde icraya koymasıdır.

Oysa eser/satış sözleşmesinde kural olarak:

Alıcının bedel ödeme borcu ile müteahhidin teslim/ifası birbirine bağlıdır.
Ciddi ayıp ve eksiklik varsa, alıcı bedelin tamamını ödemekle yükümlü değildir; bedelden indirim, ifanın ertelenmesi, ayıplı ifa nedeniyle tazminat veya sözleşmenin feshi gibi haklarını kullanabilir.

Senet bu çerçevede soyut görünse de, alıcı icra takibine karşı temel ilişkiden kaynaklanan defilerini ileri sürerek kendini savunabilir; gerekiyorsa menfi tespit davası açabilir, ödemişse istirdat talep edebilir.

4.3. Tüketici İşlemlerinde Haksız Şart ve Bilgilendirme Sorunları

Daire alıcısı çoğu zaman tüketici sıfatındadır. Tüketici işlemlerinde:

Şeffaflık, açık bilgilendirme,
Haksız şart yasağı,
Tüketici lehine yorum ilkesi

geçerlidir.

Müteahhitin;

Sözleşmeye konut bedelini açıkça yazmayıp, sadece senetlere dayanması,
Tüketiciyi, senetlerin neyi temsil ettiği konusunda bilgilendirmemesi,
“Formalite” diyerek aşırı bedelli teminat senedi alması

tüketici açısından haksız şart ve ağır dengesizlik olarak değerlendirilebilir. Bu durumda, senet tamamen geçerli sayılsa bile tüketici, temel ilişki çerçevesinde alacaklıya karşı güçlü defiler ileri sürebilir.

4.4. Kat Karşılığı İnşaatlarda Arsa Sahiplerinin Mağduriyeti

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de senet nedeniyle arsa sahiplerinin mağduriyeti oldukça yaygındır. Örneğin:

Müteahhit, fesih riski veya ek imalat iddiasıyla arsa sahibinden ilave senetler alır,
Projeyi bitiremeden iflas eder veya inşaatı terk eder,
Buna rağmen elindeki senetleri üçüncü kişilere ciro eder veya tahsile koyar.

Arsa sahibi, müteahhitin sözleşmeyi ağır ihlali nedeniyle fesih veya tazminat hakkına sahip olsa da, senet alacaklısı kambiyo hukukunun sağladığı güçlü takip imkanlarını kullanarak icra takibi başlatabilir. Bu noktada arsa sahibi;

Senedin teminat senedi olduğunu,
Temel sözleşmenin feshedildiğini,
Müteahhidin edimlerini yerine getirmediğini

belgeleriyle ortaya koyarak hukuki mücadele vermek zorunda kalır.

5. Müteahhit ve Ev Sahibi Açısından Pratik Öneriler

5.1. Yazılı ve Ayrıntılı Sözleşme Olmadan Senet Düzenlememek

Hem müteahhit hem ev sahibi açısından en temel kural şudur:

Senet, tek başına inşaat ilişkisinin sözleşmesi değildir.
Önce kapsamlı, tarihli, imzalı bir sözleşme yapılmalı;
Senetlerin hangi borcu temsil ettiği bu sözleşmede açıkça yazılmalıdır.

Sözleşmede mutlaka:

Toplam bedel,
Ödeme planı,
Senet sayısı ve tutarları,
Teminat senedi varsa açıkça “teminat senedi” ibaresi,
Teslim süresi, iskan, tapu devri şartları,
Ayıp, eksik imalat, gecikme halinde uygulanacak hükümler

yer almalıdır.

5.2. Boş Senet İmzalamaktan Kaçınmak

Tarafların, özellikle tüketicilerin boş senet imzalamaktan kesinlikle kaçınması gerekir. Tutar, vade, düzenleme tarihi, lehtar gibi alanlar boş bırakılarak imzalanan senetler; sonradan kötüye kullanıma en açık belgelerdir.

5.3. Teminat Senetlerini Sınırlandırmak

Teminat senedi alınacaksa:

Senet üzerine “teminat senedi” ibaresi yazılmalı,
Hangi sözleşmenin, hangi borcunun teminatı olduğu net biçimde belirtilmeli,
Teminatın azami tutarı ve hangi hallerde kullanılabileceği sözleşmede açıklanmalıdır.

Bu, ileride “bedelsiz senet” tartışmalarında ispat gücünü artırır ve keyfî kullanımı zorlaştırır.

5.4. Ödemelerin Banka Kanalından ve Açıklamalı Yapılması

Mümkün olduğunca:

Ödemelerin banka üzerinden yapılması,
EFT/Havale açıklamasına bağımsız bölüm numarası, sözleşme tarihi, senet numarası gibi bilgilerin yazılması,

tarafların ileride ispat yükünü büyük ölçüde hafifletir.

5.5. Uyuşmazlık Halinde Sürelere Dikkat

Senede dayalı icra takibiyle karşılaşıldığında:

Kambiyo takibinde itiraz/şikâyet süreleri çok kısadır,
Tebligat alındıktan sonra mutlaka süreler içinde hukuki başvuru yapılmalıdır.

Aksi takdirde senet takipte kesinleşir, sonradan temel ilişkiye dayanarak savunma yapmak çok daha zor ve masraflı hale gelir.

Sonuç

İnşaat sektöründe müteahhit–ev sahibi arasında düzenlenen senetler, doğru kurgulandığında tarafların ilişkisini güvence altına alabilir; ancak yanlış veya kötü niyetli kullanıldığında hem arsa sahipleri hem daire alıcıları hem de müteahhitler açısından ağır mağduriyetlere yol açabilir.

Senetlerin geçerliliği;

Kambiyo senedi olarak şekil şartlarına uyulmasına,
Arkasındaki temel borç ilişkisinin hukuka uygun ve fiilen yerine getirilmiş olmasına,
Taraflar arasında adil, şeffaf ve makul bir denge kurulmasına

bağlıdır.

Bu nedenle;

Ne müteahhitler “nasıl olsa senet bende” rahatlığına,
Ne de ev/arsa sahipleri “nasıl olsa dairemi alırım” rehavetine kapılmamalıdır.

Her iki tarafın da, senede imza atmadan önce sözleşmeyi, bedeli, teslim şartlarını, teminat hükümlerini dikkatle değerlendirmesi ve gerektiğinde hukuki destek alması, ileride yaşanabilecek ağır uyuşmazlıkların önüne geçmenin en etkili yoludur.

Single Blog Title