Miras Kalan Kiracılı Taşınmazlar: Kira Sözleşmesinin Akıbeti ve Mirasçıların Hakları

1. Kiracılı Taşınmazın Miras Yoluyla İntikali: Temel Kavramlar

1.1. Miras ve tereke kavramı

Bir kimsenin ölümüyle birlikte, onun malvarlığı değerlerinin tamamı “tereke”yi oluşturur. Tereke:

Taşınmazlar (konut, işyeri, arsa vb.),
Taşınırlar, alacaklar,
Haklar ve borçlardan oluşur.

Miras bırakanın sağlığında kiraya verdiği bir taşınmaz da, içindeki kira sözleşmesiyle birlikte tereke kapsamında mirasçılarına geçer. Burada önemle vurgulanması gereken nokta, taşınmazın ve kira alacağının mirasçılara birlikte ve bir bütün halinde geçmesidir.

1.2. Kiracılı taşınmazın mirasçılara geçişi

Miras bırakanın ölümüyle birlikte, TBK sistematiği gereği:

Kiraya veren sıfatı mirasçılara intikal eder,
Kiracı ise aynı kira sözleşmesi çerçevesinde kiracı sıfatını korur,
Kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez, feshedilmiş sayılmaz.

Bu nedenle, miras yoluyla intikal eden kiracılı bir taşınmazda yeni kiraya verenler, mirasçılardır. Bu mirasçılar terekenin paylaşımına kadar elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) hükümlerine tabidir. Paylaşım sonrasında ise taşınmaz artık kimin üzerine geçmişse, kiraya veren sıfatı da fiilen o mirasçıya geçer.

2. Kira Sözleşmesinin Ölümle Sona Ermemesi: Temel İlke

2.1. Kira sözleşmesi murisin ölümüyle kendiliğinden sona ermez

Kira sözleşmeleri, kural olarak kişiye sıkı sıkıya bağlı sözleşmeler değildir. Bu nedenle kiraya verenin ölümü, sözleşmeyi kendiliğinden sona erdiren bir sebep olarak kabul edilmez. Kiracının da, kiraya verenin kim olduğu çoğu durumda kiralananın kullanımı bakımından belirleyici olmadığı için, sözleşme aynı şartlar altında devam eder.

Bu çerçevede:

Murisin ölümü, kira sözleşmesi bakımından taraf değişikliği doğurur,
Eski kiraya veren artık tereke alacaklısı konumundan çıkar,
Onun yerine mirasçılar, yeni kiraya veren sıfatını kazanır.

2.2. Kiraya veren sıfatının mirasçılara geçmesi

Miras açıldığı anda, mirasçılar –mirası reddetmemişlerse– terekeye bir bütün olarak sahip olurlar. Buna:

Devam eden kira sözleşmeleri,
Kira alacakları,
Depozito alacağı,
Gecikmiş kira bedelleri ve yan giderler de dahildir.

Dolayısıyla kiracı, murisin ölümünden sonra ödeyeceği kiraları, artık mirasçılara ödemekle yükümlüdür. Uygulamada en sık tereddüt edilen nokta, “kirayı kime ödeyeceğim, mirasçılardan hangisine ödesem geçerli olur mu?” sorusudur. Bu husus, aşağıda kira bedelinin ifası kısmında ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

3. Mirasçıların Kiraya Veren Sıfatı ve Aralarındaki Hukuki İlişki

3.1. Elbirliği mülkiyeti ve kira sözleşmesi

Miras açıldığı anda tereke, mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabidir. Bu mülkiyet türünde:

Paylar belirli değildir,
Mirasçılardan hiçbiri tek başına tasarruf yetkisi kullanamaz,
Taşınmaz üzerinde yapılacak işlemlerde –kural olarak– tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir.

Kiracılı bir taşınmaz söz konusu olduğunda da:

Kiraya veren sıfatı, mirasçıların tamamına aittir,
Kiracının tahliyesi, sözleşmenin feshi, kira bedelinin önemli ölçüde artırılması, taşınmazın satışına karar verilmesi gibi işlemler, mümkün olduğunca tüm mirasçılar tarafından birlikte yapılmalıdır.

3.2. Mirasçılardan birinin kiraya karışması, kira tahsil etmesi

Uygulamada sıkça rastlanan durum, mirasçılardan yalnızca birinin:

Kirayı bizzat tahsil etmesi,
Kiracıyla tek başına muhatap olması,
Diğer mirasçıların süreçten haberdar olmamasıdır.

Kural olarak, kiracı iyi niyetli ise ve kira bedelini mirasçılardan birine ödüyorsa, yaptığı ödeme, elbirliği alacaklısına (mirasçıların tamamına) yapılmış sayılır. Ancak:

Diğer mirasçılar ile kira geliri paylaşılmıyorsa,
Tahsil eden mirasçı bu bedeli kendi hesabına geçiyorsa,

mirasçılar arasında hesap ve hak paylaşımı yönünden uyuşmazlık doğabilir. Bu durumda diğer mirasçılar, kira gelirinden paylarına düşen tutarı ilgili mirasçıdan talep edebilir.

3.3. Mirasçıların kendi aralarında temsil düzenlemesi

Pratikte, mirasçılar çoğu zaman aralarında bir görev paylaşımı yaparak:

“Kiracıyla A ilgilensin, kirayı o toplasın”,
“Tahliye sürecini avukatla B yürütür”,
“Kira artış sözleşmelerini C imzalar”

şeklinde fiili bir düzen kurarlar. Bu tür iç anlaşmalar, kiracı bakımından ancak kendisine bildirildiği ölçüde sonuç doğurur. En sağlıklı yöntem:

Mirasçıların ortak bir karar alarak,
Kiracıya noter ihtarıyla kira bedelini artık belirli mirasçıya / mirasçılara ödemesini bildirmesidir.

4. Kiracının Hakları: “Ev Sahibi Öldü, Sözleşme Bitti” Yanılgısı

4.1. Kira sözleşmesinin aynen devamı

Kiracı açısından bakıldığında, miras bırakanın ölümü:

Kira sözleşmesinin süresini,
Kira bedelini,
Depozito miktarını,
Kullanım amacını,
Genel hükümleri

kendiliğinden değiştirmez. Kiracı, sözleşme hangi şartlarla kurulmuşsa, o koşullar altında kiralananı kullanmaya devam eder. Mirasçılar, tek taraflı iradeleriyle mevcut sözleşmeyi bir anda ortadan kaldıramaz; kira sözleşmesini sona erdirmek istiyorlarsa, TBK’da öngörülen fesih ve tahliye sebeplerine dayanmak zorundadırlar.

4.2. Kiracının fesih hakkı

Kiracının da, miras sebebiyle ortaya çıkan bazı durumlarda sözleşmeyi sürdürmek istememesi mümkündür. Örneğin:

Mirasçıların aralarındaki anlaşmazlık kiracıyı sürekli rahatsız ediyorsa,
Kira bedelinin kime ödeneceği netleştirilmiyor ve kiracı icra takibi tehdidi altında kalıyorsa,
Kiracıya sürekli farklı mirasçılar tarafından çelişkili talepler yöneltiliyorsa,

kiracı, genel hükümlere ve sözleşme şartlarına göre fesih haklarını değerlendirebilir. Ancak sırf “ev sahibi öldü” diye kiracının tek taraflı feshi, TBK’daki fesih yolları dışında bir imkân yaratmaz.

5. Kira Bedelinin Akıbeti: Kiracı Kime Ödeme Yapmalı?

5.1. Ölüm tarihinden önceki ve sonraki kira alacakları

Miras bırakanın ölümü bakımından kira alacaklarını ikiye ayırmak pratik açıdan önemlidir:

Ölüm tarihine kadar doğmuş, ancak henüz ödenmemiş kira alacakları:
Bu alacaklar terekeye dâhildir ve mirasçılara geçer. Kiracı, geriye dönük kira borçlarından dolayı mirasçılara karşı sorumludur.
Ölüm tarihinden sonraki dönemlere ilişkin kira alacakları:
Bunlar doğrudan mirasçıların kendi alacaklarıdır. İlgili kira döneminin başlamasıyla birlikte, yeni kiraya verenler lehine doğarlar.

Kiracı açısından bakıldığında ise, teknik ayrımdan ziyade ödemeyi kime yapacağı hayati önem taşır.

5.2. Kiracı kime öderse borçtan kurtulur?

Kiracı, miras bırakanın ölümünden haberdar değilse ve kira bedelini eski malik adına açılmış banka hesabına ödemeye devam ediyorsa, belirli şartlar altında iyi niyetli sayılabilir ve borcundan kurtulur. Ancak:

Mirasçılar kiracıya ölümü bildirmiş,
“Artık şu IBAN’a ödeme yap” şeklinde ihtar göndermiş,
Kiracı buna rağmen eski hesaba ödeme yapmaya devam etmişse,

kiracının iyi niyet savunması zayıflar ve kira borcu sona ermemiş sayılabilir.

En güvenli yöntem:

Mirasçıların kiracıya yazılı bildirimle (tercihen noter ihtarı) kimin kiraya veren sıfatını kullanacağı ve kira bedelinin hangi hesap numarasına ödeneceği hususunu açıkça bildirmesidir.
Kiracı da bu bildirime uygun ödeme yapmak suretiyle borcundan kurtulur.

5.3. Bir mirasçıya yapılan ödeme geçerli midir?

Elbirliği halinde alacaklılıkta, borçlunun (kiracının) borcunu elbirliği alacaklılarından herhangi birine ifa etmesi kural olarak borcu sona erdirir. Bu nedenle:

Kiracı, mirasçılardan herhangi birine kira bedelini ödediğinde –iyi niyetli ise– borcundan kurtulabilir,
Ancak diğer mirasçılar ile kira tahsil eden mirasçı arasındaki iç ilişkiden doğan uyuşmazlıklar kiracıyı ilgilendirmez.

Bu sebeple, mirasçıların kendi aralarında bir “paylaşım anlaşması” yapmaları, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçecektir.

6. Mirasçıların Taşınmazı Kendileri Kullanma İhtiyacı ve Tahliye

6.1. Yeni malik/mirasçıların ihtiyaç sebebiyle tahliye hakkı

Mirasçılar çoğu zaman, kendilerine miras kalan taşınmazı bizzat konut veya işyeri olarak kullanmak isteyebilir. Bu durumda, kira sözleşmesinin devam edip etmeyeceği ve kiracının tahliyesinin mümkün olup olmadığı sorusu gündeme gelir.

İhtiyaç sebebiyle tahliye, kira sözleşmelerinde sık başvurulan yollardan biridir. Mirasçılar, belirli şartlar altında:

Taşınmaza gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaçları olduğunu ispat ederek,
Kanunda öngörülen süre ve usule uygun şekilde dava açarak,

kiracının tahliyesini talep edebilir.

6.2. İhtiyacın kime ait olması gerekir?

İhtiyaç sebebiyle tahliyede dikkat edilmesi gereken başlıca hususlar:

İhtiyacın gerçek ve samimi olması,
İhtiyacın kötü niyetli olmaması (sırf kiracıyı çıkarmak için uydurulmamış olması),
İhtiyacın kiraya veren veya kanunda sayılan yakınlarına ait olması.

Mirasçılar bakımından:

Taşınmazın mirasçılardan biri veya birkaçı tarafından ikametgah, işyeri, çocuğun konutu vb. olarak kullanılması planlanıyorsa,
Bu ihtiyaç somut şekilde ortaya konulabiliyorsa,

ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılması gündeme gelebilir.

6.3. Tahliye davasında süreler ve usul

İhtiyaç sebebiyle tahliyede kanun belirli süreler öngörür. Mirasçıların:

Sözleşme bitiminde,
Kanunda düzenlenen bildirim sürelerine uyarak,
Tahliye talebini süresinde ileri sürmeleri gerekir.

Sürelerin kaçırılması hâlinde, bir sonraki kira dönemi için tahliye hakkının kaybedilmesi söz konusu olabilir. Bu nedenle murisin ölümünden sonra, mirasçıların hemen hukuki danışmanlık alarak hangi tarihten itibaren hangi sürelerin işlemeye başladığını tespit etmesi önemlidir.

7. Depozito, Aidat ve Yan Giderler: Mirasçıların Hakları

7.1. Depozitonun akıbeti

Kira sözleşmelerinde yaygın uygulama, kiracıdan bir güvence bedeli (“depozito”) alınmasıdır. Bu bedel:

Murisin sağlığında alınmış olabilir,
Bankada ayrı bir hesapta tutuluyor olabilir,
Bizzat murisin hesabında bulunuyor olabilir.

Miras açıldığında:

Depozito alacağı da terekeye dahil olur,
Mirasçılar bu alacak üzerinde birlikte hak sahibi olurlar.

Kiracının taşınmazı boşaltması, teslim etmesi ve herhangi bir zarar bırakmaması hâlinde:

Depozitonun iadesinden artık mirasçılar sorumludur,
Kiracı depozitoyu murisin değil, mirasçıların iade etmesini talep eder.

7.2. Aidat ve ortak giderler

Kiralananın bir apartman dairesi, site içinde bağımsız bölüm veya iş merkezi olması halinde:

Aidatlar,
Ortak giderler,
Isınma, güvenlik, ortak alan elektrik vb. kalemler

genellikle kat maliki/mülk sahibi sıfatıyla maliklerin sorumluluğundadır. Mirasçıların malik sıfatını kazanmasıyla birlikte:

Aidat borcu da onlara ait olur,
Ancak kira sözleşmesinde “aidatı kiracı öder” şeklinde bir hüküm varsa, kiracı bu edimi üstlenmiş sayılır.

Bu noktada:

Yönetim planı,
Kira sözleşmesi,
Bağımsız bölümün niteliği

dikkatle incelenmeli; mirasçıların hangi giderleri kiracıya yansıtıp yansıtamayacağı somut olaya göre değerlendirilmelidir.

8. Miras Paylaşımı, Satış ve Ortaklığın Giderilmesi Davası

8.1. Paylaşım öncesi elbirliği, paylaşım sonrası paylı mülkiyet

Mirasın açılmasıyla birlikte elbirliği mülkiyeti söz konusu iken, mirasçıların aralarında yaptıkları:

Miras taksim sözleşmesi,
Mahkeme kararıyla paylaşım,
Satış ve devir işlemleri

sonucunda taşınmaz paylı mülkiyete dönüşebilir veya tek bir mirasçının üzerine geçebilir. Bu durumda:

Kiraya veren sıfatı da, payına düşen oran nispetinde veya taşınmazın sahibi olan mirasçıya geçer,
Kiracı açısından ise kira sözleşmesinin tarafı değişmiş olur; ancak sözleşme kendiliğinden sona ermez.

8.2. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası ve kiracının durumu

Mirasçılar taşınmazın paylaşımı konusunda anlaşamıyorlarsa, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılabilir. Bu davada:

Taşınmaz ya aynen taksim edilir,
Ya da satılarak bedeli paylaştırılır.

Kiracılı taşınmazlarda, mahkeme çoğu zaman taşınmazı kiracılı haliyle satışa çıkarır. Bu durumda:

İhaleyi kazanan yeni malik, kiracı ile mevcut kira sözleşmesini devralmış olur,
Kiracıya karşı, kanundaki şartlarla ihtiyaç sebebiyle tahliye veya diğer tahliye nedenlerine dayanabilir.

Kiracının kira sözleşmesi, bu davadan dolayı doğrudan sona ermez; yeni malik, kira ilişkisine taraf olur.

9. Uygulamada Sık Karşılaşılan Sorular ve Pratik Öneriler

9.1. “Babam öldü, ev bize kaldı; kiracıyı hemen çıkarabilir miyiz?”

Hayır. Murisin ölümü, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Mirasçılar:

Kira sözleşmesinin süresine,
Sözleşme ve kanundaki fesih koşullarına,
İhtiyaç, yeniden inşa, onarım, iki haklı ihtar gibi tahliye sebeplerine

uymak zorundadır. Aksi halde, açılacak tahliye davasının reddi söz konusu olabilir.

9.2. “Ev sahibi öldü, kime kira ödeyeceğim, artık ödemesem olur mu?”

Kiracının kira bedelini ödememe gibi bir hakkı yoktur. Kiracı:

Mirasçıların kim olduğundan haberdar ise, onlara ödeme yapmalı,
Belirsizlik varsa, yazılı bildirim isteyerek,
Kira bedelini temerrüde düşmeyecek şekilde ödemelidir.

Gerekirse kiracı kirayı mahkeme veznesine veya icra dairesine depo ederek de borcundan kurtulabilir. Önemli olan, borcun ifa edilmek istendiğinin ve kiracının kötü niyetli olmadığının açıkça ortaya konmasıdır.

9.3. “Mirasçılardan biri kirayı tek başına topluyor, bize pay vermiyor; ne yapabiliriz?”

Bu durumda diğer mirasçılar:

Kira gelirinden paylarına düşen tutarı,
Kira tahsil eden mirasçıdan talep edebilir,
Gerekirse alacak davası açabilir.

Bu uyuşmazlık, kiracıyı değil, mirasçılar arasındaki iç ilişkiyi ilgilendirir. Kiracı, iyi niyetle yaptığı ödemeden dolayı tekrar ödeme yapmak zorunda kalmaz.

9.4. “Miras kalan kiracılı evi satarsak kira sözleşmesi biter mi?”

Genel kural olarak, kiralananın el değiştirmesi kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malik:

Mevcut kira sözleşmesine taraf olur,
Kira bedelini tahsil eder,
TBK’da öngörülen şartlarla tahliye yollarına başvurabilir.

Satış öncesinde, alıcı ile kiracının durumunun nasıl şekilleneceği, kira süresinin ne kadar kaldığı, kira bedelinin güncelliği gibi hususlar dikkatle değerlendirilmelidir.

10. Kiracılı Taşınmazın Mirasçılar Açısından Yönetimi İçin Öneriler

Mirasçılar açısından kiracılı taşınmazın sağlıklı şekilde yönetilmesi için aşağıdaki adımlar oldukça işlevseldir:

Mirasçılar arasında iletişimi güçlendirin:
Kimin kiracıyla muhatap olacağı, kira bedelinin nasıl paylaşılacağı, tahliye veya satış planı olup olmadığı en baştan konuşulmalıdır.
Kiracıya yazılı bildirim yapın:
- Mirasın açıldığını,
- Kira bedelini hangi hesap numarasına ödemesi gerektiğini,
- İleride planlanan tahliye veya satış düşüncesini (varsa)
  açıkça ve mümkünse noter ihtarıyla bildirin.
Kira sözleşmesini gözden geçirin:
- Süresi,
- Yenileme şartları,
- Depozito,
- Aidat ve yan giderlere ilişkin hükümler
  uzman bir hukukçu tarafından incelenmeli, gerekiyorsa kiracı ile yeni bir protokol yapılmalıdır.
Vergisel boyutu ihmal etmeyin:
Kira gelirlerinin beyanı, mirasçılar arasında paylaşımı ve vergi yükümlülükleri açısından mali müşavir veya vergi hukuku uzmanından destek almak önemlidir.
İhtiyaç veya yeniden inşa planı varsa zamanlamayı iyi yapın:
Taşınmazı bizzat kullanma, yeniden inşa veya kapsamlı tadilat planlanıyorsa, kanundaki süreler ve dava şartları gözetilerek hareket edilmelidir.

11. Sonuç: Miras Kalan Kiracılı Taşınmazlarda Dengeyi Doğru Kurmak

Miras kalan kiracılı taşınmazlar, hem miras hukuku hem kira hukuku bakımından hassas bir denge gerektirir. Bir tarafta mirasçılar, muristen kalan malvarlığının ekonomik değerini korumak, hatta artırmak; taşınmazı satmak, bizzat kullanmak veya yüksek kira geliri elde etmek istemektedir. Diğer tarafta ise kiracı, hukuken korunan kira sözleşmesine dayanarak, makul ve öngörülebilir şartlar altında taşınmazı kullanmaya devam etmek istemektedir.

Single Blog Title