Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Davaları

1. Giriş: Kamulaştırma ve “Gerçek Bedel” Sorunu

Kamulaştırma, devletin veya kamu tüzel kişilerinin kamu yararı amacıyla özel mülkiyetteki taşınmazları bedeli karşılığında ve kanunda öngörülen usule uygun şekilde mülkiyetine geçirmesidir. Anayasa’nın 35. ve 46. maddeleri ile 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, kamulaştırmanın temel çerçevesini çizer.

Bu çerçevenin en tartışmalı noktası ise “kamulaştırma bedelinin gerçek değeri yansıtıp yansıtmadığı” sorusudur. Uygulamada taşınmaz malikinin en çok üzerinde durduğu husus, kamulaştırma bedelinin piyasa değerine uygun, güncel, objektif ve tam karşılık ilkesine uygun olup olmadığıdır. İşte kamulaştırma bedelinin tespiti davaları, bu noktada devreye girer ve mülkiyet hakkının etkin korunmasının en önemli araçlarından birini oluşturur.

Bu makalede, kamulaştırma bedelinin tespiti davalarını hukuki dayanakları, dava süreci, bilirkişi incelemesi, bedel hesaplama yöntemleri, faiz ve yargılama giderleri ile birlikte kapsamlı şekilde ele alacağız; malik ve idare açısından pratik tavsiyelere değineceğiz.

---

2. Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Davası Nedir?

Kamulaştırma bedelinin tespiti davası, kamulaştırma işlemi kapsamında taşınmazın gerçek bedelinin tespiti ve çoğu durumda (özellikle idare tarafından açılan davalarda) bu bedel karşılığında taşınmazın idare adına tescili amacıyla açılan davadır.

Genel olarak iki farklı görünümden söz edilebilir:

1. İdare Tarafından Açılan Bedel Tespiti ve Tescil Davası

   • İdare, kamulaştırma sürecini başlatır.

   • Uzlaşma sağlanamaz veya malik uzlaşma teklifini kabul etmez.

   • İdare, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın adına tescili için dava açar.

2. Malik Tarafından Açılan Bedel Artırım veya Bedel Tespiti Davası

   • Malik, idarenin belirlediği veya ödediği bedeli yetersiz bulur.

   • Kanunda öngörülen süreler içinde daha yüksek bir bedelin tespiti için dava açar.

Her iki halde de mahkemenin temel görevi:

• Taşınmazın kamulaştırma tarihindeki gerçek değerini saptamak,

• Kanunda öngörülen usule göre bedeli belirlemek,

• Uygun ise tescile hükmetmek veya bedel artırımı yapmak,
  şeklinde özetlenebilir.

---

3. Hukuki Dayanak: Anayasal Çerçeve ve 2942 Sayılı Kanun

Kamulaştırma bedelinin tespiti davalarının temel hukuki dayanakları şunlardır:

• Anayasa m. 35: Mülkiyet hakkının korunması.

• Anayasa m. 46: Kamulaştırmanın şartları, peşin ve gerçek karşılık ilkesi.

• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu:

  • Kamu yararı kararı,

  • Kamulaştırma işlemlerinin usulü,

  • Bedel tespiti kriterleri,

  • İrtifak kamulaştırmaları,

  • Acele kamulaştırma,

  • Uzlaşma prosedürü ve dava süreçleri.

• HMK hükümleri: Dava usulü, deliller, bilirkişi, keşif, istinaf/temyiz.

Kanun, özellikle bedel hesaplamasına ilişkin ayrıntılı kriterleri ve mahkemeler için uyulması zorunlu çerçeveyi ortaya koyar. Yargıtay içtihatları ise (örneğin emsal satış değerlendirmeleri, kısmi kamulaştırma, irtifak kamulaştırması, faiz başlangıç tarihi gibi konularda) bu çerçevenin uygulamadaki sınırlarını netleştirir.

---

4. Kamulaştırma Süreci ve Bedel Tespitine Giden Yol

Kamulaştırma bedelinin tespiti davasını anlamak için, öncesindeki idari süreci kısaca görmek gerekir:

1. Kamu Yararı Kararı

   • İlgili idare (belediye, bakanlık, KİK, özel idare vb.) yetkili organı aracılığıyla kamu yararı kararını alır.

2. Kamulaştırma İşlemlerinin Yürütülmesi

   • Taşınmazın tapu kayıtları, imar durumu ve diğer hukuki/faktik özellikleri araştırılır.

   • Kamulaştırma planı hazırlanır; parsel bazında listeler oluşturulur.

3. Kıymet Takdir Komisyonu ve Uzlaşma Girişimi

   • İdare, kendi bünyesinde kıymet takdir komisyonu kurar.

   • Komisyon; taşınmazın cinsi, imar durumu, emsaller vb. ölçütlere göre bir idari bedel belirler.

   • Bu bedel maliklere tebliğ edilir; uzlaşma görüşmeleri yapılır.

4. Uzlaşma Sağlanamaması

   • Malik bedeli kabul etmez veya görüşmelere katılmazsa idari süreç tıkanır.

   • Bu aşamada idarenin mahkemeye başvurma yükümlülüğü doğar.

5. İdare Tarafından Dava Açılması

   • İdare, bedel tespiti ve tescil davası açar.

   • Dava açılırken idari kıymet takdiri esas alınır; bedel mahkeme veznesine depo edilir veya depo işlemi dava sürecinde tamamlanır.

Bu aşamaların usule uygun yürütülmemesi, malikin iptal davası, tazminat davası veya kamulaştırmasız el atma davası gibi alternatif hukuki yollara yönelmesine de neden olabilir. Ancak bu makalede odak noktamız, taşınmaz hukuken kamulaştırılırken bedelin nasıl belirleneceği ve bu konuda açılan davalardır.

---

5. Dava Tarafları, Görevli ve Yetkili Mahkeme

5.1. Dava Tarafları

• Davacı çoğu durumda kamulaştırmayı yapan idaredir.

• Davalı ise taşınmazın maliki veya paydaşlarıdır.

• Malik bedeli artırmak için ayrıca dava açtığında, taraflar tersine döner:

  • Davacı: Malik

  • Davalı: İlgili idare

Paylı (müşterek) veya elbirliği mülkiyetin söz konusu olduğu durumlarda, tüm paydaşların davaya dahil edilmesi, tebligat ve savunma haklarının tam kullanılması önemlidir.

5.2. Görevli Mahkeme

Kamulaştırma bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Birçok yerde fiilen “kamulaştırma mahkemesi” olarak adlandırılan uzmanlaşmış asliye hukuk mahkemeleri bulunur.

5.3. Yetkili Mahkeme

Kural olarak yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesindedir. Bu, hem malikler hem de idare bakımından zorunlu (kesin) yetki niteliği taşır; tarafların yetki sözleşmesiyle değiştirmesine imkan yoktur.

---

6. Kamulaştırma Bedelinin Tespitinde Temel İlkeler

Kamulaştırma bedelinin tespiti davalarında mahkemenin uyması gereken ilkeleri şu başlıklar altında toplayabiliriz:

1. Tam Karşılık İlkesi

   • Malik, taşınmazının gerçek piyasa değerinden daha düşük bir bedelle mülkiyetinden çıkarılamaz.

   • Bedel, taşınmazın ekonomik bütün değerini yansıtmalıdır.

2. Gerçek Bedel ve Güncellik

   • Bedel, dava tarihi veya kamulaştırma tarihi itibarıyla taşınmazın rayiç değerini esas almalıdır.

   • Enflasyon, bölgesel fiyat artışları, imar durumundaki değişiklikler dikkate alınır.

3. Objektiflik

   • Spekülatif artışlar, sırf kamulaştırma beklentisiyle oluşan fiyat şişmeleri dikkate alınmaz.

   • Piyasa gerçeklerine uygun, objektif veriler esas alınır.

4. Eşitlik ve Adalet

   • Benzer konumda ve nitelikteki taşınmazlar için fahiş şekilde farklı bedel belirlenmesi, mülkiyet hakkını zedeler.

   • Emsal satışlar bu sebeple hayati önemdedir.

---

7. Bedel Tespitinde Kullanılan Kriterler ve Yöntemler

Kamulaştırma Kanunu, bedel tespitinde dikkate alınacak kriterleri ayrıntılı şekilde sıralar. Uygulamada en çok başvurulan yöntemler şunlardır:

7.1. Emsal Satış Yöntemi

Emsal satış, kamulaştırılan taşınmaza yakın bölgede, benzer nitelikte taşınmazlar için serbest piyasada gerçekleşen satışları ifade eder.

Mahkeme ve bilirkişiler şu hususlara bakar:

• Emsalin:

  • Aynı veya benzer imar bölgesinde olması,

  • Tarihinin çok eski olmaması,

  • Gerçek, muvazaasız bir satış olması,

  • Taşınmazın büyüklüğü, konumu, cephesi, imar durumu vb. yönlerden benzerlik göstermesi.

• Emsalin satış bedeli, rayiç fiyatlar ve enflasyon oranları dikkate alınarak güncellenir.

• Uygun katsayılarla kamulaştırılan taşınmaza uyarlanır.

Emsal satışlara dayalı yöntem, özellikle arsa ve konut niteliğindeki taşınmazlar için en yaygın ve güvenilir yöntemdir.

7.2. Gelir (Verim) Yöntemi

Tarım arazileri veya getirisi esas alınabilecek taşınmazlar bakımından gelir yöntemi kullanılabilir. Bu yöntemde:

• Taşınmazın ekim-dikim, ürün cinsi, verimlilik durumu,

• Ortalama yıllık net geliri,

• Bu gelirin kapitalizasyonu (belirli katsayılarla bugünkü değere indirgenmesi),
  dikkate alınır.

Örneğin bir zeytinlikte:

• Dekar başına ürün miktarı,

• Ürün satış fiyatı,

• Bakım giderleri ve maliyetler,

• Gerçekçi bir kapitalizasyon oranı,
  değerin belirlenmesinde önemli rol oynar.

7.3. Maliyet (Yapı) Yöntemi

Taşınmaz üzerinde bina, tesis, yapı bulunuyorsa, bu yapıların bedeli çoğunlukla maliyet yaklaşımı ile belirlenir:

• Aynı nitelikte bir yapının bugün yeniden inşa maliyeti,

• Yıpranma payı (amortisman),

• Yapının niteliği, sınıfı, teknik özellikleri,
  dikkate alınır.

Arsanın değeri ayrıca emsal veya gelir yöntemleriyle belirlenir; sonunda arsa + yapı toplam değeri esas alınır.

---

8. Bilirkişi İncelemesi ve Keşif

Kamulaştırma bedelinin sağlıklı tespiti, uzman bilirkişiler ve yerinde keşif olmadan mümkün değildir.

8.1. Bilirkişi Kurulu

Mahkeme çoğu zaman, farklı disiplinlerden oluşan bir bilirkişi kurulu görevlendirir:

• İnşaat mühendisi (yapı değerini belirlemek için),

• Harita-kadastro mühendisi (yüzölçümü, sınırlar),

• Ziraat mühendisi (tarım arazilerinde verim ve gelir tespiti),

• Şehir plancısı/imar uzmanı (imar durumu, plan kararları),

• Gerekirse emlak uzmanı.

8.2. Keşif

Keşif sırasında:

• Taşınmazın konumu, cephesi, yola, altyapıya yakınlığı,

• Fiziksel durumu, kullanım şekli, fiili tasarruf biçimi,

• İmar planı ve fiili kullanım arasındaki farklılıklar,
  yerinde gözlemlenir.

8.3. Bilirkişi Raporuna İtiraz

Taraflar, hazırlanan bilirkişi raporuna:

• Yöntem hataları,

• Emsal seçiminin yanlışlığı,

• Gelir hesabında yapılan eksiklikler,

• Maliyet hesabında hatalı metrekare veya sınıf belirlemesi,
  gibi gerekçelerle itiraz edebilir.

Mahkeme, itirazları haklı bulursa:

• Ek rapor isteyebilir,

• Gerekirse yeni bir bilirkişi kurulu görevlendirebilir,

• Raporda çelişkiler varsa bunları giderilmesini isteyebilir.

Uygulamada, bilirkişi raporuna etkin ve somut itirazların yapılması, malikin menfaati açısından son derece önemlidir.

---

9. Kısmi Kamulaştırma ve Artık Kıymet

Çoğu zaman idare taşınmazın tamamını değil, bir kısmını kamulaştırır. Örneğin:

• Yol, kavşak, altyapı hattı için parselin ön kısmı,

• Enerji nakil hattı için belli koridor alanı,

• Kanal, dere ıslahı için belirli şerit.

Bu hallerde dikkat edilmesi gereken temel hususlar:

1. Kamulaştırılan Kısım Değeri

   • Emsal, gelir veya maliyet yöntemleriyle belirlenir.

2. Geriye Kalan Kısmın Değerindeki Azalma

   • Parselin büyüklüğünün azalması,

   • Şeklin bozulması (dikdörtgen bir parselin kullanılamaz şekle dönüşmesi),

   • Yola cephe kaybı,

   • Tarımsal işletilebilirliğin bozulması,
     gibi nedenlerle geriye kalan kısımda değer kaybı oluşabilir.

Bu durumda, sadece kamulaştırılan parçanın değil, parselin tamamının kamulaştırma öncesi ve sonrası değeri değerlendirilir; aradaki fark malik lehine tazmin edilir.

Bazen kamulaştırma, geriye kalan kısmın değerini artırabilir (örneğin yeni yol cephesi kazanılması). Bu durumda artan değer de dikkate alınmalı ve tam karşılık ilkesine uygun adil bir denge kurulmalıdır.

---

10. İrtifak Hakkı Kurulması Yoluyla Kamulaştırma

Her kamulaştırma, mülkiyetin tamamen idareye geçmesini gerektirmez. Özellikle:

• Enerji nakil hatları,

• Doğalgaz boru hatları,

• Telekomünikasyon altyapıları,
  gibi hallerde taşınmaz üzerinde irtifak hakkı kurulması yoluyla kamulaştırma uygulanır.

Bu davalarda:

• Mülkiyet malikte kalır, ancak kullanım hakkı belirli ölçüde kısıtlanır.

• İrtifak hakkının taşınmaz üzerindeki etkisi, kullanım kaybı ve değer düşüklüğü,

• Hattın geçtiği alanın tarımsal/faaliyet açısından kısıtlanması,
  dikkatle incelenir.

Bilirkişi, irtifak hakkının:

• Taşınmazın gelirine,

• İşletilebilirliğine,

• Satılabilirliğine,
  etkisini değerlendirir ve irtifak hakkının kurulmasından önceki ve sonraki değerler arasındaki fark, kamulaştırma bedeli olarak malik lehine belirlenir.

---

11. Acele Kamulaştırma ve Bedel Tespiti

Bazı projelerin ivediliği nedeniyle acele kamulaştırma yoluna başvurulabilir. Bu durumda:

• İdare, belli bir bedeli mahkemece hızlıca tespit ettirir ve depo eder.

• Taşınmaza ivedi el konulabilir.

• Daha sonra açılacak asıl davada kesin bedel yeniden tespit edilir.

Burada dikkat edilmesi gereken:

• Acele kamulaştırma aşamasında belirlenen bedel geçicidir.

• Nihai kamulaştırma bedeli, daha kapsamlı bir bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

• Acele kamulaştırma bedeli ile nihai bedel arasında fark varsa, malike bu fark faiziyle birlikte ödenir.

---

12. Faiz, Ödeme ve Vergisel Boyut

12.1. Faiz Başlangıç Tarihi

Kamulaştırma bedeline uygulanacak faiz bakımından uygulamada:

• Dava tarihine,

• İdarenin fiili el koyma tarihine,

• Acele kamulaştırma bedelinin depo tarihine,
  göre farklı değerlendirmeler yapılabilir.

Genel amaç, malikin parasının geç ödenmesinden kaynaklanan zararın telafisi ve gerçek bedelin zaman değeriyle korunmasıdır.

12.2. Ödeme Şekli

Mahkemece tespit edilen bedel:

• Çoğunlukla mahkeme veznesine depo edilir,

• Gerekli tescil işlemleri sonrası malik tarafından çekilebilir,

• İdarenin ödeme sürecini geciktirmesi halinde faiz ve gecikme sorunları gündeme gelebilir.

12.3. Vergi

Kamulaştırma bedeli, vergisel açıdan çoğu durumda taşınmaz satışına benzer şekilde değerlendirilir. Özellikle:

• Değer artış kazancı,

• Gelir vergisi,

• Bazı istisna ve muafiyetler,
  gündeme gelebilir. Bu nedenle, maliklerin muhasebeci veya vergi hukuku uzmanı ile hareket etmesi, ileride sürpriz vergi yükleriyle karşılaşmaması açısından önemlidir.

---

13. Yargılama Giderleri ve Vekâlet Ücreti

Kamulaştırma bedelinin tespiti davalarında yargılama giderleri ve vekâlet ücreti konusu, genellikle bedeldeki artış ve azalışa göre paylaşılır:

• Mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedeli, idarenin teklifinden yüksek çıkarsa:

  • Bu fark üzerinden idare aleyhine vekil ücretine hükmedilebilir.

  • Yargılama giderlerinin önemli bir kısmı idare üzerinde bırakılabilir.

• Bedel, idarenin teklifine yakın veya daha düşük belirlenmişse:

  • Malik aleyhine vekâlet ücreti ve gider yükümlülükleri doğabilir.

Bu nedenle, davaya başlamadan önce rapor, emsal araştırması ve hukuki değerlendirme yapılarak, davanın ekonomik açıdan da rasyonel olup olmadığı değerlendirilmelidir.

---

14. Uygulamada Sık Karşılaşılan Sorunlar

Uygulamada kamulaştırma bedelinin tespiti davalarında şu sorunlar sıklıkla karşımıza çıkar:

1. Eksik veya Hatalı Tebligat

   • Maliklere veya mirasçılara usulüne uygun tebligat yapılmaması,

   • Paydaşlardan bazılarının davaya dahil edilmemesi.

2. İmar Durumunun Dikkate Alınmaması

   • Arsanın imarlı/imarsız, tarla/arsa ayrımı,

   • Plan notları, yapılaşma koşulları,

   • Uygulama imar planı ile nazım imar planı uyumsuzlukları.

3. Yanlış veya Yetersiz Emsal Seçimi

   • Başka nitelikte veya uzakta taşınmazların emsal alınması,

   • Muvazaalı, düşük veya şişirilmiş satışların emsal olarak dikkate alınması.

4. Tarım Arazilerinde Gerçekçi Olmayan Gelir Hesabı

   • Bölgenin gerçek verimliliğine uymayan rakamlar,

   • Maliyetlerin ve risklerin dikkate alınmaması.

5. Kısmi Kamulaştırmada Geriye Kalan Kısmın Göz Ardı Edilmesi

   • Değer kaybının ayrıntılı hesaplanmaması,

   • Parselin bütünsel değerinin değerlendirilmemesi.

6. Bilirkişi Raporuna Yeterince İtiraz Edilmemesi

   • Rapordaki teknik ve hukuki eksikliklerin süresinde ve gerekçeli şekilde ortaya konulmaması,

   • İkinci kurul talep edilmemesi.

Bu sorunlar, çoğu zaman malikin ciddi hak kaybına yol açabilir. Bu nedenle, süreç boyunca uzman desteğiyle hareket etmek kritik önemdedir.

---

15. Malik ve İdare Açısından Stratejik Öneriler

15.1. Malikler İçin

• Tebligatları takip edin; süreleri kaçırmayın.

• Taşınmazınızla ilgili:

  • Tapu kayıtları,

  • İmar durumu belgeleri,

  • Emsal satış listeleri,

  • Tarımsal gelir kayıtları (ürün, verim, satış faturaları),
    gibi belgeleri toplayın.

• Bilirkişi raporunu dikkatle inceleyin; hatalı veya eksik kısımlar için somut, teknik itirazlar hazırlayın.

• Kısmi kamulaştırmalarda, geriye kalan kısımda oluşan değer kaybını mutlaka gündeme getirin.

• Faiz, vergilendirme ve yargılama giderleri boyutunu hesaba katarak davanın maliyet/fayda analizini yapın.

15.2. İdareler İçin

• Uzlaşma sürecinde gerçekçi tekliflerle masaya oturarak yargılama giderlerini ve süreyi kısaltmayı hedefleyin.

• Kıymet takdir komisyonu çalışmalarında:

  • Güncel emsalleri,

  • Bölgesel piyasa araştırmalarını,

  • İmar ve altyapı durumunu,
    dikkate alın.

• Bilirkişi raporlarının hukuka ve tekniğe uygunluğunu denetleyin; aşırı yüksek bedellere karşı etkin itiraz mekanizmalarını kullanın.

• Acele kamulaştırma hallerinde, geçici bedelin bile makul düzeyde olmasına özen gösterin; aksi takdirde faiz ve yargılama giderleri ciddi bir yük oluşturabilir.

---

16. Sonuç: Mülkiyet Hakkının Etkin Korunmasında Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Davalarının Rolü

Kamulaştırma, kamu yararı ile bireyin mülkiyet hakkı arasında hassas bir denge kurulmasını gerektirir. Bu dengenin en kritik unsuru, taşınmaz için ödenen bedelin gerçekliği ve adilliğidir.

Kamulaştırma bedelinin tespiti davaları, malikin:

• Eksik veya hatalı kıymet takdirine karşı kendisini savunabildiği,

• Bilirkişilik müessesesinin yoğun şekilde kullanıldığı,

• Yargıtay içtihatları ile şekillenen zengin bir hukuki alanı ifade eder.

Gerek maliklerin gerek idarelerin bu süreçte uzman hukuki destekle, teknik veriler ışığında ve sürelere dikkat ederek hareket etmeleri, hem uyuşmazlıkların daha kısa sürede çözülmesini hem de mülkiyet hakkının Anayasa’da öngörülen seviyede korunmasını sağlar.