Ticari İşletmenin Kiralanması

Ticari İşletmenin Kiralanması (İşletme Kirası): Kiraya Veren ve Kiracı Tacirin Hakları ve Riskler

1. Giriş: İşletme Kirası Nedir, Neden Önemlidir?

Ticari işletme kiralanması, uygulamada sık karşılaşılan ama çoğu zaman yalnızca “dükkân kiraladım” basitliğinde ele alınan, aslında son derece teknik ve riskli bir hukuki işlemidir. Özellikle süreklilik arz eden, müşteri çevresi olan, marka–unvan–stok–makine–demirbaş–personel yapısı oturmuş işletmelerde; kiracı aslında sadece dört duvarı değil, bir ticari organizasyonu devralır gibi kullanmaya başlar.

Bu nedenle işletme kirası:

Basit bir kira sözleşmesi değil, çoğu zaman birden çok hukuki ilişkinin (kira + lisans + hizmet + know-how aktarımı vb.) iç içe geçtiği karma bir sözleşme niteliği taşır.
Kiraya veren açısından; ticari itibarın, markanın, müşteri çevresinin, stokların, makinelerin korunması ve gerektiğinde geri alınması sorunudur.
Kiracı açısından; işin devamlılığı, devraldığı müşteri kitlesinin korunması, stok ve demirbaşların ayıpsız ve faal olması, kira bedelinin sürdürülebilirliği ve sözleşmenin feshi halinde mağdur olmama meselesidir.

Aşağıda, ticari işletmenin kiralanması (işletme kirası) kapsamında hem kiraya verenin hem kiracı tacirin haklarını, borçlarını, sözleşmede dikkat edilmesi gereken kritik noktaları ve en sık karşılaşılan riskleri ayrıntılı biçimde ele alacağız.

2. Ticari İşletme Kirasının Hukuki Niteliği

2.1. Ticari işletme kavramı ve kiralama ilişkisi

Ticari işletme; esnaf faaliyeti sınırını aşan, gelir sağlamayı amaçlayan, bağımsız şekilde yürütülen, devamlı bir organizasyonu ifade eder. Uygulamada:

Restoran, kafe, market, fabrikalar,
Güzellik salonu, oto servis, lojistik depoları,
Oteller, konaklama işletmeleri
gibi birçok yapı, ticari işletme olarak değerlendirilir.

Bu işletmenin tamamının veya ekonomik bir bölümünün kullanım hakkının belirli bir süre için bir başkasına bırakılması, genellikle işletme kirası olarak adlandırılır.

2.2. İşletme kirası – basit kira – kira sertifikaları – franchising farkları

İşletme kirasını, benzer kavramlardan ayırt etmek önemlidir:

Basit kira (gayrimenkul kirası): Sadece taşınmazın (dükkân, ofis, depo) kullanımı devredilir. İşletmenin müşteri çevresi, markası, stokları, makineleri bu sözleşmenin kapsamı dışında olabilir.
İşletme kirası: Dükkân/taşınmaz ile birlikte; tabelanın, ticaret unvanının kullanımı, müşteri çevresi, stoklar, demirbaşlar, makineler, hatta bazen personel devri söz konusu olabilir.
Franchising (bayilik): Kendi içinde çok daha kurallı, sistemli ve marka odaklı bir sözleşme türüdür. Franchisor, know-how, marka, işletme sistemi sağlar; franchisee bu modele göre işletmeyi yönetir. İşletme kirası ise her zaman bir franchising değildir, çoğu zaman daha basit ve yerel bir düzenlemedir.
Kira sertifikaları, finansal kiralama: Finansal piyasalar veya finansal kiralama (leasing) sözleşmeleri çok daha başka bir alandır; burada ağırlıkla finansmana erişim ve varlığın finansal kiralama şirketine ait olması söz konusudur.

Dolayısıyla işletme kirası, çoğu dosyada karma nitelikli sözleşme olarak karşımıza çıkar: İçinde kira, lisans, eser/hizmet, know-how aktarımı gibi unsurlar bulunabilir.

3. İşletme Kirası Sözleşmesinde Taraflar: Kiraya Veren ve Kiracı Tacir Kimdir?

3.1. Kiraya veren tacir

Kiraya veren;

Ticari işletmenin sahibi,
İşletmeyi fiilen işleten kişi,
Ticari işletmenin maliki olan şirket (örneğin bir limited veya anonim şirket),
Bazen de işletmeyi fiilen işleten, fakat unsurların bir kısmı üzerinde tasarruf yetkisi olan kiracı-alt kiralayan olabilir.

Kiraya veren, sözleşmeyle işletmeyi gelir getiren bir bütün olarak kiracıya bırakır. Bu bırakma:

Bütün unsurları kapsayabilir (tabela, marka, stok, demirbaş, makineler, personel, müşteri çevresi),
Ya da kısmi olabilir (sadece marka + müşteri çevresi + belirli demirbaşlar gibi).

3.2. Kiracı tacir

Kiracı;

Halihazırda tacir olabilir (örneğin başka bir işletmeyi de işleten bir şirket),
Kiralama işlemiyle birlikte ilk kez tacir sıfatını kazanabilir (ticaret siciline tescille birlikte).

Kiracı, sözleşme imzalandığı anda:

Sözleşmedeki hakları devralır,
Belirli borçlara katlanmayı kabul eder,
İşletmeyi kendi nam ve hesabına işletmeye başlar.

Bu nedenle özellikle girişimci niteliğinde olan kiracının sözleşmeyi imzalamadan önce hukuki ve mali due diligence yapması, yani işletmeyi hukuki–mali–fiili açıdan inceletmesi önemlidir.

4. İşletme Kirasının Konusu: Neler Kiralanıyor?

4.1. Maddi unsurlar

Bir ticari işletmenin kiralanmasında, genellikle şu maddi unsurlar sözleşmenin konusu olur:

Taşınmaz (dükkân, mağaza, depo, fabrika binası vb.)
Makine ve ekipmanlar
Demirbaşlar (masa, sandalye, dolap, raf, kasa vb.)
Stoklar (ürün, malzeme, yarı mamul, mamul)
Araçlar (servis araçları, dağıtım araçları vb.)

Bu unsurların her biri için:

Ayrıntılı envanter listesi,
Seri numarası, model bilgisi,
Yıpranma ve kullanım durumu,
Eksik/hurda/bozuk varlıkların belirlenmesi
son derece önemlidir. Aksi halde kiracı ileride “bana bozuk makine devredildi”, kiraya veren ise “şu makineler sağlamdı, kiracı bozdu” iddiasıyla uyuşmazlık çıkarabilir.

4.2. Gayri maddi unsurlar

İşletme kirasında en az maddi unsurlar kadar önemli olan gayri maddi unsurlar vardır:

Ticaret unvanı ve işletme adı kullanma hakkı
Marka ve logo kullanma hakkı (gerekiyorsa lisans sözleşmesiyle)
Domain adı, sosyal medya hesapları, e-posta adresleri
Müşteri çevresi ve müşteri verisi
İşletmeye özgü know-how, reçete, üretim sırları
İşletme dekorasyonu, konsepti, iç mimari tasarım modeli

Bu unsurların çoğu, fikri ve sınai mülkiyet hukuku kapsamında özel korumaya sahiptir. Bu yüzden sıradan bir kira sözleşmesinde olduğu gibi değil, çok daha detaylı ve korumacı hükümlere ihtiyaç duyulur.

5. Kiraya Veren Tacirin Hakları, Borçları ve Riskleri

5.1. Kiraya verenin temel borçları

Kiraya verenin başlıca borçları:

İşletmeyi sözleşmeye uygun şekilde teslim etme borcu
- Sözleşmede sayılan maddi ve gayri maddi unsurlar eksiksiz ve faal şekilde kiracıya teslim edilmelidir.
- Teslimde durum tespiti tutanağı tutulmalı, fotoğraf ve video ile kayıt altına alınmalıdır.
Ayıba karşı tekeffül borcu
- Kiralanan işletmenin unsurlarında gizli ciddi ayıplar bulunuyorsa, kiraya veren bunlardan sorumlu olabilir.
- Bu ayıplar kiracının işletmeyi sürdürmesini zorlaştırıyor veya imkânsız kılıyorsa kira bedelinden indirim, sözleşmenin feshi veya tazminat gündeme gelebilir.
Zilyetliği devretme borcu
- İşletmenin fiili kullanımı kiracıya bırakılmalı; kiraya veren basit, keyfi müdahalelerle işletmeye karışmamalıdır.
Müşteri çevresi ve marka itibarıyla ilgili özen borcu
- Özellikle kiracıya belirli bir müşteri çevresi ve marka itibarı devredilmişse, kiraya verenin bu itibarı zedeleyici davranışlardan kaçınması beklenir (aynı bölgede birebir aynı konseptle yeni bir işletme açmak, devrettiği markayı kötüye kullanmak vb.).

5.2. Kiraya verenin başlıca hakları

Kiraya verenin hakları:

Kira bedeli talep hakkı: Sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin süresinde ve eksiksiz ödenmesini isteme.
Teminat (depozito, banka teminat mektubu) alma hakkı: Kiracının olası borçlarına güvence olmak üzere teminat alma.
Denetim hakkı: İşletmenin sözleşmeye uygun biçimde işletilip işletilmediğini makul ölçüde denetleme (önceden haber vererek).
Fesih ve tahliye talep hakkı: Kiracının ağır ihlali, kira bedelini ödememesi, işletmeyi farklı amaçlarla kullanması gibi durumlarda sözleşmeyi feshedip işletmeyi geri alma hakkı.

5.3. Kiraya veren açısından riskler

Kiraya verenin dikkat etmesi gereken riskler şunlardır:

Kiracının işletmeyi kötü yönetmesi ve markayı zedelemesi
- Kötü hizmet, hijyen eksikliği, hukuka aykırı faaliyetler, müşteri şikayetleri marka değerini düşürebilir.
Kiracının borçlanması ve üçüncü kişilerin işletme varlıklarına haciz koyması
- Sözleşmeye rağmen fiilen işletme varlıkları üzerinde haciz girişimleri olabilir; bu nedenle mülkiyetin kiraya verende kaldığını açıkça gösteren envanter ve sözleşme hükümleri şarttır.
Vergi riski
- Kira gelirinin beyanı, fatura düzeni, stopaj yükümlülükleri doğru yönetilmezse vergi idaresiyle sorunlar doğar.
İş sağlığı ve güvenliği / idari yaptırımlar
- İşletme kiracı tarafından yönetiliyorken ortaya çıkan idari para cezalarının kime yansıtılacağı, sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.

6. Kiracı Tacirin Hakları, Borçları ve Riskleri

6.1. Kiracının temel hakları

Kiracı tacir açısından işletme kirası, önemli fırsatlar barındırır:

Hazır müşteri kitlesi ve marka ile işe başlama fırsatı
- Sıfırdan müşteri kazanmak yerine, mevcut müşteri portföyüyle işe başlanır.
Hazır ekipman ve demirbaş kullanma imkânı
- Yüksek maliyetli makine, ekipman yatırımı yapılmadan işletme devralınabilir.
Belirli bir süre boyunca işletmeden ekonomik fayda elde etme hakkı
- Sözleşme süresince, işletmenin kârı kiracıya ait olur; kiraya veren sadece kira gelirine razıdır.
İşletmenin korunmasını isteme hakkı
- Kiracının devraldığı işletme hakkında kiraya verenin aynı bölgede haksız rekabete yol açacak şekilde benzer bir konseptle dükkan açmaması yönünde rekabet yasağı kayıtları öngörülebilir.

6.2. Kiracının temel borçları

Kiracı tacirin başlıca borçları:

Kira bedelini zamanında ve eksiksiz ödeme borcu
İşletmeyi sözleşmeye uygun biçimde işletme borcu
İşletmenin bakım ve özen borcu
- Normal kullanımdan kaynaklanan yıpranma dışında, ağır zarar vermeme yükümlülüğü.
Vergi ve SGK yükümlülüklerine uyma borcu
- Çalışanların sigortalanması, faturaların düzenlenmesi, KDV, gelir/kurumlar vergisi, stopaj vb. yükümlülükler.
İşletmeyi üçüncü kişilere devretmeme veya alt kira yapmama borcu (aksi kararlaştırılmadıkça)
Sözleşme sonunda işletmeyi geri verme borcu
- Envanter listesine uygun şekilde, aşırı yıpranma ve eksilmeler giderilerek iade.

6.3. Kiracı açısından temel riskler

Kiracı tacir için işletme kiralarken en önemli riskler:

Devir alınan işletmenin gerçekte beklenenden daha az kârlı olması
- Kiraya verenin sunduğu ciro raporları, fiili durumu yansıtmayabilir.
Gizli borçlar, vergi ve SGK riskleri
- Daha öncesine ilişkin, kiraya veren döneminden kalan borçlar kiracının faaliyetini dolaylı olarak etkileyebilir (örneğin, haciz, icra takibi, kötü imaj).
Kısa süreli sözleşmelerde yapılan yatırımın geri dönmemesi
- Dekorasyon, reklam, personel eğitimi vb. yüksek maliyetler kısa sürede geri dönmeyebilir.
İşletmenin fiilen devredilmediği, sadece tabela kullanımına izin verildiği durumlar
- Kiracı, tüm riski üstlenirken, hukuken tam anlamıyla bir “işletme devri” veya güçlü bir “işletme kirası” güvencesine sahip olmayabilir.

Bu nedenle kiracının sözleşme imzalamadan önce kapsamlı hukuki ve mali inceleme yapması, işletmenin kârlılığını, borçlarını, vergi durumunu, kira süresini, sözleşmenin fesih şartlarını ayrıntılı şekilde değerlendirmesi şarttır.

7. İşletme Kirası Sözleşmesinde Mutlaka Düzenlenmesi Gereken Başlıklar

İşletme kirası sözleşmesinde asgari olarak şu başlıkların yer alması, uyuşmazlıkları büyük ölçüde azaltır:

7.1. Sözleşmenin tarafları ve sıfatları

Tarafların unvanı, ticaret sicil numarası, adresi.
Tarafların sözleşmeyi imzalamaya yetkili temsilcilerinin belirlenmesi.
İşletme sahibinin, taşınmazın maliki ile aynı kişi olup olmadığı; değilse taşınmaz maliki ile kiraya veren arasındaki hukuki ilişki.

7.2. Sözleşme konusu işletmenin ayrıntılı tanımı

İşletmenin ticaret unvanı ve varsa markası.
Taşınmazın açık adresi, ada–parsel–bağımsız bölüm bilgileri.
Makine, demirbaş, ekipman ve stok listesi (mümkünse tablo halinde ve fotoğraflarla).
Domain, sosyal medya hesapları, telefon hatları, e-posta adresleri.

7.3. Kira süresi ve uzama şartları

Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihleri.
Süre sonunda kendiliğinden uzama olup olmayacağı, varsa kaç yıllık uzama olacağı.
Uzama halinde kira bedelinin ne şekilde artırılacağı.

7.4. Kira bedeli, ödeme şekli ve artış oranı

Aylık/yıllık kira bedeli,
Ödeme günü ve ödeme şekli (banka hesabı, döviz, TL vb.),
Kira artış oranı (kanuni sınırlar dikkate alınarak),
Ciroya endeksli kira düzenleniyorsa ciro raporlama yöntemi.

7.5. Teminat ve güvence hükümleri

Depozito tutarı ve ödeme şekli.
Banka teminat mektubu alınacaksa şartları ve süresi.
Teminatın hangi hallerde kiraya veren tarafından kullanılabileceği ve iade koşulları.

7.6. İşletmenin devrinin kapsamı ve sorumluluk paylaşımı

Mevcut çalışanların devralınıp devralınmayacağı, işçilik alacakları sorumluluğu.
Mevcut borçlar ve alacaklar açısından tarafların sorumlulukları.
Stokların devir bedeli ve ödeme planı.
Stok, demirbaş ve makinelerde ayıp, eksik, hasar çıkması halinde izlenecek prosedür.

7.7. Reklam, tabela, marka ve unvan kullanımı

Kiracı işletme adı ve tabelayı olduğu gibi kullanacak mı?
Kiracı kendi markasını kullanabilir mi, kullanırsa eski markanın akıbeti ne olacak?
Kiraya veren, aynı markayla veya benzer konseptle yakın bölgede yeni işletme açabilecek mi (rekabet yasağı)?

7.8. Alt kira, devir ve işletmenin üçüncü kişilere bırakılması

Kiracı işletmeyi üçüncü bir kişiye devredebilecek mi?
Alt kiralama yapılabilecek mi?
Şirket ortaklık yapısında değişiklik olduğunda kiraya verenin onayı gerekip gerekmediği.

7.9. Bakım, onarım ve yatırım giderleri

Demirbaş ve makinelerin periyodik bakımı kime ait?
Büyük onarımlar ve yatırım giderleri kime ait?
Kiracının kendi yaptığı yatırımlar (dekorasyon, tadilat vb.) sözleşme bitiminde sökülüp alınabilecek mi, yoksa işletmede bırakılacak mı?

7.10. Sigorta, vergi ve idari yükümlülükler

İşletme sigortalarını kimin yaptıracağı (yangın, deprem, iş durması vb.).
Vergi ve SGK yükümlülüklerinin hangi tarafa ait olduğu.
Belediye ruhsatları, sağlık izinleri, mesul müdür ataması gibi idari izinlerin kim adına ve nasıl yürütüleceği.

7.11. Fesih, tahliye ve ceza şartları

Haklı nedenle fesih halleri (kira bedelinin ödenmemesi, ruhsatın iptali, ağır ayıp, ağır sözleşme ihlali vb.).
Fesih bildiriminin şekli (yazılı, noter, KEP vb.).
Erken fesih halinde uygulanacak ceza şartları.
Tahliye prosedürü ve işletmenin iadesine ilişkin ayrıntılı hükümler.

Ayrıntılı bilgi için Bkz: https://ferhatkule.av.tr/ticari-isletme-kira-sozlesmesi-ornegi/

8. İşletme Kirasında Vergisel ve Sosyal Güvenlik Boyutu

Ticari işletmenin kiralanması yalnızca sözleşmesel değil, aynı zamanda vergisel ve SGK boyutuyla da değerlendirilmelidir.

8.1. Kiraya verenin vergisel yükümlülükleri

Kiraya veren, aldığı kira bedellerini gelir/kurumlar vergisi açısından beyan etmek zorundadır.
Kiraya verenin vergisel statüsü (şahıs işletmesi veya sermaye şirketi) vergi oranlarını ve beyan usulünü etkiler.
Bazı hallerde kira bedeli üzerinden stopaj gündeme gelebilir; bu durumda stopajı genellikle kiracı yapar, ancak tarafların rolleri mutlaka mali müşavir eşliğinde netleştirilmelidir.

8.2. Kiracının vergisel yükümlülükleri

Kiracı, işletmenin faaliyetinden doğan ticari kazancı beyan eder.
Fatura düzenlenmesi, KDV, geçici vergi, gelir/kurumlar vergisi, damga vergisi gibi yükümlülükler kiracının sorumluluğundadır.
Kiracı işveren sıfatını üstleniyorsa, çalışanlarla ilgili SGK primleri, işsizlik sigortası, gelir vergisi stopajı gibi yükümlülükler de kiracıya aittir.

8.3. SGK ve işçilik alacaklarından sorumluluk

İşletmenin kiralanması aşamasında mevcut personelin durumu kritik bir başlıktır:

Mevcut işçilerin sözleşmeleri kiracı tarafından devralınacak mı?
Devralınırsa geçmiş dönem işçilik alacaklarından kim, ne ölçüde sorumlu olacak?
İşçiler yeni işveren olarak kiracıyı mı görecek, yoksa kiralayanı mı?

Bu konular sözleşmede açıkça düzenlenmeli, mümkünse üçlü protokoller ile işçiler de sürece dahil edilmelidir. Aksi halde ileride açılacak iş davalarında beklenmedik riskler doğabilir.

9. İşletme Kirasında Sık Karşılaşılan Uyuşmazlık Konuları

Uygulamada işletme kirasından kaynaklanan uyuşmazlıklar genellikle şu başlıklarda yoğunlaşır:

Kira bedelinin ödenmemesi veya geç ödenmesi
- Tahliye talepleri, icra takipleri, temerrüt faizleri.
İşletmenin tesliminde ayıp ve eksiklikler
- Bozuk makine, eksik demirbaş, işe yaramayan stoklar, tarihi geçmiş ürünler.
Marka ve unvan kullanımına ilişkin ihtilaflar
- Kiraya verenin aynı markayı aynı bölgede kullanmaya devam etmesi,
- Kiracının markayı sözleşme dışında farklı işler için kullanması.
Rekabet yasağı ihlalleri
- Taraflardan birinin belirli mesafe ve süre sınırına rağmen aynı alanda rekabet etmesi.
Sözleşmenin erken feshi
- Ekonomik kriz, ciro düşüşü, ruhsat iptali gibi nedenlerle fesihlerin hukuki geçerliliği.
Sözleşme bittikten sonra işletmenin iadesi
- Envanter uyuşmazlıkları, eksik veya hasarlı demirbaşlar, sökülüp alınan dekorasyon unsurları.

Bu ihtilafların büyük bölümü, başlangıçta açık ve detaylı bir sözleşme yapılmaması veya sözleşmenin pratiğe uygun şekilde kurgulanmamış olmasından kaynaklanır.

10. Kiraya Veren ve Kiracı İçin Pratik Öneriler

10.1. Kiraya veren açısından kontrol listesi

Kiraya verenler, işletme kirası yaparken şu noktalara dikkat etmelidir:

İşletmenin tüm unsurlarının ayrıntılı envanterini hazırlayın, fotoğraf ve video ile tespit yapın.
Kira süresini, uzama şartlarını ve kira artış oranını makul ve sürdürülebilir şekilde belirleyin.
Kiracı hakkında ticari referans araştırması yapın; mali gücünü, sektör tecrübesini değerlendirin.
Marka, unvan, domain, sosyal medya hesapları gibi gayri maddi hakların kullanım şartlarını ayrıntılı yazın.
Alt kira, devir, ortaklık değişiklikleri gibi konularda izin mekanizmalarını açıkça düzenleyin.
Fesih, tahliye ve ceza şartlarını netleştirin; hangi ihlalde ne tür yaptırım uygulanacağını sözleşmede gösterin.
Mali müşavir ve avukat desteği almadan işletme kirası sözleşmesini imzalamayın.

10.2. Kiracı açısından kontrol listesi

Kiracı tacirler için ise şu hususlar öne çıkar:

İşletmenin son en az 2–3 yıllık ciro ve kârlılık verilerini isteyin, mümkünse bağımsız doğrulama yapın.
Vergi borcu, SGK borcu, belediye borcu gibi kalemler hakkında yazılı bilgi ve belge talep edin.
Belediye ruhsatları, sağlık izinleri, mesul müdürlük gibi hukuki izinlerin durumu hakkında net bilgi alın.
Envanter listesine birebir bakın, yerinde sayım yapın; bozuk, eksik, hurda ekipmanı tespit edin.
Kira süresi ile yapılacak yatırımın geri dönüş süresini uyumlu kurgulayın; 1 yıllık sözleşmeyle 5 yıllık yatırım yapmayın.
Erken fesih, cezai şart ve rekabet yasağı hükümlerini özellikle inceleyin.
Sözleşmeyi mutlaka ticaret hukuku ve kira sözleşmeleri konusunda deneyimli bir avukata kontrol ettirin.

11. Sık Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Ticari işletme kiralarken mutlaka noter sözleşmesi şart mı?

Kanunen her durumda noter şartı aranmasa da, işletme kirası çoğu zaman yüksek meblağlı ve çok unsurlu bir sözleşme olduğu için yazılı şekil şarttır; uygulamada çoğunlukla noter onayı tercih edilir. Özellikle uzun süreli ve kompleks yapıdaki işletme kiralarında noter onaylı sözleşme yapmak, tarafların ispat yükünü kolaylaştırır.

Soru 2: Kiracı, kiralanan işletmeyi başkasına devredebilir mi?

Bu, tamamen sözleşme hükümlerine bağlıdır. Sözleşmede devre izin veriliyorsa, kiraya verenin yazılı onayıyla devrin mümkün olduğu kabul edilebilir. Ancak sözleşmede açıkça yasaklanmışsa, kiracının işletmeyi üçüncü kişiye devretmesi veya alt kira yapması sözleşmeye aykırılık oluşturur ve fesih sebebi olabilir.

Soru 3: İşletme kirasında teminat (depozito) en fazla ne kadar olabilir?

Depozito tutarı taraflarca serbestçe belirlenebilir; genellikle birkaç aylık kira bedeli kadar depozito alınır. Ancak orantısız derecede yüksek teminatlar, ileride mahkemelerde tartışma konusu olabilir. Bu nedenle makul ve açıklanabilir bir teminat düzeyi tercih edilmelidir.

Soru 4: İşletme kirasında ciroya bağlı kira uygulaması yapılabilir mi?

Evet, özellikle AVM içindeki mağaza kiralarında veya restoran-kafe gibi işletmelerde ciroya bağlı kira modeli sıkça kullanılır. Bu durumda:

Asgari garanti kira bedeli,
Ciro üzerinden alınacak ek kira yüzdesi,
Ciro raporlarının hangi belgeye dayanarak, hangi periyotlarla bildirileceği
gibi hususlar açıkça yazılmalıdır.

Soru 5: Sözleşme bitiminde kiracı işletmeye yaptığı dekorasyon ve yatırımları söküp alabilir mi?

Bu sorunun yanıtı sözleşmeye bağlıdır. Sözleşmede “kiracı tarafından yapılan dekorasyon ve tadilatlar, sözleşme bitiminde bedelsiz olarak kiraya verene geçer” hükmü varsa, kiracı bunları söküp alamayabilir. Aksi düzenleme varsa veya hiçbir hüküm yoksa, somut olayın şartlarına göre değerlendirme yapılır; genellikle sökülüp zarar vermeden alınabilecek unsurlar kiracıya ait kabul edilir.

Soru 6: Kiracının işletmeyi kötü yönetmesi ve marka itibarını zedelemesi halinde kiraya veren ne yapabilir?

Sözleşmede “işletmenin sözleşmeye ve markanın itibarına uygun işletilmesi” yönünde hüküm yer alıyorsa ve kiracı buna açıkça aykırı davranıyorsa:

Kiraya veren önce yazılı ihtar çekebilir,
İhlalin devamı halinde sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilir,
Ayrıca marka itibarının zedelenmesi nedeniyle tazminat talep etme yoluna gidebilir.

Soru 7: İşletme kirasında taraflar arasında çıkan uyuşmazlıklarda hangi mahkeme yetkilidir?

Genel olarak ticari nitelikli uyuşmazlıklar asliye ticaret mahkemelerinde görülür. Sözleşmede yetki şartı konulabilir; ancak bu yetki şartı, kanunun emredici hükümlerine aykırı olamaz. Uygulamada çoğu sözleşmede işletmenin bulunduğu yer mahkemeleri yetkili kılınır.

12. Sonuç: İşletme Kirası Basit Bir Dükkân Kirası Değildir

Ticari işletmenin kiralanması (işletme kirası), hem kiraya veren hem kiracı tacir için önemli fırsatlar kadar ciddi riskler de barındıran, karmaşık bir hukuki işlemdir. Özellikle:

İşletmenin maddi ve gayri maddi unsurlarının doğru tanımlanması,
Vergi, SGK, ruhsat ve izin süreçlerinin netleştirilmesi,
Rekabet yasağı, marka ve unvan kullanımı, alt kira ve devir hükümlerinin ayrıntılı düzenlenmesi,
Fesih ve tahliye şartlarının açık ve öngörülebilir olması,

tarafların ileride karşılaşacağı uyuşmazlıkları minimuma indirecektir.

Bu nedenle, işletme kirası yapmayı düşünen kiraya veren ve kiracıların, sözleşme imzalamadan önce mutlaka uzman bir avukattan hukuki danışmanlık almaları, işletmeyi mali müşavir ile birlikte incelemeleri ve süreci profesyonelce yönetmeleri büyük önem taşır.

Dilersen bir sonraki adımda, “Ticari işletme kira sözleşmesi taslağı” da hazırlayabilirim; baştan sona maddelendirilmiş bir sözleşme şablonu oluşturup, bu makaleyle uyumlu şekilde sana özel uyarlanabilir bir metin çıkarabiliriz.

Single Blog Title