İcra İhalesinin Feshi Davaları

İcra hukuku, alacaklının alacağına kavuşmasını sağlarken borçlunun da temel hak ve menfaatlerini korumayı amaçlayan sıkı şekil kurallarına bağlı bir alandır. Bu sistemin en önemli aşamalarından biri, borçlunun malvarlığının icra yoluyla paraya çevrilmesi, yani icra ihaleleridir. Ancak her ihale, kanuna ve usule uygun yapılmak zorundadır. Aksi hâlde “icra ihalesinin feshi davası” ile satışın iptali, yani ihalenin hükümsüz kılınması mümkündür.

Bu makalede, uygulamada en çok karşılaşılan sorunlar çerçevesinde;
“İcra ihalesinin feshi nedir, kimler açabilir, hangi hallerde ihale iptal edilir, süreler nelerdir, fesih kararı verilirse ne olur?” sorularına kapsamlı ve uygulamaya dönük bir şekilde cevap verilecektir.

1. İcra İhalesi Nedir? Kısaca Kavram ve Sürecin Önemi

Takip kesinleştikten ve haciz aşamasına geçildikten sonra, borçlunun taşınır veya taşınmaz malları icra dosyası üzerinden satışa çıkarılır. Satışın amacı, malların nakde çevrilmesi ve elde edilen bedel ile alacaklının tatmin edilmesidir.

İcra ihaleleri:

İcra müdürlüğü tarafından,
Kanunda öngörülen satış ilanı, artırma, teminat, kıymet takdiri gibi sıkı şekil şartlarına bağlı olarak,
Taşınır ve taşınmaz mallar için ayrı usullere göre yapılır.

İhale sonucunda, artırmada en yüksek teklifi veren kişi “ihale alıcısı” olur ve ihale tutanağının düzenlenmesiyle birlikte önemli hukuki sonuçlar doğar. Alıcının, ihale şartnamesine göre satış bedelini yatırma yükümlülüğü başlar; borçlu açısından da malının elden çıkması söz konusudur.

Bu kadar ciddi sonuçlar doğuran bir işlemde, en küçük bir usulsüzlük bile taraflar açısından büyük hak kayıplarına yol açabileceği için kanun koyucu, ihalenin “feshi” imkânını tanımıştır.

2. İcra İhalesinin Feshi Kurumu: Şikâyet mi Dava mı?

Öncelikle terminolojik bir netleştirme yapmakta fayda vardır. Öğretide ve uygulamada sıkça “ihalenin feshi davası” denilse de, hukuken bu yol şikâyet niteliğindedir. Yani:

İcra müdürlüğünün yaptığı satış/ihale işleminin,
Kanuna veya somut olaydaki hakkaniyete aykırı olması sebebiyle,
İcra mahkemesinden bu işlemin iptalinin istenmesidir.

Ancak uygulamada bu kurum, sürecin niteliği, dilekçe içeriği, duruşma yapılması, delil toplanması, mahkeme kararı ve istinaf gibi aşamalar sebebiyle adeta bir dava gibi yürüdüğü için, hem avukatlar hem de Yargıtay kararlarında sık sık “ihalenin feshi davası” tabiri kullanılmaktadır.

Özetle:

Hukuki niteliği: İİK anlamında şikâyet
Görevli merci: İcra mahkemesi
Niteliği bakımından: Kanuna aykırı bir icra işleminin iptali

3. Kimler İcra İhalesinin Feshini İsteyebilir?

İhalenin feshi istemi, herkese açık bir yol değildir. Kanuna göre ancak belirli kişiler, menfaatlerinin ihlal edilmesi şartıyla ihalenin feshini talep edebilir. Uygulamada başlıca şu kişiler fesih talebinde bulunabilir:

Borçlu: Satışa konu malın sahibi olduğundan, ihaleden en çok etkilenen taraftır. Kıymet takdiri, ihale usulü, tebligatlar gibi pek çok usulsüzlüğe dayanarak ihalenin feshini isteyebilir.
Alacaklı: Özellikle, ihalenin kanuna aykırı şekilde yapılması nedeniyle alacağını tam olarak alamayacağını düşünen alacaklı da fesih yoluna gidebilir.
Rehin alacaklıları ve diğer hak sahipleri: Haciz veya rehin hakkı bulunan üçüncü kişiler, ihaleden doğrudan etkilenecekleri için fesih talep edebilir.
İhaleye katılan ilgililer: İhaleye pey süren, teminat yatırmış olan ve ihalenin usulsüz yapıldığı görüşünde olan katılımcılar da ihalenin feshini isteyebilir.
İhale alıcısı: Kimi zaman ihale alıcısı bile, ağır usulsüzlükler sebebiyle ileride doğabilecek hukuki risklerden kaçınmak için ihalenin feshi talebinde bulunabilmektedir.

Burada temel kriter, kişinin ihaleden menfaatinin etkilenmiş olmasıdır. Yani yalnızca teorik veya uzak bir menfaat yeterli olmayıp, somut ve güncel bir menfaat ihlalinden söz edilmelidir.

4. İcra İhalesinin Feshi İçin Aranan Genel Şartlar

Her usulsüzlük ihalenin feshi sonucunu doğurmaz. İhalenin feshi talebinin kabulü için genel olarak şu şartların bir arada bulunması gerekir:

İhale gerçekleştirilmiş olmalıdır. İhale yapılmadan önce yalnızca satış ilanı aşamasındaki işlemlere karşı, genel şikâyet yoluna gidilmekle yetinilir. Fesih, yapılmış bir ihalenin ortadan kaldırılmasını hedefler.
İhalenin hukuka aykırı olması:
- Kanuna aykırılık (İİK, ilgili yönetmelikler, tebligat kuralları, artırma usulleri vs.),
- Hakkaniyete, dürüstlük kuralına ve yerleşik yargı içtihatlarına aykırılık.
İhalenin feshi isteminde bulunanın menfaatinin ihlali:
Başvurucu, yapılan usulsüzlük sebebiyle zarar göreceğini veya menfaatinin ciddi şekilde etkilendiğini ortaya koymalıdır.
Süreye uyulmuş olmalıdır:
İhalenin feshi için öngörülen hak düşürücü süre geçmeden başvuru yapılmış olmalıdır. Aksi hâlde en ağır usulsüzlüklerde dahi fesih mümkün olmayabilir.
Usulsüzlükle sonuç arasında illiyet bağı:
Genellikle, ileri sürülen usulsüzlüğün ihalenin sonucunu etkileyebilecek nitelikte olması aranır. Bazı mutlak fesih sebepleri hariç, küçük ve etkisiz hatalar fesih sebebi yapılmaz.

5. İhalenin Feshi Sebepleri: Kanuna Aykırılıklar ve Uygulamadaki Ayrım

İhalenin feshi sebepleri kanunda sınırlı şekilde sayılmamıştır. Bu nedenle, her somut olayda icra işlemleri bir bütün olarak değerlendirilir. Ancak uygulamada, fesih sebepleri belirli başlıklar altında toplanmaktadır:

Satış ilanı ve tebligatındaki usulsüzlükler
Kıymet takdirine ilişkin usulsüzlükler
Artırma şartnamesi ve ihale günü işlemlerindeki usulsüzlükler
Borç tamamen ödenmesine veya takibe son verilmesine rağmen satış yapılması
İhalenin dürüstlük kuralına ve rekabete aykırı şekilde yapılması
Alıcının ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumundaki zincir usulsüzlükler
Takip hukukuna ilişkin ağır yetki/görev eksiklikleri

Aşağıda, uygulamada en sık karşılaşılan fesih sebepleri ayrıntılı şekilde incelenecektir.

6. Satış İlanı ve Tebligatındaki Usulsüzlükler

İcra ihalelerinde satış ilanı, hem borçlu hem alacaklı hem de üçüncü kişiler açısından temel öneme sahiptir. Çünkü satışa konu malın:

Ne zaman,
Nerede,
Hangi şartlarla,
Hangi muhammen bedelden

artırmaya çıkarılacağını duyuran ana araç satış ilanıdır. Bu ilanın kanuna uygun şekilde hazırlanması ve ilgili kişilere usulüne uygun tebliği zorunludur.

6.1. Satış İlanında Bulunması Gereken Zorunlu Unsurlar

Satış ilanında yer alması gereken başlıca unsurlar şunlardır:

Borçlu ve alacaklıya ilişkin temel bilgiler,
Satışa konu malın niteliği, bulunduğu yer, özellikleri,
Muhammen bedel (kıymet takdir değerine göre),
Artırmanın yapılacağı yer, tarih ve saat,
Birinci ve ikinci artırma tarihleri (varsa),
Teminat oranı ve şartları,
Elektronik satış sistemine ilişkin bilgiler (uygulamaya göre).

Bu bilgilerden bir veya birkaçının eksik, çelişkili veya yanıltıcı olması, ihalenin feshi sebebi olabilir. Örneğin, satışa konu taşınmazın adresinin yanlış yazılması veya muhammen bedelin hatalı gösterilmesi, ihaleye katılımı olumsuz etkileyebilir.

6.2. Tebligat Usulsüzlükleri ve Feshe Etkisi

Satış ilanı, başta borçluya ve kanunda sayılan diğer ilgililere usulüne uygun tebliğ edilmelidir. Tebligat Kanunu hükümlerine aykırı bir tebliğ, özellikle borçlunun satıştan haberdar olmasını engelliyorsa, Yargıtay içtihatlarında ciddi bir fesih sebebi olarak kabul edilmektedir.

Örneğin:

Borçlunun bilinen adresi yerine eski adresine tebliğ yapılması,
Yabancı ülkede bulunan borçluya usulüne uygun uluslararası tebligat yapılmaması,
Tebligatın muhatap dışı kişilere bırakılması veya imza eksiklikleri,

gibi hallerde ihale feshedilebilir. Ancak unutulmamalıdır ki, kimi hâllerde borçlunun fiilen satıştan haberdar olduğu ve ihaleye katıldığı ispatlanırsa, tebligattaki bazı şekil eksiklikleri fesih sebebi sayılmayabilir.

7. Kıymet Takdirine İlişkin Usulsüzlükler

İhale öncesinde, satışa konu malın kıymetinin tespiti zorunlu bir adımdır. Kıymet takdirinin hatalı yapılması, malın gerçek değerinin çok altında satışına yol açarsa, borçlu açısından ağır hak kaybı doğar.

7.1. Kıymet Takdirinin Esasları

Kıymet takdiri; bilirkişi raporuna dayanır ve:

Malın konumu, niteliği, yaşı,
Emsal satışlar,
Piyasa koşulları,

dikkate alınarak yapılır. Raporda bu kriterlerin somut ve gerekçeli şekilde yazılması gerekir.

7.2. Fahiş Fark ve Güncelliğini Yitirmiş Kıymet Takdiri

Uygulamada en sık karşılaşılan fesih sebebi, fahiş değer farkı ve eski tarihli kıymet takdirine dayanılarak satış yapılmasıdır. Şöyle ki:

İki yıl öncesinin piyasa koşullarına göre belirlenmiş bir değer üzerinden,
Günümüzde rayiçten çok düşük bir muhammen bedelle satış yapılması halinde,

borçlu, ihalenin feshini isteyebilir. Özellikle ekonomik dalgalanmaların yoğun olduğu dönemlerde, emlak ve araç piyasasında ciddi değer değişimleri yaşandığından, kıymet takdirinin güncelliği daha da önem kazanmıştır.

Mahkemeler, bu tür iddialarda yeni bilirkişi incelemesi yaptırarak, satış tarihindeki muhtemel piyasa değerini tespit etmekte ve ciddi bir fark varsa ihalenin feshi yönünde karar verebilmektedir.

8. Artırma Şartnamesi ve İhale Günü İşlemlerindeki Usulsüzlükler

İhale günü, artırma şartnamesi ve icra müdürlüğünün ihale salonundaki uygulamaları da feshe konu olabilen pek çok usulsüzlük barındırır.

8.1. Artırma Şartnamesine Aykırı İşlemler

Artırma şartnamesinde belirtilen teminat oranı, artırmaya katılma şartları, taksitli satış imkânı gibi hususlardan ihale sırasında sapılması, ihale sonucunu etkileyebilecek nitelikte ise feshe sebep olur. Örneğin:

Bir katılımcının eksik teminatla artırmaya alınması,
Şartnamede yer almayan bir taksitli satış imkânının bazı kişilere tanınması,
İhale sırasında pey artırma süresine riayet edilmemesi,

rekabeti bozduğu için ihalenin iptali talep edilebilir.

8.2. Rekabetin Engellenmesi ve Danışıklı İhale

İhalede amaç, mümkün olan en yüksek bedelin sağlanmasıdır. Borçlu açısından malının değerine yakın bir bedelle satılması, alacaklı açısından da alacağını tahsil imkânı anlamına gelir. Bu nedenle:

Katılımcıların önceden anlaşarak ihaleye düşük tekliflerle girmesi,
Yeni katılımcıların salona alınmaması,
Korkutma, baskı, tehdit gibi yöntemlerle rekabetin kırılması,

hallerinde ihalenin feshi mümkündür. Bu tür vakalar, çoğu zaman tanık anlatımları, kamera kayıtları, tutanaklardaki ifadelerle ispatlanır.

9. Borcun Ödenmiş veya Takibe Son Verilmiş Olmasına Rağmen Yapılan İhaleler

Bazen, borçlu borcunu tamamen ödemiş veya alacaklı takibi sonlandırmış olmasına rağmen, icra müdürlüğü bunu gözden kaçırarak satış işlemlerine devam edebilir. Bu durumda:

Takibin devamını gerektiren bir alacak kalmadığından,
Satışın hukuki temelinden yoksun olduğu kabul edilir.

Borcun ödenmesine ilişkin banka dekontları, sulh protokolleri, dosyada mevcut alacaklı beyanları gibi belgelerle durum ortaya konduğunda, ihalenin feshi büyük ölçüde kaçınılmazdır.

10. İhalenin Feshi İçin Süreler: Hak Düşürücü Nitelikteki 7 Gün

İcra ihalelerinin feshi konusunda en kritik noktalardan biri sürelerdir. Kanun, fesih talebinin belirli bir süre içinde yapılmasını zorunlu kılmış ve bu süreyi hak düşürücü nitelikte düzenlemiştir.

Genel olarak:

İhalenin feshi talebi, ihalenin yapıldığı tarihten itibaren 7 gün içinde ileri sürülmelidir.
Satış ilanı ve tebligatındaki bazı usulsüzlükler için, ilgilinin usulsüzlüğü öğrendiği tarihten itibaren 7 günlük süre işlemeye başlayabilir.
Taşınmaz satışlarında, çoğu zaman ihale tutanağının ilgililerce öğrenildiği tarihler, süre başlangıcı bakımından önem taşır.

Hak düşürücü süre, mahkemece re’sen dikkate alınır. Yani karşı taraf ileri sürmese bile, süresi içinde başvurulmadığı tespit edilirse, ihalenin feshi talebi usulden reddedilir. Bu nedenle, pratikte yapılabilecek en büyük hatalardan biri “süreyi kaçırmaktır”.

11. İcra İhalesinin Feshi Dilekçesinde Nelere Dikkat Edilmelidir?

İhalenin feshi talebi, icra mahkemesine verilecek bir dilekçe ile yapılır. Bu dilekçe, sürecin kaderini belirleyebilecek kadar önemli olduğundan, şu unsurlar titizlikle hazırlanmalıdır:

Dosya bilgileri: İcra dairesi, takip numarası, borçlu, alacaklı, satışa konu mal, ihale tarihi.
Başvurucunun sıfatı: Borçlu, alacaklı, hak sahibi, ihaleye katılan vs. olduğunun açıkça belirtilmesi.
Fesih sebepleri:
- Somut olay anlatımı,
- Hangi işlemin hangi kanun hükmüne aykırı olduğu,
- Bu aykırılığın ihalenin sonucunu nasıl etkilediği.
Deliller:
- Tebligat evrakı, satış ilanı, kıymet takdiri raporu,
- İcra dosyasındaki tutanaklar,
- Tanıklar, video kayıtları, fotoğraflar, bilirkişi inceleme talebi.

Dilekçede ayrıca, ihalenin feshine karar verilinceye kadar tescil ve teslim işlemlerinin durdurulması, tapu siciline şerh verilmesi gibi geçici önlemler de istenebilir.

12. İhalenin Feshi Davasında Geçici Hukuki Koruma: Tedbir ve Tescilin Durdurulması

İcra ihalelerinde zaman, çoğu zaman başlı başına bir risk unsurudur. Çünkü ihale kesinleştikten sonra:

Taşınmaz tapuda alıcı adına tescil edilir,
Taşınır mallar alıcıya teslim edilir,
İleride ihalenin feshi kararı verilse bile üçüncü kişilerin iyi niyetli kazanımları devreye girerek karmaşık uyuşmazlıklara yol açabilir.

Bu nedenle, fesih talebiyle birlikte mahkemeden:

Taşınmazlar için tescilin durdurulması, tapu siciline şerh verilmesi,
Taşınırlar için teslimin ertelenmesi,
Hatta gerekli görülen hâllerde belirli bir teminat karşılığında ihtiyati tedbir kararı verilmesi talep edilmelidir.

Mahkeme, fesih iddiasının ciddi olduğu kanaatine varırsa, özellikle taşınmazlarda tapu tescil işlemlerinin durdurulmasına yönelik kararlar vererek ileride telafisi imkânsız zararların doğmasını engelleyebilir.

13. İhalenin Feshi Davasında İspat ve Deliller

İhalenin feshi talebinde bulunan taraf, iddiasını ispatla yükümlüdür. İspat biçimi, ileri sürülen fesih sebebine göre değişir:

Tebligat usulsüzlüğü: Tebligat evrakı, imza örnekleri, adres kayıtları, Nüfus ve MERNİS kayıtları, yurtdışı tebligat belgeleri.
Kıymet takdiri ve fahiş bedel farkı:
- Mevcut kıymet takdiri raporu,
- Yeni bilirkişi incelemesi talebi,
- Emsal satış listeleri, ekspertiz raporları, piyasa araştırmaları.
Rekabetin engellenmesi: Tanık beyanları, kamera görüntüleri, ihale tutanağına düşülmüş şerhler.
Borcun ödenmiş olması: Banka dekontları, makbuzlar, sulh protokolleri, alacaklı beyanları.

Mahkeme, genellikle iddiaların teknik yönü ağır bastığında bilirkişi incelemesi yaptırarak, özellikle taşınmazın gerçek değerine, satış koşullarının piyasaya uygunluğuna, ihale sürecinin rekabeti engelleyici olup olmadığına dair rapor alır.

14. İhalenin Feshi Kararı Verilirse Ne Olur?

İcra mahkemesi, ileri sürülen fesih sebeplerini haklı bulursa, “ihalenin feshine” karar verir. Bu kararın sonuçları:

İhale baştan itibaren hükümsüz hâle gelir.
İhalenin hiç yapılmamış olduğu kabul edilir.
Alıcının yatırdığı bedel ve teminatlar iade edilir.
Alıcı, ihalenin feshi nedeniyle malın sahibi olamaz; buna karşılık, ödediği bedelin iadesini talep edebilir.
Taşınmaz ise tapu kaydı düzeltilir.
İhale sonucunda yapılmış bir tescil varsa, fesih kararıyla birlikte tescilin iptali ve önceki malik adına tescil sağlanır.
Satış işlemleri yeniden başlatılabilir.
Alacaklı isterse, usulsüzlükleri giderilmiş şekilde yeniden satış talep edebilir.

Bazen, ihale alıcısı iyi niyetli üçüncü kişi olabilir ve fesih kararının etkisi, üçüncü kişilere karşı ayrı davalar açılmasını gerektirebilir. Bu nedenle, ihalenin feshine ilişkin kararların icra dosyası, tapu sicili ve üçüncü kişi ilişkileri üzerinde zincirleme etkileri olabileceği unutulmamalıdır.

15. İhalenin Feshi Talebinin Reddedilmesi ve Kanun Yolları

İcra mahkemesi, fesih talebini haksız bulursa davayı reddeder. Bu durumda:

Karara karşı bölge adliye mahkemesine (istinaf) başvuru imkânı vardır.
Süreler ve usul, genel icra-hukuk yargılaması kurallarına tabidir.

İstinaf incelemesinde, özellikle delillerin değerlendirilmesi, bilirkişi raporlarının sağlıklı olup olmadığı, sürelerin doğru uygulanıp uygulanmadığı gibi hususlar yeniden gözden geçirilebilir.

16. Uygulamada Sık Yapılan Hatalar ve Pratik Öneriler

İcra ihalesinin feshi davalarında, teknik hata ve eksiklikler, haklı dahi olunsa davaların kaybedilmesine yol açabilir. Uygulamada sık karşılaşılan hatalar şöyle özetlenebilir:

Sürenin kaçırılması: En haklı fesih sebepleri bile süre geçtikten sonra ileri sürüldüğünde dikkate alınmaz.
Soyut ve genel fesih sebepleri: “Usulsüzlük var, kıymet düşük” gibi somutlaştırılmamış iddialar, çoğu zaman reddedilir.
Delilsiz başvuru: Tebligat evrakı, kıymet takdir raporu, tanık listesi, dekont gibi deliller sunulmadan yapılan başvurular zayıf kalır.
Yanlış merciye başvuru: Görevli icra mahkemesi yerine başka mahkemeye başvurulması, ciddi usul sorunlarına yol açar.
Tedbir talep edilmemesi: Özellikle tapu tescilinin durdurulmasının istenmemesi, ileride karar verilse bile fiilen sonuç alınmasını güçleştirebilir.

Pratik öneri olarak:

İhalenin yapıldığı gün ve hemen sonrasında icra dosyası mutlaka detaylı şekilde incelenmeli, satış ilanı, kıymet takdiri, tebligatlar, ihale tutanakları gözden geçirilmelidir.
Sunulacak deliller ilk aşamadan itibaren toplanmalı; daha sonra belge bulmak güçleşebileceği için yük ispat planı erkenden oluşturulmalıdır.
Özellikle yüksek bedelli taşınmaz ihalelerinde, baştan itibaren uzman bir icra hukuku avukatı ile hareket edilmesi, telafisi zor zararların önüne geçecektir.

17. Sonuç: İcra İhalesinin Feshi, Özensiz Geçiştirilemeyecek Kadar Kritik Bir Yoldur

“İcra İhalesinin Feshi Davaları: Hangi Hallerde İhale İptal Edilebilir?” sorusunun yanıtı, tek cümleyle özetlenemeyecek kadar geniş ve teknik bir alana işaret etmektedir. İhalenin feshi kurumu:

Bir yandan alacaklının alacağına hızlı kavuşma ihtiyacı ile,
Diğer yandan borçlunun malvarlığı üzerindeki haklarının korunması arasında hassas bir denge kurmayı amaçlar.

Bu nedenle:

Satış ilanından kıymet takdirine, tebligattan ihale günündeki rekabete kadar her aşama, sıkı şekil kurallarına bağlıdır.
Bu kurallara aykırılık, süre içinde ve somut delillerle desteklenmiş bir fesih talebi ile ihalenin iptaline yol açabilir.
Özellikle yüksek ekonomik değere sahip taşınmaz ihalelerinde, tek bir usul hatası bile milyonlarca liralık zarara neden olabileceğinden, sürecin profesyonelce yürütülmesi hayati önem taşır.

Sonuç olarak, icra ihalelerine taraf olan borçluların, alacaklıların ve ihaleye katılan üçüncü kişilerin;

İhale öncesi aşamaları yakından takip etmeleri,
Satış ilanı, tebligat ve kıymet takdiri işlemlerini dikkatle incelemeleri,
Herhangi bir usulsüzlük tespit ettiklerinde ise 7 günlük hak düşürücü süreyi kaçırmadan icra mahkemesine başvurmaları,

hak kayıplarını önlemek açısından en doğru yoldur.

İcra ihalesinin feshi, hem usul hem de maddi hukuk bakımından son derece teknik bir süreç olduğundan, somut olayın özelliklerine göre profesyonel hukuki destek alınması çoğu zaman kaçınılmaz hâle gelmektedir.

Single Blog Title