Riskli Yapı Tespiti

6306 Sayılı Kanunda Riskli Yapı Tespiti, İtiraz ve Yıkım Süreci

ÖZET:

Riskli yapı tespiti lisanslı kurumlarca yapılır; rapor e-Devlet + muhtarlık ilanı ile tebliğ edilmiş sayılır ve tapuya şerh düşülür.
Malikler, 15 gün içinde İl Müdürlüğü/Yetkili İdare nezdinde itiraz edebilir; itiraz 4 akademisyen + 3 Bakanlık görevlisinden oluşan teknik heyet tarafından karara bağlanır.
İtirazdan bağımsız olarak (veya itiraz reddi sonrası), **6306 kapsamındaki idari işlemlere karşı süre genel olarak 30 gündür; görev idare mahkemesi.
Tespit kesinleşince maliklere en az 60 gün, ardından en az 30 gün ek süre verilir; yerine getirilmezse elektrik/su/doğalgaz kesilir ve yıkım mülki amir koordinasyonunda yapılır.
Yenileme kararlarında 2/3 çoğunluk esastır; uymayan azınlığın pay satışı idari süreçle yürütülür; 2023 değişikliğiyle tebligatta muhtarlık ilanı yolu güçlendirildi.
Kira yardımı riskli yapılarda azami 18 ay, riskli/rezerv alanlarda azami 48 ay; başvuru e-Devlet üzerinden yapılabilir.

Amaç, kapsamdaki temel kavramlar

6306 sayılı Kanun; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda güvenli yaşam çevrelerinin oluşturulmasını hedefler. Riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış veya deprem gibi afetlerde can/mal kaybı riski yüksek yapıdır. Riskli alan; Cumhurbaşkanınca belirlenen ve zemin/yapılaşma özelliği itibarıyla risk taşıyan bölgedir. Rezerv yapı alanı; yeni yerleşim için ayrılan ve dönüşümde kullanılabilen alanlardır.

Riskli yapı tespitinin kim tarafından ve nasıl yapıldığı

Yetkili/lisanslı kuruluşlar (Bakanlıkça lisanslandırılan kurum/kuruluşlar, bazı idareler ve üniversiteler) teknik standartlara göre tespit yapar; numune (karot) alma, donatı/kapasite, dayanım, korozyon, zemin ve taşıyıcı sistem analizi gibi mühendislik yöntemleri kullanılır.
Başlatma: Malik(ler) başvurusu, idarenin/ Başkanlığın (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) resen işlemi veya riskli alan kararına bağlı süreçlerle tetiklenebilir.
Rapor: Bulgular “riskli”/“riskli değil” sonucuna bağlanır ve rapor İl Müdürlüğü/Yetkili İdare tarafından değerlendirilir.

Not: Raporun hatalı düzenlenmesi (yanlış numune, eksik donatı taraması, yönetmeliklere aykırı performans analizi) itiraz/iptal davasında en sık başarı sebeplerindendir.

Tebligat, tapu şerhi ve sürecin başlaması

Rapor idareye sunulduğunda, tebligat klasik posta yanında e-Devlet bildirimi + muhtarlıkta 15 gün ilan + yapıya asma usulleriyle tamamlanır. Muhtarlık ilanının son günü tebliğ tarihi kabul edilir. Tapu sicilinin beyanlar hanesine “6306 kapsamındadır” şerhi düşülür; şerh aleniyet sağlar ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Bu aşama sürelerin başlaması açısından kritiktir.

15 günlük itiraz – merci, usul ve teknik heyet

Süre: Tebliğden itibaren 15 gün.
Kimler: Sadece malikler (veya kanuni temsilcileri). Kiracı ve sınırlı ayni hak sahiplerinin itiraz hakkı bulunduğu yönünde istisnai tartışmalar olsa da Danıştay içtihadı ağırlıklı olarak malikle sınırlı kabul eder.
Nereye: Taşınmazın bulunduğu yerde İl Müdürlüğü (Kentsel Dönüşüm); yetki devri varsa belediye.
İnceleme mercii: Teknik heyet (4 üye üniversitelerden – ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri; 3 üye Bakanlık/KDB personeli). 7 kişilik yapı teknik ve idari güvence sağlar.
Sonuç: Kabul → riskli yapı kararı kalkar; Ret → karar kesinleşir ve yıkım/güçlendirme/tahliye takvimi işler.

Pratik ipucu: İtirazda teknik rapor sunmak (alternatif performans analizi, karot sonuçlarının geçerlilik/istatistik değerlendirmesi, projeyle fiilî durumda kolon-kiriş sürekliliklerinin kıyaslanması) başarı şansını artırır.

Yargı yolu ve 30 günlük iptal davası stratejisi

Görevli yargı: İdare mahkemesi (işlemler idari niteliktedir).
Süre: 6306 kapsamındaki idari işlemlere karşı özel süre olarak 30 gün kabul edilmektedir. Uygulamada bu süre, itiraz reddi veya itiraz süresinin bitimi (itiraz edilmeyen haller) ya da riskli yapı kararının öğrenilmesi/tebliğinden itibaren işlemeye başlar.
Yürütmenin durdurulması: Anayasa Mahkemesi’nin 2014 tarihli iptal kararı sonrası YD talebi önünde engel yoktur; “açık hukuka aykırılık” + “telafisi güç zarar” birlikte gerekçelendirilmelidir (ör. yıkım tehdidi).

Zaman yönetimi: İtiraz zorunlu değildir. Süreyi riske atmamak adına, güçlü teknik deliller hazırsa doğrudan 30 gün içinde iptal davası açmak da bir taktiktir. İYUK m.11 yoluna (üst makama başvuru) başvurulması süreyi durdurup yeniden başlatabilir; ancak süre hesabı hatalarında hak kaybı sık görülür. (Doktrindeki açıklamalar ve uygulama notları.)

Kesinleşme sonrası 60+30 günlük yıkım takvimi ve yaptırımlar

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi üzerine idare, maliklere en az 60 gün yıkım/tahliye süresi verir; denetim sonrası yerine getirilmediyse en az 30 gün ek süre tanınır. Bu sürelere rağmen yıkım yapılmazsa elektrik, su, doğalgaz kesilir; yıkım masrafları öncelikle Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanıp sonradan ilgilisine rücu edilebilir; yıkım, mülki amir koordinasyonunda icra edilir.

Güçlendirme seçeneği ve mühendislik gerekleri

Her riskli yapı için yıkım tek seçenek değildir. Uygulamada, riskli alan dışında kalan yapılarda güçlendirme ruhsatı ile çözüm mümkündür. İdare takdirinde, güçlendirme projesi ve ruhsatlandırma koşulları oluşursa yeterli süre verilerek güçlendirme yoluna gidilebilir.

Mühendislik kontrol listesi:

Mevcut statik proje / taşıyıcı sistem seması
Karot ve ultrasonik test protokolleri; donatı taraması
Zemin- temel etütleri ve oturma/heyelan riski
Performans analizi; hedeflenen yükleme durumları (DBYBHY/ TBDY’ye uygun)
Güçlendirme detayları (mantolama, FRP, çelik çerçeve, ilave perde)

2/3 çoğunluk kararı, ortak karar protokolü ve pay satışı

Riskli yapı veya riskli/rezerv alanda yeniden yapım/güçlendirme/kat karşılığı sözleşme gibi uygulama kararları, arsa payı üzerinden en az 2/3 çoğunluk ile alınır. Karara katılmayan azınlığın payları, idari süreçle rayiç değerden az olmamak üzere çoğunluğa açık artırma ile satılabilir; satılamazsa kamu eliyle çözüm yolları devreye girebilir.

Tebligat/prosedür notu: 2023 değişiklikleriyle azınlık pay sahiplerine bildirim/tebligat usulünde noter şartının kaldırılması ve muhtarlıkta ilan gibi yöntemlerle sürecin hızlandırılması öngörülmüştür.

Yargısal görünüm (örnek tartışma): Bazı uyuşmazlıklarda KMK hükümleriyle 6306’nın kesişimi gündeme gelir (ör. yapı henüz yıkılmadan alınan kararlar). Yargıtay HGK 2022/163 sayılı kararda, somut koşullara göre KMK-6306 ilişkisi değerlendirilmiştir; 6306’daki 2/3 kuralının kat mülkiyeti/irtifakı bulunmayan yapılar bakımından uygulanacağı vurgusuna yer verilmiştir

Tahliye, kesintiler, kolluk desteği ve masraflar

Tahliye: Süreler sonunda idari kolluk desteğiyle tahliye yapılabilir.
Kesintiler: Elektrik/su/doğalgaz bağlantıları idari kararla kesilir.
Masraflar: Yıkım/enkaz kaldırma masrafları kamu tarafından avanslanıp ilgililere rücu edilir.

Kira yardımı: kimler, ne kadar, kaç ay, başvuru

Süre: Riskli yapılarda azami 18 ay; riskli/rezerv alanlarda azami 48 ay (yerel/kamu uygulamasına göre).
Başvuru: e-Devlet üzerinden Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı başvurusu mümkün.
Miktar: İllere göre belirlenir; TÜFE ile güncellenebilir; bazı büyükşehirlerde belediyelerin ilave destek programları bulunmaktadır (ör. İBB).

Uygulama tavsiyesi: Tahliye veya yıkım tarihinden itibaren makul sürelerde başvurun; yerleşim/ikamet ispatı için faturalar/ikametgâh belgelerini hazır tutun.

Uygulamada pratik zaman çizelgesi

Tespit başvurusu/tespit → Lisanslı kuruluş raporu.
Tebligat/İlan → e-Devlet bildirimi + muhtarlıkta 15 gün ilan + yapıya asma; tapu şerhi.
İtiraz (15 gün) → İl Müdürlüğü/Yetkili İdare; teknik heyet incelemesi.
İptal davası (30 gün) → İdare mahkemesi; YD talebi.
Kesinleşme → 60 gün yıkım/tahliye; ardından en az 30 gün ek.
Uygulama → Kesintiler, kolluk, yıkım; kira yardımı başvuruları.

Dava ve itirazda delil stratejisi

Prosedürel hatalar: Tebligat usulsüzlüğü (e-Devlet bildirimi/ muhtarlık ilanı eksikleri), ilan süresinin yanlış hesaplanması, yanlış mercie başvuru, sürelerin hatalı işletilmesi. (Genelge ve SSS’ler usulü netleştirir.)
Teknik eksikler: Yetersiz numune, uygunsuz laboratuvar zinciri, TBDY’ye aykırı performans varsayımları, taşıyıcı sistem kesitlerinde çizim/yerinde imalat uyumsuzluğu, zemin-tehlike sınıflamasında hata.
Alternatif çözüm: Güçlendirme ile güvenli performansa ulaşılabildiğinin mühendislikçe ispatı; güçlendirme maliyet/yarar analizi.
2/3 süreçlerinde: Ortak karar protokolü; değer tespiti; pay satışı sürecinde rayiç ve tebligat denetimi.

Sık yapılan hatalar ve riskler

15 günlük itirazı kaçırmak (tebligatın muhtarlık ilanı ile tamamlandığını gözden kaçırma).
30 günlük dava süresini İYUK’taki 60 gün sanmak. 6306 uygulamaları özel dava süresi ile hızlandırılmıştır.
Yetkisiz kuruluş raporu veya eksik imzalar.
Yürütmenin durdurulması talebini delilsiz bırakmak (teknik risk ve telafisi güç zarar anlatılmalı).
2/3 çoğunluk hesaplarında arsa payı/esas bağımsız bölüm karıştırılması; tebligat usulündeki değişiklikleri eskiye göre yapmak.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1) Kiracı itiraz edebilir mi?
Uygulamada itiraz hakkı maliklere tanınır; kiracı/sınırlı ayni hak sahipleri için Danıştay kararları ağırlıkla itiraz hakkı yok yönündedir. Kiracılar kira yardımı gibi sosyal tedbirlerden yararlanabilir.

2) İtiraz zorunlu mu? Doğrudan dava açabilir miyim?
İtiraz zorunlu değildir. Güçlü teknik delillerle doğrudan 30 gün içinde iptal davası açılabilir.

3) Yıkım süresi kaç gündür?
Kesinleşme sonrası en az 60 gün, yerine getirilmezse en az 30 gün ek süre verilir; hâlâ yapılmazsa kesintiler ve idari yıkım gelir.

4) 2/3 çoğunluk sağlanamazsa ne olur?
Azınlık payları rayiçten az olmamak üzere öncelikle çoğunluğa açık artırma ile satılabilir; satılamazsa kamu araçları devreye girebilir.

5) Kira yardımı kaç ay? Nasıl başvurulur?
Riskli yapıda 18 ay, riskli/rezerv alanda 48 ay üst sınır; e-Devlet üzerinden başvurulabilir.

Örnek dilekçe iskeletleri (itiraz ve iptal)

Not: Aşağıdaki iskeletler bilgi amaçlıdır; somut olay ve teknik verilerle özelleştirilmelidir.

A) Riskli Yapı Tespitine İtiraz (İl Müdürlüğü/Yetkili İdare)

Başlık ve taraf bilgileri
Konu: … tarihli riskli yapı tespit raporuna itiraz
Olaylar: Tebliğ/ilan tarihleri, rapor özeti, tapu bilgileri
Usule ilişkin itirazlar: Tebligat eksikleri, süre hataları, yetki
Teknik itirazlar: Numune, laboratuvar, performans analizi, zemin, projeye aykırılık
Deliller: Alternatif teknik rapor, fotoğraflar, laboratuvar sonuçları, uzman görüşü
Sonuç-talep: Riskli yapı kararının kaldırılması / güçlendirme yönlendirmesi

B) İptal Davası (İdare Mahkemesi – 30 gün)

Davacı – Davalı idare (husumet)
Dava konusu işlem: … tarihli riskli yapı tespiti / itiraz reddi
Süre: Tebliğ/öğrenme tarihi – süre hesabı
Hukuka aykırılıklar: Yetki, şekil, sebep, konu, amaç yönleri
Teknik hukukî nedenler: TBDY’ye aykırı değerlendirme, ölçüm/analiz hataları
YD talebi: Telafisi güç zarar (yıkım riski) ve açık hukuka aykırılık
Deliller: Teknik raporlar, bilirkişi incelemesi talebi
Sonuç-talep: İşlemin yürütmesinin durdurulması ve iptali

Sonuç ve tavsiyeler

6306 süreci teknik + idari + yargısal üç ayağı olan hızlandırılmış bir prosedürdür. 15 günlük itiraz ve 30 günlük iptal davası süreleri, 60+30 günlük yıkım takvimi ve 2/3 çoğunluk dinamikleri, hak kaybı riskini büyütür. Strateji olarak:

Süreleri ilan/tebligatla birlikte anında başlatın.
İtiraz/davaya mühendislik raporları ile gidin; salt itiraz dilekçesi yetmez.
Güçlendirme olasılığını rasyonel biçimde ortaya koyun; kamu güvenliği argümanını gözetin.
2/3 çoğunluk ve pay satışı süreçlerinde usul ve rayiç denetimini ihmal etmeyin.
Hak sahipleri için kira yardımı ve yerel destekleri erken planlayın.

6306 sayılı Kanun, kira yardımı, riskli yapı

Single Blog Title