Ortak Alanların İzinsiz Kullanımı ve Projeye Aykırı Müdahaleler

---

ÖZET:

Apartman ve sitelerde ortak alan; mimari projede ortak olarak ayrılan yerler ile yapının korunması/yararlanması için zorunlu kısımları kapsar. Ortak yerin amaç dışı kullanımı veya projeye aykırı müdahaleler (ör. sığınak/otoparkın ticari kullanımı, merdiven boşluğuna hacim ekleme, kolon-kirişe müdahale, balkon kapatma) hem kat mülkiyeti hukukuna hem de imar mevzuatına aykırıdır. Başlıca yollar: müdahalenin men’i ve eski hâle iade davası, ecrimisil/tazminat, belediye-encümen işlemleri, gerekli hâllerde ceza soruşturması. Deliller: onaylı mimari proje, ruhsat/iskan, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları, keşif-bilirkişi. Pek çok işlemde oybirliği aranır; “onarım-bakım” ile “proje değişikliği” ayrımı belirleyicidir. Süreçte ihtiyati tedbir, tespit ve uygulama takvimi kritik rol oynar.

---

1) Kavramsal Çerçeve: “Ortak Yer” Nedir?

• Ortak yer; kat malikleri için zorunlu veya yararlı olan, projede ortak olarak gösterilen ya da niteliği gereği ortak sayılan yerlerdir.
• Örnekler: Temel, taşıyıcı sistem (kolon-kiriş-perde), dış cephe, çatı, asansör, merdiven ve boşluğu, koridor, sığınak, otopark, tesisat odaları, enerji merkezleri, müştemilat, bahçe, sosyal tesisler.
• Mimari proje ve yönetim planı, ortak alanın sınırlarını ve kullanım amacını belirlemede birincil referanstır.
• Bağımsız bölüm maliki; ortak alanı tek başına kullanamaz, amacını değiştiremez, hacim katamaz; projeyi değiştiren kalıcı müdahaleler oybirliği ve idari onay gerektirebilir.

2) İhlal Tipolojisi: En Çok Karşılaşılan Aykırılıklar

• Balkon/teras kapatma, cepheye doğrama ekleme, ısı yalıtımı bahanesiyle hacim genişletme.
• Merdiven boşluğu/asansör boşluğuna oda, wc, depo gibi kapalı hacim ekleme.
• Sığınak, kapıcı dairesi, sosyal tesis gibi alanların ticari kiraya verilmesi veya özel kullanımına dönüştürülmesi.
• Otopark/bahçe/yeşil alanların işgal edilmesi, parsel giriş-çıkış düzeninin izinsiz değiştirilmesi.
• Çatı/teras üstünde kaçak hacim, su deposu/klima grubu yerinin keyfî değiştirilmesi.
• Taşıyıcı sisteme müdahale (kolon/kiriş/perde kesme, pencere açma), tesisat şaftı kapatılması.
• Yangın güvenliği unsurlarına müdahale (yangın kapısı sökme, kaçış koridorunu daraltma).
• Yönetim planına aykırı tabela, reklam panosu, anten-baz istasyonu montajı.
• İşyeri–konut kullanımının birbirine karıştırılması (planlı konut bağımsız bölümünün fiilen işyeri yapılması).

3) Hukuki Çerçeve: Birden Çok Rejim Birlikte İşler

1. Kat Mülkiyeti Hukuku (KMK):
   • Ortak yere izinsiz müdahale yasaktır; men ve eski hâle iade temel yaptırımdır.
   • “Onarım, güçlendirme, bakımdan” farklı olarak proje değişikliği mahiyetindeki işlemler oybirliği gerektirir.
   • Faydalı–lüks yenilik ayrımı oy oranını değiştirir; aidat yükü ve mali külfet paylaşımını etkiler.
2. İmar Mevzuatı:
   • Ruhsatsız/ruhsata–ekine aykırı imalatlar için belediye idari yaptırımları (durdurma, para cezası, yıkım) uygular.
   • Encümen kararları ve yıkım süreçleri idari yargının konusudur; iptal davası ve yürütmenin durdurulması gündeme gelebilir.
3. Komşuluk Hukuku (TBK–TMK):
   • Hakkın kötüye kullanılması, taşkınlık, rahatsızlık ve zararın tazmini; ayrıca ecrimisil (haksız kullanım bedeli) doğar.
4. Ceza Boyutu:
   • İmar kirliliği suç tipi ve evrakta sahtecilik gibi suçlar, somut fiile göre soruşturma–kovuşturma konusu olabilir.
5. İş Sağlığı–Güvenliği ve Yangın:
   • Ortak alan müdahaleleri yangın kaçış güzergâhını engelliyorsa ayrı idari ve cezai sorumluluklara yol açabilir.

4) Oy Oranları ve Karar Yeter Sayısı: Uygulama Kılavuzu

• Sıradan onarım–bakım: Kat malikleri kurulunda salt çoğunlukla alınan karar yeterli olur; yönetici bu kararları uygular.
• Faydalı yenilik–ilave tesis: Çoğunluk oranı artar; mali külfet paylaşımı farklılaşır.
• Proje değişikliği/ortak yerin amacını değiştirme: Oybirliği kuraldır; ayrıca belediyeden proje tadilatı ve ruhsat/onay gerekir.
• Yönetim planı değişikliği: Prensip olarak oybirliği aranır; yönetim planı ortak yaşamın anayasasıdır.
• Bu ayrımlar davanın seyrini belirler: Çoğu projeye aykırılıkta “ben yaptım oldu” yaklaşımı, oybirliği yoksa ve idari onay alınmadıysa aykırılığın kaldırılmasına gider.

5) Hak Arama Yolları: Dava ve İdari Süreçler

5.1. İç Başvuru ve İhtar

• Yazılı ihtar: İhlal sahibine, yönetim ve gerekiyorsa kiracıya gönderilir. Süre ve sonuçları açıkça belirtilir.
• Kat malikleri kurulu olağanüstü toplantıya çağrılır; tutanak ile somut karar alınır (men, eski hâle iade, yetki verilmesi).

5.2. Belediye–Encümen Başvurusu

• Ruhsata aykırılık şüphesinde belediyeye başvuru: Zabıta tutanağı, mühürleme–durdurma, encümen para cezası ve yıkım kararları.
• İdari işlemlere karşı iptal davası (ve yürütmenin durdurulması) açılabilir.
• Yönetim, encümen kararını uygulatırken eşzamanlı olarak sulh hukuk ve/veya asliye hukuk yollarını da işletir.

5.3. Müdahalenin Men’i ve Eski Hâle İade Davası

• Görevli ve yetkili mahkeme: Uyuşmazlığın türüne göre çoğunlukla Sulh Hukuk Mahkemesi (KMK kaynaklı hususlar) veya Asliye Hukuk Mahkemesi (tazminat, ecrimisil) bakar.
• Taraf: Yönetim (kat malikleri adına) veya her bir malik tek başına da aktif husumet ehliyetine sahiptir.
• Talep: Müdahalenin derhal durdurulması, eski hâle iade (yıkım–söküm), ihtiyati tedbir.
• Süre: Men ve iade talepleri, devam eden haksız fiil niteliğindedir; zamanaşımı işlemez.

5.4. Ecrimisil ve Tazminat

• Ecrimisil: Ortak yerin özel kullanımı için geçmişe dönük haksız kullanım bedeli; genel uygulamada 5 yıllık zaman dilimi dikkate alınır.
• Tazminat: Zarar–yarar farkı, ortak kullanımın engellenmesi, ortak yerin değer kaybı, ortak gider artışı gibi kalemler.

5.5. Ceza Süreci

• Ruhsatsız/aykırı yapı fiilleri bakımından savcılığa suç duyurusu; ayrıca yangın güvenliği ve yapısal tehlike varsa acil tedbir.

5.6. İhtiyati Tedbir–Delil Tespiti

• İnşa/kapama devam ediyorsa ihtiyati tedbir ile derhal durdurma istenir.
• Delil tespiti (keşif–bilirkişi–fotoğraf–ölçüm) hızlı başvurulacak pratik bir yoldur; belediye dosyası ve projeyle karşılaştırma yapılır.

6) Deliller ve İspat: Dosya Stratejisinin Omurgası

• Onaylı mimari proje–ruhsat–iskan: Projeye aykırılığın ispatında çekirdek delil seti.
• Yönetim planı ve kurul kararları: Amaç dışı kullanımı ve yetki–oy oranı tartışmasını belirler.
• Belediye/encümen evrakı: Aykırılığın idarece tespiti, para cezası/yıkım kararı.
• Keşif ve bilirkişi: Mimari karşılaştırma, statik risk analizi, hacim–m² değişiklikleri, tesisat müdahaleleri.
• Görsel deliller: Foto–video, drone çekimi (ortak bahçe/çatı), zaman damgası ile arşiv.
• Tanık ve teknik personel beyanları: Esnaf–güvenlik–kapıcı, geçmiş kullanım düzenini doğrular.
• Elektronik deliller: Giriş–çıkış logları (otopark), aidat–kart erişim kayıtları, kiralama sözleşmeleri.

7) Proje Değişikliği ile Onarım/İyileştirme Ayrımı

• Onarım–bakım: Mevcut sistem ve kullanım amacını bozmayan, güvenliği artıran müdahale. Çoğunluk yeterlidir.
• Faydalı yenilik: Konfor/enerji verimliliği gibi katma değer sağlayan değişiklik; belli çoğunluk oranları aranır.
• Proje değişikliği: Hacim ve kullanım niteliğini değiştiren, bağımsız bölüm/ortak yer sınırını etkileyen, estetik–statik sonucu olan işlemler; oybirliği ve idari onay gerekir.
• Kritik test:
  1. Hacim yaratıyor mu?
  2. Taşıyıcı sisteme etki ediyor mu?
  3. Yangın kaçış/otopark/sığınak fonksiyonunu etkiliyor mu?
  4. Cephe–silüet değişiyor mu?
  5. Yönetim planına aykırı mı?

8) Kiracı–Ev Sahibi–Yönetim Üçgeninde Sorumluluk

• Kiracı ortak alanı izinsiz kullanamaz; fiilî müdahalenin faili olarak sorumludur.
• Malik, kiracının fiillerinden de kat mülkiyeti açısından sorumlu tutulur; yönetim masrafları ve eski hâle iade yükümlülüğü malike yansır.
• Yönetim; hem iç düzeni sağlamak hem de dava ve idari başvuruları yürütmekle yetkili ve görevlidir.

9) Devir–İntikal: Yeni Malik Eski Aykırılıktan Sorumlu mu?

• Eski hâle iade ve men talepleri aynî niteliktedir; taşınmazı devralan yeni malik mevcut aykırılıkla birlikte sorumluluğu devralır.
• Ecrimisil/tazminat bakımından dönemsel sorumluluk ayrıştırılır; dönemsel haksız kullanım bedeli fiilî kullanıcıdan istenir, malike rücu ilişkisi kurulabilir.

10) Uygulamada Yargıtay’ın Benimsediği Temel İlkeler

• Ortak yerin amacı değiştirilmişse, oybirliği ve idari onay aranır; aksi hâlde kaldırma–eski hâle iade gerekir.
• Balkon/teras kapatma gibi cepheyi ve hacmi etkileyen işlemler proje değişikliğidir; çoğu olayda oybirliği yoksa iade.
• Sığınak/otoparkın özel kullanımı kabul edilmez; ecrimisil ve eski hâle getirme birlikte hükmedilebilir.
• Taşıyıcı sisteme müdahale, güvenlik ve statik risk doğurduğundan kesin biçimde engellenir; men ve iade kaçınılmazdır.
• Yönetim planı; ortak yer kullanımına dair bağlayıcı hükümler içerir; plan hükmü ihlal edilmişse men–iade–ecrimisil gündeme gelir.
• Devam eden ihlallerde men talebinde zamanaşımı işlemez; ecrimisil ise dönemsel ve süre sınırlıdır (genellikle 5 yıl).
• Kiracı eliyle yapılan ihlalde malik de sorumludur; yönetimin husumet yöneltmesi için malik sıfatı yeterlidir.

11) Sık Yapılan Hatalar ve Kaçınma Önerileri

• Delilsiz ihtar: Proje ve belediye dosyası temin edilmeden tebligata çıkmak; davada zayıflık yaratır.
• Yanlış oy oranı: Faydalı yenilik sanılan uygulama gerçekte proje değişikliği olabilir; baştan “oybirliği testi” yapılmalı.
• Yanlış görevli mahkeme: KMK kaynaklı men–iade için Sulh Hukuk yerine yanlışlıkla Asliye’ye gitmek.
• Tedbirsiz dava: Devam eden inşaata karşı ihtiyati tedbir talep edilmemesi.
• Tek başlıkta her şey: Men–iade, ecrimisil ve tazminatı stratejisiz birleştirmek; delil ve bilirkişi rejimleri farklıdır.
• Encümen–yargı kopukluğu: İdari ve adli süreçleri eşgüdümsüz yürütmek; kararların icrasında gecikme.
• Statik/yangın ihmal: Bilirkişiye bu başlıkları hiç sordurmamak; “kaldırma” için güçlü teknik dayanak gerekir.

12) Uygulama Senaryoları (Somutlaştırma)

1. Balkon Kapatma–Cephe Değişikliği

• Delil: Onaylı proje, ruhsat/iskan, cephe fotoğrafları, zabıt.
• Yol: Yönetim ihtarı → Belediye şikâyeti → Tedbirli men–iade davası → Bilirkişi/keşif → Eski hâle getirme.
• Ek: Ecrimisil (kullandığı m² ve emsal kira üzerinden).

2. Otoparkın Depoya Çevrilmesi

• Delil: Otopark çizimi, belediye tespitleri, log/veri (giriş–çıkış).
• Yol: Encümen işlemleri + men–iade; yangın kaçışı ihlali varsa acil tedbir.
• Ek: Toplu kullanım hakkı ihlali nedeniyle ecrimisil.

3. Sığınakta Özel Kullanım

• Delil: Projede sığınak gösterimi, foto–video, bilirkişi.
• Yol: Men–iade + idari süreç; oybirliği olmadığından iade güçlü.
• Ek: Dönemsel ecrimisil.

4. Taşıyıcı Sisteme Müdahale

• Delil: Statik bilirkişi, acil risk tespiti.
• Yol: İhtiyati tedbir ile derhal durdurma + eski hâle getirme; gerekirse ceza süreci.

5. Bahçenin Zimni Tahsisi

• Delil: Yönetim planı, proje ve önceki kullanım düzeni.
• Yol: Men–iade; “zımni rıza” iddialarına karşı yazılı rıza–oybirliği yoksa kabul edilmez.

13) Ecrimisil ve Tazminatın Hesap Esasları

• Alan (m²) x emsal kira yaklaşımı; kullanım niteliği (depo/işyeri/otopark) çarpanları.
• Dönemsellik: Faiz başlangıcı, ihtar tarihi ve dava tarihi dikkate alınır.
• Değer kaybı: Cephe–estetik bozulması, ortak alan fonksiyon kaybı; bilirkişide piyasa analizi istenir.
• Müşterek kullanım engeli: Topluca mağduriyet (asansör, otopark kapasitesi) ayrıca tazmin edilir.

14) İdari Süreç ve Yargısal Yolun Eşgüdümü

• Belediye tespiti davada objektif dayanak sağlar; encümen kararı “aykırılığı” belgelemesi bakımından güçlüdür.
• İptal davası açılmışsa, adli yargıdaki men–iade talepleri bağımsız seyreder; mahkemeye bekletici mesele yapılması düşünülebilir.
• Uygulama için: Encümen yıkımına paralel mahkeme kararı bulunması sahada dirençle karşılaşmayı azaltır.

15) Adım Adım Uygulama Takvimi

1. Dosya: Proje–ruhsat–iskan–yönetim planı–encümen evrakı temini.
2. Saha: Foto–video, ölçüm, tanık; gerekiyorsa delil tespiti.
3. Kurul: Olağanüstü toplantı, karar ve yetki.
4. İhtar: Süreli, sonuçlu, muhataplara yönlendirilmiş.
5. Belediye: Zabıta/tespit, encümen, mühürleme–yıkım.
6. Dava: Men–iade + (varsa) ecrimisil/tazminat; ihtiyati tedbir mutlaka.
7. Bilirkişi/Keşif: Statik–yangın–mimari üçlü rapor.
8. İcra–Uygulama: Eski hâle iade, masraf–gider paylaşımı.
9. Takip: Tekerrür hâlinde artırılmış yaptırım ve icra cezası.

16) Örnek Dilekçe İskeleti

Not: Bu bir iskelettir; somut olay, delil ve taleplerinize göre özelleştirin.

Dava Konusu: Ortak alanın izinsiz kullanımı ve projeye aykırı müdahalenin men’i ve eski hâle iadesi; (varsa) ecrimisil.
Taraflar: Davacı: Site/Apartman Yönetimi (kat malikleri adına) veya ilgili kat maliki. Davalı: Müdahaleyi yapan malik/kiracı/işletme.
Olaylar ve İhlal:

• Ortak yerin tanımı, projedeki durumu, mevcut fiilî kullanım ve aykırılık.
• Yönetim planına ve projeye aykırılık; oybirliği/idari onayın bulunmadığı.
  Hukuki Nedenler: KMK, İmar mevzuatı, TBK–TMK komşuluk hükümleri, ilgili içtihat ilkeleri.
  Deliller: Proje–ruhsat–iskan, yönetim planı, kurul kararları, belediye/encümen evrakı, keşif–bilirkişi, foto–video, tanık, ihtar.
  Talepler:

1. İhtiyati tedbir ile müdahalenin derhal durdurulması,
2. Müdahalenin men’i ve eski hâle iade,
3. Ecrimisil/tazminat (dönem–m²–emsal kira),
4. Yargılama gideri–vekalet ücreti.

17) SSS – Sık Sorulan Sorular

S1. Balkon kapatma her durumda kaldırılır mı?
Genellikle cephe–hacim etkisi nedeniyle proje değişikliği sayılır. Oybirliği ve idari onay yoksa eski hâle iade yönünde karar çıkması kuvvetlidir.

S2. Otoparkın depo yapılmasına “çoğunluk” yetmez mi?
Ortak yerin amacı değiştirildiği için çoğunluk yeterli olmaz; oybirliği gerekir. Çoğu olayda iade kararı verilir, ayrıca ecrimisil doğar.

S3. Sığınak özel kullanımına göz yumulmuşsa “zımni rıza” oluşur mu?
Rıza iddiası, oybirliği ve yazılı kararla desteklenmedikçe geçerli sayılmaz. Men ve iade gündeme gelir.

S4. Men davasında zamanaşımı var mı?
Devam eden ihlallerde men taleplerinde zamanaşımı işlemez. Ancak ecrimisil gibi parasal taleplerde dönemsellik ve süre sınırı söz konusu olur.

S5. Kiracı yaptı; malikin sorumluluğu nedir?
Kat mülkiyeti ilişkisinde malik, kiracının fiillerinden de sorumludur. Yönetim masraf ve iade yükümlülüğünü malike yansıtabilir.

S6. Yönetim planı sessizse neye bakılır?
Onaylı mimari proje ve ruhsat–iskan ekleri belirleyicidir. Ortak yerin niteliği ve komşuluk hukuku ilkeleri uygulanır.

S7. Taşıyıcı sisteme müdahale ceza konusu olur mu?
Somut fiile bağlı olarak imar kirliliği ve tehlike yaratma kapsamında ceza soruşturması gündeme gelebilir.

S8. Encümen yıkım kararı varken neden ayrıca men–iade davası açayım?
Adli yargı kararı, uygulamada direnci kırar, icra aşamasını hızlandırır ve ecrimisil/tazminat yönünden de hüküm sağlar.

S9. Oybirliği sağlanamazsa “faydalı yenilik” çoğunlukla yapılabilir mi?
Amaç değişikliği veya hacim yaratma varsa mesele faydalı yenilik değil, proje değişikliği olarak değerlendirilir; oybirliği gerekir.

S10. Yönetici tek başına dava açabilir mi?
Yönetim planı/kararı çerçevesinde kat malikleri adına yetkili olarak açabilir; ayrıca her malik de tek başına men–iade talep edebilir.

18) Teknik ve Bilirkişi Boyutu: Kararı Belirleyen İnce Ayrıntılar

• Statik rapor: Kolon–kiriş–perdeye müdahale var mı, yüklere etkisi nedir?
• Mimari karşılaştırma: Proje–mevcut durum üst üste bindirme ile farklılıklar.
• Yangın güvenliği: Kaçış koridoru, yangın kapısı, merdiven genişliği, duman tahliyesi.
• Mekanik–elektrik tesisat: Şaft kapatılması, gaz–su–elektrik hatlarına müdahale.
• Akustik ve yaşam konforu: Gürültü, titreşim, koku; komşuluk hukukuna etkisi.
• Emsal kira ve değerleme: Ecrimisil/tazminat hesaplarının objektif temeli.

19) Stratejik Notlar ve Pratik Tüyolar

• Erken delil tespiti: Şantiyede hız daha yüksektir; tedbir ve tespit gecikmemeli.
• Foto–video disiplinli arşiv: Tarih–saat damgası, periyodik çekim.
• Kurul karar dili: Maddeli, açık yetki, uygulanacak adımlar, tebligat adresleri.
• Çift kanallı süreç: İdari ve adli yolları eş zamanlı işletmek.
• Uzlaşma penceresi: Bazı ihlallerde proje tadilatı ve oybirliği ihtimali değerlendirilir; mühendis–mimar görüşü şart.
• Maliyet–fayda analizi: İade maliyeti–risk–kamu güvenliği parametreleriyle dava hedefini belirlemek.

20) Sonuç ve Önerilen Yol Haritası

Ortak alanların izinsiz kullanımı ve projeye aykırı müdahaleler, kat mülkiyeti düzenini ve kentsel güvenliği doğrudan etkileyen çok katmanlı uyuşmazlıklardır. Onaylı mimari proje–yönetim planı–ruhsat/iskan üçlüsü ile Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımı, çoğu somut olayda şu yolu işaret eder:

1. Delil temini ve delil tespiti,
2. Yazılı ihtar + kurul kararı ile yetkilendirme,
3. Belediye–encümen hattının işletilmesi,
4. Tedbirli müdahalenin men’i ve eski hâle iade davası,
5. Ecrimisil/tazminat taleplerinin dosyaya uygun şekilde eklenmesi,
6. Keşif–bilirkişi ile teknik bulguların netleştirilmesi,
7. Uygulama–icra ve tekrarı önleyici yönetim tedbirleri.

Bu rehberi, apartman/site yönetimlerinizde standart operasyon prosedürü hâline getirmeniz; her yeni ihlalde aynı disiplinli akışı tekrarlamanız, hem uyuşmazlık maliyetini düşürür hem de yargısal başarı oranını yükseltir.