Taşkın Yapı Nedir?

Taşkın Yapı: Temliken Tescil, İrtifak ve Yıkım Kriterleri

Özet : Taşkın yapı; bir yapının sınırı aşarak komşu taşınmaza taşmasıdır. İyi niyet, 15 günlük itiraz süresi, ifraz imkânı ve uygun bedel kriterleri; “temliken tescil” (taşan kısmın mülkiyet devri) veya irtifak hakkı (çoğunlukla üst hakkı) kurulup kurulmayacağını belirler. İyi niyet yoksa veya malik süresinde itiraz etmişse kural yıkım/kaldırmadır. İmar boyutunda ayrıca İmar Kanunu m.32 (mühürleme–yıkım) ve m.42 (idari para cezası) devreye girer.

1) Kavramsal Çerçeve: Taşkın Yapıyı “Üç Boyutta” Okumak

Eşya Hukuku boyutu: Kural olarak “üst, alta tabidir”; arazi mülkiyeti, kullanımda yarar ölçüsünde üst ve alt katmanları kapsar. Bu kapsamda yapılar, arazinin bütünleyici parçasıdır. Taşkın yapı bu kuralın sınırını zorlayan istisnai bir durumdur.

Taşkın yapı normu (TMK 725):

Yapıyı yapan, taşırdığı kısım üzerinde bir irtifak hakkına sahipse, taşan bölüm yapıyı yapanın taşınmazının bütünleyici parçası sayılır.
İrtifak yoksa; zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz etmez ve durum–koşullar haklı gösterirse, iyi niyetli yapı sahibi uygun bedelle ya mülkiyet devrini (temliken tescil) ya da irtifak kurulmasını isteyebilir.

Komşuluk–İmar boyutu: Taşkınlık çoğu kez imar–parsel sınırı hatalarından doğar. O nedenle imar planı, ifraz–tevhid, çekme mesafeleri, ruhsat ve iskan süreçleri, hem iyi niyet tartısında hem de çözüm safhasında belirleyicidir. İdari tarafta İmar Kanunu m.32 (mühürleme–yıkım) ve m.42 (para cezası) ayrıca işletilir.

2) Taşkın Yapıda “Temliken Tescil” Kurumunun Şartları

Temliken tescil, taşkın kısmın bulunduğu arazi parçasının, uygun bedel karşılığı yapı sahibine devrini sağlayan, yenilik doğurucu bir haktır. Öğreti ve içtihatla netleşen ana kıstaslar şunlardır:

İyi niyet (subjektif–objektif):
- Yapı sahibi, sınır aşımını bilmemeli ve basit dikkat–özenle de bilebilecek durumda olmamalıdır.
- “Çap, aplikasyon, proje, ruhsat, fenni mesul uyarıları” gibi veriler iyi niyet aleyhine çalışır.
- Eski ve köklü içtihat çizgisi, “beklenen dikkat–özeni göstermeyen malzeme sahibinin” temliken tescil talebini reddeder.
15 günlük itiraz yapılmamış olmalı:
- Zarar gören malik, taşmayı öğrendiği andan itibaren 15 gün içinde itiraz etmezse, taşkın yapıya katlanma yükümlülüğü doğabilir.
- Süresinde itiraz edilmişse, genelde yıkım/kaldırma yolu açılır.
- Durum ve koşulların haklı göstermesi:
- Yapının kıymetinin, taşırılan arazi parçasından açıkça fazla olması,
- Taraf menfaatleri arasında aşırı oransızlık olmaması,
- İfraz (taşan parçanın ana parselden ayrılabilirliği) mümkün olması, gibi ölçütler aranır.
Uygun bedel–mali denkleştirme:
- Mülkiyet devri bir “uygun bedel” karşılığındadır; bu bedel, bilirkişi marifetiyle arsa payı, değer artışı, kamusal kısıtlar ve ifraz masrafları gözetilerek belirlenir. (Uygulamada, tapu iptali–tescil kararı bedel depo koşuluna bağlanır.)
Usul–görev–yetki:
- Görevli mahkeme: Asliye Hukuk (aynî hak talebi).
- Yetki: Taşınmazın bulunduğu yer (HMK m.12).
- Dava değeri: Aynî talep/tescil yönünden gayrimenkul + yapı değeri toplamı üzerinden harçlandırma pratiği mevcuttur.

Pratik ipucu: Davacı–davalı rolleri tersine döndüğünde bile, “savunma yoluyla temliken tescil” ileri sürülebilir; yani size karşı açılan “elatmanın önlenmesi–yıkım” davasında şartlar oluşmuşsa tescil talebinizi savunmada da koyabilirsiniz.

3) “İrtifak Hakkı” (Üst Hakkı) Seçeneği: Ne Zaman, Nasıl?

İfraz imkânsızsa (ör. imar planı–parselasyon minimum yüzölçümü, çekme mesafesi, kamu alanı ayrıkları sebebiyle) mahkeme, taşkın kısmı mülkiyet devri yerine irtifakla çözmeyi tercih edebilir. En sık başvurulan tür üst hakkıdır:

Tanım: Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin üstünde/altında yapı yapmak veya mevcut yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren irtifak kurabilir (TMK 826).
Bağımsız–sürekli nitelik: En az 30 yıl için kurulmuş ve devredilebilir–mirasçılara geçebilir nitelikteyse, “bağımsız ve sürekli hak” olarak ayrı sayfaya tescil edilebilir; tapu sicilinde ayrı taşınmaz gibi işlem görür.

Ne zaman üst hakkı?

Taşkın bölüm ayrı parsel hâline getirilemiyor (ifraz yok) ama yapının korunması, taraf menfaat dengesi ve imar hukuku izin veriyorsa, uygun bedelle üst hakkı kurulması hakkaniyete uygundur.

İçerik–kısıtlar:

Süre (çoğunlukla 30–49 yıl pratikte),
Genişlik–derinlik–yükseklik bandı (taşkın kısmın izdüşümü),
Bakım, risk–sorumluluk, sigorta, kira benzeri bedel/bedelsizlik, devredilebilirlik–rehin, sona erme şartları sözleşmede açık yazılmalıdır.

4) “Yıkım/Kaldırma” Kriterleri: Hangi Hâllerde Kaçınılmaz?

Aşağıdaki durumlarda yıkım baskın çözümdür:

Süresinde itiraz (15 gün içinde) yapılmışsa,
Yapı sahibi iyi niyetli değilse (ör. proje–ruhsat–çap verileri sınır taşmasını açık gösteriyor, belediye/komşu uyarılarına rağmen inşaata devam edilmiş),
İmar planı ve kamu düzeni gereği taşkınlığın korunması mümkün değilse (ör. yola–parka–yeşil alana taşma, emsal/yoğunluk/çekme ihlali),
Taraf menfaatleri ve orantı gözetildiğinde bedelle denkleştirme adil bir sonuç üretmiyorsa.

Yıkımın dayanağı:

TMK 683 gereği malik, haksız elatmanın önlenmesi ve kaldırılmasını talep edebilir (müdahalenin men‘i + yıkım).
İdari planda, ruhsatsız/ruhsata aykırı yapı için İmar Kanunu m.32 (mühürleme ve yıkım kararı) ile m.42 (idari para cezası) süreci işler; idari işlem–yargı kanalı (iptal davası) ayrıca mümkündür.

5) İyi Niyet Nasıl Değerlendirilir? Uygulama Ölçütleri

Sınır belirleme özeni: Harita–kadastro verileri, aplikasyon krokileri, BM–Röper noktaları, pafta uyumu; bunları incelememek iyi niyet aleyhine.
Ruhsat–proje–fenni mesuliyet: Proje sınırıyla komşu sınırın çakıştığı hâllerde uyarıya rağmen taşırma, iyi niyeti bozar.
Komşu iletişimi: Yazılı muvafakat aranmaksızın tek taraflı “rızaya güven” iyi niyet sayılmaz; tutanak/KEP değerli.
İnşaatın aşaması: Erken aşamada komşu itiraz ederse ve buna rağmen ilerlenmişse, kötü niyet lehine güçlü karinedir.
Ölçü–orantı: Milimetrik hatalar ile kütlesel taşkınlık aynı kefede değildir; mahkemeler orantısız küçüklüklerde dahi kamu yararı–imar düzeni gereği yıkım kararı verebilir.
İçtihat çizgisi: İyi niyet yoksa, “sosyal–ekonomik değeri koruma” gerekçesi tek başına temliken tescil sonucuna götürmez; kaldırma–yıkım baskın çıkar.

6) “Durum ve Koşulların Haklı Göstermesi”: Dört Ayaklı Test

Mahkemelerin sıkça kullandığı denge testini pratikleştirelim:

Ekonomik değer testi: Yapının değeri > taşan arazi parçası (açık fark).
İmar–şehircilik testi: İfraz mümkün mü? Plan–emsal–çekme–yol–park açısından meşru mu?
Menfaat dengesi testi: Komşu malik aleyhine aşırı yük doğuyor mu?
Alternatif çözüm testi: İfraz mümkün değilse üst hakkı kurularak aynı denge sağlanabiliyor mu?

7) Uygulamada Dört Senaryo (Strateji Rehberi)

Senaryo A – “İyi niyet + itiraz yok + ifraz mümkün”

Hedef çözüm: Temliken tescil.
Yol haritası: Keşif–bilirkişi ile taşkın alan ve bedel saptanır; bedel depo şartlı tapu iptali–tescil kararı verilir.

Senaryo B – “İyi niyet + itiraz yok + ifraz mümkün değil”

Hedef çözüm: Üst hakkı (irtifak).
Yol haritası: Süre (ör. 30–49 yıl), izdüşüm bandı, bakım–sorumluluk, sona erme şartları belirlenir; üst hakkı tescil edilir.

Senaryo C – “İtiraz var (15 gün içinde) veya kötü niyet”

Hedef çözüm: Elatmanın önlenmesi + yıkım; varsa ecrimisil.
Yol haritası: TMK 683’e dayalı talepler; imar yönüyle eşzamanlı mühürleme–yıkım–para cezası süreçleri (idari yargı denetimi saklı).

Senaryo D – “İmar mevzuatına açık aykırılık”

Hedef çözüm: İdari yıkım + para cezası; özel hukukta da yıkım kuvvetli ihtimal.
Yol haritası: Belediye/SBK/Valilik m.32–42 işlemleri; eşzamanlı olarak komşuluk ihtilafında özel hukuk davası.

8) Dava Türleri, Talepler ve Usul Stratejisi

Elatmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men‘i) ve Yıkım:

Davacı malik; dayanak TMK 683.
Talep: Yıkım + eski hâle getirme + ecrimisil (geriye dönük 5 yıl pratiği yaygındır).

Tapu İptali ve Temliken Tescil / İrtifak Tesisi:

Davacı yapı sahibi; dayanak TMK 725 (şartları yukarıda).
Savunma yoluyla tescil de mümkündür (davalı konumunda da ileri sürülebilir).

İhtiyati Tedbir:

İnşaatın ilerlemesinin durdurulması, mevcut durumun tespiti (drone/laser tarama–3B ölçüm), sınırın aplikasyonu için tedbir talepleri, telafisi güç zarar gerekçesiyle değerlendirilir.

Bilirkişilik:

Harita/kadastro + inşaat bilirkişisi zorunlu;
Değerleme uzmanı ile uygun bedel, menfaat dengesi, ifraz olanakları hesaplanır.

Harç–değer:

Aynî taleplerde, gayrimenkul + yapı kıymeti toplamı üzerinden harç uygulamasına ilişkin Yargıtay uygulaması bulunmaktadır.

9) İmar Hukuku: Mühürleme, Yıkım ve Para Cezası

Mühürleme & Yapı Tatil Tutanağı (m.32):

Ruhsatsız/ruhsata aykırı yapı tespitinde, inşaat durumu tutanakla belirlenir ve mühürlenir; aykırılık giderilmezse yıkım kararı alınabilir.

İdari Para Cezaları (m.42):

İlk fiil (aykırı yapma) ve süren aykırılık (giderilmemesi) ayrı ayrı cezalandırılabilir.
Bu kararlar idari yargıda iptal davasına konu edilebilir.

Not: İmar barışı/Yapı Kayıt Belgesi; idari yaptırımları hedefler. Özel hukuk uyuşmazlığında mülkiyet–irtifak–yıkım dengesini kendiliğinden çözmez. (Uygulamada yine TMK 725–683 testleri işletilir.)

10) “Uygun Bedel” Nasıl Hesaplanır?

Arsa parçası bedeli: Taşan izdüşüm alanı × emsal birim değer.
Değer kaybı–artışı: Komşu parselde kullanım–imar hakları etkisi (emsal, çekme mesafesi, yapı yaklaşma sınırı, yola terk zorunluluğu).
İnşa değeri: Yapı kıymetinin taşkın kısma entegral katkısı.
Masraflar: Ölçüm, ifraz/tevhid, tescil, proje–statik revizyon, ortak duvar–tesis etkileri.
Üst hakkı kuruluyorsa, süreye bağlı kapitalizasyon (kira benzeri bedel, bakım–onarım, risk payı).

11) İspat ve Delil Stratejisi (Avukat Gözüyle)

Fenni tespitler: Aplikasyon krokisi, koordinat–röper, laser tarama; foto/video–drone kayıtları.
İdari dosya: Ruhsat–proje, yapı denetim, encümen kararları, tutanaklar.
İhtar–itiraz kronolojisi: 15 günlük süreyi ispatlayan tebliğ/KEP kayıtları.
Tanık ve komşu beyanları: İnşa sırasındaki itirazların varlığı/yokluğu.
Bilirkişi raporlarına itiraz: İmar–ifraz yanlış varsayımları, ölçüm hataları, bedel–menfaat dengesi eksikleri.

12) Sık Yapılan Hatalar ve Karşı Taraf Argümanları

“Az taşkınlık” yanılgısı: “Bir–iki santim” söylemi; imar–çekme ihlalinde sıfır tolerans mantığı ağır basar.
“Sözlü rıza” güveni: Yazılı muvafakat olmadan ilerlemek, iyi niyeti zayıflatır.
“İmar barışı çözer” varsayımı: Özel hukuk mülkiyet–komşuluk ihtilaflarını otomatik çözmez.
Savunmada tescili unutmamak: Elatmanın önlenmesi davasında savunma yoluyla temliken tescil ileri sürülmediğinde, stratejik avantaj kaybedilebilir.

13) Yargıtay’da Şekillenen Ana Kriterler (Seçme Başlıklar)

Koşul seti: İyi niyet + itirazsızlık (15 gün) + durum–koşullar + uygun bedel + ifraz imkânı; ifraz yoksa irtifak.
İyi niyet yoksa temliken tescil yok: Klasik çizgi (İBK 14.02.1951 tarihli karar vurgusu).
Savunma yoluyla tescil mümkündür.
Dava değeri–harç: Aynına ilişkin taleplerde gayrimenkul + yapının kıymeti dikkate alınır.

14) Uygulama Örnekleri (Kurgusal Vaka Çalışmaları)

Vaka 1 – Konut bloğunda balkon taşıyor:
A blokta balkon 45 cm komşu parsele taşmış. Komşu malik inşaatın başında KEP’le itiraz etmiş. İyi niyet tartışmalı; itiraz süresinde olduğu için yıkım ağırlık kazanır. İnşaat ilerlese de itiraz yıkımı önler; temliken tescil şartları oluşmaz. (İdari yıkım/para cezası da muhtemel.)

Vaka 2 – Sanayi tesisinde temel 30 cm sınırı aşmış:
Ruhsat–proje sınırda; aplikasyon hatası var, komşu itiraz etmemiş. İyi niyet ispatlanabiliyor; ifraz mümkün. Temliken tescil + uygun bedel kararı beklenir.

Vaka 3 – Bitişik nizamda saçak–çıkma taşkınlığı:
Plan notu saçak/çıkma derinliğini sınırlıyor. Taşkın kamu ortak alanına sarkıyor. İmar bakımından korunabilirlik yok; yıkım kaçınılmaz.

Vaka 4 – Villa duvarı 20 cm komşuya geçmiş:
Komşu 3 ay sonra fark ediyor; 15 gün geçtikten sonra itiraz yok. Yapı kıymeti > arazi parçası, ifraz yok (arsa min. 400 m²). Üst hakkı ile çözüm.

15) SSS – Sık Sorulan Sorular

Taşkınlık “çok küçük” ise yine de yıkım olur mu?
Olabilir. Özellikle imar–çekme ihlali söz konusuysa “miktar” tek başına kurtarmaz; kamu düzeni ağır basar.

Komşu “sözlü” izin verirse iyi niyet sayılır mı?
Hayır. Yazılı muvafakat veya irtifak–üst hakkı tesis edilmesi gerekir.

Temliken tescilde bedel nasıl belirleniyor?
Emsal arsa değeri, taşkın alan büyüklüğü, ifraz masrafları ve menfaat dengesi dikkate alınarak bilirkişi hesaplar.

Savunmada tescil isteyebilir miyim?
Evet. Size karşı açılan yıkım davasında savunma yoluyla temliken tescil ileri sürülebilir.

İmar barışı bu sorunu çözer mi?
İdari yaptırımları etkileyebilir; özel hukuk uyuşmazlığında mülkiyet–irtifak–yıkım dengesini otomatik çözmez.

16) Avukatlar İçin Kontrol Listesi (Dosya Açılışında)

Fenni Tespit: Aplikasyon, lazer ölçüm, dron görüntüleri, koordinat–röper.
İdari Dosya: Ruhsat, proje, yapı denetim, encümen, mühürleme–yıkım, para cezası.
İtiraz Süresi: 15 günlük itiraz var/yok; tebliğ/tutanak/KEP kayıtları.
İmar–İfraz İncelemesi: Parsel minimumları, çekme–emsal, ifraz/tevhid olanağı.
Kriterler: İyi niyet–menfaat dengesi–uygun bedel–korunabilirlik.
Talepler: Temliken tescil / üst hakkı / elatmanın önlenmesi–yıkım / ecrimisil.
Usul: Görev–yetki (Asliye Hukuk, HMK 12), dava değeri–harç, tedbir.

17) Sonuç: Doğru Soru, Doğru Çözüm

Taşkın yapı dosyaları; mülkiyet (TMK 683, 718, 725), irtifak (özellikle TMK 826 üst hakkı) ve imar (3194/32–42) eksenlerinin eşzamanlı okunması gereken çok katmanlı davalardır.

İyi niyet ve süresinde itiraz iki kırmızı çizgidir.
İfraz mümkünse temliken tescil; değilse irtifak/üst hakkı; itiraz veya kötü niyet varsa yıkım esastır.
Bedel–menfaat–imar üçlemesi, hakimin hakkaniyet terazisini belirler.

imar hukuku, irtifak, taşkın yapı, temliken tescil, Yıkım kararı

Single Blog Title