DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) NEDİR, NASIL HESAPLANIR?
1. Giriş: DOP Kavramının Hukuki Çerçevesi
Şehirleşmenin planlı, sağlıklı ve dengeli biçimde gelişebilmesi için, imar planları yalnızca bireylerin mülkiyet haklarını değil, aynı zamanda toplumun ortak ihtiyaçlarını da gözetmek zorundadır. Bu noktada Düzenleme Ortaklık Payı (DOP), özel mülkiyet ile kamu yararı arasındaki dengeyi sağlayan en önemli hukuki araçlardan biridir.
DOP, imar uygulaması yapılırken, özel mülkiyete konu taşınmazlardan bedelsiz olarak alınan ve kamu hizmetine ayrılan pay anlamına gelir. Kısaca, imar planlarının hayata geçirilmesi için yol, park, yeşil alan, okul, ibadet yeri gibi kamusal alanların oluşturulmasına katkı sağlayan yasal bir düzenleme mekanizmasıdır.
Bu uygulama, mülkiyet hakkına müdahale niteliğinde olmakla birlikte, kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabilir niteliktedir. Dolayısıyla DOP, keyfî bir kesinti değil, Anayasa’nın 35. maddesi ile güvence altına alınmış mülkiyet hakkının sınırlandırılmasına dayalı bir kamu düzeni işlemidir.
2. DOP’un Hukuki Dayanakları
DOP’un temel dayanağı 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesidir. Söz konusu maddeye göre:
“İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve araziler, imar planına uygun olarak parselasyon planı yapılmak suretiyle düzenlenebilir. Bu düzenleme sırasında, düzenleme ortaklık payı olarak alınan miktar, düzenleme alanındaki umumi hizmetlere tahsis olunur.”
Buna paralel olarak çıkarılan “Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik”, DOP’un tanımını, oran sınırlarını, hesaplama yöntemlerini ve uygulama esaslarını ayrıntılı biçimde düzenler.
Ayrıca, 7181 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikler sonucu DOP oranı üst sınırı %40’tan %45’e çıkarılmıştır. Bu değişiklik, şehirleşmenin artan kamu hizmet alanı ihtiyacını karşılamaya yöneliktir.
3. DOP’un Amacı ve Hukuki Niteliği
3.1 DOP’un Amacı
DOP’un en temel amacı, imar planlarının uygulanabilmesi için gerekli kamusal alanların taşınmaz sahiplerinin ortak katkısıyla oluşturulmasını sağlamaktır.
İmar planları yapılırken, her bölgedeki yapılaşmanın getireceği trafik, otopark, park, okul ve ibadet yeri gibi ihtiyaçlar önceden belirlenir. Bu alanlar genellikle özel mülkiyetteki taşınmazların bir kısmından karşılanır. Devlet veya belediye bu alanları satın almak ya da kamulaştırmak yerine, imar düzenlemesi sırasında bedelsiz olarak elde eder.
3.2 Hukuki Nitelik
DOP, kamulaştırma değildir. Kamulaştırmada bedel ödenir; DOP ise karşılıksız bir mülkiyet devridir. Ancak bu devrin karşılığı, düzenleme sonrası taşınmazın imar hakkı kazanması ve değerinin artmasıdır.
Dolayısıyla DOP, “karşılıksız el koyma” değil, “düzenleme sonucu kazanılan imar hakkı karşılığında yapılan dengeleme” niteliğindedir.
Bu yönüyle DOP, kamu gücüne dayalı bir idari işlem olarak değerlendirilir ve işlemin iptali için idari yargı mercilerine başvurulabilir.
4. DOP Uygulamasının Şartları
Bir taşınmazdan DOP alınabilmesi için bazı şartların varlığı zorunludur:
-
Düzenleme Alanında Olma:
DOP yalnızca imar planı kapsamındaki düzenleme alanlarında uygulanabilir. Plan dışı alanlarda veya plansız köy yerleşmelerinde uygulanamaz. -
Parselasyon İşlemi Yapılması:
DOP, imar planının hayata geçirilmesi aşamasında, parselasyon planı hazırlanırken alınır. -
Eşitlik İlkesi:
Düzenleme sahasındaki tüm taşınmazlardan oran olarak eşit şekilde DOP kesintisi yapılmalıdır. İdare, bir taşınmazdan fazla, diğerinden az kesinti yapamaz. -
Bir Kez Alınabilirlik:
Aynı taşınmazdan, aynı düzenleme sahası içinde birden fazla DOP alınamaz. Ancak farklı bir düzenleme sahasına yeniden dahil edilirse, eksik kalan orana kadar DOP alınabilir.
5. DOP Kapsamına Giren Alanlar
DOP’un uygulanabilmesi için, imar planında belirlenen umumi hizmet alanlarının bulunması gerekir. Bu alanlar şunlardır:
-
Yol, meydan, park, yeşil alan
-
Otopark, çocuk bahçesi
-
İbadet yeri, okul, karakol
-
Sağlık ocağı, pazar yeri, spor alanı
-
Teknik altyapı tesisleri (su deposu, enerji merkezi vb.)
Ancak konut, ticaret veya özel mülkiyete tahsisli parseller DOP hesabına dahil edilemez.
6. DOP Oranı ve Sınırları
6.1 Üst Sınır (%45 Kuralı)
DOP oranı hiçbir şekilde taşınmazın yüzölçümünün %45’ini geçemez.
Bu oran, idarenin keyfî olarak artırabileceği bir oran değildir; kanunla belirlenmiştir.
Örneğin bir parselin yüzölçümü 1.000 m² ise, en fazla 450 m²’si DOP olarak alınabilir. Geri kalan 550 m², taşınmaz sahibine imar parseli olarak tahsis edilir.
6.2 DOP’un Tüm Parsellere Eşit Uygulanması
Her parselden, yüzölçümüyle orantılı şekilde DOP alınır. İdare, bazı parselleri muaf tutamaz.
Aksi halde eşitlik ilkesine aykırılık nedeniyle düzenleme işlemi iptal edilir.
6.3 Kamuya Ait Parsellerin Durumu
Belediye veya Hazine mülkiyetindeki parsellerden DOP kesintisi yapılmaz. Ancak bu parseller umumi hizmet alanı olarak planlanmışsa, DOP toplam alanından düşülür.
7. DOP Nasıl Hesaplanır?
DOP oranı, düzenleme alanındaki kamu hizmetlerine ayrılan toplam alanın, düzenleme alanına giren tüm parsellerin toplam alanına oranıdır.
7.1 Formül:
DOP Oranı (DOPO) = Umumi Hizmet Alanı (UHA) / Düzenleme Alanı (DA)
Her bir parsel için kesilecek pay ise şu şekilde hesaplanır:
Parsel DOP Miktarı = Parsel Alanı × DOPO
7.2 Örnek Hesaplama
-
Düzenleme sahasının toplam alanı: 100.000 m²
-
Umumi hizmet alanları (yol, park, okul, ibadet yeri): 35.000 m²
-
DOP oranı = 35.000 / 100.000 = 0,35 (%35)
1.000 m²’lik bir taşınmaz için DOP kesintisi:
1.000 × 0,35 = 350 m²
Taşınmaz sahibine kalan alan: 650 m²
Bu örnekte DOP oranı %35 olup, yasal üst sınır olan %45’in altındadır.
8. DOP ve Kamulaştırma Arasındaki Fark
Kamulaştırma, devletin kamu yararı amacıyla özel mülkiyeti bedel karşılığında almasıdır. DOP ise bedelsiz alınır.
Ancak DOP karşılığında taşınmaz sahibine, imar hakkı kazanılmış ve değeri artmış bir parsel verilir.
Bu nedenle DOP, mülkiyet hakkına bir “fedakârlık” getirir; fakat karşılığı olan planlı değer artışı bunu dengelemektedir.
Yargıtay ve Danıştay kararlarında da, DOP’un “karşılıksız el koyma” değil, planlama sonucu değer dengelemesi olduğu açıkça vurgulanmıştır.
9. DOP Uygulamasında Emsal Yargı Kararları
-
Danıştay 6. Dairesi, 2017/4325 E. – 2019/2289 K. sayılı kararında, DOP oranının eşitlik ilkesine uygun hesaplanmadığı durumlarda düzenlemenin iptaline hükmetmiştir.
-
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, DOP’un yalnızca düzenleme alanındaki parsellerden alınabileceğini, plan dışında kalan parsellerden kesinti yapılamayacağını belirtmiştir.
-
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, DOP’un mülkiyet hakkına müdahale niteliğinde olduğunu, ancak kamu yararı ve orantılılık ilkeleri çerçevesinde bu müdahalenin hukuka uygun sayılabileceğini vurgulamıştır.
10. Uygulamada DOP Hesabında Dikkat Edilecek Hususlar
-
Oran Tespiti Şeffaf Olmalıdır:
DOP oranı belirlenirken, umumi hizmet alanları ayrıntılı şekilde tespit edilip, planlama dosyasında açıkça gösterilmelidir. -
Yeniden DOP Alınamaz:
Daha önce düzenleme görmüş bir parselden ikinci kez DOP alınamaz; yalnızca eksik kalan oran kadar tamamlayıcı DOP alınabilir. -
Kamuya Ait Alanlar Dikkate Alınmalıdır:
Kamu mülkiyetindeki alanların hesaba yanlış dahil edilmesi, oranın hatalı hesaplanmasına neden olur. -
DOP’un Belirlenmesi Teknik Raporla Desteklenmelidir:
Hesaplamalar, harita mühendisleri ve şehir plancılarının teknik çalışmalarıyla desteklenmelidir.
11. DOP ve KOP Ayrımı
Yeni düzenlemelerde DOP yanında Kamu Ortaklık Payı (KOP) kavramı da yer almaktadır.
KOP, belediye hizmet alanları (örneğin belediye hizmet binası, kültür merkezi, zabıta noktası vb.) için ayrılan alanları ifade eder.
Fark şu şekildedir:
-
DOP: Umumi (herkesin ortak kullanımına açık) alanları kapsar.
-
KOP: Belediye veya kamu kurumlarının özel hizmet alanlarını kapsar.
Her iki uygulama da aynı düzenleme alanında yapılabilir; ancak toplam oran %45 sınırını geçemez.
12. DOP’un Mülkiyet Hukukuna Etkileri
DOP, mülkiyet hakkını sınırlayan idari bir işlem olduğundan, Anayasa m.35 ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi Ek 1 No’lu Protokol çerçevesinde değerlendirilir.
DOP’un meşru kabul edilebilmesi için şu üç şartın birlikte bulunması gerekir:
-
Kanuni dayanak: 3194 sayılı İmar Kanunu m.18
-
Kamu yararı: Planlı kentleşme ve ortak ihtiyaçların karşılanması
-
Orantılılık: Kesinti, taşınmazın değer artışıyla dengelenmeli
Bu üç unsurdan biri yoksa, işlem hukuka aykırı hale gelir ve iptal davasına konu olabilir.
13. DOP’un Yargısal Denetimi ve İptal Davaları
Taşınmaz sahibinin DOP oranını fazla bulması veya eşitlik ilkesine aykırı uygulama iddiası varsa, idari yargıda iptal davası açma hakkı vardır.
Bu davalarda genellikle şu iddialar ileri sürülür:
-
DOP oranı hatalı hesaplanmıştır,
-
Umumi hizmet alanları yanlış belirlenmiştir,
-
Daha önce DOP alınan parselden yeniden kesinti yapılmıştır,
-
DOP oranı %45’i aşmıştır,
-
Eşitlik ilkesi ihlal edilmiştir.
İdare Mahkemeleri, teknik bilirkişi raporlarıyla bu iddiaları değerlendirir. Uygulamada, yanlış oran hesaplaması veya kamuya ait parsellerin dahil edilmesi en sık iptal nedenidir.
14. Sonuç ve Değerlendirme
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP), modern şehir planlamasının ve mülkiyet hukukunun kesiştiği en kritik kavramlardan biridir.
Doğru uygulandığında, hem kamu yararını gözetir hem de taşınmaz sahiplerine imar hakkı kazandırarak mülkiyet değerini artırır.
Ancak uygulama hataları, keyfî oran tespitleri veya eşitlik ilkesine aykırılıklar, DOP işlemlerini hukuka aykırı hale getirebilir. Bu nedenle idareler, DOP oranını belirlerken şeffaflık, orantılılık ve denge ilkelerine sıkı sıkıya bağlı kalmalıdır.
Taşınmaz sahipleri açısından da, DOP uygulaması bir “kaybediş” değil, planlı şehirleşmenin ve mülkiyet değer artışının bir parçası olarak görülmelidir.
About Post Author
