İhtiyaç Sebebiyle Tahliyede Kötü Niyet

Konut ve çatılı işyeri kiralarında “ihtiyaç sebebiyle tahliye” hem ev sahibi hem de kiracı bakımından en tartışmalı alanlardan biridir. Uygulamada kimi kiraya verenler, gerçekte samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olmamasına rağmen “kendim oturacağım”, “çocuğum kullanacak” veya “işyeri ihtiyacı var” gerekçeleriyle kiracıyı tahliyeye zorlayabilmektedir. Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) bu olasılığı öngörerek, ihtiyacın samimi olması şartını getirmiş; ayrıca tahliye gerçekleştikten sonra “yeniden kiralama yasağı” ve eski kiracı lehine tazminat gibi güçlü yaptırımlar tanımlamıştır.

Bu makale; mevzuat (TBK m. 350–355), güncel uygulama ve Yargıtay ölçütleri ışığında kötü niyetin tespiti, ispat araçları, usulî strateji ve kiracının başvurabileceği yolları ayrıntılı biçimde ele alır. Metin, özellikle kiracının haklarını ve pratik adımları önceler; ancak aynı ölçüde kiraya verenin hangi davranışlarının hukuken sorun yaratacağını da sistematik şekilde açıklar.

1) Hukuki Çerçeve ve Temel İlkeler

1.1. TBK m. 350 – Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler

Kira sözleşmesi, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa dava yoluyla sona erdirilebilir.

• Süre (belirli/belirsiz sözleşme):
  • Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda,
  • Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
• İspat yükü: İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu kiraya veren ispat eder. Bu ihtiyaç davanın açıldığı tarihte var olmalı ve yargılama boyunca devam etmelidir.

1.2. TBK m. 351 – Yeni Malikin Gereksinimi

Kiralananı sonradan edinen kişi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut/işyeri gereksinimi varsa edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmak koşuluyla 6 ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir. Alternatif olarak sözleşme süresi sonunda 1 ay içinde de dava açma yolu mevcuttur.

1.3. TBK m. 353 – Bildirimle Sürenin Uzaması

Kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde kiracıya yazılı bildirim yaparsa; dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bu, özellikle bir aylık sürelerin kaçırılmaması bakımından kritik bir esneklik sağlar.

1.4. TBK m. 354 – Dava Sebeplerinin Sınırlılığı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında dava yoluyla sona erdirme hükümleri kiracı aleyhine değiştirilemez. Bu emredici yapı, kiracıyı sözleşmeye konulabilecek haksız kayıtlar karşısında korur.

1.5. TBK m. 355 – Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat

İhtiyaç sebebiyle tahliye sağlandıktan sonra kiraya veren, haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe kiralananı eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa/imar nedeniyle tahliyede de eski hâliyle 3 yıl kiraya verilemez; ayrıca kiralanan yenilenmiş haliyle eski kiracıya öncelikli kiralama hakkı tanınır. Yasağa aykırılık halinde eski kiracıya en az son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödenir. Bu tazminat alt sınırdır; kiracı daha yüksek maddi zararını ayrıca talep edebilir.

Özet: TBK 350–355, ihtiyaç iddiasını dar yorumlar; tahliye sonrası da kiracıyı 3 yıl koruma şemsiyesi altına alır. Bu şemsiye, kötü niyetli/gerçeğe aykırı ihtiyaç beyanlarını ekonomik yaptırımla caydırmayı amaçlar.

2) “Kötü Niyet” Nasıl Tespit Edilir?

İhtiyaç iddiasının gerçek, samimi (dürüstlük kuralıyla uyumlu) ve zorunlu olması gerekir. Uygulamada, aşağıdaki göstergeler kötü niyet şüphesi doğurur:

1. Kısa Sürede Yeniden Kiralama: Tahliye gerçekleştikten sonra kiralananın kısa süre içinde üçüncü kişiye kiraya verilmesi. Bu durum çoğu dosyada samimiyetin yokluğuna işaret eder.
2. Satış İçin Hazırlık ve Satış: Dava aşamasında/sonrasında satış hazırlıkları ve kısa süre içinde satış. Kiraya verenin esas amacının piyasa koşullarında kâr elde etmek olduğu anlaşılırsa samimiyet zedelenir.
3. Alternatif Konut/İşyeri Varlığı: Kiraya verenin veya ihtiyacı ileri sürülen kişinin aynı ilçe/belde sınırlarında elverişli başka konutu/işyeri bulunması ve buna rağmen tahliye talep edilmesi.
4. Geçici/Belirsiz İhtiyaç: Geçici (ör. bir kurs dönemi) yahut belirsiz geleceğe bağlı, henüz doğmamış ihtiyaçlar.
5. Yargılama Sürecinde İhtiyacın Sona Ermesi: İhtiyaç dava süresince devam etmelidir; ortadan kalkarsa tahliye talebi reddedilir.

Pratik not: “Gerçek ve samimi ihtiyaç” değerlendirmesinde mahkemeler; nüfus kayıtları, ikamet adresleri, tapu kayıtları, SGK kayıtları, vergi/meslek odası kayıtları, sağlık raporları, hatta çocukların okulu gibi verileri birlikte değerlendirir.

3) Usulî Yol Haritası (Kiracı Açısından)

3.1. Dava Şartı Arabuluculuk

1 Eylül 2023’ten itibaren, kiralanan taşınmazların ilamsız icra ile tahliyesi dışında kalan kira uyuşmazlıklarında mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliyeye dayalı tazminat gibi uyuşmazlıklarda arabuluculuk başvurusu yapılmadan dava açılırsa usulden reddedilir.

Kiracı ne yapmalı? Tahliye sonrası yeniden kiralama yasağına aykırılık tespit edildiğinde en erken aşamada arabulucuya başvurun; anlaşma olmazsa tutanakla birlikte Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açın.

3.2. Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görev: Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda (ilamsız icrayla tahliye hariç) Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
• Yetki: Genel yetki davalının yerleşim yeri mahkemesi; ayrıca sözleşmenin ifa yeri mahkemesi de yetkili olabilir. Uygulamada, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesine başvuru ispat ve keşif kolaylığı nedeniyle tercih edilir.

3.3. Harç, Gider ve Yargılama Usulü

• İhtiyaç nedeniyle tahliyeye aykırılıktan doğan tazminat davası, nispi harca tabidir (talep miktarı üzerinden).
• Sulh hukuk yargılamasında basit yargılama usulü uygulanır; delil sunma ve süreler bakımından dikkatli olunmalıdır.

4) Kiracının Başvurabileceği Yollar (A’dan Z’ye)

Aşağıdaki yol haritası, kötü niyetli tahliye olasılığına karşı adım adım ilerlemenizi sağlar.

4.1. Tahliye Öncesi/Esnası Strateji

1. İhtiyacın Sorgulanması ve Delil Toplama: Ev sahibinin ileri sürdüğü ihtiyaç kişisi (kendisi/eşi/altsoy/üstsoy/bakmakla yükümlü olduğu kişi) ile somut bağlantı var mı? Kiraya verenin başka elverişli konutu mevcut mu?
2. İhtarname Yönetimi: Kiraya verenden gelen ihtar ve bildirimleri (özellikle TBK 351’deki yeni malik bildirimi) dikkatle inceleyin; tebliğ tarihleri kritik süreleri başlatır.
3. Uzlaşma ve Tahliye Taahhüdü: Tahliye taahhüdü verirken tarih ve saati net yazın; imza tarihi konusunda çifte tarih atılması/boş kağıt imzası gibi risklerden kaçının.

4.2. Tahliye Sonrası İzleme ve Tespit

1. E-İlan ve İlan Arşivleri: Kiralananın kısa süre sonra ilana çıkıp çıkmadığını emlak portalları ve sosyal medya arşivleri üzerinden takip edin; ekran görüntüleri alın.
2. Yeni Kira Sözleşmesi/Elektrik-Doğalgaz Abonelikleri: Yeni kiracıyla yapılan sözleşme nüshası, fatura abonelik değişikliği gibi belgeler fiili kullanımın delilidir.
3. Komşu Tanıkları ve Apartman Defterleri: Kat malikleri kurulu defteri, aidat çizelgeleri, site giriş kayıtları gibi veriler yeni kiracının varlığını gösterebilir.
4. Tapu ve Adres Kayıtları: Kiralanan satılmış mı? Satış samimiyetsizlik göstergesi olabilir.

4.3. Dava Türleri ve Talepler

1. TBK 355’e Dayalı Tazminat Davası:
   • Alt sınır: Eski kiracının son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedeli.
   • Üst sınır: Gerçek zarar (taşınma, depozito kaybı, aradaki kira farkı, iş kaybı gibi kalemler) belgelendirilebiliyorsa ilave tazminat.
   • Zamanaşımı: Genel kural uyarınca 10 yıl; başlama anı genellikle üçüncü kişiye kiralama/satışın gerçekleştiği tarihtir.
2. Öncelik Hakkının Kullanılması (İmar/İnşa Hallerinde): Yeniden inşa-imar nedeniyle tahliyede öncelik hakkınızı koruyun. Kiraya veren yazılı bildirim yapmalı; 1 ay içinde bu hakkı kullanabilirsiniz.
3. İhtiyati Tedbir: Delillerin karartılması riski varsa (ör. kira sözleşmesinin kaçırılması), tespit ve delil tespiti talepleri ile birlikte ihtiyati tedbir düşünülebilir.
4. Kira Kaybı ve Masraflar İçin Tazminat: Taşınma/komisyon/kurulum bedelleri, depozito kaybı, yeni ev/işyeri için yapılan masraflar, kira farkı (piyasa koşulları nedeniyle) kalem kalem istenebilir.
5. Kötü Niyetin Tespiti ve İlanı: Uygulamada ayrıca, kötü niyetin tespiti yönünde hüküm kurulması talep edilerek, tazminatla birlikte yargılama giderleri ve vekâlet ücreti yüklenmesi de sağlanır.

İpucu: Tazminat davasında talep miktarını alt sınıra (bir yıllık kira) sabitleyip, fazlaya ilişkin hakların saklı tutulması; yargılama sırasında somut zarar arttıkça ıslah/talep artırımı yapılması pratik bir stratejidir.

5) Kötü Niyetin İspatı: Delil Sepeti

5.1. Belgesel Deliller

• Yeni kira sözleşmesi ve ödemelere ilişkin banka dekontları.
• Elektrik, su, gaz abonelik/devri belgeleri (isim değişikliği tarihleri).
• Emlak ilanları (ekran görüntüsü ve URL arşivleri), tarih damgalı kayıtlar.
• Tapu kayıtları (satış ve ipotek işlemleri).
• İşyeri için: Vergi levhası, oda kayıtları, SGK işe giriş bildirgeleri (faaliyetin taşınma tarihi ve yeri).

5.2. Tanık ve Keşif

• Komşu/kapıcı/site yönetimi tanıkları sıklıkla belirleyicidir.
• Keşif ve bilirkişi: Yeniden inşa/imar iddialarında fiili durumun uygunluğu ve kullanım imkânsızlığı teknik bilirkişilerle saptanır.

5.3. Dijital/Zaman Damgası

• Noter onaylı tespit veya e-imza zaman damgalı çıktılar, ilan ve yazışmaların tarih ve içerik bütünlüğünü güçlendirir.

6) Uygulamadaki Tartışmalar ve Yargıtay Eğilimleri

6.1. “Tahliyenin Mahkeme Kararıyla Sağlanması” Şartı Tartışması

Uygulamada bir kısım karar; TBK 355 kapsamındaki tazminat için tahliyenin mahkeme kararıyla sağlanması ve cebrî icra ile icrası koşulunu aramaktadır. Buna göre, kiracının kendi rızasıyla çıkması veya sadece ihtarname üzerine tahliye, tazminat talebini desteklemeyebilir. Diğer yandan bu şartın aşırı katı olduğu ve kiracının zorlanmış rızasını görmezden geldiği yönünde doktrinde eleştiriler de vardır.

Pratik yaklaşım: Tahliye dava ve icra aşamalarından geçmişse, tazminat davası daha güvenli zeminde yürür. Rızaen tahliyelerde ise kötü niyeti gösteren güçlü delil (hemen kiralama/satış) ve zorlanmış rıza unsurları özenle ortaya konmalıdır.

6.2. “Gerçek, Samimi ve Zorunlu İhtiyaç” Kriteri

Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre; geçici ihtiyaç tahliye sebebi olamaz; geleceğe bağlı/belirsiz ihtiyaç kabul edilmez; ihtiyaç davanın açıldığı tarihte var olmalı ve yargılama boyunca devam etmelidir. Kiralananın kısa sürede başkasına kiralanması veya satılması samimiyeti zedeler.

6.3. İmar/İnşa Tahliyelerinde Öncelik Hakkı ve Uygulama Sorunları

Yasa, eski kiracıya yenilenmiş taşınmazı öncelikle kiralama hakkı tanır. Uygulamada, kiraya verenin yazılı bildirim yükümlülüğünü yerine getirmemesi ve kiralananın yeni durumu/kira bedelinin belirsiz bırakılması sık karşılaşılan sorunlardır. Bu durumda öncelik hakkının ihlali, tazminatla birlikte ileri sürülebilir.

7) Süreler ve Hesaplamalar

• Belirli süreli sözleşmede ihtiyaç davası: Sürenin sonunda 1 ay içinde.
• Belirsiz süreli sözleşmede: Fesih dönemi ve bildirim sürelerine uygun belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde.
• Yeni malik: Edinmeden itibaren 1 ay içinde bildirim + 6 ay sonra dava; alternatif olarak sözleşme sonu + 1 ay.
• Dava açma süresi uzatımı: Yazılı bildirim ile 1 kira yılı.
• Yeniden kiralama yasağı: Tahliyeden itibaren 3 yıl.
• Öncelik hakkı (imar/yeniden inşa): Kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen 1 ay içinde.
• Zamanaşımı (tazminat): Genel olarak 10 yıl (somut olayda başlangıç tarihi başkasına kiralama/satış gibi ihlalin gerçekleştiği an).

8) Sık Yapılan Hatalar (Kiracı Gözünden)

1. İlan ve delil arşivi yapmamak: Ekran görüntüleri ve tanık notları zamanında toplanmazsa ileride telafisi zorlaşır.
2. Arabuluculuğu atlamak: Zorunlu arabuluculuk, dava şartıdır.
3. Talep miktarını eksik yazmak: Bir yıllık kira alt sınırdır; fazlaya ilişkin hak saklı tutularak zarar kalemleri artırılabilir.
4. Öncelik hakkını kaçırmak: Yazılı bildirimi takip etmemek ve 1 ayı geçirmek.
5. Süreleri kaçırmak: TBK 350–351’deki 1 aylık pencereler, çoğu dosyanın kaderini belirler.

9) Örnek Vaka Analizleri (Şematik)

Vaka A – “Kısa Sürede Kiralama”

• Durum: Kiracı, “oğlum oturacak” beyanıyla tahliye olmuş; 2 ay sonra daire emlak sitesinde ilana çıkmış, 3. ayda sözleşme yapılmış.
• Yaklaşım: İlan arşivleri + yeni sözleşme/abonelik belgeleri toplanır. Arabuluculuk başvurusu yapılır; anlaşma yoksa TBK 355 tazminat davası açılır. Talep: en az bir yıllık kira + taşınma/komisyon/kira farkı.

Vaka B – “Satışa Yönelik Samimiyetsizlik”

• Durum: Tahliyeden kısa süre sonra tapuda satış.
• Yaklaşım: Tapu kayıtları (e-devlet), ilan/satış hazırlığına ilişkin mesaj/e-posta çıktıları, tanık anlatımları. Samimiyetin yokluğuna vurgu yapılarak tazminat talep edilir.

Vaka C – “Yeni Malik ve 6 Aylık Bekleme”

• Durum: Taşınmazı devralan yeni malik, edinmeden 1 ay geçtikten sonra bildirim yapmış.
• Yaklaşım: Süre yönünden hukuka aykırılık ileri sürülür; dava şartları ve usulî def’iler öncelenir. Tahliye gerçekleşmişse yeniden kiralama yasağı takibe alınır.