Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Arabuluculuk ve Alternatif Uyuşmazlık Çözüm Yolları: Zorunluluk, Strateji, Sözleşme Kurgusu ve Örnek Maddeler

Meta Başlık (SEO): Arsa Payı Karşılığı İnşaatta Arabuluculuk ve ADR | Dava Şartı, Tahkim, Dispute Board, Strateji
Meta Açıklama (SEO): APKİS’te hangi uyuşmazlıklar arabuluculuğa tabidir? Tapu iptal–tescil, alacak, gecikme, ayıp ve sözleşme ihlallerinde arabuluculuk, tahkim, Dispute Board, çok taraflı dosyalarda strateji ve örnek sözleşme maddeleri.
Hedef Anahtar Kelimeler: arsa payı karşılığı inşaat arabuluculuk, dava şartı arabuluculuk, ticari arabuluculuk, tahkim, ISTAC, dispute board, FIDIC, tapu iptali tescil arabuluculuk, APKİS uyuşmazlık çözümü, HUAK 6325

---

1) Giriş: Neden “önce çözüm masası”?

Arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmeleri (APKİS), arsa payı devri ↔ bağımsız bölüm teslimi dengesine dayanır ve çoğu zaman çok taraflı (birden fazla malik, müteahhit–alt yüklenici–tedarikçi) yapılardır. İnşaatın durması, gecikmesi, ayıplı imalat, teminat ihtilafları, ön satış vaatleri, hakediş–ibraname zinciri… Tüm bu başlıklar mahkemeye gitmeden de çözülebilir. Üstelik Türk hukukunda bazı uyuşmazlıklar bakımından arabuluculuk “dava şartı” hâline gelmiştir. Doğru kurgu; hem zamandan hem maliyetten tasarruf sağlar, teknik riskleri kontrollü paylaşır ve projeyi yeniden hareket ettirebilir.

---

2) Hangi uyuşmazlıklar arabuluculuğa tabidir, hangileri değil?

2.1. Ticari uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk

• 6325 sayılı HUAK ve 7155 sayılı Kanun değişiklikleriyle ticari alacak ve tazminat talepleri için dava şartı arabuluculuk kabul edilmiştir.

• APKİS’te gecikme cezaları, ayıplı imalat tazminatı, kira mahrumiyeti, tamamlama farkı, sözleşmeye aykırılıktan doğan bedel/alacak gibi talepler, kural olarak önce arabulucuya götürülmelidir.

2.2. Tüketici uyuşmazlıklarında arabuluculuk

• Ön ödemeli konut satışları dâhil tüketici işlemlerinde (yüklenici ↔ nihai alıcı) 2023’ten itibaren dava şartı arabuluculuk getirilmiştir.

• APKİS ile doğrudan arsa sahibi ↔ müteahhit hattındaki ihtilaflar ise genellikle tüketici işlemi değildir.

2.3. Aynî hakka ilişkin talepler (genellikle dava şartı değil)

• Tapu iptali–tescil, kat mülkiyeti–irtifak kurulması gibi aynî talepler dava şartı arabuluculuğa tabi değildir.

• Ancak aynı dilekçede alacak/tazminat da talep ediliyorsa, uygulamada dava şartı tartışması doğabilir. Risk almamak için:

  • Ayrı dosyalama (aynî talepler ayrı; alacak/tazmin ayrı ve önce arabuluculuk), veya

  • Aynı dosyada arabuluculuk sürecini yine de işletmek pratikte güvenli yaklaşımdır.

Kısa not: Arabuluculuk zorunlu olmasa da her uyuşmazlık için gönüllü olarak denenebilir.

---

3) Arabuluculuğun pratik çerçevesi: Gizlilik, süre, masraf, icra kabiliyeti

• Gizlilik: HUAK m. 4 uyarınca süreç gizlidir; tutanak ve beyanlar mahkemede kural olarak kullanılamaz.

• Süre ve zamanaşımı: Başvuruyla zamanaşımı ve hak düşürücü süreler durur; sonuçlanınca kaldığı yerden devam eder (HUAK m. 16).

• Ücret–masraf: Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi uygulanır; aksi kararlaştırılmadıkça masraflar eşit paylaşılır, anlaşmada taraflar farklı paylaşım kararlaştırabilir.

• İcra kabiliyeti:

  • Dava şartı arabuluculukta imzalanan anlaşma, icra edilebilirlik şerhi aranmaksızın ilam niteliğinde belgedir (HUAK m. 18/A).

  • Gönüllü arabuluculukta anlaşmanın ilam niteliği için icra edilebilirlik şerhi gerekir (HUAK m. 18).

Aynî tasarruf içeren anlaşmalar: Tapuda tescile elverişli olmak isteniyorsa metnin resmî şekil–tescil gereklilikleri gözetilerek kaleme alınması, uygulamada tapu birimleriyle ön görüşme yapılması önerilir.

---

4) Çok taraflı APKİS dosyalarında arabuluculuk: Temsil, yetki ve oturum mimarisi

• Taraf haritası: Arsa sahipleri (çoğu kez onlarca kişi), yüklenici, alt yüklenici, tedarikçi, şerhli alıcılar, finansör, sigorta.

• Yetki–temsil: Ortak hareket için noter vekaletname ve ortak temsilci tayini (temsil sınırları: teslim, cezai şart, teminat, şerhler).

• Oturum mimarisi:

  • Açılış + ortak oturum, ardından kapalı (caucus) oturumlar;

  • Teknik başlıklar için uzman arabuluculuk (inşaat mühendisi/mimar/elektrik–mekanik uzman eşliğinde) veya tarafsız teknik danışman.

Tipik çözüm paketleri:

• Yeni teslim takvimi + gecikme cezasının uyarlanması,

• Eksik–ayıplı imalatlar için önceliklendirilmiş tamamlama listesi + garanti–SLA,

• Teminat (kesin teminat mektubu/retention) güçlendirmesi,

• Satış vaadi–şerh–takyidat temizliği için eşzamanlı adımlar,

• Paylaştırma (bağımsız bölüm dağıtımı) revizyonu,

• Ek protokol ile tescile elverişli hüküm seti.

---

5) Arabuluculuk öncesi “dosya hazırlığı” kontrol listesi

• ☐ Sözleşme ve ekleri (devir kademeleri, teknik şartname, teminatlar)

• ☐ İhtar–temerrüt–dönme yazışmaları (KEP/noter)

• ☐ Hakediş–metraj ve ilerleme %’leri, eksik/ayıplı imalat listesi

• ☐ Değerleme (SPK lisanslı) – gerekiyorsa

• ☐ Takyidat envanteri (ipotek, haciz, satış vaadi şerhi)

• ☐ Zarar kalemleri (kira mahrumiyeti, tamamlama farkı vb.) ve hesap çizelgesi

• ☐ Çözüm öneriniz (takvim, teminat, bedel, garanti maddeleri)

Arabuluculukta rıza–yaratıcılık esastır. Masaya tek seçenek değil, çok seçenek getiren taraf, süreci yönetir.

---

6) Arabuluculuk tutanağı ve anlaşma metninde bulunması gerekenler

1. Taraflar ve temsil yetkileri (vekalet sınırları açık yazılsın),

2. Uyuşmazlığın kapsamı (dosya numaraları, parsel/bağımsız bölüm bilgilerinin net yazımı),

3. Edimler–takvim–şartlı hükümler (teslim tanımı: iskan + kat mülkiyeti + fiili teslim),

4. Ödeme planı–teminatlar (kesin teminat mektubu “ilk talepte–koşulsuz”, retention, sigorta),

5. Eksik–ayıplı işler planı (SLA ve yaptırımları),

6. Şerh–takyidat işlemleri (terkin/tescil adımları, sıra ve süre),

7. Denetim–uyuşmazlık çözümü (yeniden arabuluculuk penceresi, tahkim/mahkeme yeri),

8. İcra kabiliyeti hükmü (HUAK atfı, ilam niteliği/şerh prosedürü).

---

7) Arabuluculuğun yetmediği yerde: Sözleşmeye dayalı ADR mimarisi

7.1. Tahkim (ISTAC/ICC vb.)

• Avantajlar: Uzman hakem, gizlilik, hız, uluslararası icra (New York Sözleşmesi), acil durum hakemi, hızlı yargılama (fast track).

• İnşaat odaklı kurallar: ISTAC İnşaat Tahkimi Kuralları (Construction Arbitration Rules) pratikte tercih edilir; süreç ve delil yönetimi inşaat uyuşmazlıklarına göre optimize edilmiştir.

• Kritik tercihler: Tahkim yeri (seat), yürürlük hukuku, dil, çok taraflı tahkim ve birleştime/ayırma (consolidation/splitting) hükümleri.

Örnek madde (özet):

“Taraflar, işbu sözleşmeden doğan veya bağlantılı tüm ihtilaflarda, İstanbul Tahkim Merkezi (ISTAC) Kuralları uyarınca tahkime başvuracaktır. Tahkim yeri İstanbul, dil Türkçe, hakem sayısı üçtür. Acil durum hakemi ve hızlı yargılama usulleri uygulanabilir.”

7.2. Dispute Board (Uyuşmazlık Çözüm Kurulu)

• FIDIC sözleşmelerinde yaygındır: Şantiye devam ederken uyuşmazlıkları yerinde ve hızla çözen geçici kurul (DAB/DB).

• Kurul kararları bağlayıcı veya tavsiye niteliğinde kurgulanabilir; “adjudication–arbitration” akışıyla tahkim öncesi filtre görevi görür.

Örnek madde (özet):

“Taraflar, proje süresince üç üyeli Uyuşmazlık Kurulu oluşturur. Kurul kararları tarafları bağlar; 28 gün içinde yazılı itiraz gelmezse nihai hâle gelir. Kurul kararına rağmen ihtilaf devam ederse tahkim yoluna gidilir.”

7.3. Çok kademeli (multi-tier) çözüm klozu

• Müzakere → Arabuluculuk → Tahkim sıralaması, uyuşmazlığı kademeli ve maliyet-etkin çözmek için idealdir.

• Süre kapıları (ör. 30 gün müzakere, 45 gün arabuluculuk) ve good faith vurgusu sonucu belirler.

Örnek madde (özet):

“Taraflar uyuşmazlığı önce 30 gün süreyle iyi niyetle müzakere eder. Çözüm sağlanamazsa 45 gün içinde arabuluculuğa başvurulacak, netice alınamazsa ISTAC tahkime gidilecektir.”

---

8) Hangi yolda hangi hatalar yapılır?

1. Dava şartını atlamak: Alacak/tazminat taleplerinde arabuluculuk başvurusu yapılmadan dava açmak → usulden ret riski.

2. Aynî–şahsî talepleri aynı torbaya atmak: Tapu iptal–tescille alacak taleplerini ayırmadan götürmek → dava şartı belirsizliği.

3. Yetkisiz temsil: Onlarca malik içinde vekalet sınırları net değil → anlaşma geçerlilik riski.

4. Anlaşma metninin tescile elverişli olmaması: Tapu–resmî şekil gerekleri gözetilmemiş → icrada–tescilde takılma.

5. Teknik içeriksiz anlaşma: Eksik–ayıplı işlerin listesi/SLA yok → tekrar ihtilaf.

6. Teminatsız çözüm: Cezalar/ödemeler var, teminat yok → icrada boşluk.

7. Zamanaşımı–hak düşürücü süre takibi yok: Başvuru tarihleri doğru planlanmamış → hak kaybı.

8. Çok taraflı dosyada “tek oturum” ısrarı: Fraksiyonları ayrı ayrı yönetmeyen süreçler tıkanır.

---

9) Arabuluculuk mu tahkim mi? Hızlı karşılaştırma

---

10) Sonuç: APKİS’te uyuşmazlığı yönetmek, “projeyi yönetmek”tir

Arabuluculuk; gizlilik, hız, esneklik ve uygulanabilir çözüm üretme kapasitesi sayesinde APKİS dosyalarında ilk başvurulacak araç olmalıdır. Zorunlu olduğu alanlarda usul tuzağına düşmeden, gönüllü alanlarda ise yaratıcı çözüm paketleri ile ilerlemek gerekir. Arabuluculuk yetmezse; Dispute Board ile şantiye içi sürtünmeyi azaltan bir “erken filtre”, ISTAC merkezli tahkim ile de teknik–bağlayıcı nihai çözüm hattı kurulabilir. Bütün bunların sözleşmeye doğru yazılması (çok kademeli çözüm klozu, tescile elverişli anlaşma dili, teminat–SLA kurgusu) müvekkilinizi zaman–maliyet–risk üçgeninde en uygun konuma taşır.