Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Arsa Sahiplerinin Çoğunlukla Karar Alması ve Azınlığın Korunması: Yönetim Rejimleri, Nisaplar, Sözleşme Tasarımı ve Çözüm Yolları

---

1) Giriş: Aynı parsel, farklı menfaatler

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri (APKİS), uygulamada çoğu zaman birden fazla arsa sahibinin yer aldığı projelerdir. Bu tür dosyalarda temel sorular şunlardır:

1. Karar nasıl alınacak? Oy çokluğu yeter mi, yoksa oybirliği mi gerekir?

2. Azınlık nasıl korunacak? Çoğunluğun baskısıyla “kabul”e zorlanan maliklerin başvurabileceği araçlar nelerdir?

3. Hangi rejim uygulanıyor? Paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) ile kat mülkiyetinde (site/apartman) kurallar farklıdır; ayrıca kentsel dönüşüm (6306) özel rejimi bambaşka bir yol açar.

Bu makale, üç düzlemi sistematik biçimde ayırır: (i) paylı mülkiyet, (ii) kat mülkiyeti, (iii) 6306 sayılı Kanun rejimi. Her birinde karar nisaplarını, sözleşme imzası ve icrasındaki kritik eşikleri; azınlığın korunması için sözleşme, tapu ve dava temelli çözümleri anlatır.

---

2) Rejimleri doğru tanımlayın: Paylı mülkiyet ≠ Kat mülkiyeti ≠ 6306

2.1. Paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet)

• Parselin tek tapusu vardır; maliklerin pay oranları belirlenmiştir.

• Olağan yönetim işleri için çoğunlukla karar alınabilir (çoğunluk hesabı genellikle pay çoğunluğu esasına dayanır).

• Olağanüstü yönetim/tasarruf işlemlerinde oybirliği kuralı geçerlidir. Bir arsanın tamamında inşaata girişmek ve kat karşılığı sözleşme yapmak, etkileri itibarıyla olağanüstüdür; uygulamada oybirliği aranır.

2.2. Kat mülkiyeti (site/apartman)

• Bağımsız bölümlerin tapusu ayrıdır; Kat Malikleri Kurulu karar alır.

• Onarım, bakım, işletme gibi olağan yönetim kararlarında basit çoğunluk veya salt çoğunluk yeterli olabilir.

• Yapının yıkılıp yeniden yapılması, dış cephe–taşıyıcı sistem gibi esaslı müdahaleler için nitelikli çoğunluk gerekir (uygulamada yaygın kabul: 4/5).

• Eğer yapı riskli ilan edilmişse, 6306 sayılı Kanun devreye girer ve özel nisaplar uygulanır (bkz. aşağıda 2.3).

2.3. 6306 sayılı Kanun (Kentsel dönüşüm) – özel nisap

• Yapı riskli ise; dönüşüm kararları ve uygulama esaslarında 2/3 çoğunluk mekanizması işler.

• Karara katılmayan azınlığın hisseleri, kanundaki prosedüre göre rayiç bedel üzerinden satılabilir; bu, klasik rejime göre daha sert bir çoğunluk üstünlüğü yaratır.

• 6306 kapsamına girmeyen projelerde genel kurallar (paylı/kat mülkiyeti) uygulanır.

Özet: İnşaat yapma iradesi, çoğu senaryoda oybirliği veya nitelikli çoğunluk ister. 6306 rejimi istisnadır; riskli yapı kararı yoksa “2/3” sihirli anahtar değildir.

---

3) “Çoğunlukla karar” ne demek? Hangi adımlarda oybirliği şart?

3.1. Yönetim–tasarruf ayrımı

• Yönetim: Gündelik işletme, bakım, basit onarım, güvenlik–temizlik sözleşmeleri…

• Tasarruf/olağanüstü: Parsel üzerinde yeni yapı inşası, kat karşılığı sözleşme, bağımsız bölüm dağıtım planı, büyük kredi/ipotek, imar haklarının devri…

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tapu ve fizik dünyadaki sonuçları itibarıyla tasarruf/olağanüstü kategorisindedir → oybirliği aramak, uyuşmazlıkta en güvenli yoldur.

3.2. “Temsil yoluyla oybirliği”

Bütün maliklerin tek tek imzaya gelmesi pratikte zordur. Çözüm:

• Noterden geniş yetkili temsil vekâletnamesi; ortak temsilci (yönetici) atanması.

• Vekâletin sınırları: Sözleşme bedeli, teslim süreleri, cezai şartlar, teminatlar, ipotek–haciz yasağı gibi kırmızı çizgiler vekâlette açıkça yazılmalıdır.

• Aksi halde vekil “fazla yetki” kullanmışsa yetkisiz temsil tartışması doğar; azınlık sonradan onamama yoluna gidebilir.

3.3. Kat mülkiyetinde kurul kararları

• Basit/nitelikli çoğunluk şartları KMK’ya göre belirlenir.

• Yıkım ve yeniden yapım gibi esaslı kararlar için nitelikli çoğunluk (uygulamada 4/5) aranır; karar defterine usulünce yazılmalı, tebligat ve toplantı çağrısı şekilleri eksiksiz olmalıdır.

• Hatalı çağrı/nisap → karara iptal davası zemini.

---

4) Azınlığın korunması: “Hayır” deme hakkı ve etkili araçlar

4.1. Sözleşme–tasarım korumaları (en baştan)

• Teminat mimarisi: İlk talepte ödemeli kesin teminat mektubu, avans teminatı, teminat kesintisi (retention).

• İskan şartı–teslim tanımı: “Teslim = iskan + kat mülkiyeti + fiili teslim” üçlüsü; gecikmeye günlük/aylık cezai şart.

• Şeffaf hakediş: Alt yüklenici–tedarikçi ibranameleri sunulmadan ödeme yok; inşaatçı ipoteği riskine karşı koruma.

• Satış vaadi şerhi: Yüklenicinin üçüncü kişilere vaadi/ön satışları şerh altına alınarak şeffaflaştırılmalı; malik menfaatine uyumsuz kayıtlar engellenmeli.

4.2. Tapu–şerh ve üçüncü kişiye karşı koruma

• Azınlığın “ben razı değilim” demesi tek başına üçüncü kişiye karşı her zaman koruma sağlamaz.

• Kişisel hakların şerhi (TMK 1009), ilerideki ihtilaflarda üçüncü kişi iyiniyetini kıran en önemli araçtır.

• Şerh yoksa, yüklenicinin yaptığı devir/taahhüt karşısında azınlık tazminat eksenine sıkışabilir.

4.3. Ön alım (şufa) hakkı – paylı mülkiyette “yeni ortak”a set

• Paylı mülkiyette paylardan biri yükleniciye devredilirse, diğer paydaşların öna­l­ım davası açarak istenmeyen ortağı devre dışı bırakma imkânı vardır (süre–usul dikkat!).

• Kat mülkiyetinde önalım kural olarak uygulanmaz; rejim farklıdır.

4.4. Yargısal korumalar: İptal, tedbir, izale-i şuyu

• Karar iptal davası (kat mülkiyetinde): Çağrı/nisap/konu bakımından hukuka aykırı kurul kararlarına karşı süreli iptal davası açılabilir.

• İhtiyati tedbir: Usule aykırı kararla fiilî işlemlere başlanmışsa, telafisi güç zarar riski gerekçesiyle tedbir istenebilir.

• Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu): Paylı mülkiyette çözüm üretilemezse, azınlığın veya çoğunluğun başvurabileceği son çare; pratikte yıkıcı sonuçlar doğurabilir, dikkatle kullanılmalı.

4.5. 6306 rejiminde azınlığın pozisyonu

• Riskli yapı kararından sonra 2/3 çoğunluk ile ilerlenir; uymayan paylar rayiç bedelle satışa çıkarılabilir.

• Azınlığın korunması, değer tespiti ve satış sürecinin şeffaflığı üzerinden sağlanır (bağımsız, lisanslı değerleme raporları; şeffaf ihale usulleri).

---

5) Çoğunluk kararını “hukuken sağlam” yapmak: Adım adım

1. Rejimi belirleyin: Paylı mülkiyet mi, kat mülkiyeti mi, yoksa 6306 mı?

2. Nisabı okuyun: Olağan–olağanüstü ayrımı; kat mülkiyetinde 4/5 gerekiyorsa toplayın.

3. Toplantı ve çağrı usulü: Gündem, çağrı şekli, tutanak; vekaletnameler hazır.

4. Kararı yazın: Yüklenici seçimi, bedel paylaşımı, teknik şartname, teminatlar, teslim tanımı, gecikme cezaları, şerh ve tapu işlemleri.

5. Sözleşmeyi imzalayın: Tüm maliklerin imzası veya yeterli ve açık yetkili vekâlet.

6. Tapu–şerh ve kayıt: Kişisel hakların şerhi, yüklenici lehine/ipoteğine karşı koruma, satış vaadi şerhi kontrolü.

7. Uygulama disiplini: Hakediş kapıları, ibranameler, İSG ve kalite planı.

---

6) Örnek senaryolar (uygulama içgörüsü)

Senaryo A – Paylı mülkiyet, 60% çoğunluk istiyor; azınlık “hayır”

• Teşhis: Kat karşılığı sözleşme, olağanüstü/tasarruf işlemidir → oybirliği güvenli nisap.

• Çözüm sepeti:

  • Azınlığa ek güvenceler (daha yüksek teminat, bağımsız bölüm seçimi, teslim önceliği) teklif edilerek ikna.

  • Geniş yetkili vekil ile imza pratikleştirilsin.

  • Tüm çabalara rağmen olmazsa; proje zamana–maliyete duyarlıysa izale-i şuyu son çare olarak masaya gelebilir (riskli ve maliyetli).

Senaryo B – Kat mülkiyeti, 4/5 bulundu; bir malik iptal davası açtı

• Kontrol: Toplantı çağrısı, gündem ve nisap hatasız mı?

• Savunma: Kararın zorunluluk–ekonomiklik–teknik güvenlik gerekçesi güçlü kurulur; yüklenici seçimi ve sözleşme güvenlikleri (teminat, iskan garantisi) dosyaya konur.

• Tedbir riski: İptal davasında tedbir ihtimaline karşı proje finansmanı ve takvim planı alternatifli kurgulanır.

Senaryo C – 6306’da 2/3 çoğunluk sağlandı; azınlık bedel itirazında

• Odak: Rayiç değer tespiti ve satış prosedürünün şeffaflığı.

• Yol: Azınlık, değer tespitinin gerçekçi olmadığı iddiasıyla itiraz/tam yargı hatlarını kullanır; çoğunluk ise lisanslı değerleme ve açık süreçlerle kararını korur.

---

7) Sözleşme maddesi iskeletleri (kısa ve sahaya uygun)

(A) Temsil ve imza yetkisi

“Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin akdi ve icrası için … (Ad/Soyad) ortak temsilci olarak atanmıştır. Temsil yetkisi; sözleşme bedeli, süre, cezai şart, teminat mektupları, iskan garantisi, ipotek tesis yasağı ve kişisel hakların şerhi konularını kapsar. Temsilci bu sınırlar dışında işlem yapamaz.”

(B) Teminat ve hakediş güvenlikleri

“Yüklenici, proje süresince … TL ‘ilk talepte’ kesin teminat mektubu ve avans için avans teminatı verecektir. Hakedişler, ilgili dönem alt yüklenici/tedarikçi ibranameleri ve SGK–vergi ‘borcu yoktur’ yazıları ibraz edilmedikçe ödenmez.”

(C) Teslim tanımı ve gecikme

“Teslim; iskan alınmış, kat mülkiyetine geçilmiş ve bağımsız bölümler fiilen teslim edilmiş hali ifade eder. Gecikmede günlük … TL/aylık …% cezai şart uygulanır; cezalar tazminata mahsuben değildir.”

(D) Şerh ve üçüncü kişiye karşı koruma

“Kişisel haklar TMK çerçevesinde tapuya şerh edilir. Yüklenicinin üçüncü kişilere satış vaadi/temliki arsa sahiplerinin yazılı onayına bağlıdır.”

---

8) En sık görülen 10 hata (ve kaçınma yolları)

1. Yanlış rejim uygulamak: Kat mülkiyetinde 4/5 gerekirken paylı mülkiyet kurallarını uygulamak → Rejimi baştan netleştirin.

2. Eksik/yanlış nisap: Kararı geçersiz veya iptale açık hale getirir → Nisap hesabını yazılı teyit edin.

3. Usulsüz toplantı çağrısı: Kararı sakatlar → Çağrı–gündem–tutanak üçlüsünü prosedüre uygun yapın.

4. Vekalet sınırı belirsizliği: Yetkisiz temsil iddiası → Kırmızı çizgileri vekalette yazın.

5. Teminat yokluğu: Çoğunluğun iradesi olsa da proje riske açık kalır → Teminat seti şart.

6. Şerh eksikliği: Üçüncü kişiye karşı korumasızsınız → Kişisel hakları şerh edin.

7. İnşaatçı ipoteği riski: İbraname–borcu yoktur disiplini olmadan hakediş → Çifte talep riski.

8. Azınlığı hiç dinlememek: İptal davası ve tedbirle proje kilitlenir → Pazarlık–denge mekanizmaları kurun.

9. 6306 varsaymak: Riskli yapı kararı olmadan 2/3 uygulanamaz → Resmî süreç şart.

10. Belgesiz süreç: Hakim belge görmek ister → Kronoloji, rapor, foto/video, yazışmaları tek dosyada tutun.

---

9) Sonuç: Çoğunluk “güç”tür ama “hak” değildir; denge sözleşmede kurulur

Kat karşılığı projelerde çoğunluk iradesi, doğru rejim ve usulle oluştuğunda proje motoru olur. Ancak bu, azınlığın haklarını yok sayma yetkisi vermez. Paylı mülkiyette oybirliği güvenli limandır; kat mülkiyetinde nitelikli çoğunluk (çoğu senaryoda 4/5) ve 6306’da 2/3 gibi özel nisaplar vardır. Projeyi kilitlemeden ilerlemenin sırrı; temsil–teminat–şerh–hakediş ekseninde iyi yazılmış bir sözleşme, usulüne uygun kurul kararları ve azınlığa adil denge sağlayan maddelerdir. Böyle kurulan mimari, hem uyuşmazlık ihtimalini azaltır hem de çıkabilecek davalarda güçlü bir savunma zemini sağlar.