Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Süre Unsuru ve Gecikme Cezaları

---

1. Giriş

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türkiye’de hem konut sektörünün gelişimini sağlayan hem de arsa sahiplerinin taşınmazlarını değerlendirmesine imkan tanıyan en önemli sözleşme tipidir. Bu sözleşmelerde en kritik unsurlardan biri “süre”dir. Çünkü inşaatın belirlenen zamanda bitirilmesi, arsa sahibinin bağımsız bölümlerini zamanında teslim alabilmesi ve yüklenicinin de üçüncü kişilerle yaptığı satış taahhütlerini yerine getirmesi için süre unsurunun doğru ve ayrıntılı şekilde belirlenmesi gerekir.

Örneğin:

• İstanbul’da bir arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan sözleşmede 24 ay içinde teslim taahhüt edilmiş bir proje düşünelim. Bu sürenin aşılması halinde arsa sahibi hem kira kaybına uğrayacak hem de bağımsız bölümün değer artışından yararlanamayacaktır.

• Yüklenici için de süre, satış yaptığı üçüncü kişilerle ilişkisini doğrudan etkileyecek, gecikme halinde davalarla karşı karşıya kalabilecektir.

İşte bu nedenle gecikme cezaları ve teslim süreleri hem hukuki güvenlik hem de ekonomik denge bakımından sözleşmenin temel taşlarıdır.

---

2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

2.1. Karma Sözleşme

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi;

• Eser sözleşmesi yönüyle yükleniciye inşaat yapma borcu yükler.

• Satış sözleşmesi yönüyle arsa sahibine arsa payını devretme yükümlülüğü getirir.

2.2. Süre Unsurunun Bu Yapıdaki Önemi

Bu karma yapının dengeli yürüyebilmesi için tarafların edimleri kadar edimlerin zamanlaması da önemlidir.

• Yüklenici, belirlenen tarihte inşaatı teslim etmezse arsa sahibi zarara uğrar.

• Arsa sahibi, ruhsat gibi belgeleri geç verirse yüklenici temerrüde düşmez.

Örnek: Ankara’da yapılan bir sözleşmede “inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren 30 ay” süre belirlenmişse, ruhsat 6 ay gecikirse yükleniciye 30 ay değil, 36 ay süre tanınmış sayılır.

---

3. Sürenin Hukuki Çerçevesi

3.1. Türk Borçlar Kanunu

• TBK m. 473: Yüklenici, eseri kararlaştırılan sürede teslim etmek zorundadır.

• TBK m. 117-126: Borçlu temerrüdü hükümleri, süresi içinde teslim etmeyen yüklenici için uygulanır.

3.2. İmar ve İnşaat Mevzuatı

• İnşaat ruhsatı genellikle 5 yıl süreyle geçerlidir. Bu süre aşılırsa ruhsat hükümsüz hale gelir.

• İskan belgesi alınmadan eserin tamamlandığı söylenemez.

3.3. Kat Mülkiyeti Hukuku

• Bağımsız bölümlerin teslimi, kat irtifakının kurulmasıyla ilişkilidir.

• Kat mülkiyetine geçiş için iskan şarttır.

---

4. Süre Türleri

4.1. Başlangıç Süresi

• İnşaatın fiilen ne zaman başlayacağı sözleşmede yazılmalıdır.

• Uygulamada genellikle ruhsatın alınmasıyla süre başlatılır.

Örnek: İzmir’de bir projede, “belediye ruhsatının alındığı tarihten itibaren 2 ay içinde temel kazısına başlanır” hükmüyle netlik sağlanmıştır.

4.2. Ara Süreler

• Temel atma, kaba inşaatın bitirilmesi, çatı, iç tesisat gibi aşamalara göre süreler belirlenebilir.

• Bu sayede arsa sahibi süreci adım adım denetleyebilir.

Örnek: Antalya’daki bir sözleşmede;

• Temel 6 ayda,

• Kaba inşaat 12 ayda,

• Çatı 16 ayda,

• Teslim 24 ayda tamamlanacaktır.

4.3. Teslim Süresi

• Genellikle “anahtar teslim” kavramı kullanılır.

• Ancak anahtar teslim, fiili teslim ile tapuda devrin birleşmesiyle tamamlanır.

---

5. Yüklenicinin Temerrüdü

5.1. Şartları

• Teslim tarihi kesin belirlenmiş olmalı.

• Yüklenici sürede teslim etmemiş olmalı.

• Arsa sahibi ihtar göndermeli (kesin vadeli sözleşme değilse).

5.2. Türleri

• Kusurlu temerrüt: Yüklenici yeterli işçi çalıştırmadığı için gecikmiştir.

• Kusursuz temerrüt: Deprem, sel gibi sebeplerden dolayı gecikmiştir.

---

6. Gecikme Cezaları

6.1. Hukuki Dayanak

• TBK m. 179 vd. cezai şart hükümleri.

• Taraflar cezayı serbestçe belirleyebilir.

6.2. Türleri

• Günlük/aylık ceza: Her geçen gün için 1.000 TL gibi.

• Toplu ceza: Örneğin teslimin 3 ay gecikmesi halinde 300.000 TL.

• Kira kaybı cezası: Arsa sahibinin bağımsız bölümü kiralayamaması halinde kira bedeli.

6.3. İşleyiş

• Zarar ispatına gerek olmadan talep edilebilir.

• Aşırı cezalarda hâkim indirime gidebilir.

Örnek: İstanbul’da bir projede teslim 1 yıl gecikti. Sözleşmede günlük 500 TL gecikme cezası vardı. Bu durumda arsa sahibi 365×500=182.500 TL talep edebilir.

---

7. Arsa Sahibinin Hakları

7.1. Aynen İfa

• İnşaatın tamamlanmasını isteme.

• Gerekirse mahkeme aracılığıyla icra yoluna başvurulabilir.

7.2. Fesih

• Gecikme makul sürenin ötesine geçtiğinde fesih hakkı doğar.

7.3. Tazminat

• Kira kaybı: Bağımsız bölümü 2 yıl kiraya veremeyen arsa sahibi kira bedelini talep edebilir.

• Ek masraf: İnşaat süresince kira ödeyen arsa sahibi bu masrafı yükleniciden isteyebilir.

---

8. Yüklenicinin Savunmaları

8.1. Mücbir Sebep

• Deprem, sel, pandemi, savaş gibi öngörülemez haller.

• Ekonomik kriz tartışmalı bir mücbir sebeptir.

8.2. Arsa Sahibinin Kusuru

• Arsa sahibinin belediye ruhsat belgelerini geç vermesi.

• İnşaat sahasına müdahale etmesi.

---

9. Uygulamadaki Sorunlar

• Sözleşmelerde teslim süresi belirsiz bırakılıyor.

• Gecikme cezaları orantısız yüksek belirleniyor.

• Hakediş planları yazılmadığı için ilerleme denetlenemiyor.

• Arsa sahibi zamanında ihtar göndermiyor.

---

10. Çözüm ve Öneriler

• Teslim tarihi açıkça belirtilmeli.

• Ara süreler yazılmalı.

• Gecikme cezaları adil olmalı.

• Taraflar arasında teminat mekanizmaları kullanılmalı (ipotek, banka teminatı).

• Arabuluculuk ve tahkim gibi alternatif çözüm yolları sözleşmeye eklenmeli.

---

11. Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde süre unsuru, tarafların ekonomik çıkarlarını koruyan en kritik düzenlemedir. Gecikme cezaları ise, yükleniciyi caydıran ve arsa sahibini koruyan araçtır. Sürelerin açık ve kesin yazıldığı, gecikme cezalarının makul belirlendiği sözleşmeler, uyuşmazlıkların önüne geçecektir.