Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Teminat Gösterme Borcu: Hukuki Dayanaklar, Uygulama ve Arsa Sahibinin Korunması

---

1. Giriş

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibinin taşınmazı üzerinde bağımsız bölümler elde etmesi karşılığında yüklenicinin (müteahhidin) inşaat yapmayı üstlendiği, karma nitelikli sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerin en önemli özelliklerinden biri, arsa sahibinin yüksek risk altında olmasıdır.

Arsa sahibi, çoğu kez taşınmazını müteahhide devreder ya da devretmeyi taahhüt eder. Ancak yüklenicinin inşaatı tamamlamaması, geciktirmesi, ayıplı yapması veya mali sıkıntıya düşmesi ihtimalleri nedeniyle arsa sahibinin hakkı korunmasız kalabilir. İşte bu noktada müteahhidin teminat gösterme borcu gündeme gelir.

---

2. Teminat Kavramı

2.1. Hukuki Anlamda Teminat

Teminat, borçlunun edimini ifa edeceğini güvence altına alan hukuki araçlardır.

2.2. Teminat Türleri

• Şahsi teminatlar: Kefalet, garanti sözleşmeleri.

• Ayni teminatlar: İpotek, rehin, teminat mektubu karşılığı taşınmaz şerhi.

• Nakdi teminatlar: Banka teminat mektubu, depo edilen nakit.

---

3. Müteahhidin Teminat Gösterme Borcunun Hukuki Dayanakları

3.1. Borçlar Hukuku İlkeleri

• TBK m. 470 vd.: Eser sözleşmesinde yüklenici eseri ayıpsız teslim etmekle yükümlüdür.

• TBK m. 113-128: Borcun teminat altına alınması, güvence yolları.

3.2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Özellik

• Arsa sahibi, müteahhide güvenerek taşınmazını devreder.

• Teminat, müteahhidin edimini zamanında ve ayıpsız yerine getirmesini garanti altına alır.

3.3. Yargısal ve Doktrinsel Yaklaşımlar

Her ne kadar kanunda açıkça “müteahhidin teminat borcu vardır” denmese de, dürüstlük kuralı (TBK m. 2) ve sözleşmenin niteliği gereği müteahhidin teminat göstermesi bir yükümlülük haline gelir.

---

4. Teminatın Amacı

• Arsa sahibinin haklarını güvence altına almak,

• İnşaatın yarım kalmasını önlemek,

• Gecikme halinde tazminat alacağını teminat altına almak,

• Müteahhidin iflası veya haczi durumunda arsa sahibini korumak.

---

5. Uygulamada Teminat Türleri

5.1. Banka Teminat Mektubu

• En çok kullanılan teminat şeklidir.

• Arsa sahibi, müteahhit edimini yerine getirmezse doğrudan bankadan talepte bulunabilir.

5.2. İpotek

• Müteahhidin taşınmazı üzerinde ipotek kurulabilir.

• İnşaat tamamlanmazsa arsa sahibi ipoteği paraya çevirerek alacağını tahsil edebilir.

5.3. Kademeli Arsa Payı Devri

• Müteahhide arsa payı inşaat ilerledikçe devredilir.

• Bu yöntem, teminat işlevi görür.

5.4. Kefalet

• Üçüncü kişi, müteahhidin borcunu garanti eder.

5.5. Teminat Şerhi

• Tapuya “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi” konulması, müteahhidin üçüncü kişilere karşı da yükümlülüklerini güvence altına alır.

---

6. Teminat Gösterilmemesi Halinde Arsa Sahibinin Hakları

• İfa talep etme,

• Temerrüt nedeniyle gecikme tazminatı isteme,

• Sözleşmeyi feshetme,

• Eksik veya ayıplı işler için tazminat isteme.

---

7. Müteahhidin İflası ve Haciz Durumları

7.1. İflas Durumu

• Müteahhidin iflası halinde, arsa sahibinin hakkı iflas masasında korunmazsa büyük kayıplar doğar.

• Teminat sayesinde arsa sahibi doğrudan alacağını tahsil edebilir.

7.2. Haciz Durumu

• Müteahhidin malları üzerine alacaklılar haciz koyarsa, arsa sahibi de teminatı kullanarak hakkını güvenceye alabilir.

---

8. Arsa Sahibinin Korunmasına Yönelik Öneriler

• Sözleşmeye teminat şartı konulmalı,

• Kademeli devir sistemi uygulanmalı,

• Banka teminat mektubu alınmalı,

• İpotek tesis edilmeli,

• Sözleşmede cezai şart düzenlenmeli.

---

9. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

1. Teminat alınmaması nedeniyle arsa sahibinin mağduriyeti.

2. Müteahhidin iflasında arsa sahibinin alacaklılar arasında sıraya girmesi.

3. Tapuya şerh verilmemesi nedeniyle üçüncü kişilere karşı korunamama.

4. Banka teminat mektuplarının süresinin takip edilmemesi.

---

10. Çözüm Yolları

• Arsa sahipleri, müteahhitten mutlaka teminat istemelidir.

• Teminatın süresi, kapsamı ve miktarı açıkça sözleşmede yazılmalıdır.

• Yüklenicinin mali gücü araştırılmalı, risk analizi yapılmalıdır.

• Profesyonel hukuki danışmanlık alınmalıdır.

---

11. Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi açısından büyük riskler barındırır. Bu nedenle müteahhidin teminat gösterme borcu, sözleşmenin güvenliği için hayati önem taşır.

• Teminat, arsa sahibini müteahhidin edimsizliği, gecikmesi veya iflasına karşı korur.

• Banka teminat mektubu, ipotek, kademeli devir ve kefalet en etkili teminat yöntemleridir.

• Teminat olmadan yapılan sözleşmeler, arsa sahibini ağır zararlara uğratabilir.

Sonuç olarak, arsa sahiplerinin sözleşme yaparken müteahhitten mutlaka teminat alması ve bu teminatın hukuken geçerli, açık ve süresi belirlenmiş olması büyük önem arz etmektedir.