Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi: Şartları, Prosedür ve Hukuki Sonuçların Ayrıntılı İncelemesi

---

1. Giriş

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türkiye’de gayrimenkul sektörünün lokomotifi niteliğinde olup, hem arsa sahiplerinin taşınmazlarını değerlendirmelerine hem de yüklenicilerin sermaye koymadan projeler geliştirmelerine imkan tanır. Ancak taraflar arasında çoğu zaman uyuşmazlıklar yaşanır. En ağır sonuç doğuran uyuşmazlıklardan biri de sözleşmenin feshidir.

Fesih, yalnızca tarafların sözleşmeyi sona erdirmesi değil, aynı zamanda hak ve borçların yeniden düzenlenmesi, tazminat, cezai şart ve üçüncü kişilerin kazanımlarının etkilenmesi anlamına gelir. Dolayısıyla fesih, çok boyutlu bir hukuki süreçtir.

---

2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

• Karma sözleşme: Eser sözleşmesi (TBK m. 470 vd.) ile satış sözleşmesi (TBK m. 207 vd.) hükümlerini içerir.

• Resmi şekil zorunluluğu: TMK m. 706 ve Tapu Kanunu m. 26 uyarınca taşınmaz devri resmi senetle yapılmalıdır.

• Karşılıklı edimler: Arsa sahibi arsa payını devreder, yüklenici bağımsız bölümleri yapıp teslim eder.

Bu yapı nedeniyle fesih halinde hem taşınmaz mülkiyetine ilişkin hem de eser sözleşmesine özgü sonuçlar doğar.

---

3. Fesih Kavramı ve Türleri

• İleriye etkili fesih: Sözleşme geleceğe yönelik sona erer, geçmiş edimler korunur.

• Geriye etkili fesih (dönme): Sözleşme hiç yapılmamış gibi sonuç doğurur, taraflar aldıklarını iade eder.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde çoğunlukla dönme (geriye etkili fesih) söz konusu olur; çünkü karşılıklı edimler birbiriyle sıkı sıkıya bağlıdır.

---

4. Fesih Nedenleri

4.1. Yükleniciden Kaynaklanan Nedenler

• İnşaatı süresinde bitirmemesi,

• Eksik veya ayıplı iş yapması,

• İmar mevzuatına aykırı inşaat,

• İnşaatı yarım bırakması.

4.2. Arsa Sahibinden Kaynaklanan Nedenler

• Arsa payını devretmemesi,

• Ruhsat ve belgeleri sağlamaması,

• İnşaata haksız müdahalede bulunması.

4.3. Ortak Nedenler

• Mücbir sebep halleri (deprem, sel, pandemi),

• Tarafların karşılıklı anlaşması.

---

5. Fesih Prosedürü

5.1. İhtar ve Bildirim

• Fesih öncesi karşı tarafa noter aracılığıyla ihtar gönderilmeli.

• İhtar, aykırılığı ve fesih tehdidini açıkça içermeli.

5.2. Süre Verme

• TBK m. 123 gereği, karşı tarafa makul süre tanınmalı.

• Bu süre içinde eksiklikler giderilmezse fesih hakkı doğar.

5.3. Fesih Bildirimi

• Yazılı yapılmalı, noter yoluyla tebliğ edilmeli.

• Geriye mi yoksa ileriye mi etkili fesih istendiği belirtilmeli.

5.4. Tapu İşlemleri

• Müteahhide devredilen arsa payları geri alınır.

• Tapu iptal ve tescil davası açılması gerekebilir.

5.5. Yargısal Süreç

• Taraflar anlaşmazsa fesih davası açılır.

• Mahkeme, fesih koşullarının oluşup oluşmadığını inceler.

---

6. Fesih Halinde Tarafların Hak ve Borçları

6.1. Arsa Sahibinin Hakları

• İnşaatın tamamlanmasını talep etme,

• Eksiklik ve gecikmeler için tazminat,

• Cezai şart talebi,

• Ağır ayıplı işlerde sözleşmeyi feshetme.

6.2. Arsa Sahibinin Borçları

• Fesih sonrası arsa payını geri alırken, yüklenicinin yaptığı inşaatın değerini sebebsiz zenginleşme kapsamında ödemek.

• Ruhsat ve belgeleri iade etmek.

6.3. Yüklenicinin Hakları

• Fesih sebebi arsa sahibine aitse tazminat talep etme,

• Yaptığı işin değerini isteme,

• Cezai şart talep etme.

6.4. Yüklenicinin Borçları

• Eksik veya ayıplı işleri düzeltme,

• Devraldığı arsa paylarını iade etme,

• Gecikme nedeniyle tazminat ödeme.

---

7. Hukuki Sonuçların Ayrıntılı İncelenmesi

7.1. Edimlerin İadesi

• Geriye etkili fesihte, taraflar aldıklarını geri verir.

• Arsa payı devri iptal edilir, yüklenici yaptığı inşaat için bedel talep edebilir.

7.2. Tazminat

• Arsa sahibinin tazminatları: Gecikme nedeniyle kira kaybı, değer kaybı, ek masraflar.

• Yüklenicinin tazminatları: Arsa sahibinin temerrüdü nedeniyle uğranılan zarar, yapılan imalat bedeli.

7.3. Cezai Şart

• Sözleşmelerde en sık kullanılan güvencedir.

• Temerrüt veya fesih halinde devreye girer.

7.4. Üçüncü Kişiler Açısından Sonuçlar

• Yüklenici bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmışsa, fesih halinde iptal davası gündeme gelir.

• Tapuya güven ilkesi gereği iyiniyetli alıcıların korunması mümkündür.

---

8. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

1. Fesih bildirimlerinin usulsüz yapılması,

2. Teslim süresinin sözleşmede belirtilmemesi,

3. Gizli ayıpların teslimden yıllar sonra ortaya çıkması,

4. Yüklenicinin üçüncü kişilere satış yapması,

5. Mahkemelerde uzun süren fesih davaları.

---

9. Önleyici Çözüm Önerileri

• Sözleşmede fesih sebepleri ayrıntılı yazılmalı,

• Noter ihtarı ve yazılı bildirim usulüne uyulmalı,

• Taraflar cezai şart ve teminat hükümleri koymalı,

• Teknik denetim ve hakediş raporları düzenlenmeli,

• Arabuluculuk ve tahkim hükümleri eklenmeli.

---

10. Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih, tarafların menfaat dengesini kökten etkileyen bir hukuki işlemdir. Fesih sürecinin usule uygun yürütülmesi, hem arsa sahibi hem de yüklenici açısından ciddi sonuçlar doğurur:

• Edimlerin iadesi,

• Tazminat yükümlülükleri,

• Cezai şartın uygulanması,

• Üçüncü kişilerin haklarının korunması.

Bu nedenle fesih hükümlerinin sözleşmede ayrıntılı düzenlenmesi, tarafların haklarını güvence altına alır ve olası uyuşmazlıkların önüne geçer.