Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Temerrüt Hali: Yüklenici ve Arsa Sahibinin Hak ve Borçları ile Hukuki Sonuçları

---

1. Giriş

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk hukuk uygulamasında hem gayrimenkul piyasasının hem de inşaat sektörünün en temel hukuki araçlarından biridir. Bu sözleşmelerde, arsa sahibi ile yüklenici karşılıklı borç altına girer: arsa sahibi arsa payını devretmeyi, yüklenici ise bağımsız bölümleri inşa edip teslim etmeyi üstlenir.

Bu karşılıklı borç ilişkisi, çoğu zaman taraflardan birinin edimini zamanında yerine getirmemesi nedeniyle temerrüt sorununu gündeme getirir. Temerrüt, tarafların hak ve borçlarını doğrudan etkiler ve ciddi hukuki sonuçlar doğurur.

---

2. Sözleşmenin Hukuki Niteliği ve Temerrüt Bağlantısı

• Karma sözleşme özelliği: Hem eser sözleşmesi (TBK m. 470 vd.) hem satış sözleşmesi (TBK m. 207 vd.) hükümlerini içerir.

• Karşılıklılık: Yüklenici inşaatı yapıp teslim etmezse, arsa sahibi arsa payını devretmeme hakkına sahiptir; arsa sahibi arsa payını devretmezse, yüklenici inşaatı durdurabilir.

• Şekil şartı: Taşınmaz devri resmi senetle yapılmalıdır (TMK m. 706, Tapu Kanunu m. 26).

---

3. Temerrüt Kavramı

Temerrüt, borcun ifasının zamanında gerçekleşmemesi ya da edimin gereği gibi yerine getirilmemesidir.

• Yüklenici temerrüdü: İnşaatı zamanında teslim etmemek, eksik veya ayıplı yapmak.

• Arsa sahibi temerrüdü: Arsa payını devretmemek, ruhsat işlemlerini sağlamamak, inşaatı engellemek.

---

4. Yüklenicinin Temerrüdü

4.1. Borcun İfa Edilmemesi

• İnşaatın süresinde tamamlanmaması,

• Eksik/ayıplı imalat yapılması,

• Ruhsata aykırı inşaat.

4.2. Arsa Sahibinin Hakları

• İfa talebi: İnşaatın tamamlanması istenebilir.

• Tazminat: Gecikme nedeniyle kira kaybı, değer kaybı.

• Cezai şart: Sözleşmede öngörülmüşse doğrudan istenebilir.

• Bedelden indirim: Teslim edilen bağımsız bölümler ayıplıysa değer düşüklüğü oranında.

• Sözleşmeden dönme: Ağır temerrüt halinde sözleşme feshedilebilir.

4.3. Hukuki Sonuçlar

• Yüklenicinin ekonomik kayıpları,

• Arsa sahibinin bağımsız bölümlere geç kavuşması,

• Tazminat davalarının doğması.

---

5. Arsa Sahibinin Temerrüdü

5.1. Borcun İfa Edilmemesi

• Arsa paylarını devretmemesi,

• İnşaata başlanmasına engel olması,

• İmar belgelerini sağlamaması.

5.2. Yüklenicinin Hakları

• Arsa payı devrinin ifasını talep,

• İfa gecikmesi nedeniyle tazminat,

• Sözleşmeden dönme,

• İfa için dava açma (arsa devri davası).

5.3. Hukuki Sonuçlar

• İnşaat süreci gecikir,

• Müteahhit finansman kaybına uğrar,

• Arsa sahibinin güven sarsıcı davranışı sorumluluk doğurur.

---

6. Temerrütte Tarafların Hak ve Borçlarının Detaylı İncelenmesi

6.1. Yüklenicinin Borçları

• İnşaatı sözleşmeye uygun yapmak,

• Süresinde teslim etmek,

• Eksik veya ayıplı yapmamak,

• Ruhsat ve teknik şartnamelere uymak.

6.2. Yüklenicinin Hakları

• Arsa payının devrini talep,

• Gecikmeden doğan zararlarını istemek,

• Arsa sahibinin temerrüdü halinde işin durdurulmasını talep etmek.

6.3. Arsa Sahibinin Borçları

• Arsa payını devretmek,

• Ruhsat belgelerini sağlamak,

• İnşaata engel olmamak.

6.4. Arsa Sahibinin Hakları

• İnşaatın zamanında tamamlanmasını talep,

• Ayıplı ifa halinde tazminat ve bedel indirimi,

• Gecikme nedeniyle kira kaybını talep,

• Sözleşmeyi feshetmek.

---

7. Temerrüt Halinde Hukuki Sonuçlar

7.1. Tazminat

• Maddi tazminat: Kira kaybı, ek masraflar, değer kaybı.

• Manevi tazminat: Nadir olarak gündeme gelir; sözleşme ilişkisi ağırlıklı maddi zarara odaklıdır.

7.2. Fesih

• Ağır temerrüt halinde sözleşmeden dönülebilir.

• Fesih halinde taraflar aldıklarını iade eder, arsa sahibine kalan bağımsız bölümler teslim edilir.

7.3. İfa ve Gecikme Tazminatı

• Arsa sahibi gecikmeli ifayı kabul edip tazminat isteyebilir.

• Yüklenici arsa sahibinin devri geciktirmesi halinde zararı talep edebilir.

7.4. Cezai Şart

• Sözleşmelerde en sık yer verilen güvence mekanizmasıdır.

• Taraflar temerrüt halinde önceden belirlenmiş miktarı öder.

---

8. Temerrüt Halinde Özel Durumlar

• Kısmi temerrüt: Yüklenici bağımsız bölümlerin bir kısmını zamanında teslim etmezse, sadece o bölümler için haklar kullanılabilir.

• Gizli ayıp temerrüt ilişkisi: İnşaat teslim edilmiş olsa bile, gizli ayıp ortaya çıktığında yüklenici sorumlu olmaya devam eder.

• Mücbir sebep: Deprem, sel gibi sebepler yükleniciyi temerrüt sorumluluğundan kurtarabilir.

---

9. Uygulamada Karşılaşılan Temerrüt Sorunları

1. Teslim süresinin sözleşmede belirtilmemesi.

2. Cezai şartın belirsiz yazılması.

3. Arsa sahibinin ruhsat işlemlerini geciktirmesi.

4. Yüklenicinin finansman yetersizliği nedeniyle inşaatı durdurması.

5. Gizli ayıpların yıllar sonra ortaya çıkması.

---

10. Çözüm ve Önlemler

• Sözleşme ayrıntılı hazırlanmalı; teslim süresi, cezai şart ve temerrüt hükümleri açıkça yazılmalı.

• Taraflar teminat mekanizmaları (ipotek, banka teminat mektubu) kullanmalı.

• İnşaat sürecinde bağımsız denetim ve teknik raporlarla ilerleme kontrol edilmeli.

• Arabuluculuk ve tahkim şartları konulmalı.

---

11. Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde temerrüt, taraflardan birinin edimini zamanında ve gereği gibi yerine getirmemesi durumunda ortaya çıkar.

• Yüklenici temerrüdünde: Arsa sahibi ifa, bedelden indirim, tazminat, cezai şart ve fesih haklarını kullanabilir.

• Arsa sahibi temerrüdünde: Yüklenici arsa payının devrini talep edebilir, gecikme nedeniyle tazminat isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir.

Tarafların hak ve borçlarının sözleşmede açıkça düzenlenmesi, hem hukuki güvenliği hem de sektörün sürdürülebilirliğini sağlar.