Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekil Şartı: Türk Hukukunda Geçerlilik, Resmiyet ve Uygulama Esasları
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekil Şartı: Türk Hukukunda Geçerlilik, Resmiyet ve Uygulama Esasları
1. Giriş
Gayrimenkul hukukunun en önemli ve en sık kullanılan sözleşme türlerinden biri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Uygulamada “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak da adlandırılan bu sözleşme, hem arsa sahibine modern bir yapı kazandırmakta hem de müteahhit için ekonomik değer üretmektedir. Ancak sözleşmenin geçerliliği ve taraflara bağlayıcılık kazanabilmesi, Türk hukuk sisteminde sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır.
Bu çalışmada, söz konusu sözleşmenin hukuki niteliği kısaca ele alındıktan sonra, özellikle şekil şartı üzerinde ayrıntılı durulacak; tapu işlemleri, resmi senet zorunluluğu, noter sözleşmesi ile tapu işlemleri arasındaki farklar, uygulamada karşılaşılan sorunlar ve çözüm önerileri incelenecektir.
2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Çerçevesi
2.1. Tanım
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin taşınmaz paylarını yükleniciye devretmeyi, yüklenicinin ise arsa üzerinde inşaat yaparak belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt ettiği çift taraflı borç yükleyen karma nitelikli sözleşmedir.
2.2. Hukuki Dayanak
-
Türk Borçlar Kanunu: Eser sözleşmesi (TBK m. 470 vd.) ve satış sözleşmesi (TBK m. 207 vd.) hükümleri.
-
Türk Medeni Kanunu: Taşınmaz mülkiyetinin devri, resmi şekil (TMK m. 706).
-
Tapu Kanunu m. 26: Taşınmaz mülkiyetinin devrinde resmi şekil.
-
Kat Mülkiyeti Kanunu: Bağımsız bölümlerin hukuki statüsü.
3. Şekil Şartının Önemi
Sözleşmenin konusu taşınmaz olduğundan, resmi şekil şartı olmazsa olmazdır. Sıradan yazılı sözleşmeler ya da noter huzurunda imzalanan metinler, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde mülkiyet devri bakımından geçerli değildir.
Türk hukukunda, resmi şekle uyulmayan taşınmaz sözleşmeleri kesin hükümsüzdür (butlan). Bu nedenle şekil şartına uyulması, tarafların hak ve yükümlülüklerinin güvence altına alınması açısından kritik öneme sahiptir.
4. Şekil Şartının Dayanakları
4.1. Türk Medeni Kanunu m. 706
Taşınmaz mülkiyetinin devrini konu alan sözleşmelerin resmi şekilde yapılması gerektiğini düzenler.
4.2. Tapu Kanunu m. 26
Taşınmaz devrine ilişkin sözleşmelerin ancak tapu sicil müdürlüğünde resmi senetle yapılabileceğini açıklar.
4.3. Türk Borçlar Kanunu m. 12
Sözleşmelerde şekil şartının kanunda öngörülmesi halinde bu şekle uyulmadıkça sözleşmenin geçerli olmayacağı belirtilmiştir.
5. Resmi Şeklin Unsurları
-
Tapu Sicil Müdürü huzurunda düzenleme: Resmi senet tapuda hazırlanır ve imzalanır.
-
Tarafların irade beyanı: Malik ve yüklenici tapu memuru önünde iradelerini açıkça ortaya koymalıdır.
-
Senette zorunlu unsurların bulunması: Taşınmazın bilgileri, devredilecek arsa payı, inşa edilecek yapı ve bağımsız bölümlerin tanımı, tarafların yükümlülükleri.
-
Tescil: Resmi senet imzalandıktan sonra tapuya tescil işlemi yapılır.
6. Noterde Yapılan Sözleşmelerin Durumu
Noter huzurunda düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tapuda resmi senet yerine geçmez. Noter sözleşmesi, yalnızca taraflar arasında bağlayıcı olabilir; ancak mülkiyet devrini sağlamaz. Bu nedenle üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.
7. Sözleşmenin Geçerli Olabilmesi İçin Gerekli Unsurlar
-
Arsa sahibinin taşınmaz bilgileri (ada, parsel, bağımsız bölüm).
-
Yüklenicinin yapmayı üstlendiği inşaat (projeye uygun olarak tanımlanmalı).
-
Bağımsız bölümlerin paylaşım listesi (hangi daire veya işyeri kime ait olacak).
-
Teslim süresi.
-
Ceza koşulları ve teminatlar.
-
Vergi, harç ve giderlerin paylaşımı.
8. Uygulamada Şekil Şartına İlişkin Sorunlar
-
Noter sözleşmelerine güvenilmesi: Tapu işlemi yapılmadığında taraflar hak kaybına uğrar.
-
Arsa payı devrinin geciktirilmesi: Müteahhit açısından finansman sıkıntısı doğar.
-
Bağımsız bölümlerin net belirlenmemesi: Taraflar arasında uyuşmazlığa yol açar.
-
Şekil şartına uyulmayan sözleşmelerde butlan: Tarafların büyük ekonomik kayıpları olur.
9. Çözüm Önerileri
-
Sözleşme mutlaka tapu müdürlüğünde resmi senetle düzenlenmeli.
-
Noter sözleşmeleri yalnızca ön protokol olarak kullanılmalı, asıl bağlayıcı işlem tapuda yapılmalı.
-
Bağımsız bölümler açıkça kroki ve proje ekinde gösterilmeli.
-
Taraflar teminat mekanizmaları (banka teminat mektubu, ipotek) ile güvence altına alınmalı.
10. Sonuç
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, ülkemizde en çok tercih edilen inşaat finansman modellerindendir. Ancak bu sözleşmelerin geçerliliği için en kritik nokta resmi şekil şartına uyulmasıdır.
Tapuda düzenlenmeyen, yalnızca yazılı veya noter huzurunda imzalanan sözleşmeler geçersizdir. Bu nedenle hem arsa sahipleri hem de müteahhitler için en güvenli yol, tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlemek ve tapu kütüğüne gerekli tescilleri yapmaktır.
About Post Author
