İntifa Hakkının Kurulması: Tapu, Sözleşme ve Uygulama Açısından Ayrıntılı Rehber

---

1. Giriş

İntifa hakkı, Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen ve malvarlığı yönetiminde en güçlü sınırlı ayni haklardan biridir. Bu hak, intifa sahibi kişiye, malın sahibi olmadan maldan kullanma ve yararlanma yetkisi verir. Özellikle taşınmazlarda, şirket paylarında, fikri mülkiyet haklarında ve bazı taşınırlarda intifa hakkı yaygın olarak karşımıza çıkar.

Uygulamada en önemli sorun, intifa hakkının nasıl kurulacağı, tescil işlemleri, sözleşmenin içeriği ve tarafların yükümlülükleridir. Bu makale, teoriyi sadeleştirip esas olarak uygulamaya odaklanacaktır.

---

2. İntifa Hakkının Temel Özellikleri

• Kullanma ve yararlanma yetkisi verir. Malik sadece çıplak mülkiyeti elinde tutar.

• Ayni haktır. Üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.

• Şahsa bağlıdır. Kural olarak devredilemez, ama intifa sahibi kullanma hakkını bir başkasına bırakabilir (örneğin kiralama).

• Süre: Gerçek kişilerde genellikle ömür boyu; tüzel kişilerde uygulamada en çok 100 yıl.

• Konu çeşitliliği: Taşınmaz, araç, makine, şirket hissesi, marka, patent, telif gibi farklı malvarlığı unsurları üzerinde kurulabilir.

---

3. Kuruluş Yöntemleri

3.1. Taşınmazlarda İntifa

Adımlar:

1. Taraflar arasında intifa hakkı kurulmasına yönelik irade birliği sağlanır.

2. Tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenir.

3. Taşınmazın tapu kütüğünde irtifak hakları hanesine intifa hakkı tescil edilir.

Gerekli belgeler:

• Kimlik ve temsil belgeleri,

• Tapu senedi,

• Gerekirse kroki veya plan,

• Vekâletname (özel yetkili).

Önemli noktalar:

• Resmi senette hakkın süresi, kapsamı, kullanma şekli, bakım-onarım giderlerinin kim tarafından karşılanacağı mutlaka belirtilmelidir.

• Tescil yapılmadan intifa hakkı doğmaz.

---

3.2. Taşınırlarda İntifa

• Taşınırlarda intifa genellikle zilyetliğin devri ile kurulur.

• Özel sicile kayıtlı araç, gemi, uçak gibi varlıklarda ayrıca sicile şerh gerekir.

• Teslim sırasında envanter listesi hazırlanmalı, bakım ve sigorta sorumlulukları netleştirilmelidir.

---

3.3. Haklar Üzerinde İntifa

• Şirket Payı: Ortaklık payı üzerinde intifa hakkı kurulabilir. Kâr payından yararlanma intifa sahibine geçebilir.

• Marka/Patent: TÜRKPATENT siciline tescil gerekir.

• Alacaklar: Alacak üzerinde intifa kurularak tahsil yetkisi intifa sahibine bırakılabilir.

---

4. Sözleşme ve Resmi Senette Dikkat Edilecek Hususlar

İntifa hakkı kurulurken düzenlenen resmi senet veya sözleşmede mutlaka şu hususlar yer almalıdır:

• Hakkın kapsamı: Malın tamamında mı, belirli bir bölümünde mi?

• Süre: Belirli yıl veya ömür boyu.

• Giderler: Olağan bakım giderleri kimde, ağır onarım kimde?

• Sigorta: Poliçe kimin adına, tazminat nasıl paylaşılacak?

• Devir yasağı ve alt kullanım: İntifa sahibi kullanımı kiraya verebilir mi?

• Vergiler: Emlak vergisi, stopaj, damga vergisi gibi kalemler hangi tarafa ait olacak?

---

5. Tescil ve Sicil İşlemleri

5.1. Tapu Sicili

• İntifa hakkı tapuya tescil edilmezse üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.

• Tescil yapılırken sürenin yazılması önemlidir.

5.2. Özel Siciller

• Marka ve patentte intifa, TÜRKPATENT siciline kaydedilir.

• Araçlarda trafik tescil şerhi gerekir.

• Şirket paylarında pay defteri ve ticaret sicili kayıtları güncellenmelidir.

---

6. Tarafların Hak ve Borçları

İntifa sahibi:

• Malı amacına uygun şekilde kullanır.

• Yararlanma hakkı (ürün, gelir, kira vb.).

• Olağan bakım giderlerini karşılar.

Malik (çıplak malik):

• Tasarruf yetkisi kendisine aittir (satış, ipotek).

• Ağır onarım giderlerini karşılar (sözleşmede aksi kararlaştırılabilir).

• İntifa sahibinin kullanımını engelleyemez.

---

7. Vergisel ve Muhasebesel Boyut

• Emlak Vergisi: Uygulamada intifa sahibi öder.

• Kira/gelir vergisi: İntifa sahibi tarafından beyan edilir.

• Harç ve damga vergisi: Kuruluş sırasında ödenir, genellikle taraflarca paylaşılır.

• Amortisman: Büyük onarımlar malik tarafından dikkate alınır.

---

8. İntifa Hakkının Sona Ermesi

• Sürenin bitmesi,

• Gerçek kişilerde intifa sahibinin ölümü,

• Tüzel kişilerde sürenin dolması veya tüzel kişiliğin sona ermesi,

• Malik ve intifa hakkının aynı kişide birleşmesi,

• Feragat,

• Konunun tamamen yok olması (örneğin taşınmazın kamulaştırılması veya yıkılması).

---

9. Uygulamada Sık Karşılaşılan Sorunlar

1. Sözleşmede sürenin yazılmaması.

2. Gider paylaşımının açık belirtilmemesi.

3. Sigorta poliçesinde malik veya intifa sahibinin unutulması.

4. Tapu tescilinde alanın/kapsamın net yazılmaması.

5. Vergi ve harçların hangi tarafa ait olduğunun belirsizliği.

---

10. Çözüm Önerileri

• Sözleşme ve resmi senetler her zaman ayrıntılı hazırlanmalıdır.

• Tescil sırasında hak kapsamı kroki ile belirlenmelidir.

• Gider ve sigorta paylaşımı netleştirilmelidir.

• Taraflar düzenli raporlama ve denetim mekanizmaları kurmalıdır.

• Uyuşmazlıkların çözümünde tahkim veya arabuluculuk alternatifleri değerlendirilebilir.

---

11. Sonuç

İntifa hakkı, tarafların ihtiyaçlarına göre çok farklı alanlarda uygulanabilen, esnek fakat güçlü bir sınırlı ayni haktır. Kuruluşunda en kritik nokta, resmi senet ve tescil süreçlerinin doğru işletilmesidir. Sözleşmede kapsam, süre, giderler, sigorta ve vergiler gibi pratik noktalar netleştirildiği takdirde, taraflar arasında ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmiş olur.