Türk Hukukunda Zorunlu Geçit Hakkı: Kullanım Amacı, Kuruluş Şartları ve Uygulamadaki Sonuçları

1. Giriş

Mülkiyet hakkı, sahibine en geniş yetkiler tanıyan aynî haktır. Ancak taşınmazların kullanımında, komşuluk ilişkilerinden kaynaklanan sınırlamalar ortaya çıkabilir. Zorunlu geçit hakkı, bu sınırlamalardan biridir ve taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkını fiilen kullanabilmelerini sağlar.

Özellikle yolu bulunmayan ya da mevcut yolu amaca uygun olmayan taşınmazlar, ekonomik değerini yitirebilir. Zorunlu geçit hakkı, bu tür taşınmazlara ulaşım kolaylığı sağlamak ve ekonomik fonksiyon kazandırmak amacıyla düzenlenmiştir.

---

2. Zorunlu Geçit Hakkının Kullanım Amacı

2.1. Taşınmazın Fiilen Kullanılabilmesi

Yolu bulunmayan veya mevcut yol ile taşınmazına ulaşamayan malik, taşınmazını tarım, yapılaşma veya diğer ekonomik faaliyetler için kullanamaz. Geçit hakkı, bu kullanım engelini kaldırır.

2.2. Taşınmazın Ekonomik Değerinin Korunması

Ulaşılamayan taşınmaz ekonomik değerini kaybeder. Zorunlu geçit hakkı ile bu taşınmazlar kullanılabilir hale gelir ve piyasa değerleri korunur.

2.3. Komşuluk Hukukunda Denge

Amaç, bir malikin taşınmazını kullanabilmesini sağlarken, diğer komşunun mülkiyet hakkını gereksiz şekilde sınırlamamaktır. Bu nedenle geçit hakkı, “fedakârlığın denkleştirilmesi” ilkesine dayanır.

2.4. Sosyal ve Kamu Yararı

Kırsal bölgelerde tarımsal üretim, şehirlerde yapılaşma düzeni ve imar faaliyetleri, zorunlu geçit hakkı sayesinde sorunsuz ilerler. Böylece bireysel hak ile toplumsal yarar arasında uyum sağlanır.

3. Zorunlu Geçit Hakkının Kuruluş Şartları

3.1. Yol İhtiyacının Varlığı

• Taşınmazın hiç yolu yoksa,

• Mevcut yol elverişsiz ise (örneğin traktör, kamyon giremiyor, dik yamaç veya bataklık sebebiyle ulaşım sağlanamıyor).

Yalnızca kolaylık sağlamak için değil, zorunlu ihtiyaç halinde bu hak talep edilebilir.

3.2. En Uygun Güzergâhın Belirlenmesi

• Komşuya en az zarar verecek yol seçilir.

• Zarar mümkün olduğunca eşit dağıtılır.

• Mevcut sınırlar dikkate alınarak en kısa ve en az külfetli yol belirlenir.

3.3. Bedel Ödenmesi

• Geçit hakkı karşılıksız olamaz.

• Mahkeme veya taraflarca belirlenecek uygun bedel taşınmaz malikine ödenir.

• Bu bedel çoğu zaman taşınmazın değer kaybı dikkate alınarak hesaplanır.

3.4. Tarafların Anlaşması veya Mahkeme Kararı

• Taraflar kendi aralarında anlaşarak resmi senetle hak kurabilirler.

• Anlaşma olmazsa Asliye Hukuk Mahkemesi kararıyla hak tesis edilir.

3.5. Tescil

Kurulan geçit hakkı tapu siciline şerh verilerek herkese karşı ileri sürülebilir hale getirilir.

5. Zorunlu Geçit Hakkının Kuruluş Usulü

1. Talep: Yol ihtiyacı olan malik, komşusuna başvurur.

2. Anlaşma: Taraflar anlaşırsa noter ve tapu işlemleriyle hak kurulabilir.

3. Dava: Anlaşma sağlanamazsa Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır.

4. Keşif ve bilirkişi incelemesi: Uygun güzergâh tespit edilir.

5. Mahkeme kararı: Geçit hakkı bedeli belirlenir ve hak tesis edilir.

6. Tescil: Tapu siciline şerh verilir.

---

6. Zorunlu Geçit Hakkının Hukuki Niteliği

• İrtifak hakkı: Bir taşınmaz lehine, diğer taşınmaz üzerinde kurulur.

• Sürekli hak: Zilyetliğe bağlı olmayıp kalıcıdır.

• Devir ve intikal: Taşınmazın yeni malikleri de bu haktan yararlanır.

• Kamu düzenine uygunluk: Mahkeme kararıyla kurulabildiği için kamu düzenine uygun bir sınırlamadır.

---

7. Zorunlu Geçit Hakkının Sona Ermesi

• Yol ihtiyacının ortadan kalkması (ör. yeni yol açılması),

• Tarafların anlaşarak kaldırması,

• Taşınmazların birleşmesi sonucu geçit ihtiyacının kalmaması.

4. Zorunlu Geçit Hakkının Hukuki Sonuçları

• Lehtar taşınmaz açısından: Ulaşım imkânı sağlanır, taşınmaz ekonomik değerini kazanır.

• Yükümlü taşınmaz açısından: Malikin taşınmazı üzerinde sınırlı bir hak doğar; ancak bedel karşılığı mağduriyeti azaltılır.

• Hukuki güvenlik: Tapu kaydına işlenmesi sayesinde, ileride taşınmazın malik değiştirmesi halinde de geçerliliğini korur.

• Sosyal fayda: Taşınmazların üretim, kullanım ve yerleşim amaçlı değerlendirilmesi mümkün hale gelir.

---

5. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

• Bedelin miktarının belirlenmesinde taraflar arasında uyuşmazlık,

• Güzergâh seçimi konusunda komşuların itirazları,

• Birden fazla taşınmazdan geçit hakkı talep edilmesi,

• Kamu malları üzerinden geçit talebinde bulunulması (hukuken mümkün değildir).

---

6. Çözüm Önerileri

• Bilirkişi raporları ile güzergâh belirlenirken objektif kriterlere dikkat edilmesi,

• Bedel tespitinde adaletli hesaplama yöntemleri kullanılması,

• Taraflar arasında uzlaşma yollarının teşvik edilmesi,

• Tapu sicilinde hakların şeffaf ve doğru şekilde kaydedilmesi.

---

7. Sonuç

Zorunlu geçit hakkı, mülkiyet hukukunda istisnai bir kurum olarak, zorunluluk halinde devreye giren bir çözümdür. Amacı, yol ihtiyacı olan taşınmaz malikinin hakkını korurken, komşunun mülkiyet hakkını da bedel ödenerek dengelemektir.

Bu hak sayesinde, ulaşılamayan taşınmazlar fiilen kullanılabilir hale gelir, ekonomik değerleri korunur ve toplumsal fayda sağlanır.