Üst Hakkı Bedelinin Tespiti ve Ödenmesi: Türk Hukukunda Kavramsal Çerçeve, Usul ve Uygulama Sorunları

---

1. Giriş

Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen üst hakkı, başkasına ait arazi üzerinde yapı inşa etme veya mevcut yapıyı muhafaza etme yetkisini tanıyan sınırlı aynî bir haktır. Bu hak, özellikle kamu-özel işbirliği projelerinde, enerji ve altyapı yatırımlarında, kentsel dönüşüm uygulamalarında büyük önem taşır.

Üst hakkı sözleşmeleri hazırlanırken en kritik konulardan biri bedelin tespiti ve ödenmesidir. Zira üst hakkı, mülkiyet devrini içermese de malikin taşınmazı üzerinde ciddi sınırlama getirir. Bu nedenle malike bir bedel ödenmesi gerekir. Ancak bedelin hangi kriterlere göre belirleneceği, nasıl ödeneceği, artırılıp artırılamayacağı uygulamada sıkça uyuşmazlığa yol açar.

---

2. Üst Hakkı Bedelinin Hukuki Dayanağı

• TMK m. 826 vd. üst hakkının tanımını yapar ancak bedelin nasıl hesaplanacağına dair açık bir düzenleme içermez.

• Bedel, genellikle tarafların serbest iradesine bırakılmıştır.

• Öğretide ve Yargıtay kararlarında, bedelin taşınmazın değerini, hakkın süresini ve kullanım amacını dikkate alarak belirlenmesi gerektiği kabul edilmektedir.

---

3. Üst Hakkı Bedelinin Tespitinde Esas Alınan Kriterler

3.1. Taşınmazın Değeri

• Taşınmazın rayiç değeri üst hakkı bedelinin en önemli kriteridir.

• Özellikle merkezi bölgelerde arsa değeri arttıkça bedel de yükselir.

3.2. Hakkın Süresi

• Üst hakkı en çok 99 yıl süreyle kurulabilir.

• Uzun süreli üst haklarında bedel daha yüksek belirlenir.

3.3. Kullanım Amacı

• Konut yapımı için verilen üst hakkı ile ticari amaçlı (AVM, fabrika, otel vb.) üst haklarının bedeli farklıdır.

• Kamu yararına projelerde daha düşük bedel belirlenebilir.

3.4. Tarafların Anlaşması

• Taraflar bedeli tek seferde veya belirli periyotlarla (yıllık kira gibi) ödemeyi kararlaştırabilir.

• Uygulamada genellikle dönemsel ödemeler tercih edilmektedir.

---

4. Bedel Ödeme Biçimleri

4.1. Tek Seferlik Ödeme

• Özellikle kısa süreli üst haklarında tercih edilir.

• Taşınmaz maliki peşin bir gelir elde eder.

4.2. Dönemsel Ödemeler

• Uzun süreli üst haklarında yaygın bir yöntemdir.

• Yıllık veya altı aylık kira bedeli gibi düzenlenir.

4.3. Karma Sistem

• İlk başta peşin bir bedel ödenir, devamında ise yıllık ödemeler yapılır.

• Kamu-özel işbirliği projelerinde sıkça kullanılır.

---

5. Bedelin Belirlenmesinde Uygulamadaki Yöntemler

• Rayiç Bedel Hesabı: Taşınmazın piyasa değeri esas alınır.

• Emsal Kira Bedeli: Bölgedeki kira rayiçleri dikkate alınır.

• Gelir Esasına Göre Belirleme: Üst hakkı sahibinin projeden elde edeceği gelirden pay hesaplanır.

📌 Örnek: Bir AVM projesinde üst hakkı bedeli, AVM’nin kira gelirlerinin belirli bir yüzdesi olarak belirlenebilir.

---

6. Bedelin Artırılması ve Uyarlanması

6.1. Sözleşmesel Düzenleme

• Taraflar sözleşmeye, belirli aralıklarla bedelin artırılacağına dair hüküm koyabilir.

• Genellikle TÜFE veya ÜFE oranlarına endekslenir.

6.2. Hakimin Uyarlama Yetkisi

• Uzun süreli üst haklarında ekonomik koşullar değişirse, taraflardan biri bedelin uyarlanmasını mahkemeden talep edebilir.

• Yargıtay uygulaması: Hakkaniyet ve dürüstlük kuralına dayanarak bedelde uyarlama yapılmasına izin vermektedir.

---

7. Bedelin Ödenmemesi Hali

• Bedelin ödenmemesi halinde arazi malikinin üst hakkının sona erdirilmesi için dava açma hakkı vardır.

• Ancak Yargıtay, tek bir dönemsel ödemenin gecikmesini hak düşürücü sebep saymamakta; ısrarcı ve sürekli ödenmeme hali gerektiğini kabul etmektedir.

• Uygulama: Çoğu kez arazi maliki icra takibi başlatarak alacağını tahsil etmeye çalışır.

---

9. Uygulamadaki Sorunlar

1. Net Kriter Eksikliği: Kanunda bedelin tespitine ilişkin ayrıntılı ölçütler bulunmadığı için uyuşmazlıklar artmaktadır.

2. Ekonomik Dalgalanmalar: Enflasyon ve kur artışları, uzun süreli üst haklarında taraflar arasında anlaşmazlık yaratmaktadır.

3. Kamu Projeleri: Kamu-özel işbirliği projelerinde bedelin hesaplanması daha karmaşık hale gelmektedir.

4. Tazminat Sorunu: Süre sonunda yapılar bedelsiz arazi malikine geçerken, ödenmiş bedellerin akıbeti tartışma yaratmaktadır.

---

10. Çözüm Önerileri

• Bedelin belirlenmesine ilişkin yasal kriterler kanunda açıkça düzenlenmeli.

• Uzun süreli üst haklarında otomatik uyarlama mekanizmaları getirilmeli.

• Kamu projeleri için standart üst hakkı sözleşmeleri hazırlanmalı.

• Bedelin ödenmemesi halinde fesih yerine öncelikle tahsil yoluna gidilmesi zorunlu tutulmalı.

---

11. Sonuç

Üst hakkı, Türk hukukunda yatırım ve şehircilik açısından önemli bir kurumdur. Ancak hakkın en kritik unsuru olan bedelin tespiti ve ödenmesi, hem teoride hem uygulamada tartışmalı bir alandır.

Yargıtay kararları, bedelin rayiç değer ve hakkaniyet esasına göre belirleneceğini, ödemelerin ise taraf iradesiyle düzenlenebileceğini ortaya koymaktadır. Ancak yasal boşluklar ve ekonomik dalgalanmalar sebebiyle uyuşmazlıklar sıkça mahkemelere taşınmaktadır.

Gelecekte yapılacak düzenlemelerle, bedelin belirlenmesinde objektif kriterlerin getirilmesi ve yatırımcıların öngörülebilirliğinin artırılması, hem hukuk güvenliği hem de ekonomik yatırımlar açısından zorunludur.