Üst İrtifak Hakkının Terkini: Sebepleri, Usulü ve Uygulamadaki Yansımaları

---

1. Giriş

Üst hakkı, Türk Medeni Kanunu m. 826 vd. uyarınca, başkasına ait taşınmaz üzerinde yapı yapmak veya mevcut yapıyı muhafaza etmek için tanınan sınırlı aynî bir haktır. Arazi malikinin mülkiyet hakkı devam ederken, üst hakkı sahibi inşa ettiği yapının maliki olur.

Bu hak, özellikle büyük yatırım projeleri, kentsel dönüşüm, enerji tesisleri ve kamu-özel işbirliği projelerinde tercih edilmektedir. Ancak, üst hakkı süresiz değildir; çeşitli sebeplerle sona erer. Bu sona erme, hukuki güvenlik açısından mutlaka tapuda terkin işlemiyle sonuçlandırılmalıdır.

---

2. Terkin Kavramı

Terkin, tapu sicilinde kayıtlı bir hakkın silinmesi işlemidir. Üst hakkı sona erdiğinde tapu kaydı da terkin edilmelidir. Terkin yapılmadığı sürece hak kâğıt üzerinde varlığını sürdürür ve üçüncü kişileri yanıltabilir.

---

3. Üst Hakkının Terkin Sebepleri

3.1. Sürenin Dolması (TMK m. 836)

• Üst hakkı en fazla 99 yıl süreyle kurulabilir.

• Sürenin sonunda hak kendiliğinden sona erer.

• Uygulama: Tapu müdürlüğü, süresi dolmuş üst hakkını re’sen terkin edebilir.

• Yargıtay: 14. HD 2015/6789 K. – Süre bitiminde yapıların arazi malikine geçtiğini ve terkinin zorunlu olduğunu vurgulamıştır.

3.2. Feragat

• Üst hakkı sahibi, hakkından resmî senetle feragat edebilir.

• Feragat beyanı tapuya sunulur ve tescil edilerek hak sona erdirilir.

• Uygulama: Özellikle ticari değeri kalmayan yatırımlarda tercih edilir.

3.3. Hakların Birleşmesi (İntikal)

• Arazi maliki ile üst hakkı sahibi aynı kişi olursa hak sona erer.

• Uygulama örneği: Yatırımcı sonradan araziyi de satın alırsa üst hakkı kendiliğinden düşer.

3.4. Amaca Aykırılık

• Üst hakkı amacı dışında kullanılırsa, arazi maliki mahkemeden feshini ve terkinini isteyebilir.

• Örnek: Konut yapılması amacıyla kurulan üst hakkının fabrika inşaatı için kullanılması.

• Yargıtay HGK 2019/2212 K. – Amaca aykırı kullanımda mahkeme kararıyla terkin yapılabileceğini kabul etmiştir.

3.5. Kamulaştırma

• Kamu yararı için kamulaştırılan taşınmazlarda üst hakkı da sona erer.

• Bedelin adil paylaştırılması gerekir.

• Uygulama: Enerji veya ulaşım projelerinde sık görülür.

4. Terkin Usulü

Üst hakkı, tapu siciline tescille doğar ve yine tapudan terkin edilerek sona erdirilir. Terkin işlemi yapılmadıkça hak kağıt üzerinde devam eder ve üçüncü kişileri yanıltabilir. Bu nedenle terkin, hukuki güvenliğin en önemli adımıdır.

---

4.1. Terkin Usulünün Aşamaları

Terkin Sebebinin Belirlenmesi

Öncelikle hakkın sona erme sebebi ortaya konulmalıdır:

• Sürenin dolması (ör. 49 veya 99 yılın bitmesi),

• Lehdarın feragati,

• Arazi maliki ile lehdarın aynı kişi olması,

• Amaca aykırı kullanım nedeniyle mahkeme kararı,

• Kamulaştırma.

Her sebep, farklı bir belge ve süreç gerektirir.

---

 Tarafların Başvurusu veya Re’sen İşlem

• Taraf Başvurusu: Feragat gibi iradi sona ermelerde, hak sahibi tapu müdürlüğüne başvurur.

• Re’sen İşlem: Sürenin dolması veya birleşme halinde tapu müdürlüğü kendiliğinden işlem yapabilir.

---

 Belgelerin Hazırlanması

Her sona erme sebebine göre sunulacak belgeler farklıdır:

• Süre dolması: Süreyi gösteren sözleşme ve tapu kaydı.

• Feragat: Hak sahibinin resmi senetle düzenlenmiş feragat beyanı.

• Mahkeme kararı: Amaca aykırılık veya ihtilaf halinde kesinleşmiş mahkeme kararı.

• Kamulaştırma: Kamulaştırma kararını ve bedel ödemesini gösterir belgeler.

---

 Tapu Müdürünün İncelemesi

Tapu müdürlüğü, sunulan belgelerin hukuka uygunluğunu denetler.

• Süre dolmuşsa re’sen işlem yapar.

• Feragat beyanında hak sahibinin iradesini kontrol eder.

• Mahkeme kararının kesinleşmesini arar.

---

 Terkinin Sicile İşlenmesi

Tüm şartlar yerine getirildikten sonra tapu siciline “üst hakkı terkin edilmiştir” kaydı düşülür. Bu andan itibaren üst hakkı hukuken sona ermiş olur.

---

 Sonuçların Doğması

• Hak sona erer, yapıların mülkiyeti arazi malikine geçer (TMK m. 836).

• Üçüncü kişiler, terkin sonrası hakkı ileri süremez.

• Yatırımcı lehine tazminat yoktur (bu nokta doktrinde eleştirilmektedir).

---

5. Uygulamada Görülen İşleyiş

• Süre Bitiminde: Tapu çoğu kez tarafların başvurusunu bekler, re’sen işlemde yavaş davranır.

• Feragat: Hak sahibinin beyanı genellikle noter aracılığıyla alınır, sonra tapuya işlenir.

• Mahkeme Kararı: Uygulamada en çok sorun çıkan kısım budur; dava uzun sürer, kesinleşme beklenir.

• Kamulaştırma: Bedel tespiti ve ödenmesi ayrı bir uyuşmazlık konusudur.

6. Sonuç

Üst irtifak hakkı, Türk hukukunda yatırımcıya ve topluma önemli faydalar sağlayan bir aynî haktır. Ancak bu hakkın terkini, yani tapudan silinmesi, hukuki güvenlik açısından en az kuruluşu kadar önemlidir.

Sürenin dolması, feragat, birleşme, amaca aykırılık veya kamulaştırma gibi sebeplerle sona eren üst hakkı, tapu siciline işlenmedikçe “yaşayan bir hak” gibi görünebilir. Bu durum hem arazi maliklerini hem yatırımcıları hem de üçüncü kişileri yanıltır. Bu nedenle, terkine ilişkin usullerin daha etkin ve şeffaf hale getirilmesi, uygulamadaki sorunların çözülmesi büyük önem taşır.