Emlak Vergisi ve Yerel Yönetimlerle İlişkisi

Giriş

Vergi hukukunda servet üzerinden alınan vergiler, mükelleflerin malvarlığına doğrudan etki etmesi bakımından özel bir öneme sahiptir. Bu vergilerden biri olan emlak vergisi, taşınmaz mülkiyetine dayalı bir vergidir. Türkiye’de emlak vergisi, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu ile düzenlenmiş olup, tahsilatı doğrudan belediyeler tarafından yapılmaktadır. Dolayısıyla emlak vergisi yalnızca bir vergi türü olarak değil, aynı zamanda yerel yönetimlerin mali özerkliğinin temel dayanaklarından biri olarak karşımıza çıkmaktadır.

---

1. Hukuki Dayanak

a) Anayasal Temel

• Anayasa m.73: Vergi ödevinin kanunilik ilkesine uygun olarak düzenlenmesi gerektiğini ortaya koyar.
• Anayasa m.127: Mahalli idarelerin mali özerkliklerinin sağlanması gerektiğini belirtir.

b) Kanuni Düzenleme

• 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu (1970): Taşınmazlar üzerinden alınacak vergiyi düzenler.
• Belediye Gelirleri Kanunu ile de bağlantılıdır.

---

2. Emlak Vergisinin Konusu

a) Vergiye Tabi Taşınmazlar

• Bina vergisi: Konut, işyeri, fabrika, depo gibi yapılar.
• Arazi vergisi: Tarla, bahçe, arsa gibi taşınmazlar.

b) Vergiye Tabi Olmayanlar

• Ormanlar, mera ve yaylaklar, bazı kamu malları emlak vergisine tabi değildir.

---

3. Mükellefiyet

• Taşınmazın maliki, intifa hakkı sahibi veya malik gibi tasarruf eden kişiler emlak vergisinin mükellefidir.
• Mülkiyetin el değiştirmesi halinde yeni malik, ertesi bütçe yılından itibaren mükellef olur.
• Paylı mülkiyette her malik kendi payı oranında sorumludur.

---

4. Vergiyi Doğuran Olay

• Taşınmazın mülkiyetinin iktisap edilmesi ile vergi doğar.
• Vergi, yıllık olarak tarh ve tahakkuk ettirilir.

---

5. Verginin Matrahı

• Emlak vergisi matrahı, taşınmazın emlak vergisi değeridir.
• Değer tespiti belediyeler tarafından yapılan takdir komisyonlarınca belirlenir.
• Bu değer genellikle taşınmazın gerçek piyasa değerinin altında kalmakta, vergi adaletini olumsuz etkilemektedir.

---

6. Vergi Oranları

• Binalarda: Konut için binde 1, işyerlerinde binde 2.
• Arsalarda: Binde 3.
• Arazilerde: Binde 1.
• Büyükşehir belediye sınırları içinde oranlar %100 artırımlı uygulanır.

---

7. Tahakkuk ve Tahsil Usulleri

• Emlak vergisi her yıl belediyelerce tarh ve tahakkuk ettirilir.
• Ödeme, iki eşit taksitte yapılır: Mayıs ve Kasım aylarında.
• Tahsilat doğrudan belediyelerce yapılır, bu yönüyle diğer merkezi vergilerden ayrılır.

---

8. İstisna ve Muafiyetler

• Kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlar,
• Emeklilerin, şehit yakınlarının ve engellilerin tek meskeni,
• Dini ibadethaneler ve vakıf mallarının bir kısmı vergiden muaftır.

---

9. Yerel Yönetimlerle İlişki

a) Mali Özerklik

• Emlak vergisi, belediyelerin en önemli öz gelir kaynaklarındandır.
• Merkezi bütçeden aktarımların yanında belediyelerin doğrudan topladığı vergiler, mali özerkliği güçlendirir.

b) Hizmet Finansmanı

• Belediyelerin altyapı yatırımları, temizlik, çevre düzeni ve sosyal hizmetleri büyük ölçüde emlak vergisi gelirleriyle finanse edilir.

c) Yerel Demokrasi

• Yerel yönetimlerin gelir toplama yetkisi, mali demokrasi ilkesinin gereğidir.
• Mükellef, ödediği verginin hizmet olarak geri dönmesini doğrudan gözlemleyebilir.

---

10. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

a) Değer Tespitinde Sorunlar

• Vergi değerleri genellikle piyasa değerinin çok altında kalmaktadır.
• Bu durum, belediyelerin gelirlerini sınırlamaktadır.

b) Kayıt Dışılık

• Birçok taşınmazın belediye kayıtlarına geç işlenmesi vergi kaybına yol açmaktadır.

c) Vergi Adaleti Sorunları

• Yüksek değerli gayrimenkuller ile düşük değerli gayrimenkuller arasında fark gözetilmeksizin aynı oranların uygulanması, mali güce göre vergilendirme ilkesine aykırıdır.

d) Tahsilat Sorunları

• Özellikle kırsal bölgelerde emlak vergisi tahsilat oranı düşüktür.
• Belediyelerin takip ve icra mekanizmaları yeterince etkin değildir.

---

11. Yargı Kararlarında Emlak Vergisi

• Danıştay: Vergi değerlerinin belirlenmesinde komisyon kararlarının bağlayıcı olduğunu, ancak mükelleflerin dava açma hakkının saklı olduğunu kabul etmiştir.
• AYM: Emlak vergisinin mülkiyet hakkına müdahale teşkil etmediğini, ancak ölçülülük ilkesine uygun olması gerektiğini vurgulamıştır.

---

12. Karşılaştırmalı Hukuk

• ABD: Property Tax adı altında yerel yönetimlerin en önemli gelir kaynağıdır, oranlar eyalet ve belediyelere göre değişir.
• Fransa: Yerel idareler tarafından alınan “taxe foncière” önemli bir belediye geliridir.
• Almanya: Taşınmaz vergileri eyalet ve belediyelere bırakılmıştır.

Bu örnekler, emlak vergisinin dünya genelinde yerel yönetimlerin mali yapısını güçlendiren bir araç olduğunu göstermektedir.

---

13. İyileştirme Önerileri

• Değerleme sistemi güncellenmeli, taşınmazların piyasa değerine yakın bir ölçüm yapılmalıdır.
• Vergi oranları, taşınmazın değeriyle orantılı şekilde kademelendirilmeli, mali güç ilkesi güçlendirilmelidir.
• Kayıt dışılıkla mücadele için tapu-belediye entegrasyonu artırılmalıdır.
• Tahsilat süreçleri dijitalleştirilmeli, belediye gelirleri güvence altına alınmalıdır.
• Yerel yönetimlerin mali özerkliği güçlendirilerek, merkezi bütçeye bağımlılık azaltılmalıdır.

---

Sonuç

Emlak vergisi, yalnızca mülkiyet üzerinden alınan bir servet vergisi değil, aynı zamanda yerel yönetimlerin mali bağımsızlığının en önemli unsurlarından biridir. Hem mükellefler hem de belediyeler açısından adil, şeffaf ve etkin bir emlak vergisi sistemi, kamu hizmetlerinin daha verimli yürütülmesine katkı sağlar.

Türkiye’de emlak vergisi, uygulamadaki değerleme ve tahsilat sorunlarına rağmen, yerel yönetimlerin mali sürdürülebilirliği açısından vazgeçilmezdir. Daha adil, güncel ve dijitalleşmiş bir sistemle emlak vergisi, hem vergi adaletini güçlendirecek hem de yerel demokrasiyi destekleyecektir.

Gözdenur Turna