Polonya’da Gayrimenkul Satın Alma ve Yabancılar İçin Hukuki Boyut
Giriş
Polonya, son yıllarda yalnızca yatırımcılar için değil, aynı zamanda yaşam kalitesi, düşük maliyetli konut piyasası ve AB içindeki stratejik konumu sayesinde yabancıların gayrimenkul yatırımı için de cazip bir merkez haline gelmiştir.
Türk yatırımcılar açısından Polonya, hem AB içinde güvenli gayrimenkul yatırımı yapma fırsatı hem de oturum iznine giden süreçte önemli bir araç olarak öne çıkmaktadır. Ancak Polonya’da yabancıların gayrimenkul edinmesi bazı hukuki sınırlamalara ve izinlere tabidir.
I. Polonya’da Yabancıların Gayrimenkul Edinme Hakkı
1. Hukuki Çerçeve
-
1920 tarihli “Yabancıların Gayrimenkul Edinmesi Hakkında Kanun” (Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców) geçerlidir.
-
Yabancıların gayrimenkul edinmesi İçişleri ve İdare Bakanlığı iznine tabidir.
-
Bazı özel durumlarda Savunma Bakanlığı görüşü alınır.
2. AB Vatandaşları
-
AB vatandaşları, Polonya’da izin almadan gayrimenkul satın alabilir.
-
Ancak tarım ve orman arazileri için 12 yıl boyunca özel sınırlamalar vardı; 2016 sonrası büyük ölçüde kaldırıldı.
3. AB Dışı Vatandaşlar (Türkler dahil)
-
Konut ve ticari mülk satın almak mümkündür.
-
Ancak tarım ve orman arazisi için özel izin gerekir.
-
Şirket üzerinden yapılan yatırımlar daha kolaydır.
II. Satın Alma Türleri
1. Konut Satın Alma
-
Daire veya müstakil ev alımı mümkündür.
-
AB dışı vatandaşlar için izin gerekebilir.
2. Ticari Gayrimenkul
-
Otel, depo, ofis, fabrika gibi taşınmazlar satın alınabilir.
-
Şirket aracılığıyla yatırım yapıldığında daha avantajlıdır.
3. Tarım ve Orman Arazisi
-
Stratejik öneme sahip olduğundan yabancılar için sınırlıdır.
-
Bakanlık izni olmadan edinilemez.
III. Satın Alma Süreci
1. Ön Sözleşme (Umowa przedwstępna)
-
Satıcı ve alıcı arasında yapılır.
-
Genelde %10 depozito ödenir.
2. Noter Sözleşmesi (Akt Notarialny)
-
Polonya’da tüm gayrimenkul satışları noter huzurunda yapılır.
-
Yabancı dilde işlem için yeminli tercüman bulunması zorunludur.
3. Tapu Kaydı (Księgi Wieczyste)
-
Satış sonrası taşınmazın mülkiyeti tapu siciline kaydedilir.
-
Tapu kaydı olmadan mülkiyet geçmez.
IV. Finansman ve İpotek İmkanları
-
Yabancılar Polonya bankalarından ipotek kredisi kullanabilir.
-
Ancak AB dışı vatandaşlardan oturum izni veya uzun vadeli ikamet belgesi istenir.
-
Mortgage için genelde %20–30 peşinat şartı vardır.
V. Gayrimenkul Yatırımının Oturum İzni ile İlişkisi
-
Tek başına gayrimenkul almak oturum izni sağlamaz.
-
Ancak şirket üzerinden yapılan gayrimenkul yatırımları (otel işletmesi, ticari bina kiralama vb.) oturum izni başvurusuna temel olabilir.
-
Bu tür yatırımlar yatırımcı oturumu için avantajlıdır.
VI. Vergi ve Harçlar
1. Tapu Harcı
-
Alım-satımda %2 oranında vergi uygulanır.
2. KDV
-
Yeni konut satışlarında %8 veya %23 KDV uygulanabilir.
3. Yıllık Emlak Vergisi
-
Belediye tarafından alınır.
-
Arazi, bina türü ve kullanım amacına göre değişir.
4. Kira Geliri Vergisi
-
Yabancılar da kira gelirleri üzerinden vergi öder.
-
Türkiye–Polonya çifte vergilendirme anlaşması avantaj sağlar.
VII. Türk Vatandaşları İçin Özel Durumlar
1. Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması
-
Türkiye–Polonya anlaşması sayesinde kira gelirleri iki kez vergilenmez.
2. Yatırım Yoluyla Oturum
-
Türk yatırımcılar için en stratejik yol, gayrimenkulü şirket üzerinden alıp işletmek ve bu sayede oturum iznine başvurmaktır.
3. Stratejik Sektörler
-
Lojistik depoları, otel işletmeleri, öğrenci yurtları Türk yatırımcılar için avantajlıdır.
VIII. Hukuki Riskler ve Çözümler
-
Sahte satışlar ve dolandırıcılıklar → Noter zorunluluğu koruma sağlar.
-
Tarım arazilerinde izin alınmadan yapılan satışlar geçersizdir.
-
İpotekli taşınmazların alımında detaylı tapu incelemesi yapılmalıdır.
IX. Stratejik Öneriler
-
Gayrimenkul yatırımı mutlaka profesyonel hukuki destekle yapılmalıdır.
-
Şirket üzerinden yatırım, bireysel alıma göre daha avantajlıdır.
-
Tapu kayıtları titizlikle incelenmelidir.
-
Uzun vadede yatırım, oturum ve vatandaşlık için stratejik planlama yapılmalıdır.
X. Örnek Senaryolar
-
Senaryo 1: Türk yatırımcı Varşova’da ticari depo satın aldı → şirket üzerinden işletme kurarak oturum izni aldı.
-
Senaryo 2: Türk aile Krakov’da konut satın aldı → gayrimenkul tek başına oturum izni sağlamadı.
-
Senaryo 3: Türk girişimci, otel yatırımı yaptı → yatırım faaliyeti sayesinde uzun dönem oturum kazandı.
XI. Sık Sorulan Sorular
-
Polonya’da yabancılar ev alabilir mi? → ✔ Evet, ancak izin gerektirebilir.
-
Gayrimenkul almak oturum izni sağlar mı? → ❌ Tek başına sağlamaz.
-
Tarım arazisi alınabilir mi? → ✔ Ancak Bakanlık izni şarttır.
-
Türk vatandaşları için özel kolaylık var mı? → ✔ Çifte vergilendirme anlaşması avantaj sağlar.
-
Satın alma süresi ne kadar sürer? → Ortalama 1–2 ay.
Sonuç
Polonya’da gayrimenkul yatırımı, yabancılar için kârlı ve güvenli bir yatırım seçeneği sunar. Ancak:
-
AB vatandaşı olmayan yabancılar için bazı sınırlamalar vardır,
-
Tarım ve orman arazileri izinle alınabilir,
-
Yatırım tek başına oturum izni sağlamaz; şirketleşme ile desteklenmelidir.
Türk yatırımcılar için Polonya, lojistik ve ticari gayrimenkul yatırımlarında Avrupa’ya açılan kapı niteliğindedir.
About Post Author
