Kentsel Dönüşüm Projelerinde Yabancı Yatırımcıların Yasal Hakları

Giriş

Türkiye’de özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerde kentsel dönüşüm projeleri, afet riski altındaki bölgelerin yenilenmesi ve modern şehirleşmenin desteklenmesi amacıyla hız kazanmıştır.
Bu süreç, Law No. 6306 – Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yürütülür ve hem yerli hem yabancı yatırımcılar için önemli fırsatlar sunar.
Yabancı yatırımcılar, gayrimenkul edinimi, proje ortaklığı, inşaat sözleşmeleri ve gelir paylaşımı gibi alanlarda yatırım yapabilirken, belirli yasal sınırlamalara ve prosedürlere uymak zorundadır.

---

1. Yabancı Yatırımcıların Türkiye’deki Hukuki Statüsü

1.1 Temel Yasal Çerçeve

• 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu: Yabancı yatırımcılara, Türk yatırımcılarla eşit haklar tanır (mütekabiliyet ilkesinden bağımsız).

• 2644 sayılı Tapu Kanunu m.35: Yabancıların taşınmaz ediniminde, ülke güvenliği ve belirli kısıtlamalar gözetilir.

• 6306 sayılı Kanun: Kentsel dönüşüm projelerinin usul ve esaslarını belirler.

1.2 Taşınmaz Edinim Şartları

Yabancı gerçek kişiler:

• Türkiye’de en fazla 30 hektar taşınmaz edinebilir.

• Askeri yasak bölgelerde taşınmaz edinemeyecekleri gibi, proje alanının da güvenlik onayından geçmesi gerekir.

Yabancı sermayeli şirketler:

• Ana sözleşmelerinde taşınmaz edinimi yer almalıdır.

• Bakanlar Kurulu veya ilgili Bakanlık onayı gerekebilir.

---

2. Kentsel Dönüşüm Projelerine Katılım Yöntemleri

2.1 Doğrudan Gayrimenkul Edinimi

Yatırımcı, riskli alan veya yapı statüsündeki taşınmazları satın alarak projeye dahil olabilir.

2.2 Ortak Girişim / Proje Ortaklığı

Türk müteahhitlik firmaları ile joint venture anlaşmaları yaparak proje geliştirebilir.

2.3 Gelir Paylaşımı ve Kat Karşılığı İnşaat

Arsa sahipleri ile sözleşme yaparak projeyi finanse eder ve satış gelirinden pay alır.

---

3. Yabancı Yatırımcıların Hakları

3.1 Eşit Muamele İlkesi

4875 sayılı Kanun gereğince, yabancı yatırımcılar yerli yatırımcılarla aynı hak ve yükümlülüklere sahiptir.

3.2 Mülkiyet ve Kazanç Transferi Hakkı

• Yatırım sonucu elde edilen kazanç, kâr, satış bedeli ve tazminat serbestçe yurtdışına transfer edilebilir.

• Döviz transferleri, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Karar ve MASAK mevzuatı çerçevesinde yapılmalıdır.

3.3 Tahkim ve Uyuşmazlık Çözümü

Yabancı yatırımcılar, sözleşmelerinde uluslararası tahkim veya ICC, LCIA, ISTAC gibi kurumları tercih edebilir.

---

4. Karşılaşılabilecek Hukuki Sorunlar

• İmar Planı Değişiklikleri: Proje onay süreçleri uzayabilir.

• Kamulaştırma ve İrtifak Hakları: Kamu yararı gerekçesiyle kamulaştırma yapılabilir.

• Sözleşme Uyuşmazlıkları: Arsa sahipleri, müteahhitler ve yatırımcı arasında çıkabilir.

• Yabancı Sermaye İzni: Bazı projelerde ek izin ve onay gerekebilir.

---

5. Yatırımcılar İçin Stratejik Tavsiyeler

• Sözleşmeleri hem Türk hukuku hem de uluslararası yatırım hukuku açısından inceletin.

• Tapu kayıtları, imar durumu ve riskli yapı raporlarını detaylıca kontrol edin.

• Vergi teşviklerinden yararlanmak için Serbest Bölge veya Yatırım Teşvik Belgesi imkânlarını araştırın.

• Uyuşmazlık çözümü için sözleşmelere açık tahkim klozu ekleyin.

---

Sonuç

Türkiye’de kentsel dönüşüm projeleri, yabancı yatırımcılar için yüksek getiri potansiyeline sahip fırsatlar sunmaktadır. Ancak, yatırım sürecinde mevzuata tam uyum, doğru hukuki danışmanlık ve risk analizi başarı için kritik önemdedir.
Yabancı yatırımcıların, hem Türk hukuku hem de kendi ülkelerinin hukuki gereklilikleri açısından kapsamlı bir değerlendirme yapması gerekir.